1. 빈집 등에의 출입=시장·군수 등 또는 제5조(빈집 등 실태조사) 제2항(실태조사 전문기관)에 따른 전문기관의 장은 실태조사를 위하여 필요한 경우 빈집 등 및 그 대지에 출입할 수 있다.시장·군수 등 또는 제5조 제2항에 따른 전문기관의 장은 제1항(실태조사)에 따라 빈집 등 및 그 대지에 출입하는 경우 출입하는 날 7일 전까지 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 소유자, 점유자 또는 관리인에게 그 일시와 장소를 알려아 한다. 다만 소유자, 점유자 또는 관리인의 부재나 주소불명 등으로 알릴 수 없는 경우에는 지방자치단체의 공보 및
사업비 무이자 지원, 이주비 금융비용 무이자 지원 1. 기고의 이유=지난 호에 국토교통부와 서울특별시가 한남3 재개발사업에 대한 현장점검 결과 시공자 입찰과정에서 시공자가 제안한 사업참여제안 사유중 20여건이 「도시 및 주거환경정비법」(이하 ‘도시정비법’이라고 함)에 위반되었다고 판단하면서 이에 수사의뢰, 시정조치 등 엄중한 조치를 취하고 재입찰을 하라고 한 사항에 대하여 기고한 바가 있다.그런데 아무리 생각하여도 시공자가 제안한 사항이 과연 위법인지에 관하여 의문이 들 수 밖에 없고, 만약에 위법이어서 향후 그러한 내용을 사업참여
Q. A 재개발 조합입니다. 영업손실보상에서 휴업기간을 어떻게 정해야 하는지 알려주세요. A. 재개발사업 조합은 관리처분인가를 얻은 이후 아파트 신축 공사를 위하여 이주 및 청산 절차를 거쳐야 한다. 조합원은 새로운 보금자리를 마련한다는 기쁜 마음으로 이주할 수 있겠으나, 사업구역 내 영업 세입자들은 정든 삶의 터전을 떠나야 하는 것이기에 발길이 쉽게 떨어지지 않는다. 영업 세입자들은 정신적인 피해는 물론 단골손님을 잃게 되고 이전에 많은 비용과 시간을 들여야 하는 등 경제적으로도 상당한 피해를 입게 된다. 이에 따라 재개발조합은
지난 화에서는 예기치 못한 조합원의 인도거부에 대비하기 위해 조합원에 대해서도 일괄명도를 제기할 필요성이 있다는 점 등에 대해 얘기하였다. 이번 화에서는 명도소송에서 조합원이 주로 내세우는 인도거부 사유에 따른 법원의 판단과 조합의 대응책에 대해서 살펴보자.▲조합원의 인도거부 사유별 법원의 판단=①조합원이 가장 많이 하는 주장 중 하나는, 자신이 현금청산대상자의 지위를 갖는다는 이유로 손실보상의 선이행을 요구하는 것이다. 분양신청을 철회하겠다거나, 분양계약을 체결하지 않을 것이라는 이유에서이다. 그러나 분양신청기간 종료 이전에 철회
1. 소규모주택정비사업의 관리처분계획=가로주택정비사업 또는 소규모재건축사업의 사업시행자는 분양신청의 현황을 기초로 관리처분계획을 수립하여야 한다. 이 때 소규모주택정비사업과 관련한 권리 등에 관하여 대통령령으로 정하는 사항은 다음과 같다.- 보류지 등의 명세와 추산액 및 처분방법- 분양대상에서 제외된 자와 손실보상에 관한 협의를 하여야 하는 토지등소유자별 기존 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리의 명세와 처분방법- 1개 필지의 부동산을 수인에게 분양하는 경우 비용의 부담비율에 의한 대지 및 건축물의 분양계획과 그 비용부담의 한도, 방
서울시내 단독주택 재건축사업에서 세입자 보상대책을 마련한 첫 사례가 나왔다. 세입자 보상안을 조합이 마련하는 대신 용적률 인센티브를 받는 조건으로, 시내 단독주택 재건축사업장에 처음 적용했다. 다만, 공공이 용적률 인센티브를 빌미로 저소득층 주거안정성 확보에 대한 공적 책임까지 조합에 떠넘기고 있다는 지적도 나오고 있는 상황이다. 시는 지난 1일 노원구 월계동 재건축사업장 일대 세입자 보상 등 지원대책을 포함하는 내용의 정비계획변경안을 고시했다. 시가 지난 4월 단독주택 재건축도 재개발과 마찬가지로 세입자 보상에 나서겠다고 발표한
소규모주택정비사업의 관리처분계획(제33조)=가로주택정비사업 또는 소규모재건축사업의 사업시행자는 제28조(분양공고 및 분양신청)에 따른 분양신청기간이 종료된 때에는 분양신청의 현황을 기초로 사항을 포함하여 제30조(사업시행계획서의 작성) 제1항(사업시행계획서) 제10호(분양설계 등 관리처분계획)에 따른 관리처분계획을 수립하여야 한다.-분양설계, 분양대상자의 주소 및 성명, 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액(임대관리 위탁주택에 관한 내용을 포함한다)-일반분양분, 임대주택, 그 밖에 부대시설 및 복리시설 등 해당하는 보류
Q. A 재개발 조합입니다. 현금청산 과정에서 조합이 작성해야 하는 토지, 물건 조서에 대해 알려주세요. A. 재개발 조합은 사업 시행을 위하여 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 ‘토지보상법’)에 따라 사업 구역 내 토지, 건물 및 그 밖의 권리를 취득하거나 사용할 수 있다. 이 경우 조합은 같은 법에서 정한 절차에 따라 손실보상을 하여야 한다(도시 및 주거환경정비법 제65조 등 참조). 토지보상법은 강제수용, 사용의 절차, 방법, 기준 등에 대해 자세히 규정하는데 질의한 토지 및 물건조서는 강제수용 절차에
A재개발조합의 조합원 乙으로부터 甲은 정비구역지정 공람공고일 이전에 지상 2층 건물 중 1층 주택을 임대차보증금 일천만원, 임대차기간 24개월로 정하여 임차하고, 전입신고를 마친 후 임대차계약서상에 확정일자까지 받았다. 또한 甲은 乙으로부터 위 임차한 건물과 벽 하나 사이에 두고 같은 번지에 있는 지상 1층 및 지하 1층을 근린생활시설(교회)로 사용할 용도로 임대차보증금 일천만원에 임대차기간을 별도로 정하지 아니하고 임차하였다. 甲은 교회에 대한 영업손실보상과 별도로 주거이전비를 청구할 수 있는지 여부? 1. 주거이전비에 관한 법리
1. 소규모주택정비사업의 건축심의(제26조)=가로주택정비사업 또는 소규모재건축사업의 사업시행자(사업시행자가 시장, 군수등인 경우는 제외한다)는 사업시행계획서를 작성하기 전에 사업시행에 따른 건축물의 높이, 층수, 용적률 등 대통령령으로 정하는 사항에 대하여 지방건축위원회의 심의를 거쳐야 한다. “건축물의 높이, 층수, 용적률 등 대통령령으로 정하는 사항”이란 다음 사항을 말한다. 다만 사업시행구역이 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제51조에 따라 지정된 지구단위계획구역인 경우로서 중앙도시계획위원회 또는 시, 도 도시계획위원회의
공공지원 민간임대 연계형 정비사업에 대한 이해를 높이고, 사업 활성화를 위한 교육의 장이 마련됐다. 국토교통부와 한국감정원은 지난달 26~27일 이틀간 충남 부여에 위치한 롯데리조트 부여에서 ‘공공지원 민간임대 연계형 정비사업 조합 관계자 역량 강화 워크숍’을 개최했다. 공공지원 민간임대 연계형 정비사업은 정체된 정비사업을 살려 연 1만호의 임대주택을 공급하고, 주거지원계층의 주거비 절감 등을 목적으로 시행되는 사업이다. 또 총사업비 15조 규모의 지역경제 활성화와 함께 전국 30개 구역에서 연 1만5,000개의 일자리 창출 효과
A재개발조합의 현금청산대상자들은 조합에 수용재결신청 청구를 하였고 조합은 그 청구를 받은 날부터 60일 이내에 지방토지수용위원회에 현금청산대상자 소유 토지등에 관한 제1차 수용재결신청을 하였는데, 지방토지수용위원회는 ‘수용재결신청서 기재사항 부적절, 손실보상금 협의 부적정 등’의 사유로 반려함으로써 청구일로부터 60일이 지난 후에 보완하여 제2차 수용재결신청을 하였다. 지방토지수용위원회의 반려처분은 적법한지 여부 및 위법한 반려처분에 따른 조합의 지연가산금 지급의무 인정여부? 1. 사안의 쟁점=A재개발조합은 현금청산대상자들의 재결신
1. 문제의 소재=공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 '토지보상법'이라 한다) 제20조제1항, 제22조제3항은 사업시행자가 토지 등을 수용하거나 사용하려면 국토교통부장관의 사업인정을 받아야 하고 사업인정은 고시한 날부터 효력이 발생한다고 규정하고 있다. 이러한 사업인정은 수용권을 설정해 주는 행정처분으로서 이에 따라 수용할 목적물의 범위가 확정되고 수용권자가 목적물에 대한 현재 및 장래의 권리자에게 대항할 수 있는 공법상 권한이 생긴다( 대법원 1994.11.11. 선고 93누19375 판결 참조). 한편
재개발조합의 조합원인 甲은 분양신청 기간 내에 분양신청을 하지 않아 현금청산대상자가 되었다. 甲은 현금청산 기간이 만료되기 전에 수용재결신청청구를 하였는 바, 조합은 수용재결신청의 청구를 받은 날로부터 재결신청기간 60일 이내에 지방토지수용위원회에 재결을 신청할 의무가 있는지 여부? 수용대상 건물이 멸실된 경우 평가방법 1. 사례의 정리=도시정비법에 따라 현금청산대상인 토지등소유자와 관계인은 원칙적으로 현금청산기간 내에 협의가 성립되지 않은 경우 토지수용법 제30조에 따라 조합에게 서면으로 수용재결을 신청
조합 입장에서 건물명도는 1년 농사에서의 수확 직전 최종 마무리 작업과도 같다. 오랜 기간 숨가쁘게 달려온 사업추진이 결실을 맺기 위해 거쳐야 하는 마지막 관문이기에 그렇다. 그동안 성공적으로 사업을 진행해 오던 조합도 명도소송에서 여러 난관을 만나 예상보다 많은 시간을 허비하게 되는 경우가 상당하기 때문에 전략적으로 대응하는 것이 필요하다. ▲주거이전비 지급이 선이행되어야 할까=건물명도소송에서 현금청산자들은 대부분 주거이전비 지급이 먼저 이루어져야 한다는 항변을 한다. 건물명도에 있어서 주거이전비 지급이 선이행되어야 하는지 여부는
재개발사업의 근거 법령은 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’)인데 과거 도시정비법에서는 손실보상에 관하여 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 ‘토지보상법’)을 준용한다고만 하였을 뿐 영업보상에 관하여 특별한 규정을 두지 않았다. 그렇다면 토지보상법에서는 영업보상 대상자의 요건을 어떻게 규정하고 있을까. 그 요건은 토지보상법 시행규칙 제45조에서 정하고 있으며 시간적 요건, 장소적 요건, 적법성 요건으로 세분할 수 있다. 위 요건 중 어느 하나라도 충족하지 않으면 영업보상 대상에서 제외된다. 즉 모든 요
1. 문제의 소재=재건축 조합을 대리해서 미동의자들을 상대로 매도청구 소송을 제기하다보면 ‘개발이익’ 반영 여부가 꼭 쟁점이 된다. 대법원 1996.1.232. 선고 95다38172 판결에서 “집합건물에 관하여 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제47조 소정의 재건축 결의가 있은 후 그 재건축에 참가하지 않은 자에 대하여 같은 법 제48조제4항에 의한 매도청구권이 행사되면 그 매도청구권 행사의 의사표시가 도달함과 동시에 재건축에 참가하지 않은 자의 구분소유권 및 대지사용권에 관하여 시가에 의한 매매계약이 성립하게 되는 것인 바,
재건축 정비구역내 건축물을 소유하고 있는 A씨는 근무상 이유로 세대원 모두 다른 곳으로 이사를 갔다. 이후 소유하고 있는 재건축구역은 조합설립인가를 받았고, 투기과열지구로 지정됐다. A씨가 이 건축물을 양도하려는 경우 양수인이 조합원 지위를 인정받을 수 있을까? 결론부터 얘기하면 조합원 지위를 인정받을 수 없다.법제처는 최근 이런 민원인의 질의에 대해 “투기과열지구 지정 전에 이미 이전을 완료한 경우 도시 및 주거환경정비법상 조합원 자격 특례 적용대상으로 볼 수 없다”고 회신했다.도시정비법 제39조제2항에 따르면 투기과열지구로 지정
Q. A재개발조합입니다. 저희 조합은 2018년에 관리처분계획을 수립하여 인가를 받았으며 현재 이주절차를 진행하고 있습니다. 그런데 조합원 중 일부는 재개발사업 자체에 불만을 가지고 이주를 거부하고 있습니다. 위 분들을 상대로 조합이 손해배상을 청구할 수 있는지 궁금합니다. A. 재개발사업은 수백 명 많게는 수천 명의 조합원들이 단합하여 아파트와 상가를 신축하는 사업이다. 사업기간이 길고 공사면적, 공사비용이 상당히 큰 대규모 개발사업에 해당한다. 재개발사업을 두고 발생하는 갈등, 분쟁은 어찌 보면 당연한 것일지도 모른다. 집값 상
수용보상금 증액청구소송에서 증액되는 보상금에 대해서도 지연가산금을 가산하여야 하는지 여부(서울고등법원) 1. 토지보상법의 규정=공익보상을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률 제30조제3항은 “사업시행자가 제2항(수용재결신청 청구를 받은 날로부터 60일 이내)에 따른 기간을 넘겨서 재결을 신청하였을 때에는 그 지연된 기간에 대하여 「소송촉진 등에 관한 특례법」 제3조에 따른 법정이율을 적용하여 산정한 금액을 관할 토지수용위원회에서 재결한 보상금에 가산(加算)하여 지급하여야 한다”고 규정하고 있다. 2. 보상금증액청구소송에서 증