자고 일어나니 문득 봄이 와버렸네요. 2017년 8월부터 1년 반 동안 연재를 한 ‘풀어쓰는 정비사업’을 개인적인 사정으로 잠시 쉬어가려 합니다. 그간 읽어주신 한국주택경제신문 구독자 여러분께 깊은 감사의 마음을 전합니다. 처음 칼럼을 써본 지라 여러 가지로 미흡한 점이 많았습니다. 독자의 눈높이에 맞추는 것을 늘 염두에 두었지만, 돌아보건대 그러하지 못하였던 것 같습니다. 칼럼의 주제 또한 좀더 유익하고 현장에 필요한 내용을 많이 담지 못하였던 점이 내심 마음에 걸립니다. 딱딱한 법률문제에 대한 내용이 주를 이루었고, 그간 여러
재건축 세입자에 대한 보상 대책 마련을 위한 논의가 본격화하고 있다. 지난해 말 마포구의 한 단독주택 재건축사업구역에서 세입자가 자살하는 사건이 발생함에 따라 서울시와 서울시의회, 국회가 나선 것이다. 다만 일각에서는 사회적 약자에 대한 보상 책임을 조합에 떠넘기는 것은 과도하다는 지적도 일고 있다. 서울시의회는 지난달 20일 서울시의회 의원회관 2층 제1대회의실에서 ‘재건축지역 세입자 대책 마련을 위한 토론회’를 개최했다. 닥독주택 재건축 주거세입자의 이주대책과 재건축 임대주택 확보방안 마련을 논의하는 자리였다. 이날 토론회에서
재건축 세입자에 대한 이주대책 도입이 현실화되고 있는 가운데 업계의 반발이 커지고 있다. 정부와 정치권에서는 재건축은 재개발과 유사한 사업임에도 세입자에 대한 보상 규정이 없어 대책 마련이 필요하다는 주장이다. 하지만 업계에서는 재건축이 민간사업으로 규정됨에 따라 재건축부담금이 부과되고 있으며, 분양가 통제와 안전진단 강화 등의 규제를 적용받고 있는 상황에서 세입자 보상까지 조합이 책임지는 것은 불합리하다는 주장하고 있다. ▲정부·정치권 “재건축, 재개발과 사실상 동일… 주거·상가 세입자 보상대책 마련”=먼저 정부와 정치권에서는 재
Q. 임대차계약 기간 중에 임차대상 지역에 정비사업이 진행된다는 소식을 들었습니다. 이러한 경우 임차인인 저는 누구에게 보증금을 돌려받아야 하는지와 임차인으로서의 권리와 의무에 대해 알고 싶습니다. A. 재건축과 재개발 방식을 불문하고 정비사업 구역 내에 임차권을 설정한 임차인의 권리를 보호하는 규정이 있습니다. 도시 및 주거환경정비법(2018.2.9. 시행) 제70조제1항은 정비사업의 시행으로 지상권, 전세권 또는 임차권의 설정 목적을 달성할 수 없을 때에는 그 권리자는 계약을 해지할 수 있다고 하여 임차인의 계약해지권을 보호하고
1. 사안의 개요=방배동 소재 모 재건축 조합은 관리처분계획인가를 득하고 고시가 됐다. 그에 따라 이주가 개시됐으나 구역 내 일부 주거 세입자들이 임료를 지급하지 않고 계속해서 점유하였는 바, 위 조합은 원고가 되어서 위 주거 세입자들을 피고로 해서 임료 상당의 부당이득반환청구 소송을 제기하였다. 2. 법원의 판단=우선 기존 임대차 계약서에 의거 임료를 산출한 후 피고들에게 원고 조합이 관리처분계획인가 고시를 득한 이후로 피고가 월 차임을 지급하지 아니하기 시작한 특정 시점부터 일정 기간(예를 들어 5개월 아니면 2개월이든 소장 부
광주광역시가 재개발·재건축 구역 내 세입자 인권보호기준 강화 등을 위해 광주시 도시 및 주거환경정비조례 일부 개정 조례안을 마련하고 이달 18일까지 입법예고했다. 시는 지난해 이용섭 시장의 ‘지역주민들의 권익이 최대한 보장도록 재개발사업을 추진하라’는 지시에 따라 9월 초 ‘광주다움’ 실현을 위한 도시정비사업 추진전략 종합 대책을 마련한 바 있다. 이 종합대책 중 하나로 세입자 등의 강제퇴거조치 시 최소한의 인권기준이 지켜지도록 조례를 개정키로 한 것이다. 이번 개정안에는 재개발 사업구역 내 세입자 등의 손실보상금 산정 갈등과 관련
재건축도 재개발과 마찬가지로 세입자들에 대한 영업손실 및 주거이전비용 등을 보상토록 하는 방안이 추진된다. 금태섭 더불어민주당 의원은 지난 1일 재건축에 따른 세입자들의 영업손실 및 주거이전비용 지급 등의 내용을 담은 도시 및 주거환경정비법 일부개정법률안을 발의했다. 개정안 핵심 내용은 재건축 과정에서 세입자가 휴업·폐업하거나 주거를 이전하는 경우 영업 중단에 따른 손실과 주거이전 비용 등을 사업시행자가 보상토록 하는 게 골자다. 현재 주거환경개선, 재개발 등 정비사업의 경우 구역 내 세입자에 대해 토지보상법에 따른 영업손실 및
Q. 재개발조합입니다. 보상절차 진행 중 수용개시일 전에 수용재결된 손실보상금을 공탁하였으나 상대방의 이의신청에 따라 이의재결이 이루어졌습니다. 이 경우 소유권이전시기는 수용재결일인가요 아니면 이의재결시인가요? 또한 수용보상금 공탁 이후에도 토지 및 건물을 인도하고 있지 않으면 어떠한 조치를 취할 수 있을까요? A. 재개발구역 내 보상의 경우 공익사업을 위한 토지 드의 취득 및 보상에 관한 법률에 따라 수용의 방식으로 이루어집니다. 즉, 사업시행자는 관할 토지수용위원회가 재결로써 결정한 수용개시일에 토지나 물건의 소유권을 취득하고,
재개발조합의 조합원 甲은 분양신청기간 내에 분양신청을 하지 않아 조합원지위를 상실하고 현금청산대상자가 되었다. 조합원이었던 甲은 사업구역 내에 있는 부동산에서 음식점을 운영하였는데, 조합이 작성한 물건조서에 이 사건 음식점이 누락되어 있어 영업보상에 관하여 수용재결을 신청해 줄 것을 청구했으나, 조합은 영업보상대상자가 아니라는 취지로 내용증명을 발송했다. 조합은 위 청구서를 받고도 토지수용위원회에 수용재결을 신청하고 있지 아니한 부작위가 위법한지 여부?(서울고법2018.11.) 1. “협의가 성립되지 아니한 때”의 개념(의미)=토지
Q. 최근 조합설립인가를 받은 재개발조합입니다. 관리처분 목적의 감정평가 이외에 조합에서 감정평가업자를 선정할 때 어떻게 해야 하는지요? A. 정비사업에서 감정평가의 중요성에 대한 관심이나 인지도에 비해 감정평가업자의 선정에 관한 사항은 다소 등한시 되어 업무가 비효율적으로 이뤄지는 경우가 종종 발생합니다. 관련 이해를 돕기 위해 감정평가업자 선정 관련 주요사항을 다뤄 보고자 합니다. 논의의 편의를 위해 재개발사업을 먼저 설명하고 재건축사업은 별도로 다루겠습니다. 또 조합설립추진위의 추정분담금 산정을 위한 감정평가업자의 선정은 사업
Q. 최초의 사업시행인가 고시가 있은 후 사업시행인가 무효소송에서 1심 법원은 A재개발조합의 사업시행인가가 무효라고 판단하였습니다. 이후 A조합은 사업시행 대상부지는 동일하나 건물의 건물층수, 건물동수, 세대수, 건폐율, 용적률 등을 변경하는 사업시행계획 변경인가를 신청하였고 관할구청으로부터 사업시행변경인가를 받았습니다. 이 경우 손실보상금 산정기준은 최초의 사업시행인가 고시일인가요 아니면 사업시행변경인가 고시일이 되는 건가요? A. 도시 및 주거환경정비법은 사업시행인가의 고시가 있은 때에 토지보상법에 의한 사업인정고시가 있은 것으
(지난 호에 이어)위 각 규정의 문언과 그 취지를 종합하면 도시정비법 제49조제6항 단서는 도시정비법 제38조에 따라 사업시행자에게 공익사업법상 정비구역 안의 토지 등을 수용 또는 사용할 권한이 부여된 정비사업에 제한적으로 적용되고 그 권한이 부여되지 아니한 주택재건축사업에는 적용될 수 없다 할 것이다. 3. 그와 같은 차이가 불합리하고 불공정한 것인지 여부=도시정비법의 입법 목적 및 취지, 주택재건축사업의 특성 등과 아울러 ①도시정비법은 다양한 유형의 정비사업에 대하여 각 사업의 공공성 및 공익성의 정도에 따라 그 구체적 규율의
1. 문제의 소재=도시 및 주거환경정비법이 제정·시행된 이래로 적어도 재건축 사업에서는 구역 내 임차인에게 별도의 손실 보상 규정을 두고 있지 않았다. 반대로 같은 법에서 규정하고 있는 재개발 사업의 경우 구역 내 세입자 등에게 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 공익사업법) 규정을 준용시키면서 주거이전비, 이사비 등의 손실 보상 의무를 규정하고 있었기에 이에 대해서는 재건축 구역 내 세입자들이 재개발 사업과의 형평을 지적하면서 많은 문제 제기를 하여 왔다. 하지만 이 부분에 대해서는 재건축 조합이 원고가 되
부산 남구의 최대 재건축단지로 평가 받는 대연4구역(대연비치)의 재건축사업이 일시 중단됐다. 일부 조합원들이 제기한 관리처분인가 집행정지 가처분 신청을 법원이 받아들인 것이다. 이에 따라 이주·철거 등 향후 사업 추진에 난항이 예고되고 있다.부산지방법원 행정2부(부장판사 최병준)은 지난 3일 대연4구역 조합원 5명이 남구청을 상대로 한 ‘관리처분계획인가 집행정지 가처분’ 신청을 결정했다고 밝혔다. 이에 따라 지난 6월 남구청으로부터 관리처분인가를 받은 대연비치 재건축은 본안 소송에 대한 판결이 날 때까지 사업을 추진할 수 없게 됐다
재개발조합원 甲은 조합의 분양신청 공고에 따른 분양신청기간 내에 분양신청을 하지 않아 현금청산대상자가 된 후 조합은 지방토지수용위원회의 수용재결에 따라 甲을 피공탁자로 하여 토지 및 물건에 대한 손실보상금 및 지연가산금을 각 공탁하였다. 위 조합의 정관 제44조제8항에 의하면 현금청산기간 내에 현금으로 청산하지 아니한 경우 이자를 지급하여야 한다고 규정하고 있는바, 甲은 정관조항에 정한 청산금 지연이자의 지급을 청구할 수 있는지 여부? 1. 관련법령의 규정=구 도시정비법(2013.12.24.개정되기 전의 것) 제47조제1항
Q. A 재개발조합의 조합원입니다. 저희 조합은 조만간 관리처분계획인가를 위한 총회를 개최할 예정입니다. 관리처분계획인가 이후에는 모든 점유자들이 이주를 해야 한다고 들었는데 대략적인 이주시기를 알고 싶고 세입자나 현금청산자들의 이주시기도 같은 것인지 알고 싶습니다. A. 조합이 시행하는 재개발사업의 단계를 구분하면, 크게 정비구역지정, 추진위원회 승인, 조합 설립, 사업시행인가, 관리처분인가, 준공인가, 조합청산으로 정리할 수 있다. 일반적으로 이주절차는 관리처분인가 이후 아파트 공사착공을 앞두고 이루어지므로 사안의 질문자도 관리
1. 논쟁의 핵심=최근 관리처분계획을 인가하는 절차에 있어서 관리처분계획상 정비사업비가 사업시행계획서의 정비사업비보다 10%이상 증가한 경우에 ①이 때 10%이상인지 여부를 계산함에 있어 물가상승률 등이 포함되어야 하는지 아니면 물가상승률 등은 제외되고 계산되어야 하는지, ②정비사업비가 10%이상 증가한 경우에는 반드시 한국감정원등 공공기관에 인가 전에 관리처분계획의 타당성 검증을 요청하여야 하는지 여부 등에 관하여 논쟁이 많은 것 같다. 따라서 이하에서는 위 두가지 내용에 대하여 본 변호사 나름대로의 견해를 밝히고자 한다.2. 정
관리처분계획의 타당성 검증에 대한 대상 여부를 두고 업계에 혼란이 일고 있다. 관리처분계획상 정비사업비가 일정 비율 이상 증가할 경우 타당성 검증이 의무화되어 있는데, 정비사업비 증가분에 물가상승 등을 포함해야 하는지에 대해 의견이 분분한 것이다. 현행 도시 및 주거환경정비법 제78조제3항제1호에 따르면 관리처분계획에 따른 정비사업비가 사업시행계획을 기준으로 10% 이상 늘어나는 경우 한국감정원 등에 관리처분계획의 타당성 검증을 받아야 한다. 또 분양대상자별 분담금의 추산액이 총액 기준 20% 이상 늘어나거나, 조합원 1/5 이상
A재개발조합의 사업시행구역 내에 주택을 소유하면서 거주하던 甲은 분양신청 기간 내에 분양을 신청하지 않아 현금청산대상자가 된 후, 주거이전비 등을 포함하여 소유부동산에 대한 수용재결신청을 청구하였다. 그러나 조합은 지방토지수용위원회에 주택에 대한 수용재결을 신청하면서도 주거이전비 등에 재결을 신청하지 않은 행위가 위법한지 여부?(서울고법 2018) 1. 이 사건의 쟁점=현금청산대상자인 甲이 주거이전비 등을 포함하여 주택에 대한 수용재결신청 청구를 한 경우 조합이 지방토지수용위원회에 주택에 대한 수용재결을 신청하면서도 ‘주거이전비 등
Q. 2018년 2월 9일부터 새 도시 및 주거환경정비법이 시행중이나 현금청산에서 과거 도시정비법을 적용하는 경우가 있다는데 이 경우 양자의 차이점은 무엇인가요? A, 도시정비법에 의한 현금청산을 고찰하기 위해서는 2013년 12월 24일과 현행 법률 시행일인 2018년 2월 9일을 기준으로 각각 법 개정 전후를 검토해야 합니다. 먼저 현금청산 관련 가장 중요한 개정사항이라고 할 수 있는 2013년 12월 24일 전후에 대해 알아보겠습니다. 2013년 12월 24일 이후부터는 현금청산 시기가 관리처분인가고시일로부터 90일이나 그 이