1. 신탁관계 종료시 법률관계=재건축정비사업의 원활한 진행을 위해 조합 앞으로 신탁등기가 경료된 후 적법한 분양신청을 하지 않아 현금청산대상자가 됨으로써 신탁관계가 종료했다면, 그 신탁재산인 甲 소유 지분은 조합에게 귀속되는 것이므로, 조합이 이미 자신 명의로 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기가 마쳐진 위 토지 지분에 관해 신탁법 제34조제2항 제3호의 규정에 따라 수탁자의 고유재산으로 하는 법원의 허가를 얻어 조합의 고유재산으로 된 취지의 등기와 신탁등기의 말소등기를 하는 방안을 고려함은 별론으로 하고, 조합원이 재건축조합으로부터

1. 조합장 직무대행 및 선출 관련=통상 조합 정관에서는 조합장이 사임하는 경우 이사 중 연장자 순으로 조합을 대표한다고 정하고 있다. 따라서 조합장이 사임하는 경우 위 조합 정관 규정에 의거 이사 중 연장자가 조합장 직무대행자가 된다.한편 신임 조합장 선출과 관련하여 임기 중 궐위된 경우에 해당되어서 원칙적으로는 보궐 선임에 해당되고 통상 조합 정관에서 임 대의원 보궐 선임의 경우 대의원회 결의 사항으로 정해 놓고 있어서 조합장 보궐 선임의 경우에도 대의원회에서 선출 가능한 것이 문제될 수 있다.그러나 도시 및 주거환경정비법 시행

▶ 본 동영상강의는 r119.co.kr → “3. 이사회, 대의원회, 총회, 협력업체 선정” 란에 게재되어 있습니다.1. 조합의 의사결정 과정◯ 정비사업조합에서 최종적이고 가장 중요한 의사결정기관은 조합총회이다.◯ 총회에서 의사 결정하여야 하는 안건은 일반적으로 ① 조합장이 어떤 안건을 상정하여 의결할 것인지를 구상하게 되고, ② 이것을 구체화하여 이사회를 개최하여 심의를 하고, ③ 여기서 심의된 내용을 토대로 대의원회를 소집하여 의결하고, ④ 대의원회에서는 각 안건을 총회에 상정할 것인지 여부를 의결하고, ⑤조합장은 대의원회에서

Q. 재개발구역 내 건물을 소유하고 있습니다. 노후화로 수리가 필요한데 수리비용이 감정평가에 어느 정도 반영되나요?A. 건물보수와 가치에 관련하여 이번 회에는 감가상각과의 관계에 대해 살펴보고자 합니다.설명에 앞서 정비구역 내 건물의 평가방법을 이해할 필요가 있습니다. 정비구역 내 건물은 통상 건물만의 거래가 이루어지지 않고, 건물자체의 수익보다는 정비사업 출자자산으로서 가격이 형성되어 거래사례나 수익성분석을 통한 가격산정이 어렵습니다.따라서 건물이 상각자산인 점 등을 감안하여 신축원가에 건물을 경제적, 물리적으로 사용할 수 있는

코로나 사태가 장기화되면서 대부분의 조합들이 예정했던 총회를 취소하거나 연기하고 있다.총회를 열지 못하면 예산을 수립할 수 없는데, 그렇다면 당장 사업 진행에 필요한 계약을 체결하거나 비용을 지출할 수 없는 것인지 문의가 늘어나고 있다.이번과 같은 전국적인 비상 상황이 아니더라도 조합을 운영하다 보면 예상치 못한 사유로 예산 수립이 늦어지는 경우가 발생할 수 있다.이때 예산을 집행할 수 있는지, 그리고 어떻게 하면 더 효과적으로 대비할 수 있는지 살펴보자.‘예산’이란 ‘조합의 정관에서 정한 1회계연도의 수입·지출 계획’을 의미하고,

1. 시공사 선정=조합은 조합설립인가(서울시는 사업시행계획인가)를 받은 후 조합총회에서 경쟁입찰 또는 수의계약(2회 이상 경쟁입찰이 유찰된 경우로 한정)의 방법으로 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정한다.다만 조합원이 100인 이하인 정비사업은 조합총회에서 정관으로 정하는 바에 따라 선정할 수 있다. 또한 토지등소유자가 20인 미만인 경우에는 토지등소유자가 직접 시행하거나 토지등소유자의 과반수 동의를 받아 적격시행자와 공동으로 시행하는 방법에 따라 재개발사업을 시행하는 경우에는 사업시행계획인가를 받은 후 규약에 따라 건설업자

1. 토지등소유자의 권리·의무=토지등소유자의 권한은 평등하다(운영규정안 제13조제2항). 따라서 부동산을 여러 필지 가지고 있거나 해당 부동산이 고액이라 하더라도 토지등소유자 1인은 1개의 의결권만 행사할 수 있다.추진위원회 구성에 동의한 토지등소유자는 ①주민총회의 출석권·발언권 및 의결권 ②추진위원회 위원의 선임·선출권 ③추진위원회 위원의 피선임·피선출권 ④추진위원회 운영경비 및 그 연체료의 납부의무 ⑤그 밖에 관계법령 및 이 운영규정, 주민총회 등의 의결사항 준수의무를 갖는다(법 제34조제2항, 운영규정안 제13조제1항).추진위

1. 문제의 소재=‘갑’ 재개발 조합은 관리처분계획 수립을 위한 분양신청 과정에서 ‘근생시설의 호수 결정은 해당 시·도 조례의 순위별 신청에 따라 1개의 호수를 지정하며, 순위별 경합이 이는 경우 종전가액(공동주택을 분양받은 경우에는 그 분양가액을 제외한 금액) 순으로 호수를 지정한다’고 하였고, 이에 ‘을’ 조합원(종전감정금액 40억 이상 소유)은 분양신청서 상 희망 신청 면적을 상가 850제곱미터로 기재하여 제출하였다.하지만 이와 같은 분양신청을 반영한 ‘갑’ 조합은 ‘을’ 조합원의 분양신청 내역에 한참 모자라는 4억원 상당의

▶ 본 동영상강의는 r119.co.kr → “2. 정비계획, 추진위~조합설립” 란에 게재되어 있습니다.5. 창립총회 개최권자와 소집권자◯ 창립총회 개최권자는 추진위원회이며, 공공지원이 적용되어 추진위원회를 구성하지 아니한 경우에는 토지등소유자가 창립총회 개최권자이다.◯ 소집권자는 ①추진위원회 위원장, ②추진위원회 구성하지 아니한 경우에는 토지등소유자의 대표자. ③토지등소유자 1/5이상이 창립총회를 소집요구 했음에도 추진위원장이 창립총회 소집을 안할 경우의 소집요구한 자의 대표자가 소집권자가 된다.6. 창립총회 소집절차◯ 도시정비법이

도시정비법이 예정하고 있는 정비사업시행자의 원칙적 모습은 정비구역내 토지등소유자가 모여 이루어진 법인으로서의 조합이다.도시정비법상 조합은 반드시 법인이어야 하고 따라서 그 실체를 구성하는 개별 조합원들과는 법적으로 독립한 권리·의무의 주체로 취급된다.법인으로서의 조합이 조합원들과는 별개의 인격을 가진다고 해도 이는 정비사업의 원활한 시행을 위한 법률적 수단으로서의 성격이 짙다. 사업의 성과에 따라 성장과 확대의 가능성이 무한히 열려있는 일반 기업과 달리 시작과 끝이 분명한 일회적 정비사업의 특성상 사업의 성과는 조합 자체의 성장과

1. 정비사업조합의 설립인가에 따른 세무 및 회계=조합설립인가 후 30일 이내에 정비사업추진위원회는 관할 상업등기소에 정비사업조합 법인 등기를 하여야 한다.조합설립등기가 완료되면 정비사업추진위원회는 정비사업조합 법인으로 조직변경이 된 것으로 의제된다. 이에 따라서 관할 세무서에 명칭변경에 따른 사업자등록증 정정신고를 한다.2. 정비사업추진위원회의 외부회계감사=정비사업추진위원회에서 정비사업조합으로 관련 자료가 포괄 양수도로 인계되기 전까지 납부 또는 지출된 금액과 계약 등으로 지출이 확정된 금액의 합계액이 3억5,000만원 이상인 경

1. 신탁관계 종료시 법률관계=재건축정비사업의 원활한 진행을 위해 조합 앞으로 신탁등기가 경료된 후 적법한 분양신청을 하지 않아 현금청산대상자가 됨으로써 신탁관계가 종료했다면, 그 신탁재산인 甲 소유 지분은 조합에게 귀속되는 것이므로, 조합이 이미 자신 명의로 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기가 마쳐진 위 토지 지분에 관해 신탁법 제34조제2항 제3호의 규정에 따라 수탁자의 고유재산으로 하는 법원의 허가를 얻어 조합의 고유재산으로 된 취지의 등기와 신탁등기의 말소등기를 하는 방안을 고려함은 별론으로 하고, 조합원이 재건축조합으로부터

1. 정비사업조합의 설립조건(도시정비법 제35조)가. 재개발사업=재개발사업의 추진위원회(도시정비법 제31조제4항에 따라 추진위원회를 구성하지 않은 경우는 토지등소유자)가 조합을 설립하려면 토지등소유자의 4분의3 이상 및 토지면적의 2분의1 이상의 토지소유자의 동의를 받아 시장·군수의 등의 인가를 받아야 한다. 필요 서류는 정관, 정비사업비와 관련된 자료 등 국토교통부령이 정하는 서류, 그 밖의 시. 도 조례에서 정한 서류다.나. 재건축사업=재건축사업의 추진위원회(추진위원이 구성하지 않은 경우는 토지등소유자)가 조합설립할 때는 주택단

최근 조합에서 정관은 등기우편으로 총회소집통지를 하라고 되어 있는데 등기우편 대신 우체국택배로 발송해도 되는지를 물어오셨다.평소 택배를 많이 이용하면서도 딱히 관심을 두지 않았는데 덕분에 등기우편과 우체국택배의 차이점을 진지하게 고민하게 되었으니, 오히려 가르침을 받은 셈이다. 현장에서 만난 정비사업 종사자들의 법률적 감수성에 놀랄 때가 많다.▲표준정관 등=국토교통부가 고시한 조합 표준정관 및 추진위원회 운영규정은 토지등소유자에게 권리·의무에 관한 사항을 통지함에 있어 ‘등기우편’의 방법으로 통지할 것을 정하고 있는데, 도시 및 주

1. 사안의 개요=‘갑’ 재개발 조합은 사업시행계획인가의 고시가 있은 날부터 120일 이내에 ‘분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행계획인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격 및 분양대상자별 분담금의 추산액’ 등의 사항을 토지등소유자에게 통지하였으나 주택을 소유한 조합원들에게 상가의 ‘최소분양단위 규모 추산액’을 통지에서 누락하였다. 이에 대해서 주택을 소유한 조합원이 조합을 상대로 상가에 대한 최소분양단위규모 추산액 통지를 누락한 것은 본인들의 재산권을 침해한 것이라고 주장하면서 소송을 제기하였다.2. 법원의

Q. 재개발구역 내 건물을 소유하고 있습니다. 노후화로 수리가 필요한데 수리비용이 감정평가에 어느 정도 반영되나요?A. 건물과 같은 상각자산에 대한 비용지출과 가치의 관계를 이해하기 위해서는 자본적 지출과 수익적 지출을 구분하고 각 지출이 가치형성에 어떻게 작용하는지에 대한 이해가 전제돼야 합니다.자본/수익적 지출을 실제 명확히 분류하기는 어려우나 가장 큰 차이는 사용 가능한 연수(가용연수 또는 잔존내용연수라 함)를 증가시키는지와 그것이 가치 증대에 기여하는지 여부입니다.이해의 편의를 위해 아파트 관리비를 예로 들면 자본적 지출은

▶ 본 동영상강의는 r119.co.kr → “2. 정비계획, 추진위~조합설립” 란에 게재되어 있습니다.[ Key Point ] 추진위원회를 구성하여 운영을 하는 최종적인 목표는 조합을 설립하기 위함입니다. 그래서 추진위원회의 정식명칭은 ‘정비사업 조합설립추진위원회’ 인 것입니다. 따라서 조합을 설립하기 위한 창립총회를 어떻게 하여야 하는지를 살펴보도록 하겠습니다.1. 조합설립을 위한 절차 및 요건◯ 추진위원회가 관할관청으로부터 구성승인을 받은 뒤에 정비사업전문관리업자(약칭하여 ‘정비업체’라고 알려져 있음)를 선정하고 또 설계자도 선

입주 후 30년 가까이 지난 아파트에서 입주자대표회의를 통해 모든 승강기를 교체하기로 결정하였다. 그 아파트에는 지하층이 없어서 1층 입주자들은 사실상 승강기를 이용할 일이 없다. 2층 입주자들도 승강기 이용 빈도가 현저히 낮다. 이들도 다른 층 입주자들과 동일하게 승강기 교체비용을 부담해야 하는가.공동주택관리법이나 아파트관리규약에는 1·2층 입주자들이 다른 층 입주자들과 같은 금액의 승강기 교체비용을 내야 하는지, 아니면 적게 낼 수 있는지에 관한 규정은 없다. 관련 규정에는 세대당 주택공급면적을 기준으로 장기수선충당금을 산정하도

1. 사안의 개요=갑 조합은 부동산 경기의 침체로 인하여 여러 지역에서 발생한 미분양 사태를 참조하여 분양 리스크를 최소화하고 일반 분양을 성공적으로 추진하기 위하여 기존의 건축 설계를 변경하여 아파트 중대형 평형을 중소형 평형으로 변경하는 내용으로 사업시행변경계획을 인가 고시 받은 후 기존의 분양신청 조합원들을 대상으로 평형 변경 신청을 받았고 위 기간 동안 평형 변경 신청을 하지 않은 ‘을’ 조합원을 현금청산대상자로 분류하여 새로이 관리처분계획을 수립하였다. 이에 위 ‘을’은 자신을 현금청산자로 분류한 위 관리처분계획은 신의칙에

1. 창립총회 조건 등과 회계처리=추진위원회는 조합설립인가의 신청 전에 조합설립을 위한 창립총회를 개최해야 한다. 추진위원회는 창립총회 14일 전까지 회의목적, 안건, 일시, 장소, 참석자격 및 구비서류 등을 인터넷 홈페이지를 통해 공개하고, 토지등소유자에게 등기우편으로 발송, 통지하여야 한다.창립총회는 추진위원회 위원장의 직권 또는 토지등소유자 5분지1 이상의 요구로 추진위원회 위원장이 소집한다. 다만, 토지등소유자 5분지1 이상의 소집요구에도 불구하고 추진위원회 위원장이 2주 이상 소집요구에 응하지 않으면 소집요구한 자의 대표가