1. 조합설립 동의 간주 취지=2009.2.9. 이전 도시정비법에 의하면 추진위원회에 동의한 자라 하더라도 조합설립의 동의와 관련 별도의 동의서를 제출하여야 했다. 추진위원회에 동의한 자는 재개발·재건축사업의 추진에 동의한 것이고, 향후 조합설립에 동의할 가능성이 많다고 볼 수 있다.이에 정부는 도시정비법을 개정하여 추진위원회에 동의한 자는 일정한 요건을 갖춘 경우 조합설립에 동의한 것으로 간주하는 규정을 두게 되었다. 이는 동의절차를 간소화 하여 재개발·재건축사업을 활성화하는 데 그 취지가 있다.조합설립 동의 간주 규정은 2009

1. 동의의 승계=추진위원회의 구성 또는 조합의 설립에 동의한 자로부터 토지 또는 건축물을 취득한 자는 추진위원회의 구성 또는 조합의 설립에 동의한 것으로 본다(시행령 제33조제3호).추진위원회 승인 또는 조합설립인가 당시 토지소유권이 변동되었다 해도 신 소유자의 동의서가 아닌 구 토지소유자의 동의서를 제출하였다 해도 구 토지등소유자의 동의는 동의자 수에서 포함된다.종전 소유자가 추진위원회 구성에 동의한 경우 토지 또는 건축물을 취득한 자는 추진위원회 승인 신청전까지 추진위원회 구성 동의를 철회할 수 있고(시행령 제33조제2항제1호

1. 소재불명자의 동의자수 제외소재불명자는 토지등소유자의 수 또는 공유자 수에서 제외한다(시행령 제33조제1항제4호). 소재불명자가 소유한 토지면적은 동의 대상 토지면적(정비구역 면적)에서 제외된다(서울고등법원 2011.5.18. 선고 2010누20654 판결).소재불명자를 토지등소유자에서 제외하는 취지는 조합설립 등의 동의 여부에 관한 확인이 어려워 소유자들의 의사를 배제하여 정비사업의 진행을 원활하게 하기 위함이다(대법원 2017.2.3. 선고 2015두50283 판결).2. 소재불명자 제외 요건소재불명자로 토지등소유자에서 제외

1. 도시정비법 제29조제9호의 건축물=도시정비법 제2조제9호 가목 및 제39조제1항에 의하여 소유자에게 조합원의 자격이 부여되는 건축물이라 함은 원칙적으로 적법한 건축물을 의미한다(대법원 2009.10.29. 선고 2009두12228 판결, 대법원 2012.12.13. 선고 2011두21218 판결, 서울고등법원 2011.4.13. 선고 2010누26034 판결).2. 미준공건물=미등기(준공)건물은 관할관청으로부터 건축허가를 얻어 신축된 것이므로 무허가건물과는 달리 토지등소유자의 수에 포함된다.서울행정법원 2010.11.11. 선

1. 1동 건물에 대한 구분소유의 성립에 판단기준=1동의 건물에 대하여 구분소유가 성립하기 위해서는 객관적·물리적인 측면에서 1동의 건물이 존재하고 구분된 건물부분이 구조상·이용상 독립성을 갖추어야 할 뿐 아니라 1동의 건물 중 물리적으로 구획된 건물부분을 각각 구분소유권의 객체로 하려는 구분행위가 있어야 한다. 해당 건물부분이 집합건물법 제1조의2의 적용을 받는 ‘구분점포’인 경우에는 그러한 구분점포의 특성을 고려하여야 한다.구분건물이 물리적으로 완성되기 전에도 건축허가신청이나 분양계약 등을 통하여 장래 신축되는 건물을 구분건물로

1. 지상권 설정된 토지=주거환경개선사업, 재개발사업에 있어 토지에 지상권이 설정되어 있는 경우 토지의 소유자와 해당 토지의 지상권자를 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정한다(시행령 제33조제1항제2호 나목).주택재건축사업에 있어 토지에 지상권이 설정되어 있다하더라도 토지 소유자의 동의만으로 족하고, 지상권자와의 대표자선임동의서는 필요하지 않다.금융기관이 설정한 소위 담보지상권은 민법에서 예정한 진정한 지상권이 아니지만 법상 토지등소유자 산정시 담보지상권자도 포함하여야 한다.동일인 소유인 토지와 그 지상의 건축물 중 토지에 관하여

1. 다가구주택과 토지등소유자 수 산정=건축법 제2조제2항, 같은 법 시행령 제3조의4 [별표1]에 의하면 다가구주택을 단독주택의 일종으로 규정하고 있다. 다세대주택 등 공동주택으로 건축물대장의 전환이 있지 않는 한, 비록 구분소유 부분이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 명확히 구별되어 있고 가구별 지분 또는 구분소유등기가 마쳐져 있다고 하더라도 다가구주택의 구분소유자들은 도시정비법 시행령 제33조제1항제1호 가목 소정의 ‘하나의 건축물이 수인의 공유에 속하는 때’에 해당한다고 봄이 상당하다.서울시 조례의 부칙 제7조에서 “1

1. 토지등소유자의 판단기준=토지등소유자는 정비구역안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 지상권자이다. 토지등소유자에 해당하는지 여부는 당해 정비구역내 토지 등에 대한 소유권 유무를 기준으로 판단하여야 한다.종전 토지를 기준으로 한 토지등소유자와 환지예정지를 기준으로 한 토지등소유자가 모두 동일하고, 환지처분이 있었다고 볼 수 있을 경우 환지예정지 소유자는 토지등소유자에 포함된다.소유권이전등기가 경료되지 않은 분양지 지정자들은 토지등소유자 수 산정에서 제외된다. 동의 당시 소유권이 없었으나 인가 당시 소유권을 취득한 경우 위

1. 동의서 재사용 특례제도 도입 경위2008년 하급심 판결에서 조합설립동의서상의 비용부담에 관한 사항이 구체적이지 않아 위 동의서의 효력이 없으며, 위 동의서에 기한 조합설립인가도 무효라는 취지로 판시하였다. 이에 재개발·재건축조합의 현장에서 조합설립무효소송이 폭발적으로 발생하였다.대법원 판례에 의해 조합설립동의서의 유효성이 인정된 이후 일부 조합설립무효소송에서 동의율이 충족되지 않아 조합설립인가가 무효라는 판시사례가 발생하였다. 동의율 미달에 의해 조합설립인가가 취소 또는 무효가 되는 경우 해당 재개발·재건축현장은 새로이 추진위

조합이 종전의 조합설립인가처분에 대한 무효확인소송 또는 취소소송이 진행되고 있는 등으로 그 효력 유무 또는 위법 여부 등이 확정되지 않은 상태에서 새로 조합설립인가처분을 받는 것과 동일한 요건과 절차로 조합설립변경인가처분을 받은 경우 그 조합설립변경인가처분은 새로운 조합설립인가처분으로서의 효력을 가진다(대법원 2016.12.15. 선고 2015두51309 판결).조합설립변경인가처분도 조합에 정비사업을 시행할 수 있는 권한을 설정하여 주는 처분인 점에서는 당초 조합설립인가처분과 다르지 않다. 선행 조합설립인가처분이 쟁송에 의하여 취소

1. 표준동의서의 유효 여부=재건축조합설립 표준동의서는 비용분담에 관한 사항이 구체적으로 기재되어 있지 않아 무효라는 주장에 관하여 대법원은 재건축조합설립표준동의서상 사업비용의 분담기준이나 사업완료 후 소유권 귀속에 관한 사항이 적법하다는 취지로 판시하였다.조합설립동의서 징구과정에서 동의서 양식이 변경된 경우 구 동의서와 신 동의서 중 비용의 분담기준이나 신축건축물의 구분소유권 귀속에 관한 배분기준이 실질적으로 변화하였다고 볼 수 없다면 동의자 산정시 구 동의서 제출자와 신 동의서 제출자를 합산한다.2. 조합설립동의서의 일부 공란=

1. 추진위원회 승인하자가 조합설립인가에 미치는 영향=조합설립인가처분은 추진위원회구성승인처분이 적법·유효할 것을 전제로 한다고 볼 것은 아니므로 도시정비법령이 정한 동의요건을 갖추고 창립총회를 거쳐 주택재개발조합이 성립한 이상 이미 소멸한 추진위원회구성승인처분의 하자를 들어 조합설립인가처분이 위법하다고 볼 수 없다(대법원 2013.12.26. 선고 2011두8291 판결).다만, 추진위원회 승인처분의 위법 사유가 도시정비법상 하나의 정비구역 내에 하나의 추진위원회로 하여금 조합설립의 추진을 위한 업무를 수행하도록 한 추진위원회 제도

토지등소유자는 시장·군수(인가권자)를 상대로 행정법원에 항고소송인 조합설립인가처분에 대한 취소 또는 무효확인을 구하여야 한다(대법원 2010.8.26. 선고 2010두2579 판결).토지등소유자는 시장·군수의 조합설립인가처분이 있음을 안 날부터 90일 이내에 조합설립인가취소소송을 제기하여야 한다. 토지등소유자는 시장·군수의 조합설립인가처분이 있은 날부터 1년이 경과하면 조합설립인가취소소송을 제기하지 못한다. 다만 정당한 사유가 있는 때에는 그러하지 아니하다(행정소송법 제20조제1항, 제2항).항고소송에서 행정처분의 적법 여부는 특별

1. 조합설립인가의 법적 성격=도시정비법상 정비사업조합은 관할 행정청의 감독 아래 정비구역 안에서 도시정비법상의 ‘주택정비사업’을 시행하는 목적 범위 내에서 법령이 정하는 바에 따라 일정한 행정작용을 행하는 행정주체로서의 지위를 갖는다.따라서 행정청이 도시정비법 등 관련 법령에 근거하여 행하는 조합설립인가처분은 단순히 사인들의 조합설립행위에 대한 보충행위로서의 성질을 갖는 것에 그치는 것이 아니라 법령상 요건을 갖출 경우 도시정비법상 정비사업을 시행할 수 있는 권한을 갖는 행정주체(공법인)로서의 지위를 부여하는 일종의 설권적 처분의

1. 목적의 비영리성=조합은 도시정비법과 정관이 정하는 바에 따라 사업시행구역안의 건축물을 철거하고 그 토지 위에 새로운 건축물을 건설하여 도시 및 주거환경을 개선하고 조합원의 주거안정 및 주거생활의 질적 향상에 이바지함을 목적으로 하므로(표준정관 제2조), 비영리법인으로서의 성격을 가진다(대법원 2005.5.27. 선고 2004두7214 판결, 헌법재판소 1997.4.24.자 96헌가3 결정).조합은 정비사업의 시행과정에서 조합원 분양분 이외에 체비시설이나 보류시설을 조합원이 아닌 사람들에게 일반 분양을 하는 등 일종을 수익사업을

1. 재개발·재건축조합의 의의=시장·군수 등, 토지주택공사 등 또는 지정개발자가 아닌 자가 정비사업을 시행하려는 경우에는 토지등소유자로 구성된 조합을 설립하여야 한다(법 제35조제1항).재개발·재건축조합이란 정비구역안에서 정비기반시설을 정비하고 주택 등 건축물을 개량하거나 건설하는 사업을 시행하기 위해 토지등소유자가 설립한 단체를 말한다. 조합은 도시기능의 회복이 필요하거나 주거환경이 불량한 지역을 계획적으로 정비하고, 노후·불량건축물을 효율적으로 개량하기 위한 목적으로 설립된다.조합은 법인으로 하고, 조합설립인가를 받은 날부터 3

1. 추진위원회의 회계=추진위원회의 회계는 매년 1월 1일부터 12월 31일까지로 하고, 설립승인을 받은 당해 연도의 경우에는 승인일부터 12월 31일까지로 한다(운영규정안 제31조제1항).추진위원회의 예산·회계는 기업회계원칙에 따르되, 추진위원회는 필요하다고 인정하는 때에는 다음의 사항에 관하여 별도의 회계규정을 정하여 운영할 수 있다(운영규정안 제31조제2항).①예산의 편성과 집행기준에 관한 사항 ②세입·세출예산서 및 결산보고서의 작성에 관한 사항 ③수입의 관리·징수방법 및 수납기관 등에 관한 사항 ④지출의 관리 및 지급 등에

1. 정비사업의 시행관련 서류 공개=추진위원장의 공개대상 자료는 정비사업의 시행에 관한 ①추진위원회 운영규정 ②설계자 및 정비사업전문관리업자 등 용역업체의 선정계약서 ③추진위원회·주민총회의 의사록 ④해당 정비사업의 시행에 관한 공문서 ⑤ 회계감사보고서 ⑥월별 자금의 입금·출금 세부내역 ⑦결산보고서 및 관련 자료이다(법 제124조제1항). 공개시기는 정비사업 관련 자료가 작성되거나 변경된 후 15일 이내이어야 하고 공개방법은 조합원, 토지등소유자 또는 세입자가 알 수 있도록 인터넷과 그 밖의 방법을 병행하여야 한다(법 제124조제1항

1. 추진위원회의 업무범위=추진위원회는 법·관계법령, 제3조의 운영규정 및 관련행정기관의 처분을 준수하여 운영되어야 하며 그 업무를 추진함에 있어 사업시행구역안의 토지등소유자의 의견을 충분히 수렴하여야 한다(운영규정 제4조제1항).추진위원회는 ①정비사업전문관리업자의 선정 ②설계자의 선정 및 변경 ③개략적인 사업시행계획서의 작성 ④조합설립인가를 받기 위한 준비업무 ⑤추진위원회 운영규정 작성 ⑥토지등소유자의 동의서 제출의 접수 ⑦조합의 설립을 위한 창립총회의 개최 ⑧조합정관의 초안 작성 ⑨그 밖에 추진위원회 운영규정이 정하는 사항을 수

1. 토지등소유자의 권리·의무=토지등소유자의 권한은 평등하다(운영규정안 제13조제2항). 따라서 부동산을 여러 필지 가지고 있거나 해당 부동산이 고액이라 하더라도 토지등소유자 1인은 1개의 의결권만 행사할 수 있다.추진위원회 구성에 동의한 토지등소유자는 ①주민총회의 출석권·발언권 및 의결권 ②추진위원회 위원의 선임·선출권 ③추진위원회 위원의 피선임·피선출권 ④추진위원회 운영경비 및 그 연체료의 납부의무 ⑤그 밖에 관계법령 및 이 운영규정, 주민총회 등의 의결사항 준수의무를 갖는다(법 제34조제2항, 운영규정안 제13조제1항).추진위