1. 조합원의 확정 여부와 추가가입=재개발사업의 경우 조합원의 강제가입제를 채택하고 있으므로 재개발조합의 조합원은 조합설립인가시를 기준으로 하여 정관의 규정에 의하여 확정되고, 그 후 조합원의 지위에 양도 등의 사유가 발생한 경우에는 정관이 정하는 바에 따라 그 범위 내에서만 조합원의 변경이 가능하다(대법원 1998.3.27. 선고 97누17094 판결). 즉 재개발조합에 있어서 토지등소유자는 조합설립인가시 자동으로 조합원으로 가입되므로 조합원의 추가 가입제도는 없다.재건축사업의 경우 조합원의 임의가입제를 채택하고 있으므로 재건축조

1. 토지등소유자와 조합원=토지등소유자와 조합원은 유사한 개념이지만 토지등소유자는 조합원이 될 수 있는 추상적인 요건이고, 조합원은 조합의 구성원이라는 점에서 양자는 구별되는 개념이다.주거환경개선사업 또는 재개발사업의 경우 ‘토지등소유자’는 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자이다(법 제2조제9호 가목). 즉 재개발사업에 있어 토지 또는 건축물 중 하나만을 가지고 있어도 조합원의 자격이 인정되며, 위 조합원의 자격을 갖추고 있는 자는 조합설립에 동의를 하거나 가입의 의사표시를 하지 않아도 조합이 결성이 되면

1. 수리를 요하는 신고=도시정비법 제35조제5항 단서에서 규정하는 신고는 조합원에게 실질적인 부담을 지우는 사항들이 많을 뿐만 아니라 법문의 규정 형식, 도시정비법 시행규칙의 규정 등에 비추어 행정청의 심사가 필요한 수리를 요하는 신고에 해당한다고 판시한 사례가 있다.하지만 ‘수리를 요하는 신고’에는 ‘조합임원 및 대의원 변경’, ‘건설되는 건축물의 설계 개요의 변경’, ‘건축물의 철거 및 신축에 소요되는 비용의 개략적인 금액의 변경’에 한정되고, 나머지 사항은 ‘자기완결적 신고’에 해당한다고 보아야 할 것이다.2. 자기완결적 신

1. 정관변경인가의 의의=조합은 총회에서 정관변경에 관하여 조합원 과반수의 찬성 또는 조합원 3분의 2 이상 찬성으로 의결한 후 시장·군수등으로부터 정관변경인가를 받아야 한다. 정관변경내용중 경미한 사항은 도시정비법 또는 정관으로 정하는 방법에 따라 변경하고 시장·군수등에게 신고하여야 한다(법 제40조제3항, 제4항).동의의 정수(定數)에 관하여 정관에 다른 규정이 있는 때에는 그 규정에 의한다. 정관에 다른 규정을 할 경우 정수를 강화하는 것은 가능하지만 완화하는 것은 도시정비법에 위반되어 무효가 될 것이다. 정관에서 정관을 변경

1. 조합설립변경인가의 법적 성질=시장·군수의 조합설립변경인가는 법률행위의 효력을 보충해 주는 것으로서 ‘강학상 인가’에 해당한다. 정관의 변경인가도 정관변경에 관한 법률행위의 효력을 보충해 주는 것으로서 ‘강학상 인가’에 해당한다(대법원 2014.7.10. 선고 2013도11532 판결).시장·군수등이 변경된 정관을 인가한 경우 변경된 정관은 인가시부터 효력을 발생하며, 총회의 의결이 있었던 때로 소급하지 않는다(대법원 2014.7.10. 선고 2013도11532 판결).시장·군수로부터 조합설립변경인가를 받지 못한 경우 조합설립변

1. 조합설립인가 내용 통지=조합설립인가를 받은 때 조합은 정관이 정하는 바에 따라 토지등소유자에게 그 내용을 통지하고, 이해관계인이 열람할 수 있도록 하여야 한다(시행령 제31조제3항).2. 조합설립등기=법인은 외형을 가지고 있지 않으므로 일반 제3자가 용이하게 법인의 존재여부를 알 수 없으며, 거래의 안전을 위해 법인의 조직이나 내용을 공시하는 것이 법인등기이다. 조합은 조합설립의 인가를 받은 날부터 30일 이내에 주된 사무소의 소재지에서 법이 정한 사항을 등기함으로써 성립한다(법 제38조).법인설립의 등기는 법인격을 취득하기

1. 조합설립동의를 서면동의로 한 취지=조합설립에 대한 동의를 서면동의서에 의하도록 한 취지는 서면에 의한 토지등소유자 등의 동의 여부를 명확하게 함으로써 동의 여부에 관하여 발생할 수 있는 관련자들 사이의 분쟁을 미연에 방지하고 나아가 행정청으로 하여금 조합설립인가 신청시에 제출된 동의서에 의하여서만 동의 요건의 충족 여부를 심사하도록 함으로써 동의 여부의 확인에 불필요하게 행정력이 소모되는 것을 막기 위한 데 있다.2. 조합설립인가의 신청=추진위원회 또는 토지등소유자는 조합설립(변경) 인가신청서에 ①조합정관 ②조합원 명부(조합원

1. 위원장 또는 토지등소유자 5분의1의 소집=추진위원장이 사임한 후 운영규정에 따라 직무대행자가 선임되었고 토지등소유자 5분의 1 이상이 창립총회 소집을 요청하였으며 이에 추진위원장 직무대행자가 창립총회를 소집하였는 바, 위 직무대행자가 소집한 창립총회는 적법하다고 판시한 사례가 있다(서울행정법원 2018.2.2. 선고 2017구합6808 판결).2. 총회의 소집통지=추진위원회 또는 토지등소유자의 대표자는 창립총회 14일 전까지 회의목적·안건·일시·장소·참석자격 및 구비사항 등을 인터넷 홈페이지를 통해 공개하고, 토지등소유자에게

1. 창립총회의 법적 근거=창립총회는 단체의 조직을 형성하기 위하여 소집되는 총회로서 조합을 설립하기 위하여 창립총회를 개최한다. 조합의 설립을 위한 창립총회의 개최는 추진위원회의 업무에 포함되고(시행령 제26조제3호), 추진위원회는 조합설립인가를 신청하기 전에 조합설립을 위한 창립총회를 개최하여야 한다(법 제32조제3항). 추진위원회를 구성하지 아니하는 경우에는 토지등소유자가 창립총회를 개최하여야 한다(시행령 제27조제1항). 조합설립인가 신청서에는 창립총회 회의록(총회참석자 연명부 포함)을 첨부하여야 한다(시행규칙 제8조제1항제

1. 재건축조합의 동의요건=주택단지내 공동주택의 재건축조합 동의요건은 ①각 동별 구분소유자의 과반수 동의와 주택단지의 전체 구분소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 4분의 3 이상의 토지소유자의 동의이다(법 제35조제3항).구분소유자의 토지면적은 전체 대지면적에 집합건물의 전유부분의 총면적(즉 공용부분을 제외한 나머지 면적의 합계)분의 구분소유자 개개인의 전유부분의 면적의 비율을 곱하여 산정한다.다세대주택 등 집합건물의 대지의 경우 조합설립에 동의한 구분소유자 각자의 대지사용권에 해당하는 면적은 동의한 토지면적으로 산정된다.동별

1. 조합설립동의서의 검인=조합설립동의서를 작성하는 경우 시장·군수 등이 검인한 조합설립동의서를 사용하여야 하며, 검인을 받지 아니한 조합설립동의서는 그 효력이 발생하지 아니한다(법 제36조제3항).도시정비법 부칙(2017.2.8.) 제8조제1항에 따라 2016년 7월 28일 후 최초로 정비계획을 수립하는 경우부터 검인된 동의서에 의한다.경과규정과 관련 도시정비법 제35조제2항부터 제5항까지의 개정규정에 해당하는 때에는 2016년 7월 28일 이후 제31조제1항의 개정규정에 따라 최초로 추진위원회 승인을 받은 경우부터 적용한다. 이

1. 정관의 일반적 효력=조합정관은 조합의 근본규칙을 정한 것으로 그 규정은 내부의 규범으로서 조합원을 구속한다. 현재 대법원은 정관의 법적 성질을 계약이 아니라 자치법규로 보고 있다(대법원 2019.10.31. 선고 2017다282438 판결).법인의 정관이나 그에 따른 세부사업을 위한 규정 등 단체내부의 규정은 특별한 사정이 없는 한 이를 유효한 것으로 시인하여야 할 것이다. 다만, 그것이 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반되는 등 사회관념상 현저히 타당성을 잃은 것이거나 결정절차가 현저히 정의에 어긋난 것으로 인정되는 경우 등에

1. 정관의 작성국토교통부 장관은 필요적 기재사항의 내용이 포함된 표준정관을 작성하여 보급할 수 있다(법 제40조제2항). 국토교통부 장관은 ‘주택재건축정비사업조합 표준정관’과 ‘주택재개발정비사업조합 표준정관’을 작성하여 보급하고 있다.위 표준정관은 하나의 예시로 법적 구속력은 없다. 따라서 조합은 조합의 특징과 여건에 따라 관련 조항을 추가, 삭제, 수정하여 달리 규정할 수 있다.다만 조합원의 권익과 관계되는 사항에 대한 규정완화 등은 치밀한 검토와 전체적인 합의절차 등을 거쳐 신중하게 하는 것이 바람직하며 관계법령에 위반하게 하

1. 설립행위(정관작성)의 성격=민법상 비영리사단법인을 설립하려면 2인 이상의 설립자가 법인의 내부조직에 관한 근본규칙(정관)을 정하여 서면에 기재하고 기명날인하여야 하며(민법 제40조), 이것이 없는 정관은 무효이다.이러한 정관의 작성은 다름 아닌 사단법인의 설립행위이다. 정관은 단체자치에 관한 규율로서 정관이 사원을 구속하는 것은 사원의 자기결정에서 연유되는 것이다. 법인은 기본적으로 정관에 의하여 운영된다.정관작성행위, 즉 사단법인의 설립행위의 성질에 관해서는 합동행위설(다수설)과 특수계약설로 그 견해가 나누어져 있다. 전자는

1. 동의철회의 제한 취지=동의의 철회는 조합의 설립에 동의한 자가 그에 따른 조합설립 인가가 있기 전에 그에 따른 효과가 발생하지 않도록 이를 거두어들이는 것을 의미한다.도시정비법 시행령 제33조제2항은 조합설립에 대한 동의의 철회시기를 제한하고 있는 바, 위 규정의 취지는 조합설립인가신청 후 일부 조합원의 동의철회로 그 동안 진행해 왔던 절차가 무용화되는 것을 막고 조합설립절차가 원활하게 진행되도록 함과 아울러 토지등소유자의 동의철회 여부를 명확하게 함으로써 동의철회 여부에 관하여 발생할 수 있는 관련자들 사이의 분쟁을 미연에

1. 조합설립 동의 간주 취지=2009.2.9. 이전 도시정비법에 의하면 추진위원회에 동의한 자라 하더라도 조합설립의 동의와 관련 별도의 동의서를 제출하여야 했다. 추진위원회에 동의한 자는 재개발·재건축사업의 추진에 동의한 것이고, 향후 조합설립에 동의할 가능성이 많다고 볼 수 있다.이에 정부는 도시정비법을 개정하여 추진위원회에 동의한 자는 일정한 요건을 갖춘 경우 조합설립에 동의한 것으로 간주하는 규정을 두게 되었다. 이는 동의절차를 간소화 하여 재개발·재건축사업을 활성화하는 데 그 취지가 있다.조합설립 동의 간주 규정은 2009

1. 동의의 승계=추진위원회의 구성 또는 조합의 설립에 동의한 자로부터 토지 또는 건축물을 취득한 자는 추진위원회의 구성 또는 조합의 설립에 동의한 것으로 본다(시행령 제33조제3호).추진위원회 승인 또는 조합설립인가 당시 토지소유권이 변동되었다 해도 신 소유자의 동의서가 아닌 구 토지소유자의 동의서를 제출하였다 해도 구 토지등소유자의 동의는 동의자 수에서 포함된다.종전 소유자가 추진위원회 구성에 동의한 경우 토지 또는 건축물을 취득한 자는 추진위원회 승인 신청전까지 추진위원회 구성 동의를 철회할 수 있고(시행령 제33조제2항제1호

1. 소재불명자의 동의자수 제외소재불명자는 토지등소유자의 수 또는 공유자 수에서 제외한다(시행령 제33조제1항제4호). 소재불명자가 소유한 토지면적은 동의 대상 토지면적(정비구역 면적)에서 제외된다(서울고등법원 2011.5.18. 선고 2010누20654 판결).소재불명자를 토지등소유자에서 제외하는 취지는 조합설립 등의 동의 여부에 관한 확인이 어려워 소유자들의 의사를 배제하여 정비사업의 진행을 원활하게 하기 위함이다(대법원 2017.2.3. 선고 2015두50283 판결).2. 소재불명자 제외 요건소재불명자로 토지등소유자에서 제외

1. 도시정비법 제29조제9호의 건축물=도시정비법 제2조제9호 가목 및 제39조제1항에 의하여 소유자에게 조합원의 자격이 부여되는 건축물이라 함은 원칙적으로 적법한 건축물을 의미한다(대법원 2009.10.29. 선고 2009두12228 판결, 대법원 2012.12.13. 선고 2011두21218 판결, 서울고등법원 2011.4.13. 선고 2010누26034 판결).2. 미준공건물=미등기(준공)건물은 관할관청으로부터 건축허가를 얻어 신축된 것이므로 무허가건물과는 달리 토지등소유자의 수에 포함된다.서울행정법원 2010.11.11. 선

1. 1동 건물에 대한 구분소유의 성립에 판단기준=1동의 건물에 대하여 구분소유가 성립하기 위해서는 객관적·물리적인 측면에서 1동의 건물이 존재하고 구분된 건물부분이 구조상·이용상 독립성을 갖추어야 할 뿐 아니라 1동의 건물 중 물리적으로 구획된 건물부분을 각각 구분소유권의 객체로 하려는 구분행위가 있어야 한다. 해당 건물부분이 집합건물법 제1조의2의 적용을 받는 ‘구분점포’인 경우에는 그러한 구분점포의 특성을 고려하여야 한다.구분건물이 물리적으로 완성되기 전에도 건축허가신청이나 분양계약 등을 통하여 장래 신축되는 건물을 구분건물로