1. 의의=민법상 법인의 기관은 ‘사원총회’(의사결정기관), ‘이사’(업무집행기관), ‘감사’(감독기관)의 3가지가 있다. 시정비법상 조합은 의사결정기관으로서 총회와 대의원회를 두고 있으며, 정비사업의 원활한 추진을 도모하기 위해 총회의 권한 일부를 대의원회에 위임하고 있다. 조합은 업무집행기관으로서 조합장과 이사를, 감독기관으로서 감사를 두고 있다. 조합은 조합장 1인, 이사, 감사로 구성된 임원을 둔다(법 제41조제1항). 조합임원은 조합의 의사결정, 업무집행 및 감독업무를 수행한다.조합장은 대외적으로 조합을 대표하고(법 제42

1. 조합원의 지위를 다투는 소송=조합원지위확인소송이란 조합에 의하여 조합원의 지위를 부정당하고 있는 자가 조합을 상대로 자신이 조합원의 지위에 있음의 확인을 구하는 소송이다. 조합과 조합원에 대한 법률관계는 공법상의 권리의무 관계에 있고, 조합원의 자격 인정 여부에 관하여 다툼이 있는 경우에는 공법상의 당사자소송에 의하여 그 조합원 자격의 확인을 구하여야 한다(대법원 1996.2.15. 선고 94다31235 전원합의체 판결). 따라서 민사소송으로 ‘조합원지위확인’ 내지 ‘수분양권확인’을 구해서는 아니된다.재개발조합의 설립인가 시

1. 관리처분계획 이전의 단계=관리처분계획 이전의 단계에서는 분양받을 대지 또는 건축시설에 대한 공사가 완료되지 않았을 뿐만 아니라 그 분양할 대지 또는 건축시설에 대한 주택정비조합의 어떤 처분도 이루어지기 전으로서 그 분양받을 대지 또는 건축시설의 소유권 등에 관한 분쟁은 있을 수 없으므로 오로지 종전의 토지 또는 건축물에 대한 소유권 등의 존부나 그 귀속에 관한 것이 분쟁의 대상이 될 것이다. 종전의 토지나 건축물에 대한 소유권 등에 관하여 소유권확인, 말소등기, 이전등기, 무허가건물대장상의 명의변경 등을 구하는 민사소송이 제기

1. 분쟁의 법적 성격=조합과 조합원과의 관계는 기본적으로 사단과 사원과의 관계이므로, 조합에 관하여는 도시정비법에 규정된 것을 제외하고는 민법 중 사단법인에 관한 규정을 준용한다(법 제49조). 따라서 소유권이전등기청구사건, 손해배상청구사건, 조합원총회 결의의 효력을 다투는 사건 등은 통상의 민사소송에 의하여야 할 것이다. 조합의 설립목적 및 취급업무의 성질, 권한 및 의무, 재건축·재개발사업의 성질 및 내용 등에 비추어 볼 때 조합은 적어도 특수한 존립목적을 부여받은 특수한 행정주체이다. 국가의 감독하에 그 존립목적인 특정한 공

4. 불복절차=제명처분을 한 의결기관의 소집절차상 하자, 제명사유의 부존재 또는 제명권 남용 등 결의내용이 현저한 중대성이 있는 경우에는 법원에 소를 제기하여 구제받을 수 있다.재개발조합은 정비사업인 공공사무를 행하는 범위내에서 행정작용 권한을 행사하는 것이고, 조합원의 제명결의 또는 조합원 자격의 확인은 행정소송(당사자소송)의 관할에 속한다고 볼 수 있다. 실무상 조합원 제명사건을 행정사건에서 심리한 바 있다. 조합임원 또는 조합장이 정관 소정의 제명사유가 없음에도 불구하고 일부 조합원의 제명을 안건으로 하는 임시총회를 소집하고

1. 제명의 의의=제명이란 조합원의 권리를 행사하지 아니하거나 의무를 이행하지 아니한 경우 기타 재건축사업 수행상 불가피한 경우 등 조합정관이 정하는 제명사유에 해당하는 경우 이를 이유로 조합원 자격을 박탈시키는 것이다.조합원의 제명에 관한 사항은 정관의 필요적 기재사항이다(법 제40조제1항제3호). 조합정관이 정하고 있는 제명사유에 대한 해석은 매우 엄격하게 해석되어져야 하며, 제명하는 수단도 재건축 사업의 수행상 다른 조합원과 조합을 위하여 불가피한 경우에 최종적인 수단으로써만 행사하여야 한다.2. 제명요건=조합원으로서 고의 또

양도인이 다음의 어느 하나에 해당하는 경우 그 양도인으로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 조합원 자격을 취득할 수 있다.①세대원의 근무상 또는 생업상의 사정이나 질병치료·취학·결혼으로 세대원이 모두 해당 사업구역에 위치하지 아니한 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군으로 이전하는 경우. 세대원은 세대주가 포함된 세대의 구성원을 말하고, 질병치료는 의료법 제3조에 따른 의료기관의 장이 1년 이상의 치료나 요양이 필요하다고 인정하는 경우로 한정한다.②상속으로 취득한 주택으로 세대원 모두 이전하는 경우③세대원 모두 해외

1. 무허가 건물소유자의 조합원 지위 승계=무허가건물의 신축은 법률행위에 의하지 아니한 물권의 취득이므로 신축자가 등기 없이 소유권을 원시취득한다고 할 것이지만 이를 양도하는 경우에는 등기 없이 물권행위 및 인도에 의하여 소유권을 이전할 수 없다.신축자가 등기 없이 제3자에게 무허가 건축물을 이전한 경우 점유자가 무허가건물의 신축자로부터 이를 매수하여 인도받아 점유하고 있다고 하더라도 그 소유권을 취득할 수 없고, 신축자는 법률상의 처분권한을 상실하지 않는다. 신축자가 법률상 처분권한이 있음을 기회로 무허가 건축물을 이중으로 매도한

1. 조합원 지위 취득=조합설립인가 후 양도·증여·판결등으로 인하여 조합원의 권리가 이전된 때에는 조합원의 권리를 취득한 자를 조합원으로 보므로(표준정관 제9조제4항), 조합원의 권리를 이전받은 자는 해당 부동산의 소유권이전등기 완료시 조합원의 지위를 취득한다.재건축조합의 경우 재건축사업에 동의한 자만 조합원이므로 조합원으로부터 부동산을 양수한 자는 당연히 조합원으로 인정되나, 미동의자로부터 부동산을 양수한 자는 분양신청기한까지 별도의 조합가입동의서를 제출함으로써 조합원이 될 수 있다.2. 조합원 지위 양도와 이전고시=조합설립인가

1. 사업시행계획에 의한 철거 및 이주의무=재개발·재건축사업은 기존 건축물을 철거하고 새로운 건축물을 건설하여 조합원에게 신축건물을 공급하는 것이므로, 조합원은 사업시행계획에 의한 철거 및 이주의무를 부담한다.공익사업법 제43조에 의하면 토지소유자 및 관계인 그 밖에 토지소유자나 관계인에 포함되지 않는 자로서 수용 또는 사용할 토지나 그 토지에 있는 물건에 관하여 권리를 가진 자는 수용 또는 사용의 개시일까지 당해 토지나 물건을 사업시행자에게 인도하거나 이전하여야 한다.‘갑’ 재개발조합의 사업구역 내 부동산 소유자인 조합원 ‘을’

1. 정비사업비 납부 의무=정비사업비란 조합이 사업시행에 필요한 공사비 등 주택사업에 소요되는 비용을 말하고(법 제40조제1항제13호, 표준정관 제34조제1항), 정비사업비는 도시정비법 또는 다른 법령에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 사업시행자가 부담하며(법 제92조제1항), 사업시행자는 토지등소유자로부터 정비사업비를 부과․징수할 수 있으므로(법 제93조제1항), 조합원은 정비사업비를 납부할 의무를 부담한다(표준정관 제10조제1항제5호).조합은 정관에 정비사업비의 부담시기 및 절차를 규정하여야 하고(법 제40조제1항제13호)

1. 조합원의 조합에 대한 손실보상청구권=손실보상은 행위자의 적법행위로 인하여 상대방이 손실을 입은 경우 이를 보상하는 것을 말한다. 손해배상은 위법·불법행위에 대한 배상이지만, 손실보상은 적법행위에 대한 보상인 점에 차이가 있다.손실보상청구권이 발생하는 경우로는 조합원 개인의 시설이나 건축물을 일시적으로 사용함으로써 조합원이 손실을 받는 경우이다.그러나 조합원은 기존의 주택과 토지를 재건축조합에 출자하면서 이에 대한 손실보상을 받는 것이 아니라 새로운 주택을 분양받을 권리를 취득하는 것이므로, 재건축조합에 대하여 기존의 주택과 토

1. 임원·대의원의 선임권 또는 피선임권=조합원은 조합의 임원 또는 대의원을 선출할 권한이 있고, 조합의 임원 또는 대의원의 피선임권도 가진다. 조합원이 조합의 임원(조합장, 이사, 감사)으로 선출되면 뇌물수수 관련 형사처벌에 있어 공무원으로 의제된다(법 제134조).조합임원의 피선임자격은 피선출일 현재 사업시행구역 안에서 3년 이내 1년 이상 거주하고 있는 자(다만, 거주의 목적이 아닌 상가 등의 건축물에서 영업 등을 하고 있는 경우 영업 등은 거주로 본다)와 피선출일 현재 사업시행구역 안에서 5년 이상 건축물 및 그 부속토지를

1. 분양청구권=분양청구권은 조합원의 가장 본질적인 권리라고 할 수 있다. 조합원은 기존의 주택과 토지를 신탁목적으로 조합에 이전할 의무 등을 부담하고, 이에 대응하는 새로운 주택을 분양받을 권리를 가진다. 조합원의 가장 본질적인 권리인 분양청구권을 과도하게 제한하거나 박탈하는 총회의 결의 또는 대의원회의 결의는 무효가 된다.조합의 위법한 동·호수 배정에 관한 조합원(갑)의 재산상 손해는 조합원(갑)의 위 손해발생시를 기준으로 신축아파트 중 조합원(갑)이 배정받을 수 있었던 110세대 아파트의 각 시가와 각 분양가를 고려하여 산정한

1. 1인의 조합원으로 간주=토지 또는 건축물의 소유권이 여러 명의 공유에 속하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다(법 제39조 제1항 제1호)(대법원 2001.12.27. 선고 2001두6531 판결).도시정비법 제39조제1항제1호는 강행법규적 성격을 가지는 규정이므로, 위 규정에 위배하여 공유자 각자에게 조합원 자격을 인정하는 내용으로 정관을 변경하는 것은 강행법규에 위반되어 무효이다(서울지방법원 북부지원 2002.10.2. 선고 2002카합982호 결정).공유자의 경우 수인은 대표자 1인을 대표조합원으로 지

1. 건축물 및 그 부속토지의 소유자=재건축사업에 있어 토지등소유자는 정비구역에 위치한 건축물 및 그 부속토지의 소유자를 의미하고(법 제2조제9호 나목), 위 토지등소유자가 조합설립에 동의함으로써 재건축조합의 조합원이 될 수 있다.재건축조합의 조합원은 건축물과 그 부속토지를 모두 소유하여야 한다. 따라서 재건축정비구역안에 건축물 또는 토지만 소유한 자는 재건축조합의 조합원 자격이 인정되지 않는다. 건축물과 그 부속토지는 정비구역 안에 소재하여야 하므로, 재건축정비구역안에 건축물만을 소유하고 정비구역 밖에 토지를 소유한 자는 재건축조

1. 토지 또는 건축물 소유자=재개발사업에 있어 토지등소유자는 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권이고(법 제2조제9호 가목), 즉 건축물만 소유하거나 토지만 소유한 자도 조합원의 자격을 가진다. 강제가입제로 인해 토지등소유자는 조합설립인가 후 조합원이 된다.너무 좁은 토지 또는 건축물을 취득한 자에 대하여는 현금으로 청산할 수 있고(법 제76조제1항제3호), 공동주택을 분양하는 경우 시·도조례가 정하는 금액, 규모, 취득시기 또는 유형에 대한 기준에 부합하지 아니하는 토지등소유자는 시·도조례가 정하는 바에

1. 조합원의 확정 여부와 추가가입=재개발사업의 경우 조합원의 강제가입제를 채택하고 있으므로 재개발조합의 조합원은 조합설립인가시를 기준으로 하여 정관의 규정에 의하여 확정되고, 그 후 조합원의 지위에 양도 등의 사유가 발생한 경우에는 정관이 정하는 바에 따라 그 범위 내에서만 조합원의 변경이 가능하다(대법원 1998.3.27. 선고 97누17094 판결). 즉 재개발조합에 있어서 토지등소유자는 조합설립인가시 자동으로 조합원으로 가입되므로 조합원의 추가 가입제도는 없다.재건축사업의 경우 조합원의 임의가입제를 채택하고 있으므로 재건축조

1. 토지등소유자와 조합원=토지등소유자와 조합원은 유사한 개념이지만 토지등소유자는 조합원이 될 수 있는 추상적인 요건이고, 조합원은 조합의 구성원이라는 점에서 양자는 구별되는 개념이다.주거환경개선사업 또는 재개발사업의 경우 ‘토지등소유자’는 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자이다(법 제2조제9호 가목). 즉 재개발사업에 있어 토지 또는 건축물 중 하나만을 가지고 있어도 조합원의 자격이 인정되며, 위 조합원의 자격을 갖추고 있는 자는 조합설립에 동의를 하거나 가입의 의사표시를 하지 않아도 조합이 결성이 되면

1. 수리를 요하는 신고=도시정비법 제35조제5항 단서에서 규정하는 신고는 조합원에게 실질적인 부담을 지우는 사항들이 많을 뿐만 아니라 법문의 규정 형식, 도시정비법 시행규칙의 규정 등에 비추어 행정청의 심사가 필요한 수리를 요하는 신고에 해당한다고 판시한 사례가 있다.하지만 ‘수리를 요하는 신고’에는 ‘조합임원 및 대의원 변경’, ‘건설되는 건축물의 설계 개요의 변경’, ‘건축물의 철거 및 신축에 소요되는 비용의 개략적인 금액의 변경’에 한정되고, 나머지 사항은 ‘자기완결적 신고’에 해당한다고 보아야 할 것이다.2. 자기완결적 신