Q. 기존 건물에 허가를 받지 않고 증축한 부분이 있습니다. 감정평가시에 증축부분도 반영될 수 있을까요?A. 「도시 및 주거환경정비법」의 관리처분 기준에 종전자산 가액 또는 주거전용면적의 범위 내에서 전용면적 60㎡ 이하 주택을 조합원이 추가로 공급 받을 수 있는 이른바 ‘1＋1’제도(법 제76조제1항제7호 다목) 도입 이후 건물면적에 관한 질의가 늘어나는 추세입니다.‘1＋1’분양은 최근 투기과열지구 등에서의 대출관련 규제 등으로 과거에 비해 다소 신청률이 줄어드는 추세이나 비례율 산정시 분양수입 추산액과 직결되어 관리처분 타당성

Q. 정비구역 내 1필지 토지와 지번 내 건물을 상속받았는데 토지에 다른 소유자 명의의 멸실된 건물이 등재되어 있습니다. 감정평가에 어떤 영향이 있을까요?A. 감정평가 관련 법규 및 이론에서 가장 중요한 원칙 중 하나가 현황평가 원칙입니다. 「감정평가에 관한 규칙」 제6조(현황기준 원칙) 제1항은 “감정평가는 기준시점에서의 대상물건의 이용상황(불법적이거나 일시적인 이용은 제외한다) 및 공법상 제한을 받는 상태를 기준으로 한다”고 규정하고 있습니다. 예외적으로 관계법령 등에 따라 현황평가 원칙을 적용하지 않을 수 있는데 이를 조건부

Q. 조합설립에 동의하지 않거나 분양신청을 받지 않고 현금청산이 되는 경우 조합설립인가일에 따라 청산기준 날짜가 달라질 수 있나요?A. 재건축에서 조합설립에 동의하지 않거나 사업시행계획인가 이후 분양신청을 할 때 조합원 분양을 받지 않은 경우가 있습니다. 해당 토지등소유자는 조합원 자격을 상실하고 현금청산자로서 청산절차가 진행되는데 이때 적용되는 청산 기준일자가 「도시 및 주거환경정비법」 개정 과정에 따라 또는 정비사업 유형별로 달라집니다.먼저 재건축정비사업에서 조합설립에 동의하지 않은 사안에 대해 살펴보겠습니다. 재건축 미동의자는

Q. 분양가 상한제에 적용되는 건축비가 변경되고 업무매뉴얼이 개정되었는데 일반분양가와 어떤 연관성이 있는지 궁금합니다.A. 최근 2021.09.15. 분양가 상한제에 적용되는 ‘분양가상한제 적용주택의 기본형건축비 및 가산비용’(국토교통부 고시 제2021-1097호)이 개정 고시되고 2021.11 분양가 상한제 심사기준인 ‘분양가 심사 업무 매뉴얼’이 일부 수정됐습니다. 이에 따라 분양가 산정과 심사 방식에도 일부 변화가 있을 것으로 보이는데 주요 변경사항에 대해 살펴보겠습니다.먼저 기본형 건축비 및 가산비와 관련하여 건축비가 새로이

Q. 관리처분계획인가 후 일반분양을 준비 중입니다. 분양가 상한제 등 분양가격 산정방식에 따라 감정평가 형식이 달라질 수 있나요?A. 현행 분양가 규제제도는 크게 고분양가 심사제와 분양가 상한제로 양분할 수 있는데 양자 모두 최근 공급확대 기조와 맞물려 세부사항이 일부 바뀌고 있습니다. 감정평가는 분양가와 직·간접적인 관계에 있습니다. 분양가산정 방식에 따라 형식이 다른데 분양가 산정방식은 고분양가 규제제도와 분양가 상한제별로 차이가 있습니다. 가장 큰 차이는 고분양가 심사제는 ‘택지비＋건축비’ 합산액이 참조자료로 활용될 수 있음에

Q. 정비구역 변경 과정에서 새로이 설치하는 기반시설의 기부채납을 협의 중입니다. 기부채납에도 종류가 있고 감정평가와도 관련이 있다는데 세부사항이 궁금합니다.A. 통상 정비사업은 토지에 도로, 공원 등의 시설을 설치하여 기부채납하므로 토지는 토지가격으로 시설은 해당 공사비를 산정하여 기부채납액을 산정하는데 이때 금액은 재건축·재개발의 용적률 인센티브와 연계되어 있습니다.기부채납은 증여의 일종이므로 토지를 매매할 때 거래가격이 거래시점을 기준으로 산정되는 것과 마찬가지로 원칙대로라면 증여가 이루어지는 시점에 그 가액이 산정되어야 합니

Q. 정비구역 변경 과정에서 새로이 설치하는 기반시설의 기부채납을 협의 중입니다. 기부채납에도 종류가 있고 감정평가와도 관련이 있다는데 세부사항이 궁금합니다.A. 기부채납이란 국가 또는 지방자치단체 이외의 주체가 자기의 재산을 국가 또는 지방자치단체에 소유권을 이전하는 것으로 민법상 증여에 해당합니다. 기부채납은 대체로 주택건설사업 등 개발사업의 지구단위계획 수립, 건축심의 등에서 사업시행자가 새로운 기반시설을 공공에 무상귀속하기로 약정하고 공공은 반대급부로 사업시행자에게 용적률 인센티브를 부여하는 과정에서 이뤄집니다.또한 사업시행

Q. 도심 공공주택 복합사업 지구지정 준비단계에 있습니다. 감정평가와 관련하여 도시 및 주거환경정비법에 의한 사업과 어떤 차이가 있는지 궁금합니다.A. 공공주택 특별법(이하 공공주택법)에 의한 도심 공공주택 복합사업은 토지등소유자가 현재 보유한 자산(편의상 이하 ‘종전자산’이라 함) 평가시에 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 공익사업법)이 적용돼 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)의 재개발·재건축사업과 다소 차이가 있습니다.또한 도심 공공주택 복합사업은 일반적으로 공익사업법이 적용될 때와 차이도 있는데

Q. 도심 공공주택 복합사업 지구지정 준비단계에 있습니다. 감정평가와 관련하여 도시 및 주거환경정비법에 의한 사업과 어떤 차이가 있는지 궁금합니다.A. 도심 공공주택 복합사업이 2021.7. 개정된 공공주택 특별법(이하 공공주택법)에 3년 한시기한으로 신설되었습니다. 도시정비법 공공재개발·공공재건축 관련 규정이 정비되어 현재 시행중에 있는데 ‘공공’이라는 공통분모가 있어 공공주택법 의한 사업과 도시정비법에 의한 사업을 다소 혼동하는 경우가 있는 것 같습니다.이번 회에는 감정평가와 관련하여 공공주택법과 도시정비법에 의한 공공사업이 어

Q. 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 관리지역이 신설되었습니다. 관리지역과 기존 소규모주택정비사업은 어떤 차이가 있는지 궁금합니다.A. 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」(이하 ‘법’)이 2021.7.20. 일부 개정되었습니다. 주요 내용은 소규모재개발사업과 소규모주택정비 관리지역을 도입한 것인데 이번 회에는 관리지역에 관해 살펴보겠습니다.소규모주택정비 관리지역이란 노후·불량건축물에 해당하는 단독주택 및 공동주택과 신축 건축물이 혼재하여 광역적 개발이 곤란한 지역에서 정비기반시설과 공동이용시설의 확충을 통하여 소

Q. 최근 「재건축 초과이익 환수에 관한 법률」이 개정되었는데 주요 내용과 재건축사업에 어떤 영향이 있는지 궁금합니다.A. 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」(이하 ‘법’)이 2021.7.20. 일부 개정되었습니다. 주요 내용은 크게 두 가지인데 첫째, 공공이 시행하는 공공재건축사업도 재건축부담금 부과대상인 것으로 명시한 것이고 둘째, 재건축부담금 예정액 산정을 사업종료시점까지 매년 하는 것으로 바뀐 것입니다.먼저 공공재건축 관련 사항에 대해 살펴보면 재건축부담금 부과대상 사업을 규정한 법 제2조제1호가목에 공공시행이 추가되었습니다

Q. 건축심의를 받은 가로주택정비사업조합입니다. 다음 단계로 관리처분계획을 준비 중인데 가로주택정비사업에서 유의할 사항은 어떤 것이 있을까요?A. 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 의한 가로주택정비사업 또는 소규모재건축사업이 「도시 및 주거환경정비법」의 재건축정비사업과 대비되는 특징 중 하나는 가로주택과 소규모재건축은 건축심의 이후 관리처분계획수립과 사업시행계획인가 신청을 동시에 준비할 수 있다는 것입니다(법 제29조). 이를 위해 종전자산을 평가하는 기준일을 건축심의 결과를 통지 받은 날짜로 합니다(법 제28조제1항제1

Q. 한국토지주택공사 등이 참여하는 공공재건축·재개발을 규정한 새 「도시 및 주거환경정비법」이 감정평가와 어떤 관련이 있는지 궁금합니다.A. 공공이 재건축·재개발을 시행하는 새로운 방식을 도입한 「도시 및 주거환경정비법」이 2021.7.14.부터 시행됩니다.과거 한국토지주택공사(이하 LH)가 참여하는 정비사업이 일부 있었으나 이번 법 개정은 공공이 시행하는 경우 정비구역지정단계부터 사업시행인가까지의 제반 사항을 규정하였다는 점에 의의가 있습니다.개정법에 따라 사업시행자가 달라진다고 하여 감정평가의 방법이나 절차 등도 변경되는 것은

Q. 「도시 및 주거환경정비법」의 정비기반시설에 구거(도랑)가 추가되었다고 하는데 개정 규정이 어떤 효과가 있는지 궁금합니다.A. 정비기반시설이란 「도시정비법」 제2조, 시행령 제3조에 열거된 시설로서 도로·상하수도·공원·공용주차장·공동구(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제9호에 따른 공동구를 말한다. 이하 같다), 그 밖에 주민의 생활에 필요한 열·가스 등의 공급시설 등을 말합니다.2021.7.6.부터는 구거(도랑)가 추가된 법률이 시행됩니다. 정비기반시설 해당 여부가 중요한 이유는 「도시정비법」 제97조(정비기반시설

Q. 사업시행계획인가를 완료하고 재건축부담금 예정액 산정을 준비 중입니다. 예정액 산정시점과 검증은 어떻게 이뤄지나요?A. 재건축초과이익 환수에 관한 법률의 재건축부담금은 납부는 준공시점 이후이나 납부액 수준이 사업의사결정에 큰 영향을 줄 수도 있습니다. 따라서 확정치는 아니나 관리처분계획에 반영하기 위해 도시 및 주거환경정비법의 재건축사업은 사업시행계획인가 고시일부터 3개월 이내, 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법의 소규모재건축사업은 조합설립인가 후 시공사와의 계약체결 후 1개월 이내 예정액을 산정하고(법 제14조제1항),

Q. 재개발사업에서 사업시행계획인가를 준비 중에 있습니다. 세입자와 관련하여 주거이전비를 검토하는데 주거이전비는 어떻게 산정되는지 궁금합니다.A. 도시정비법은 주거이전비와 관련하여 지급대상을 판단하는 기준일은 자체적으로 규정하고 그 외 사항에 대해서는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 토지보상법) 시행규칙 제54조를 준용하는데 공익사업으로 보는 재개발사업이 주거이전비 대상이 됩니다.이에 따라 재개발사업은 사업시행계획서에 세입자의 주거 및 이주 대책이 포함되고(법 제52조), 관리처분계획에 세입자별 손실보상을

Q. 정비구역 일부에 송전선로가 통과하고 있습니다. 송전선로가 사업계획이나 감정평가에 어떤 영향을 미칠 수 있는지 궁금합니다.A. 송전선로란 발전소에서 생산한 전기를 변전소로 또는 변전소에서 다른 변전소로 전송하는 선로와 이에 부속되는 전기설비를 말합니다. 일반적으로 흔히 볼 수 있는 송전선로는 철탑 등을 이용하여 공중에 시설하는 전선으로 이를 가공 송전선로라 하며 육안으로는 확인할 수는 없으나 케이블 등을 이용하여 지중으로 전력을 공급하는 지중설비도 있습니다.송전선이 통과하는 토지는 송전선로부터 안전상 시설물을 띄워야 하는 이격거

Q. 법인세 과표산정을 위한 관리처분계획인가일 기준 현물출자자산 감정평가가 분양가상한제와도 연관이 있다는데 그 이유가 궁금합니다.A. 법인세 과표산정을 위한 감정평가는 관리처분인가일 현재 조합원 출자자산을 평가하여 일반분양 귀속토지원가를 산정하기 위한 평가로서 조심-2015-부-4909 등의 조세심판에 근거합니다.심판요지는 법인세액 산정을 위한 조합원출자자산 산정기준일을 관리처분인가일과 신탁등기일 중 빠른 날로 보아한다는 것인데(2018.08.19. 칼럼 참조), 최근 분양가격 상승에 따라 세부담이 증가하여 출자가액 산정을 통한 절

Q. 관리처분 자료에 임대주택 매각수입 단가가 주택별로 다릅니다. 임대주택은 건축비와 토지 값을 받는다는데 왜 차이가 날까요?A. 임대주택은 「도시 및 주거환경정비법」, 「정비사업의 임대주택 및 주택규모별 건설비율」 및 자치단체 조례 등에 따라 건설되고 대개 LH, SH, GH 등 지방공사가 인수합니다.이때 인수금액은 건축비는 국토교통부가 고시하는 「공공건설임대주택 표준건축비」를 적용합니다. 표준건축비는 주거전용면적, 신축 층수에 따라 2016.6.8.고시 기준 1,026.1~1,036.8천원/㎡ 단가를 주택공급면적 및 조정단가를

Q. 2020년 사업시행계획인가가 고시된 조합입니다. 현재 인접 토지 추가편입을 검토 중인데 감정평가와 관련해서 어떤 사항을 고려해야 할까요?A, 정비구역이 구역지정 단계에서 사업구역이 확정되고 이에 따라 사업시행계획인가가 고시되는 과정에서 대부분 구역변경 절차를 거칩니다. 이때 정비구역이 인근 토지가 추가되기도 하는데 이 경우 두 지역의 사업진행 속도 등을 감안할 때 가급적 사업시행계획인가 이전에 추가 편입 여부가 확정되는 것이 바람직합니다.그러나 인근에 정비구역에서 해제된 지역이 있어 도로 등 정비기반시설 확보가 문제되거나 단지