Q. 사업시행계획인가가 2020년 6월 8일자로 고시된 조합입니다. 사업시행인가에 맞추어 관리처분계획수립에 착수하려는데 감정평가 관련 준비사항이 궁금합니다. 관리처분 평가가 어떻게 이뤄지는지 알아보기 위해 이번 회에는 종전자산 평가에 착수하기에 앞서 검토할 사항 중 정비구역 지정에 이어 조합정관 등에 대해 살펴보겠습니다.1.조합정관=조합정관은 관리처분에서 권리변환의 주요기준인데 종전자산과 관련해서는 주로 현물출자대상 확정과 연관이 있습니다. 이하 재건축 표준정관을 예시로 설명하겠습니다.제5조제1항은 “조합원은 소유한 토지 및 건축물

Q. 사업시행계획인가가 2020년 6월 8일자로 고시된 조합입니다. 사업계획에 맞추어 관리처분계획수립에 착수하려는데 감정평가 관련 준비사항이 궁금합니다.A. 이번 호부터 몇 차례에 걸쳐 실제 관리처분 종전·종후자산별로 감정평가 단계에서 검토 또는 준비되어야 하는 사항에 대해 살펴보겠습니다.관리처분에서 종전자산 감정평가는 분담금 산정을 위한 중요한 기초자료이나 사업시행인가고시부터 종전평가가 완료되는 분양신청까지의 기간이 120일로 감정평가법인선정, 분양신청기간 등을 고려하면 시간이 충분하지 않은 중요성 대비 처리기간이 부족하여 철저한

Q. 정비구역 내 공실인 주택을 소유하고 있는데 안전상 문제로 철거요청을 받았습니다. 건물이 멸실되는데 나중에 관리처분 감정평가를 할 수 있을까요?A. 관리처분 목적 뿐만 아니라 감정평가를 수행하기 위해서는 당연히 평가대상 물건이 존재해야 합니다.그런데 경우에 따라 이 원칙에 예외가 있는데 대표적으로 재건축·재개발 관리처분에서 아파트가 준공되지 않았음에도 가격을 산정하는 종후자산평가를 들 수 있습니다.종후자산평가는 ‘관리처분계획수립이라는 목적’을 위해 예외적으로 도시 및 주거환경정비법 제74조제1항제3호 분양대상자별 분양예정인 대지

Q. 정비구역 내 사도가 포함된 단독주택 부지를 소유하고 있습니다. 도로가 전체 토지평가액에 불리하게 작용하는 것은 아닌지요?A. 도로의 감정평가는 토지와 관련하여 필자가 가장 많이 받는 질문 중 하나입니다. 또한 도로는 평가대상 도로의 종류, 개설경위, 진입로 등 평가에서 고려할 사항이 많은 유형이고 평가의 난이도도 다소 높은 편이라고 할 수 있습니다.도로 종류별 평가방법은 다음 기회에 다루도록 하고 이번 회에는 논점을 좁히기 위해 관리처분과 관련하여 가장 높은 빈도를 차지한다고 볼 수 있는 사도의 평가에 관해 살펴보겠습니다.사도

Q. 재개발사업구역에 소재하는 주택을 상속받았습니다. 상속신고와 관련해서 주택을 감정평가 하는 것이 좋다는데 왜 그런가요?A. 부동산을 포함한 재산을 상속받을 때 상속인은 관할세무서로부터 상속세 납부대상 여부를 판단받기 위해 상속가액을 신고해야 합니다. 이때의 가액은 시가로 하고 부동산의 경우 감정평가가 반드시 필요하지는 않습니다. 그럼에도 부동산 상속에서 감정평가가 대두되는 이유는 부동산이 상장주식처럼 지속적으로 거래되어 시장가치를 확인하기 쉬운 자산이 아니기 때문입니다.이하에서는 상속 관련 감정평가의 필요성, 평가실시 여부 판단

Q. 재개발구역 내 토지를 여러 사람이 지분소유하고 있습니다. 공유지분과 단일소유권 부동산을 감정평가할 때 다른 점이 있나요?A. 정비사업구역 내 부동산은 조합원분양이 각각 공유자에게 주어지지 않으나 공유자의 투입자본, 재산세 부담 등을 줄이기 위해 정비구역외 지역에 비해 공유지분으로 소유하는 비율이 높은 편인 것 같습니다.공유지분 부동산은 감정평가에서 원칙적으로 평가대상의 전체 가액에서 지분비율을 적용하여 산정합니다. 예를 들면 전체 토지가 10억원이고 갑, 을이 1/2지분을 가지고 있다면 갑과을의 지분별 종전자산 평가액은 5억원

Q. 재개발구역 내 건물을 소유하고 있습니다. 노후화로 수리가 필요한데 수리비용이 감정평가에 어느 정도 반영되나요?A. 건물보수와 가치에 관련하여 이번 회에는 감가상각과의 관계에 대해 살펴보고자 합니다.설명에 앞서 정비구역 내 건물의 평가방법을 이해할 필요가 있습니다. 정비구역 내 건물은 통상 건물만의 거래가 이루어지지 않고, 건물자체의 수익보다는 정비사업 출자자산으로서 가격이 형성되어 거래사례나 수익성분석을 통한 가격산정이 어렵습니다.따라서 건물이 상각자산인 점 등을 감안하여 신축원가에 건물을 경제적, 물리적으로 사용할 수 있는

Q. 재개발구역 내 건물을 소유하고 있습니다. 노후화로 수리가 필요한데 수리비용이 감정평가에 어느 정도 반영되나요?A. 건물과 같은 상각자산에 대한 비용지출과 가치의 관계를 이해하기 위해서는 자본적 지출과 수익적 지출을 구분하고 각 지출이 가치형성에 어떻게 작용하는지에 대한 이해가 전제돼야 합니다.자본/수익적 지출을 실제 명확히 분류하기는 어려우나 가장 큰 차이는 사용 가능한 연수(가용연수 또는 잔존내용연수라 함)를 증가시키는지와 그것이 가치 증대에 기여하는지 여부입니다.이해의 편의를 위해 아파트 관리비를 예로 들면 자본적 지출은

Q. 재개발구역 내 건물을 소유하고 있습니다. 노후화로 수리가 필요한데 수리비용이 감정평가에 어느 정도 반영되나요? A. 건물 수리비가 감정평가에 얼마만큼 반영되는지 또는 지출비용만큼 평가를 더 받는지 여부는 필자가 정비사업 감정평가와 관련하여 가장 많이 받는 질문 중 하나입니다. 내용이 단순치 않아 몇 회에 걸쳐 비용과 가치에 대해 말씀드리고자 합니다. 논의에 앞서 필자가 설명하는 내용은 모든 사례를 아우를 수 없고 수리비와 평가금액의 관계는 사안별로 판단되어 지는 것임에 유의하여야 합니다. 건물은 구조, 관리상태, 시공방법 등에

Q. 조합추진위에서 추정분담금 용역계약을 체결하려 합니다. 인근구역 계약을 참조하고자 하는데 추가로 반영해야 하는 사항이 있는지 궁금합니다.A. 조합설립추진위원회에서 추정분담금을 산정·통지하는 경우 용역을 발주하는 경우가 많습니다. 종전가액, 종후가액, 사업비 등의 추산에 전문성이 필요하기 때문입니다.그런데 최근 도시 및 주거환경정비법이 아닌 일부 개별 자치단체 업무지침 등이 변경되는 경우가 있는데 대표적으로 추정분담금 토지등소유자 통지 전 검토/심사, 사업단계별 추정분담금 산정을 들 수 있습니다. 따라서 추정분담금 계약에도 추세를

Q. 종후자산(분양예정 대지 또는 건축물)의 토지/건물 비율이 있다고 하는데 이 비율은 어떻게 산정되고 왜 필요한가요?A. 종후자산 토지/건물 비율이 정비사업에서 왜 필요한지 논하기 앞서 해당 비율이 토지/건물 시장가치의 비율을 의미하는 것은 아님을 이해할 필요가 있습니다.예를 들어 종후 아파트 가격이 10억이고 토지/건물이 6:4인 경우 토지가치 6억, 건물가치 4억으로 시장가치를 구분할 수 있는 것이 아니라 (지난 회에 언급한 바와 같이) 아파트 건설에 소요되는 항목별 원가비율로 보아야 합니다. 분양아파트 입주자모집공고에서 분양

Q. 종후자산(분양예정 대지 또는 건축물)의 토지/건물 비율이 있다고 하는데 이 비율은 어떻게 산정되고 왜 필요한가요?A. 종후자산 토지/건물 비율은 관리처분 또는 일반분양 시점에 산정할 수 있는데 이는 산정방식 및 비율, 산정주체 등의 차이로 이어집니다. 관리처분에서는 종전의 토지(종전자산)에 용지조성에 소요되는 토목공사비 등 토지귀속 원가와 아파트 신축공사비 등 건물귀속 원가를 먼저 산출하고 여기에 각종 부담금(종류에 따라 다름) 등의 공통경비를 토지, 건물에 안분하여 산출합니다. 반면 일반분양은 아파트용지 가격과 아파트 시공에

Q. 종후자산(분양예정 대지 또는 건축물)의 토지/건물 비율이 있다고 하는데 이 비율은 어떻게 산정되고 왜 필요한가요? A. 「도시 및 주거환경정비법」은 종후자산을 분양예정 대지 또는 건축물이라고 하고 그 감정평가액을 관리처분계획에 반영하도록 규정하고 있습니다.(법 제74조) 종후자산 감정평가는 대부분 분양받는 조합원에게 귀속되는 구분소유건물을 대상으로 하고 이는 전용부분과 대지권으로 구성됩니다. 아파트 등의 구분소유건물은 전용부분과 대지권이 일체로 거래되는데 종후자산 감정평가는 전유부분에 따라 대지권이 적정하게 배분되어 질 것을

Q. 최근 분양가상한제 관련 주택법 시행령이 개정 되었습니다. 분양가상한제가 민간택지로 확대 시행되는데 제도변경 내용과 부동산시장에의 영향이 궁금합니다.A. 이번 회에는 분양가상한제가 부동산시장에 미칠 영향에 대해 살펴보겠습니다. 시행지역, 분양가수준 등 변수는 다양하지만 결국 분양가상한제가 시장에 어느 정도 작용하는 가는 분양시장에서의 가격조정이 전체 부동산 시장의 가격수준에 어느 정도 영향을 미치느냐로 귀결된다 할 수 있습니다. 아파트가 ‘주거’라는 특수성이 있으나 신규상품이 중고보다 높게 거래되는 일반 경제원리를 감안하면 분양

Q. 최근 분양가상한제 관련 주택법 시행령이 개정 되었습니다. 분양가상한제가 민간택지로 확대 시행되는데 제도변경 내용과 부동산시장에의 영향이 궁금합니다.A. 이번 분양가상한제 변경사항 중 주목할 것은 상한제 적용지역이 시군구가 아닌 행정동(洞)으로 세분화된 것과 분양가 산정에서 택지비 평가액의 타당성검토가 신설된 것으로 볼 수 있습니다. 이번 회에는 타당성 검토에 대해 살펴보겠습니다. 아직 세부지침이 나오지 않아 구체적으로 논하기는 어려우나 타당성 검토과정 및 담당기관 등은 상한제 적용 지역선정기준, 유예기간 등과 더불어 시행과정에

Q. 최근 분양가상한제 관련 주택법 시행령 개정안이 입법예고 되었습니다. 분양가상한제가 확대 시행될 수 있다고 하는데 제도변경 내용과 부동산시장에의 영향이 궁금합니다.A. 분양가상한액 관련 택지비 산정에서 표준지공시지가를 기준으로 산정한 가액을 당해 용지조성에 소요되는 원가를 고려한 가액으로 합리성을 검토하도록 하는 것은 감정평가 관련법규 및 제반이론 등에 부합한다고 할 수 있습니다. 「감정평가에 관한 규칙」에서 감정평가방식을 적용할 때 하나의 주된 방법으로 평가하고 다른 방식으로 평가한 가액과 비교하여 합리성을 검토하도록 규정하고

Q. 최근 분양가상한제 관련 주택법 시행령 개정안이 입법예고 되었습니다. 분양가상한제가 확대 시행될 수 있다고 하는데 제도변경 내용과 부동산시장에의 영향이 궁금합니다.A. 개정예정 분양가상한제 관련 주택법 시행령에서 눈여겨 볼 부분은 크게 분양가상한제 시행대상과 분양상한액 산정에서 택지비 산출방식이라고 할 수 있습니다. 분양가상한제 시행대상은 세부내용이 확정된 후 다루기로 하고 여기서는 택지비의 산출방식에 대해 살펴보겠습니다. 택지비 관련 주요 변경사항은 첫째 분양가상한제 아파트용지를 감정평가할 때 해당 용지의 조성에 소요되는 원가

Q. 최근 분양가상한제 관련 주택법 시행령 개정안이 입법예고 되었습니다. 분양가상한제에 대한 제도변경 내용과 부동산시장에 미치는 영향이 궁금합니다. A. 분양가상한제 확대 시행 여부가 최근 부동산시장의 큰 화두로 떠오르고 있습니다. 현재 시행되고 있는 분양가관련 규제는 시·군·구의 분양승인, 주택을 선분양을 하는 경우 도시주택보증공사의 분양보증(분양보증 시점 기준 최근 인근 아파트 가격의 110% 수준을 기준),그리고 주택법 시행령에 규정된 분양가상한제를 들 수 있습니다. 분양가상한제는 분양승인이나 분양보증이 주택가격 추이와 관계

Q. 관리처분계획을 수립할 때 종전자산이나 종후자산 가액을 감정평가를 기준하지 않고 조합이 자체적으로 결정할 수 있나요? A. 관리처분에서 종전자산 및 종후자산의 평가액의 결정은 2인 이상의 감정평가업자가 평가한 감정평가액을 산술평균하여 적용하되 관리처분을 변경ㆍ중지 또는 폐지하려는 경우 토지등소유자 전원이 합의하여 산정할 수도 있습니다. 그런데 이러한 예외는 아주 제한적인 경우에만 그 적용여부를 고려해야 합니다. 그 이유는 첫째, 감정평가액에 대해서는 다소간의 이견이 있다 할지라도 자산가액 결정기준으로 하는 것에는 큰 어려움이 없

Q. 관리처분계획을 수립할 때 종전자산이나 종후자산 가액을 감정평가를 기준하지 않고 조합이 자체적으로 결정할 수 있나요? A. 관리처분계획은 ①조합원이 현재 소유하고 있는 토지 및 건축물(이하 ‘종전자산’)과 분양예정 대지 및 건축물(이하 ‘종후자산’)의 가액이 얼마인지를 결정하고 ②분양수입과 지출비용을 계상하여 ③이에 따라 인별 분담/환급금을 결정하는 일련의 절차라고 할 수 있습니다. 관리처분에서 종전자산 및 종후자산 가액은 조합원별 분담/환급금을 결정하는 중요한 요소이므로 도시 및 주거환경정비법은 그 가액을 어떻게 결정할 것인지