Q. 도심 공공주택 복합사업 지구지정 준비단계에 있습니다. 감정평가와 관련하여 도시 및 주거환경정비법에 의한 사업과 어떤 차이가 있는지 궁금합니다.A. 도심 공공주택 복합사업이 2021.7. 개정된 공공주택 특별법(이하 공공주택법)에 3년 한시기한으로 신설되었습니다. 도시정비법 공공재개발·공공재건축 관련 규정이 정비되어 현재 시행중에 있는데 ‘공공’이라는 공통분모가 있어 공공주택법 의한 사업과 도시정비법에 의한 사업을 다소 혼동하는 경우가 있는 것 같습니다.이번 회에는 감정평가와 관련하여 공공주택법과 도시정비법에 의한 공공사업이 어

Q. 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 관리지역이 신설되었습니다. 관리지역과 기존 소규모주택정비사업은 어떤 차이가 있는지 궁금합니다.A. 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」(이하 ‘법’)이 2021.7.20. 일부 개정되었습니다. 주요 내용은 소규모재개발사업과 소규모주택정비 관리지역을 도입한 것인데 이번 회에는 관리지역에 관해 살펴보겠습니다.소규모주택정비 관리지역이란 노후·불량건축물에 해당하는 단독주택 및 공동주택과 신축 건축물이 혼재하여 광역적 개발이 곤란한 지역에서 정비기반시설과 공동이용시설의 확충을 통하여 소

Q. 최근 「재건축 초과이익 환수에 관한 법률」이 개정되었는데 주요 내용과 재건축사업에 어떤 영향이 있는지 궁금합니다.A. 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」(이하 ‘법’)이 2021.7.20. 일부 개정되었습니다. 주요 내용은 크게 두 가지인데 첫째, 공공이 시행하는 공공재건축사업도 재건축부담금 부과대상인 것으로 명시한 것이고 둘째, 재건축부담금 예정액 산정을 사업종료시점까지 매년 하는 것으로 바뀐 것입니다.먼저 공공재건축 관련 사항에 대해 살펴보면 재건축부담금 부과대상 사업을 규정한 법 제2조제1호가목에 공공시행이 추가되었습니다

Q. 건축심의를 받은 가로주택정비사업조합입니다. 다음 단계로 관리처분계획을 준비 중인데 가로주택정비사업에서 유의할 사항은 어떤 것이 있을까요?A. 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 의한 가로주택정비사업 또는 소규모재건축사업이 「도시 및 주거환경정비법」의 재건축정비사업과 대비되는 특징 중 하나는 가로주택과 소규모재건축은 건축심의 이후 관리처분계획수립과 사업시행계획인가 신청을 동시에 준비할 수 있다는 것입니다(법 제29조). 이를 위해 종전자산을 평가하는 기준일을 건축심의 결과를 통지 받은 날짜로 합니다(법 제28조제1항제1

Q. 한국토지주택공사 등이 참여하는 공공재건축·재개발을 규정한 새 「도시 및 주거환경정비법」이 감정평가와 어떤 관련이 있는지 궁금합니다.A. 공공이 재건축·재개발을 시행하는 새로운 방식을 도입한 「도시 및 주거환경정비법」이 2021.7.14.부터 시행됩니다.과거 한국토지주택공사(이하 LH)가 참여하는 정비사업이 일부 있었으나 이번 법 개정은 공공이 시행하는 경우 정비구역지정단계부터 사업시행인가까지의 제반 사항을 규정하였다는 점에 의의가 있습니다.개정법에 따라 사업시행자가 달라진다고 하여 감정평가의 방법이나 절차 등도 변경되는 것은

Q. 「도시 및 주거환경정비법」의 정비기반시설에 구거(도랑)가 추가되었다고 하는데 개정 규정이 어떤 효과가 있는지 궁금합니다.A. 정비기반시설이란 「도시정비법」 제2조, 시행령 제3조에 열거된 시설로서 도로·상하수도·공원·공용주차장·공동구(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제9호에 따른 공동구를 말한다. 이하 같다), 그 밖에 주민의 생활에 필요한 열·가스 등의 공급시설 등을 말합니다.2021.7.6.부터는 구거(도랑)가 추가된 법률이 시행됩니다. 정비기반시설 해당 여부가 중요한 이유는 「도시정비법」 제97조(정비기반시설

Q. 사업시행계획인가를 완료하고 재건축부담금 예정액 산정을 준비 중입니다. 예정액 산정시점과 검증은 어떻게 이뤄지나요?A. 재건축초과이익 환수에 관한 법률의 재건축부담금은 납부는 준공시점 이후이나 납부액 수준이 사업의사결정에 큰 영향을 줄 수도 있습니다. 따라서 확정치는 아니나 관리처분계획에 반영하기 위해 도시 및 주거환경정비법의 재건축사업은 사업시행계획인가 고시일부터 3개월 이내, 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법의 소규모재건축사업은 조합설립인가 후 시공사와의 계약체결 후 1개월 이내 예정액을 산정하고(법 제14조제1항),

Q. 재개발사업에서 사업시행계획인가를 준비 중에 있습니다. 세입자와 관련하여 주거이전비를 검토하는데 주거이전비는 어떻게 산정되는지 궁금합니다.A. 도시정비법은 주거이전비와 관련하여 지급대상을 판단하는 기준일은 자체적으로 규정하고 그 외 사항에 대해서는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 토지보상법) 시행규칙 제54조를 준용하는데 공익사업으로 보는 재개발사업이 주거이전비 대상이 됩니다.이에 따라 재개발사업은 사업시행계획서에 세입자의 주거 및 이주 대책이 포함되고(법 제52조), 관리처분계획에 세입자별 손실보상을

Q. 정비구역 일부에 송전선로가 통과하고 있습니다. 송전선로가 사업계획이나 감정평가에 어떤 영향을 미칠 수 있는지 궁금합니다.A. 송전선로란 발전소에서 생산한 전기를 변전소로 또는 변전소에서 다른 변전소로 전송하는 선로와 이에 부속되는 전기설비를 말합니다. 일반적으로 흔히 볼 수 있는 송전선로는 철탑 등을 이용하여 공중에 시설하는 전선으로 이를 가공 송전선로라 하며 육안으로는 확인할 수는 없으나 케이블 등을 이용하여 지중으로 전력을 공급하는 지중설비도 있습니다.송전선이 통과하는 토지는 송전선로부터 안전상 시설물을 띄워야 하는 이격거

Q. 법인세 과표산정을 위한 관리처분계획인가일 기준 현물출자자산 감정평가가 분양가상한제와도 연관이 있다는데 그 이유가 궁금합니다.A. 법인세 과표산정을 위한 감정평가는 관리처분인가일 현재 조합원 출자자산을 평가하여 일반분양 귀속토지원가를 산정하기 위한 평가로서 조심-2015-부-4909 등의 조세심판에 근거합니다.심판요지는 법인세액 산정을 위한 조합원출자자산 산정기준일을 관리처분인가일과 신탁등기일 중 빠른 날로 보아한다는 것인데(2018.08.19. 칼럼 참조), 최근 분양가격 상승에 따라 세부담이 증가하여 출자가액 산정을 통한 절

Q. 관리처분 자료에 임대주택 매각수입 단가가 주택별로 다릅니다. 임대주택은 건축비와 토지 값을 받는다는데 왜 차이가 날까요?A. 임대주택은 「도시 및 주거환경정비법」, 「정비사업의 임대주택 및 주택규모별 건설비율」 및 자치단체 조례 등에 따라 건설되고 대개 LH, SH, GH 등 지방공사가 인수합니다.이때 인수금액은 건축비는 국토교통부가 고시하는 「공공건설임대주택 표준건축비」를 적용합니다. 표준건축비는 주거전용면적, 신축 층수에 따라 2016.6.8.고시 기준 1,026.1~1,036.8천원/㎡ 단가를 주택공급면적 및 조정단가를

Q. 2020년 사업시행계획인가가 고시된 조합입니다. 현재 인접 토지 추가편입을 검토 중인데 감정평가와 관련해서 어떤 사항을 고려해야 할까요?A, 정비구역이 구역지정 단계에서 사업구역이 확정되고 이에 따라 사업시행계획인가가 고시되는 과정에서 대부분 구역변경 절차를 거칩니다. 이때 정비구역이 인근 토지가 추가되기도 하는데 이 경우 두 지역의 사업진행 속도 등을 감안할 때 가급적 사업시행계획인가 이전에 추가 편입 여부가 확정되는 것이 바람직합니다.그러나 인근에 정비구역에서 해제된 지역이 있어 도로 등 정비기반시설 확보가 문제되거나 단지

1. 개요최근 2020.8.18. 개정 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」(이하 ‘재건축이익환수법’)의 재건축초과이익부담금(이하‘재건축부담금’) 산정방식 변경과 관련하여 세부사항을 담은 시행령이 입법예고(이하 ‘시행령(안)’) 되었습니다.주요 골자는 개시시점 가액을 개시시점에 이미 공시되어있는 주택공시가격을 그대로 적용하지 않고 종료시점의 공시가격과 거래가격과의 비율을 반영하도록 바꾼 점입니다. 이하에서는 기존 재건축부담금의 산정방식과 법령 개정 내용을 살펴보고 시행령(안)의 변경사항이 재건축부담금에 어떤 영향을 미치는지 분석해보겠

Q. 사업시행계획인가 이후 일반분양 전까지 정비구역 내 국·공유지 매수해야 한다는데 어느 시점에서 계약을 체결하는 것이 좋을까요?A. 정비구역 내 국·공유지는 사업시행자인 조합이 무상으로 취득하는 정비기반시설 국·공유지 이외에는 점유자인 조합원이나 조합이 매수하여 소유권을 확보해야 일반분양이 가능합니다.국·공유지 유상매입은 도시 및 주거환경정비법 제98조제4항에 근거하는데 매입가격 산정 기준날짜는 사업시행계획인가의 고시가 있는 날이며 다만 고시일로부터 3년 이내에 계약체결하지 않을 때는 국유재산법 또는 공유재산 및 물품 관리법에서

Q. 재개발구역 내 건물을 소유하고 있는데 일부 건물을 증축하여 사용하고 있습니다. 감정평가에서 증축된 부분까지 평가면적으로 산입되는지 궁금합니다.A. 「도시 및 주거환경정비법」에서는 토지등소유자를 재개발사업은 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자로 규정하고 재건축사업은 정비구역에 위치한 건축물 및 그 부속토지의 소유자로 규정하고 있습니다(법 제2조제9호). 따라서 토지등소유자의 재산을 감정평가할 때 건물을 소유하고 있다면 당연히 관리처분을 위한 종전자산 감정평가의 대상이 됩니다.평가대상이 된다면 다음으로

Q. 정비구역 내 1개 필지를 구분소유적 공유로 소유하고 있습니다. 관리처분 종전감정평가에서 어떤 방법으로 평가액이 산정되는지 궁금합니다.A. 토지를 여러 명이 각기 구분하여 사용할 때 소유관계를 명확화하기 위해 사용자별 점유면적을 산정하여 필지를 분할등기하는 경우가 많습니다.그런데 필지를 쪼개지 않고 토지에 대해 공유지분 등기를 하되 공유자 내부적으로는 특정 위치를 배타적으로 사용케 할 수도 있는데 이를 ‘구분소유적 공유’라고 합니다.구분소유적 공유는 판례에 의해 인정되는 소유형태인데 대법원 1989.4.25. 선고 88다카718

Q. 단일 정비구역에 두 개의 부동산을 소유하고 있습니다. 하나를 증여하려는데 증여관련 감정평가에서 유의할 사항에는 어떤 것이 있나요?A. 최근 부동산 증여가 증가하고 있습니다. 일례로 최근 3년 서울시 아파트 증여건수는 최근 3년(2020.5.~2017.6. 3만9,000건)이 이전 3년(2017.5.~2014.6. 1만6,000건) 대비 약 2.4배 가량 증가하였습니다. 이에 따라 증여가액 산정을 위한 감정평가도 늘고 있는데 증여의 경우 그 가액이 분명하지 않아 객관성 확보를 위해 감정평가를 받아 과세기관에 제출하는 경우가 많습

Q. 주택이 두 개의 정비구역에 편입되어 있습니다. 한 조합은 사업시행인가를 받았고 다른 하나는 조합설립단계인데 감정평가는 어떤 방식으로 진행하게 되나요?A. 하나의 부동산이 수개의 정비구역에 편입되는 경우가 종종 있습니다. 재정비촉진구역 등 규모가 큰 개발계획이 수립되는 지역에서 아파트 단지 또는 기반시설의 정형화로 하나의 부동산이 서로 다른 정비구역에 편입되곤 하는데 이때 관리처분기준을 어떻게 수립할지에 대해 사전 조율이 필요합니다.왜냐하면 이런 경우 종전자산의 평가시기 및 범위, 분양권 유무, 정산방식 등 여러 사안이 걸려 있

Q. 정비구역 내 학교를 신설하는 조합입니다. 학교용지와 관련하여 검토할 사항이 어떤 것들이 있을까요?A. 학교용지는 정비사업의 사업성에 미치는 영향에 비해 도시 및 주거환경정비법에 관련 규정이 없고 사례가 많지 않아 관리처분 단계 직전까지 검토가 잘 이루어지지 않는 경우가 간혹 있습니다. 그러나 학교용지는 면적이 크고 해당 토지를 어떤 방식으로 처리하느냐에 따라 수익구조가 달라지기 때문에 사업에 크게 영향을 미칩니다.학교용지에서 가장 먼저 살펴보아야 하는 것은 기부채납대상인지 여부입니다. 흔히 학교용지를 교육시설이라는 공공성 때문

Q. 2015년 12월 2일 사업시행인가 후 2019년 5월 20일 사업시행계획인가를 변경했습니다. 국·공유지 계약체결 기준이 되는 사업시행인가고시일은 언제로 보아야 할까요?A. 국·공유지 매수금액은 도시 및 주거환경정비법 제98조제4항(정비사업을 목적으로 우선하여 매각하는 국·공유지는 사업시행계획인가의 고시가 있은 날을 기준으로 평가)이 적용됩니다.그런데 만약 최초 사업시행인가 고시가 있었음에도 사업지연 등의 사유로 국·공유지를 매수하지 못하였다가 상당기간경과 후 계약할 때 정비구역 내 토지가격이 상승되었음에도 과거 고시일 기준