Q. 종후자산(분양예정 대지 또는 건축물)의 토지/건물 비율이 있다고 하는데 이 비율은 어떻게 산정되고 왜 필요한가요?A. 종후자산 토지/건물 비율이 정비사업에서 왜 필요한지 논하기 앞서 해당 비율이 토지/건물 시장가치의 비율을 의미하는 것은 아님을 이해할 필요가 있습니다.예를 들어 종후 아파트 가격이 10억이고 토지/건물이 6:4인 경우 토지가치 6억, 건물가치 4억으로 시장가치를 구분할 수 있는 것이 아니라 (지난 회에 언급한 바와 같이) 아파트 건설에 소요되는 항목별 원가비율로 보아야 합니다. 분양아파트 입주자모집공고에서 분양

Q. 종후자산(분양예정 대지 또는 건축물)의 토지/건물 비율이 있다고 하는데 이 비율은 어떻게 산정되고 왜 필요한가요?A. 종후자산 토지/건물 비율은 관리처분 또는 일반분양 시점에 산정할 수 있는데 이는 산정방식 및 비율, 산정주체 등의 차이로 이어집니다. 관리처분에서는 종전의 토지(종전자산)에 용지조성에 소요되는 토목공사비 등 토지귀속 원가와 아파트 신축공사비 등 건물귀속 원가를 먼저 산출하고 여기에 각종 부담금(종류에 따라 다름) 등의 공통경비를 토지, 건물에 안분하여 산출합니다. 반면 일반분양은 아파트용지 가격과 아파트 시공에

Q. 종후자산(분양예정 대지 또는 건축물)의 토지/건물 비율이 있다고 하는데 이 비율은 어떻게 산정되고 왜 필요한가요? A. 「도시 및 주거환경정비법」은 종후자산을 분양예정 대지 또는 건축물이라고 하고 그 감정평가액을 관리처분계획에 반영하도록 규정하고 있습니다.(법 제74조) 종후자산 감정평가는 대부분 분양받는 조합원에게 귀속되는 구분소유건물을 대상으로 하고 이는 전용부분과 대지권으로 구성됩니다. 아파트 등의 구분소유건물은 전용부분과 대지권이 일체로 거래되는데 종후자산 감정평가는 전유부분에 따라 대지권이 적정하게 배분되어 질 것을

Q. 최근 분양가상한제 관련 주택법 시행령이 개정 되었습니다. 분양가상한제가 민간택지로 확대 시행되는데 제도변경 내용과 부동산시장에의 영향이 궁금합니다.A. 이번 회에는 분양가상한제가 부동산시장에 미칠 영향에 대해 살펴보겠습니다. 시행지역, 분양가수준 등 변수는 다양하지만 결국 분양가상한제가 시장에 어느 정도 작용하는 가는 분양시장에서의 가격조정이 전체 부동산 시장의 가격수준에 어느 정도 영향을 미치느냐로 귀결된다 할 수 있습니다. 아파트가 ‘주거’라는 특수성이 있으나 신규상품이 중고보다 높게 거래되는 일반 경제원리를 감안하면 분양

Q. 최근 분양가상한제 관련 주택법 시행령이 개정 되었습니다. 분양가상한제가 민간택지로 확대 시행되는데 제도변경 내용과 부동산시장에의 영향이 궁금합니다.A. 이번 분양가상한제 변경사항 중 주목할 것은 상한제 적용지역이 시군구가 아닌 행정동(洞)으로 세분화된 것과 분양가 산정에서 택지비 평가액의 타당성검토가 신설된 것으로 볼 수 있습니다. 이번 회에는 타당성 검토에 대해 살펴보겠습니다. 아직 세부지침이 나오지 않아 구체적으로 논하기는 어려우나 타당성 검토과정 및 담당기관 등은 상한제 적용 지역선정기준, 유예기간 등과 더불어 시행과정에

Q. 최근 분양가상한제 관련 주택법 시행령 개정안이 입법예고 되었습니다. 분양가상한제가 확대 시행될 수 있다고 하는데 제도변경 내용과 부동산시장에의 영향이 궁금합니다.A. 분양가상한액 관련 택지비 산정에서 표준지공시지가를 기준으로 산정한 가액을 당해 용지조성에 소요되는 원가를 고려한 가액으로 합리성을 검토하도록 하는 것은 감정평가 관련법규 및 제반이론 등에 부합한다고 할 수 있습니다. 「감정평가에 관한 규칙」에서 감정평가방식을 적용할 때 하나의 주된 방법으로 평가하고 다른 방식으로 평가한 가액과 비교하여 합리성을 검토하도록 규정하고

Q. 최근 분양가상한제 관련 주택법 시행령 개정안이 입법예고 되었습니다. 분양가상한제가 확대 시행될 수 있다고 하는데 제도변경 내용과 부동산시장에의 영향이 궁금합니다.A. 개정예정 분양가상한제 관련 주택법 시행령에서 눈여겨 볼 부분은 크게 분양가상한제 시행대상과 분양상한액 산정에서 택지비 산출방식이라고 할 수 있습니다. 분양가상한제 시행대상은 세부내용이 확정된 후 다루기로 하고 여기서는 택지비의 산출방식에 대해 살펴보겠습니다. 택지비 관련 주요 변경사항은 첫째 분양가상한제 아파트용지를 감정평가할 때 해당 용지의 조성에 소요되는 원가

Q. 최근 분양가상한제 관련 주택법 시행령 개정안이 입법예고 되었습니다. 분양가상한제에 대한 제도변경 내용과 부동산시장에 미치는 영향이 궁금합니다. A. 분양가상한제 확대 시행 여부가 최근 부동산시장의 큰 화두로 떠오르고 있습니다. 현재 시행되고 있는 분양가관련 규제는 시·군·구의 분양승인, 주택을 선분양을 하는 경우 도시주택보증공사의 분양보증(분양보증 시점 기준 최근 인근 아파트 가격의 110% 수준을 기준),그리고 주택법 시행령에 규정된 분양가상한제를 들 수 있습니다. 분양가상한제는 분양승인이나 분양보증이 주택가격 추이와 관계

Q. 관리처분계획을 수립할 때 종전자산이나 종후자산 가액을 감정평가를 기준하지 않고 조합이 자체적으로 결정할 수 있나요? A. 관리처분에서 종전자산 및 종후자산의 평가액의 결정은 2인 이상의 감정평가업자가 평가한 감정평가액을 산술평균하여 적용하되 관리처분을 변경ㆍ중지 또는 폐지하려는 경우 토지등소유자 전원이 합의하여 산정할 수도 있습니다. 그런데 이러한 예외는 아주 제한적인 경우에만 그 적용여부를 고려해야 합니다. 그 이유는 첫째, 감정평가액에 대해서는 다소간의 이견이 있다 할지라도 자산가액 결정기준으로 하는 것에는 큰 어려움이 없

Q. 관리처분계획을 수립할 때 종전자산이나 종후자산 가액을 감정평가를 기준하지 않고 조합이 자체적으로 결정할 수 있나요? A. 관리처분계획은 ①조합원이 현재 소유하고 있는 토지 및 건축물(이하 ‘종전자산’)과 분양예정 대지 및 건축물(이하 ‘종후자산’)의 가액이 얼마인지를 결정하고 ②분양수입과 지출비용을 계상하여 ③이에 따라 인별 분담/환급금을 결정하는 일련의 절차라고 할 수 있습니다. 관리처분에서 종전자산 및 종후자산 가액은 조합원별 분담/환급금을 결정하는 중요한 요소이므로 도시 및 주거환경정비법은 그 가액을 어떻게 결정할 것인지

Q. 사업시행계획인가 득하여 재건축초과이익부담금 예정액을 산정하려 합니다. 조합에서 검토해야 할 사항에는 어떠한 것들이 있을까요? A. 이번회에는 재건축부담금 예정액에 있어 조합이 가장 유의해야 할 재건축부담금 예정액 산정~통지까지의 기간에 대해 알아보겠습니다. 부담금 예정액은 재건축사업 사업시행계획인가 후 3개월 이내에 조합이 부담금 예정액을 산정하여 국토교통부장관에게 제출하고 국토부장관은 30일 이내에 조합에 예정액을 통지하도록 하고 있습니다(법 제14조). 이 기간과 관련하여 두 가지를 살펴보고자 하는데 첫째, 사업시행계획인가

Q. 사업시행계획인가 득하여 재건축초과이익부담금 예정액을 산정하려 합니다. 조합에서 검토해야 할 사항에는 어떠한 것들이 있을까요? A. 이번 회에는 개시시점 공시가격 등 자료준비에 대해 살펴보겠습니다. 먼저 자료준비가 왜 중요한지를 이해하기 위해 재건축부담금이 어떻게 산정되는지 이해할 필요가 있습니다. 재건축부담금은 ⅰ)종료시점 주택가액에서 ⅱ)개시시점 주택가액 ⅲ)개발비용 ⅳ)정상주택가격 상승분을 공제하여[ⅰ - ⅱ -ⅲ - ⅳ] 산정합니다. 재건축부담금 관련 자료의 사전준비가 필요한 이유는 상가 자료들의 분량이 방대하고 관리처분

Q. 사업시행계획인가 득하여 재건축초과이익부담금 예정액을 산정하려 합니다. 조합에서 검토해야 할 사항에는 어떠한 것들이 있을까요? A. 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」(이하 재건축이익 환수법)에 의한 재건축부담금은 재건축아파트 준공인가일로부터 4개월 이내에 결정·부과됩니다(법 제15조). 그러나 관리처분계획에 재건축부담금이 반영되어야 하므로(법 제6조제3항) 조합은 실제 부과액과 차이가 있다고 하더라도 재건축사업 사업시행계획인가 후 3개월 이내에 부담금 예정액을 산정하여 국토교통부장관에게 제출하고 장관은 제출된 자료에 대해 30

Q. 조합설립동의를 위해 추정분담금을 산정하고자 합니다. 조합설립추진위원회에서 준비하여야 하는 사항은 어떤 것들이 있을까요? A. 추정분담금을 산정을 위한 준비단계에서 중요한 것으로는 추정분담금 산정주체 결정과 구역 내 토지·건물(종전자산) 명세확정을 들 수 있습니다. 첫째, 산정주체 결정을 위해서는 도시 및 주거환경정비법 관련 규정을 살펴볼 필요가 있습니다. 법 제35조제8항은 "추진위원회는 조합설립에 필요한 동의를 받기 전에 추정분담금 등 대통령령으로 정하는 정보를 토지등소유자에게 제공하여야" 하며 이를 위해 정비사업조합설립운

Q. 현재 추정분담금을 산정하여 조합설립동의서를 징구하고 있습니다. 추정분담금과 관리처분에서의 분담금과의 차이는 무엇인가요? A. 추정분담금과 관리처분에서의 분담금이 차이가 발생하는 이유는 전회에 언급한 종전자산 추정하는 방식에서 뿐만 아니라 근본적으로는 ‘추정’시점과 실제 관리처분 시점간의 차이에 의해 발생합니다. 특히 추정분담금 산정시점과 관리처분 시점간의 괴리가 클수록 더욱 그러할 것입니다. 필자가 추정분담금 제도 도입 초기에 추산한 조합의 경우를 예로 들어보겠습니다. 2012년 당시 해당 조합은 도급공사비 3,7△△천원/3.

Q. 현재 추정분담금을 산정하여 조합설립동의서를 징구하고 있습니다. 추정분담금과 관리처분에서의 분담금과의 차이는 무엇인가요? A. 이번 회에서는 추정분담금이 실제 관리처분에서의 분담금과 차이가 발생하는 요인 중 하나인 종전자산가액의 추정에 대해 살펴보겠습니다. 조합설립동의시점 등에서의 추정분담금도 관리처분과 유사하게 종전자산가액, 분양수입, 사업비 등을 추산하여 분담금을 산정하는데 이중 특히 종전자산 가액추정은 관리처분에서의 감정평가액과 다를 수밖에 없는 한계를 가지고 있습니다. 추정분담금에서 종전자산은 크게 ①공동주택/단독주택 공

Q. 현재 추정분담금을 산정하여 조합설립동의서를 징구하고 있습니다. 추정분담금과 관리처분에서의 분담금과의 차이는 무엇인가요? A. 추정분담금이란 조합설립 동의시에 토지등소유자가 개략적인 분담금 내역을 확인할 수 있도록 하여 조합설립동의 여부를 위한 의사결정의 합리성을 제고하기 위한 제도입니다. 추정분담금도 관리처분과 동일하게 토지등소유자별 분담금내역을 나타내는 것이므로 분양수입, 사업에 소요되는 비용, 정비구역 내 편입되는 종전자산 가액 등을 추산하는 과정을 거치기는 하나 실제 관리처분 수치와는 큰 격차가 발생할 수 있습니다. 이하

Q. 사업시행계획인가고시에 포함되는 사업시행기간은 감정평가와 어떤 연관이 있나요? A. 지난 회 살펴본바와 같이 관리처분 관련 종전자산의 감정평가에는 최초 사업시행계획인가에서 정한 사업시행기간이 도과되더라도 최초인가일을 기준으로 감정평가하는 것이 원칙적으로 가능합니다. 그렇다면 현금청산의 경우는 어떨까요? 경우의 수가 다양하나 지면 관계상 최초사업시행인가 시점에 분양신청을 하지 않아 현금청산 대상자가 되었으나 사업시행기간이 도과되고 재결신청을 하지 않은 경우에 관해 살펴보겠습니다. 재결에 관해 먼저 살펴보면 ‘재결의 신청은 사업시행

Q. 사업시행계획인가고시에 포함되는 사업시행기간은 감정평가와 어떤 연관이 있나요? A. 최초 사업시행계획인가에서 정한 사업시행기간이 도과된 상태에서 새로이 사업시행계획인가를 득한 경우라도 종전자산은 최초인가일을 종후자산은 새로운 관리처분수립기준일을 평가시점으로 하더라도 해당 관리처분은 위법하지 않은 것으로 볼 수 있습니다(2016두34905, 2014두13294 판례 참조). 그런데 관련 판결에서 최초사업시행인가일 기준 종전자산 관리처분이‘위법하지 않은’것으로 판시한 것에 주목할 필요가 있습니다. 반대해석으로 종전자산 평가기준일을

Q. 사업시행계획인가고시에 포함되는 사업시행기간은 감정평가와 어떤 연관이 있나요 ? A. 이번 회에서도 사업시행기간을 48개월로 하여 2014년 5월에 최초로 사업시행인가를 득하여 종전자산만 평가하였고 관리처분은 수립하지 못한 즉, 과거 사업시행기간은 도과되고 2019년에 새로이 사업시행계획인가를 득한 사례에 대해 살펴보겠습니다. 해당 조합이 종전자산평가 기준일을 당초 사업시행인가고시일로 하는 경우 종후자산은 평가시점은 2019년이 되므로 그 관리처분이 유효한가를 살펴볼 필요가 있습니다. 상기 사항 이외에 사업인가를 위한 주민동의