Q. 정비구역 내 1개 필지를 구분소유적 공유로 소유하고 있습니다. 관리처분 종전감정평가에서 어떤 방법으로 평가액이 산정되는지 궁금합니다.A. 토지를 여러 명이 각기 구분하여 사용할 때 소유관계를 명확화하기 위해 사용자별 점유면적을 산정하여 필지를 분할등기하는 경우가 많습니다.그런데 필지를 쪼개지 않고 토지에 대해 공유지분 등기를 하되 공유자 내부적으로는 특정 위치를 배타적으로 사용케 할 수도 있는데 이를 ‘구분소유적 공유’라고 합니다.구분소유적 공유는 판례에 의해 인정되는 소유형태인데 대법원 1989.4.25. 선고 88다카718

Q. 단일 정비구역에 두 개의 부동산을 소유하고 있습니다. 하나를 증여하려는데 증여관련 감정평가에서 유의할 사항에는 어떤 것이 있나요?A. 최근 부동산 증여가 증가하고 있습니다. 일례로 최근 3년 서울시 아파트 증여건수는 최근 3년(2020.5.~2017.6. 3만9,000건)이 이전 3년(2017.5.~2014.6. 1만6,000건) 대비 약 2.4배 가량 증가하였습니다. 이에 따라 증여가액 산정을 위한 감정평가도 늘고 있는데 증여의 경우 그 가액이 분명하지 않아 객관성 확보를 위해 감정평가를 받아 과세기관에 제출하는 경우가 많습

Q. 주택이 두 개의 정비구역에 편입되어 있습니다. 한 조합은 사업시행인가를 받았고 다른 하나는 조합설립단계인데 감정평가는 어떤 방식으로 진행하게 되나요?A. 하나의 부동산이 수개의 정비구역에 편입되는 경우가 종종 있습니다. 재정비촉진구역 등 규모가 큰 개발계획이 수립되는 지역에서 아파트 단지 또는 기반시설의 정형화로 하나의 부동산이 서로 다른 정비구역에 편입되곤 하는데 이때 관리처분기준을 어떻게 수립할지에 대해 사전 조율이 필요합니다.왜냐하면 이런 경우 종전자산의 평가시기 및 범위, 분양권 유무, 정산방식 등 여러 사안이 걸려 있

Q. 정비구역 내 학교를 신설하는 조합입니다. 학교용지와 관련하여 검토할 사항이 어떤 것들이 있을까요?A. 학교용지는 정비사업의 사업성에 미치는 영향에 비해 도시 및 주거환경정비법에 관련 규정이 없고 사례가 많지 않아 관리처분 단계 직전까지 검토가 잘 이루어지지 않는 경우가 간혹 있습니다. 그러나 학교용지는 면적이 크고 해당 토지를 어떤 방식으로 처리하느냐에 따라 수익구조가 달라지기 때문에 사업에 크게 영향을 미칩니다.학교용지에서 가장 먼저 살펴보아야 하는 것은 기부채납대상인지 여부입니다. 흔히 학교용지를 교육시설이라는 공공성 때문

Q. 2015년 12월 2일 사업시행인가 후 2019년 5월 20일 사업시행계획인가를 변경했습니다. 국·공유지 계약체결 기준이 되는 사업시행인가고시일은 언제로 보아야 할까요?A. 국·공유지 매수금액은 도시 및 주거환경정비법 제98조제4항(정비사업을 목적으로 우선하여 매각하는 국·공유지는 사업시행계획인가의 고시가 있은 날을 기준으로 평가)이 적용됩니다.그런데 만약 최초 사업시행인가 고시가 있었음에도 사업지연 등의 사유로 국·공유지를 매수하지 못하였다가 상당기간경과 후 계약할 때 정비구역 내 토지가격이 상승되었음에도 과거 고시일 기준

Q. 최근 가로주택정비사업을 진행하는 곳이 늘어나고 있는데 도정법의 재건축과 가로주택의 감정평가는 어떤 차이가 있는지 궁금합니다.A. 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법의 가로주택정비사업 또는 소규모재건축사업이 조합설립 후 도시 및 주거환경정비법의 재건축과 대별되는 큰 특징은 건축심의 이후에 관리처분이 가능하다는 것이라고 할 수 있습니다. 이는 감정평가 관련사항에도 영향을 미치는데 재건축과의 차이는 다음과 같습니다.첫째 종전자산 평가의 기준날짜가 상이합니다. 재건축은 도시정비법 제72조에 의거 사업시행계획인가고시가 있는 날짜가

Q. 최근 가로주택정비사업을 진행하는 곳이 늘어나고 있는데 도시 및 주거환경정비법의 재건축과 가로주택의 감정평가에 어떤 차이가 있을지 궁금합니다.A. 2018년 2월 9일 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 시행 이후 최근 가로주택정비 또는 소규모재건축사업이 증가하고 있습니다.일례로 정비사업의 진행상황을 가늠할 수 있는 척도 중 하나인 나라장터입찰정보시스템(http://www.g2b.go.kr)의 입찰공고 건수를 보면 전년(2019년) 상반기 가로주택 관련 입찰공고는 17건인데 비해 금년(2020년) 상반기 입찰공고는 83건으로

Q. 리모델링조합을 결성하여 사업을 추진하고 있습니다. 리모델링도 재건축처럼 감정평가가 필요한가요?A. 리모델링에서 감정평가는 전체 사업비의 조합원별 배분기준을 수립할 때도 필요합니다. 다음은 사업비를 감정평가를 기준하는 경우와 분양면적 등으로 균등하게 배분하는 경우를 비교한 것입니다. 신축아파트는 10층 1개 동으로 구성되고 분양수입과 총사업비는 동일한 것으로 가정합니다.표에서 볼 수 있듯이 리모델링에서 면적기준에 의한 공사비 등 사업비 배분은 합리적이라고 보기 어렵습니다. 층별로 공사원가가 동일하다 하더라도 가치증가분이 다르기

Q. 리모델링조합을 결성하여 사업을 추진하고 있습니다. 리모델링도 재건축처럼 감정평가가 필요한가요?A. 리모델링은 주택법의 적용을 받으며 도시 및 주거환경정비법을 적용받는 재건축과 달리 감정평가가 반드시 필요하지 않습니다. 리모델링 감정평가 관련 규정은 주택법 시행령 제77조제2항 조합원의 비용분담금액 산정에서 찾을 수 있는데 대지 및 건축물의 권리변동 명세를 작성하거나 조합원의 비용분담 금액을 산정하는 경우에는 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제2조제4호에 따른 감정평가법인등이 리모델링 전후의 재산 또는 권리에 대하여 평가한

Q. 사업시행계획인가가 2020년 6월 8일자로 고시된 조합입니다. 사업시행인가에 맞추어 관리처분계획 수립에 착수하려는데 감정평가가 어떻게 진행되는지 궁금합니다.A. 지난 회에 이어 토지특성비교를 통한 토지가격 산정방법을 좀 더 자세히 살펴보겠습니다.토지의 감정평가액을 산정할 때 표준지 공시지가를 기준한다는 것은 비교표준지의 특성과 평가대상 토지의 특성을 비교하는 토지특성기준법이라고도 할 수 있는데 특성비교를 통한 가격산정은 크게 ①표준지와 평가대상토지의 요인 비교치 산정 ②표준지 공시가격과 거래가격 수준과의 격차율 산정이라는 두

Q. 사업시행계획인가가 2020년 6월 8일자로 고시된 조합입니다. 사업인가에 맞추어 관리처분계획수립에 착수하려는데 감정평가가 어떻게 진행되는지 궁금합니다.4. 현장실사=감정평가의 실지조사 원칙에 이어 현장실사와 관련 사항을 좀 더 살펴보겠습니다.정비사업에서 현장실사는 주로 토지보다는 건물현황과 연결되는 경우가 많습니다. 건물이 대부분이 노후화 되어 건물가격이 전체에서 차지하는 비중은 크지 않으나, 건물별로 관리상태가 다를 수 있고 이는 현장실사를 통해서만 파악할 수 있기 때문입니다(건물 관리상태 및 유지보수에 따른 감정평가와의 관

Q. 사업시행계획인가가 2020년 6월 8일자로 고시된 조합입니다. 사업인가에 맞추어 관리처분계획수립에 착수하려는데 감정평가가 어떻게 진행되는지 궁금합니다.A. 지난 회까지 살펴본 정비구역지정 및 조합정관 등은 관리처분을 위한 종전자산 감정평가의 준비단계라고 할 수 있습니다. 금번 회부터 이후 단계에서 실제로 감정평가 어떻게 이뤄지는지 알아보겠습니다. 편의상 토지가격 산출과정을 하겠습니다.3.가격참고자료 조사 및 검토=당연한 얘기이나 감정평가는 최종 결론인 평가대상 부동산의 가치산정을 위해 근거자료를 필요로 합니다. 이때 가장 중요

Q. 사업시행계획인가가 2020년 6월 8일자로 고시된 조합입니다. 사업시행인가에 맞추어 관리처분계획수립에 착수하려는데 감정평가 관련 준비사항이 궁금합니다. 관리처분 평가가 어떻게 이뤄지는지 알아보기 위해 이번 회에는 종전자산 평가에 착수하기에 앞서 검토할 사항 중 정비구역 지정에 이어 조합정관 등에 대해 살펴보겠습니다.1.조합정관=조합정관은 관리처분에서 권리변환의 주요기준인데 종전자산과 관련해서는 주로 현물출자대상 확정과 연관이 있습니다. 이하 재건축 표준정관을 예시로 설명하겠습니다.제5조제1항은 “조합원은 소유한 토지 및 건축물

Q. 사업시행계획인가가 2020년 6월 8일자로 고시된 조합입니다. 사업계획에 맞추어 관리처분계획수립에 착수하려는데 감정평가 관련 준비사항이 궁금합니다.A. 이번 호부터 몇 차례에 걸쳐 실제 관리처분 종전·종후자산별로 감정평가 단계에서 검토 또는 준비되어야 하는 사항에 대해 살펴보겠습니다.관리처분에서 종전자산 감정평가는 분담금 산정을 위한 중요한 기초자료이나 사업시행인가고시부터 종전평가가 완료되는 분양신청까지의 기간이 120일로 감정평가법인선정, 분양신청기간 등을 고려하면 시간이 충분하지 않은 중요성 대비 처리기간이 부족하여 철저한

Q. 정비구역 내 공실인 주택을 소유하고 있는데 안전상 문제로 철거요청을 받았습니다. 건물이 멸실되는데 나중에 관리처분 감정평가를 할 수 있을까요?A. 관리처분 목적 뿐만 아니라 감정평가를 수행하기 위해서는 당연히 평가대상 물건이 존재해야 합니다.그런데 경우에 따라 이 원칙에 예외가 있는데 대표적으로 재건축·재개발 관리처분에서 아파트가 준공되지 않았음에도 가격을 산정하는 종후자산평가를 들 수 있습니다.종후자산평가는 ‘관리처분계획수립이라는 목적’을 위해 예외적으로 도시 및 주거환경정비법 제74조제1항제3호 분양대상자별 분양예정인 대지

Q. 정비구역 내 사도가 포함된 단독주택 부지를 소유하고 있습니다. 도로가 전체 토지평가액에 불리하게 작용하는 것은 아닌지요?A. 도로의 감정평가는 토지와 관련하여 필자가 가장 많이 받는 질문 중 하나입니다. 또한 도로는 평가대상 도로의 종류, 개설경위, 진입로 등 평가에서 고려할 사항이 많은 유형이고 평가의 난이도도 다소 높은 편이라고 할 수 있습니다.도로 종류별 평가방법은 다음 기회에 다루도록 하고 이번 회에는 논점을 좁히기 위해 관리처분과 관련하여 가장 높은 빈도를 차지한다고 볼 수 있는 사도의 평가에 관해 살펴보겠습니다.사도

Q. 재개발사업구역에 소재하는 주택을 상속받았습니다. 상속신고와 관련해서 주택을 감정평가 하는 것이 좋다는데 왜 그런가요?A. 부동산을 포함한 재산을 상속받을 때 상속인은 관할세무서로부터 상속세 납부대상 여부를 판단받기 위해 상속가액을 신고해야 합니다. 이때의 가액은 시가로 하고 부동산의 경우 감정평가가 반드시 필요하지는 않습니다. 그럼에도 부동산 상속에서 감정평가가 대두되는 이유는 부동산이 상장주식처럼 지속적으로 거래되어 시장가치를 확인하기 쉬운 자산이 아니기 때문입니다.이하에서는 상속 관련 감정평가의 필요성, 평가실시 여부 판단

Q. 재개발구역 내 토지를 여러 사람이 지분소유하고 있습니다. 공유지분과 단일소유권 부동산을 감정평가할 때 다른 점이 있나요?A. 정비사업구역 내 부동산은 조합원분양이 각각 공유자에게 주어지지 않으나 공유자의 투입자본, 재산세 부담 등을 줄이기 위해 정비구역외 지역에 비해 공유지분으로 소유하는 비율이 높은 편인 것 같습니다.공유지분 부동산은 감정평가에서 원칙적으로 평가대상의 전체 가액에서 지분비율을 적용하여 산정합니다. 예를 들면 전체 토지가 10억원이고 갑, 을이 1/2지분을 가지고 있다면 갑과을의 지분별 종전자산 평가액은 5억원

Q. 재개발구역 내 건물을 소유하고 있습니다. 노후화로 수리가 필요한데 수리비용이 감정평가에 어느 정도 반영되나요?A. 건물보수와 가치에 관련하여 이번 회에는 감가상각과의 관계에 대해 살펴보고자 합니다.설명에 앞서 정비구역 내 건물의 평가방법을 이해할 필요가 있습니다. 정비구역 내 건물은 통상 건물만의 거래가 이루어지지 않고, 건물자체의 수익보다는 정비사업 출자자산으로서 가격이 형성되어 거래사례나 수익성분석을 통한 가격산정이 어렵습니다.따라서 건물이 상각자산인 점 등을 감안하여 신축원가에 건물을 경제적, 물리적으로 사용할 수 있는

Q. 재개발구역 내 건물을 소유하고 있습니다. 노후화로 수리가 필요한데 수리비용이 감정평가에 어느 정도 반영되나요?A. 건물과 같은 상각자산에 대한 비용지출과 가치의 관계를 이해하기 위해서는 자본적 지출과 수익적 지출을 구분하고 각 지출이 가치형성에 어떻게 작용하는지에 대한 이해가 전제돼야 합니다.자본/수익적 지출을 실제 명확히 분류하기는 어려우나 가장 큰 차이는 사용 가능한 연수(가용연수 또는 잔존내용연수라 함)를 증가시키는지와 그것이 가치 증대에 기여하는지 여부입니다.이해의 편의를 위해 아파트 관리비를 예로 들면 자본적 지출은