Q. 감정평가 수수료는 법정보수라고 하던데 감정평가법인을 선정할 때 입찰 금액제안을 받는 것은 어떤 이유에서인가요?A. 지난 호에서 감정평가 입찰에서 금액제안이 필요한 첫째 이유는 감정평가 수수료는 법정 수수료이기 때문에 임의로 정할 수 없으나 기준 수수료 요율 체계의 80~120% 범위를 당사자 간 협의로 결정 가능하기 때문임을 살펴보았습니다. 이 경우 금액제안은 전체 용역금액이 아닌 80~120% 사이의 보수요율에 관한 사항입니다.그런데 반대로 감정평가법인의 입찰에서 전체 보수를 기재하거나 그 밖의 방법으로 입찰해야하는 영역들이

Q. 감정평가 수수료는 법정보수라고 하던데 감정평가법인을 선정할 때 입찰 금액제안을 받는 것은 어떤 이유에서인가요?A. 감정평가 수수료는 감정평가법인 등의 보수에 관한 기준(국토교통부 공고 제2022-56호. 이하 보수기준)에 따라 산정됩니다. 보수기준은 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률(이하 감정평가법) 제23조에 근거하는데 감정평가법인등은 의뢰인으로부터 업무수행에 따른 수수료와 그에 필요한 실비를 받을 수 있으며(제1항) 그 범위는 국토교통부장관이 제40조에 따른 감정평가관리·징계위원회의 심의를 거쳐 결정하고(제2항) 감정평가

Q. 관리처분 종후자산 감정평가에 자금운용계획이 필요하다고 합니다. 아파트 평가는 거래사례를 기준하는 것으로 알고 있는데 사업비가 필요한 이유가 궁금합니다.A. 아파트 등 공동주택을 감정평가함에 있어 원칙은 감정평가에 관한 규칙(국토교통부령 제1100호)에 따라 거래사례비교법을 적용합니다.동 규칙 제2조제7호는 거래사례비교법을 ‘대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정(事情補正), 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법’으로 정의

Q. 사업시행계획인가 이후 재건축부담금 예정액을 산정하여 관리처분에 반영하도록 되어 있는데 산정시점이 언제인지 궁금합니다.A. 재건축부담금은 재건축사업의 전부 또는 일부가 준공인가 또는 사용을 개시한 날을 부과종료시점으로 하여(「재건축초과이익 환수에 관한 법률」이하 「재건축이익환수법」 제8조제3항) 종료시점으로부터 5개월 이내에 부담금을 결정·부과합니다(법 제15조). 다만, 최근 사례를 보면 고지 전 심사 청구제도(법 제16조), 이에 수반되는 전문기관의 검증, 부동산가격공시위원회 심의 등에 기간이 소요되고 실거래 가액에 대해 감

Q. 관리처분계획을 위한 종전자산이나 종후자산을 평가할 때 감정평가액이 아닌 조합원 의결로 금액을 결정할 수 있나요?A. 관리처분에는 조합원별 종전자산 금액을 산정하여 출자가액을 결정하고 조합원이 분양받는 신축 아파트 등 분양예정 대지 및 건축물의 금액이 포함되어야 하는데 이때 가액은 감정평가를 통해 결정됩니다.도시 및 주거환경정비법 제74조는 관리처분계획을 수립할 때 ‘분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액(제1항제3호)’과 ‘분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물 명세 및 사업시행계획인가 고시가 있은 날을 기준으로 한

Q. 관리처분계획을 위한 종전자산을 평가할 때 분양신청 대상 조합원 이외에 조합설립미동의자나 국·공유 토지도 평가해야 하는지 궁금합니다.A. 관리처분을 위해서는 조합원이 현재 소유한 자산과 향후 소유할 자산을 평가해야 합니다. 전자를 종전자산, 후자를 종후자산이라고 하는데 도시 및 주거환경정비법 제74조는 종후자산을 제1항제3호에서 ‘분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물’로, 종전자산을 제5호에서 ‘분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물’이라고 표현하고 있습니다. 따라서 종전자산 및 종후자산을 평가할 때 문언 그대로 해석하면 분양

Q. 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」 개정에 따라 개시시점가액에 상가조합원 부분을 합산하면 재건축부담금이 어떻게 달라지나요?A. 2022.2.3. 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」이 일부 개정되어 재건축부담금을 산정할 때 개시시점 가액에 상가조합원이 재건축아파트 입주권을 분양받는 경우 현재 소유한 상가가액을 합산하도록 바뀌었습니다.법 제9조제1항에 “다만, 「주택법」에 따른 부대시설 또는 복리시설을 소유한 조합원이 종료시점 부과대상 주택을 공급받는 경우에는 본문에 따라 산정된 부과대상 주택가격총액에 「감정평가 및 감정평가사에

Q. 최근 개정된 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법에 따르면 관리처분을 위한 감정평가법인을 조합 또는 시장·군수 중 누가 선정해야 하나요?A. 2022.2.3. 조합설립인가 신청 전 창립총회 의무화(제23조), 투기과열지구 내에서 조합원 지위 양도 제한(제24조) 등을 주요 내용으로 하는 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법(이하 소규모주택정비법)이 개정되었습니다.소규모주택정비법의 최근 개정 동향이 도시 및 주거환경정비법 대비 절차를 간소화한다는 당초 취지와 다소 배치되는 부분도 없지 않지만 도시정비법과의 절차적 균형 및 소

Q. 관리처분이나 감정평가를 진행중입니다. 조합원이 특정금액을 산출하도록 감정평가사에게 요구할 수 있을까요?A. 감정평가는 부동산, 동산, 지식재산권 등 다양한 유형의 자산에 대해 경제적 가치를 판정하고 이를 금액으로 표시하는 것으로 부동산 및 기타 자산의 거래, 경제활동을 위한 소유부동산의 담보 설정, 법원경매, 지식재산권 사용료 등 다양한 분야에서 활용되고 있습니다.정비사업에서도 조합원이 출자하는 종전자산, 분양받는 아파트 및 상가 등 종후자산(도시 및 주거환경정비법 제74조제4항)의 가격은 감정평가를 통해 결정됩니다. 관리처분

Q. 기존 건물에 허가를 받지 않고 증축한 부분이 있습니다. 감정평가시에 증축부분도 반영될 수 있을까요?A. 「도시 및 주거환경정비법」의 관리처분 기준에 종전자산 가액 또는 주거전용면적의 범위 내에서 전용면적 60㎡ 이하 주택을 조합원이 추가로 공급 받을 수 있는 이른바 ‘1＋1’제도(법 제76조제1항제7호 다목) 도입 이후 건물면적에 관한 질의가 늘어나는 추세입니다.‘1＋1’분양은 최근 투기과열지구 등에서의 대출관련 규제 등으로 과거에 비해 다소 신청률이 줄어드는 추세이나 비례율 산정시 분양수입 추산액과 직결되어 관리처분 타당성

Q. 정비구역 내 1필지 토지와 지번 내 건물을 상속받았는데 토지에 다른 소유자 명의의 멸실된 건물이 등재되어 있습니다. 감정평가에 어떤 영향이 있을까요?A. 감정평가 관련 법규 및 이론에서 가장 중요한 원칙 중 하나가 현황평가 원칙입니다. 「감정평가에 관한 규칙」 제6조(현황기준 원칙) 제1항은 “감정평가는 기준시점에서의 대상물건의 이용상황(불법적이거나 일시적인 이용은 제외한다) 및 공법상 제한을 받는 상태를 기준으로 한다”고 규정하고 있습니다. 예외적으로 관계법령 등에 따라 현황평가 원칙을 적용하지 않을 수 있는데 이를 조건부

Q. 조합설립에 동의하지 않거나 분양신청을 받지 않고 현금청산이 되는 경우 조합설립인가일에 따라 청산기준 날짜가 달라질 수 있나요?A. 재건축에서 조합설립에 동의하지 않거나 사업시행계획인가 이후 분양신청을 할 때 조합원 분양을 받지 않은 경우가 있습니다. 해당 토지등소유자는 조합원 자격을 상실하고 현금청산자로서 청산절차가 진행되는데 이때 적용되는 청산 기준일자가 「도시 및 주거환경정비법」 개정 과정에 따라 또는 정비사업 유형별로 달라집니다.먼저 재건축정비사업에서 조합설립에 동의하지 않은 사안에 대해 살펴보겠습니다. 재건축 미동의자는

Q. 분양가 상한제에 적용되는 건축비가 변경되고 업무매뉴얼이 개정되었는데 일반분양가와 어떤 연관성이 있는지 궁금합니다.A. 최근 2021.09.15. 분양가 상한제에 적용되는 ‘분양가상한제 적용주택의 기본형건축비 및 가산비용’(국토교통부 고시 제2021-1097호)이 개정 고시되고 2021.11 분양가 상한제 심사기준인 ‘분양가 심사 업무 매뉴얼’이 일부 수정됐습니다. 이에 따라 분양가 산정과 심사 방식에도 일부 변화가 있을 것으로 보이는데 주요 변경사항에 대해 살펴보겠습니다.먼저 기본형 건축비 및 가산비와 관련하여 건축비가 새로이

Q. 관리처분계획인가 후 일반분양을 준비 중입니다. 분양가 상한제 등 분양가격 산정방식에 따라 감정평가 형식이 달라질 수 있나요?A. 현행 분양가 규제제도는 크게 고분양가 심사제와 분양가 상한제로 양분할 수 있는데 양자 모두 최근 공급확대 기조와 맞물려 세부사항이 일부 바뀌고 있습니다. 감정평가는 분양가와 직·간접적인 관계에 있습니다. 분양가산정 방식에 따라 형식이 다른데 분양가 산정방식은 고분양가 규제제도와 분양가 상한제별로 차이가 있습니다. 가장 큰 차이는 고분양가 심사제는 ‘택지비＋건축비’ 합산액이 참조자료로 활용될 수 있음에

Q. 정비구역 변경 과정에서 새로이 설치하는 기반시설의 기부채납을 협의 중입니다. 기부채납에도 종류가 있고 감정평가와도 관련이 있다는데 세부사항이 궁금합니다.A. 통상 정비사업은 토지에 도로, 공원 등의 시설을 설치하여 기부채납하므로 토지는 토지가격으로 시설은 해당 공사비를 산정하여 기부채납액을 산정하는데 이때 금액은 재건축·재개발의 용적률 인센티브와 연계되어 있습니다.기부채납은 증여의 일종이므로 토지를 매매할 때 거래가격이 거래시점을 기준으로 산정되는 것과 마찬가지로 원칙대로라면 증여가 이루어지는 시점에 그 가액이 산정되어야 합니

Q. 정비구역 변경 과정에서 새로이 설치하는 기반시설의 기부채납을 협의 중입니다. 기부채납에도 종류가 있고 감정평가와도 관련이 있다는데 세부사항이 궁금합니다.A. 기부채납이란 국가 또는 지방자치단체 이외의 주체가 자기의 재산을 국가 또는 지방자치단체에 소유권을 이전하는 것으로 민법상 증여에 해당합니다. 기부채납은 대체로 주택건설사업 등 개발사업의 지구단위계획 수립, 건축심의 등에서 사업시행자가 새로운 기반시설을 공공에 무상귀속하기로 약정하고 공공은 반대급부로 사업시행자에게 용적률 인센티브를 부여하는 과정에서 이뤄집니다.또한 사업시행

Q. 도심 공공주택 복합사업 지구지정 준비단계에 있습니다. 감정평가와 관련하여 도시 및 주거환경정비법에 의한 사업과 어떤 차이가 있는지 궁금합니다.A. 공공주택 특별법(이하 공공주택법)에 의한 도심 공공주택 복합사업은 토지등소유자가 현재 보유한 자산(편의상 이하 ‘종전자산’이라 함) 평가시에 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 공익사업법)이 적용돼 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)의 재개발·재건축사업과 다소 차이가 있습니다.또한 도심 공공주택 복합사업은 일반적으로 공익사업법이 적용될 때와 차이도 있는데

Q. 도심 공공주택 복합사업 지구지정 준비단계에 있습니다. 감정평가와 관련하여 도시 및 주거환경정비법에 의한 사업과 어떤 차이가 있는지 궁금합니다.A. 도심 공공주택 복합사업이 2021.7. 개정된 공공주택 특별법(이하 공공주택법)에 3년 한시기한으로 신설되었습니다. 도시정비법 공공재개발·공공재건축 관련 규정이 정비되어 현재 시행중에 있는데 ‘공공’이라는 공통분모가 있어 공공주택법 의한 사업과 도시정비법에 의한 사업을 다소 혼동하는 경우가 있는 것 같습니다.이번 회에는 감정평가와 관련하여 공공주택법과 도시정비법에 의한 공공사업이 어

Q. 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 관리지역이 신설되었습니다. 관리지역과 기존 소규모주택정비사업은 어떤 차이가 있는지 궁금합니다.A. 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」(이하 ‘법’)이 2021.7.20. 일부 개정되었습니다. 주요 내용은 소규모재개발사업과 소규모주택정비 관리지역을 도입한 것인데 이번 회에는 관리지역에 관해 살펴보겠습니다.소규모주택정비 관리지역이란 노후·불량건축물에 해당하는 단독주택 및 공동주택과 신축 건축물이 혼재하여 광역적 개발이 곤란한 지역에서 정비기반시설과 공동이용시설의 확충을 통하여 소

Q. 최근 「재건축 초과이익 환수에 관한 법률」이 개정되었는데 주요 내용과 재건축사업에 어떤 영향이 있는지 궁금합니다.A. 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」(이하 ‘법’)이 2021.7.20. 일부 개정되었습니다. 주요 내용은 크게 두 가지인데 첫째, 공공이 시행하는 공공재건축사업도 재건축부담금 부과대상인 것으로 명시한 것이고 둘째, 재건축부담금 예정액 산정을 사업종료시점까지 매년 하는 것으로 바뀐 것입니다.먼저 공공재건축 관련 사항에 대해 살펴보면 재건축부담금 부과대상 사업을 규정한 법 제2조제1호가목에 공공시행이 추가되었습니다