Q. 관리처분계획을 위한 종후자산 감정평가를 완료하였습니다. 종후자산의 기초가 되는 사업비가 변경되는 경우 종후자산 재평가가 가능한가요?
A. 최초 관리처분계획인가 이후 사업시행계획 변경 등에 따른 종후자산을 재평가 여부에 대해 도시 및 주거환경정비법에 명문규정은 없으나 사업계획 변경이 중대한 경우에는 재평가가 가능하다고 해석할 수 있으나 사업계획변경을 수반하지 않고 단순히 사업비가 증액되었을 때는 종후자산 재평가가 아닌 관리처분계획의 비례율을 조정하거나 조합원 전원 동의에 의해 감정평가액 변경이 가능하다고 설명한 바 있습니다(2022.7.22. 및 8.12. 칼럼 참조)
그런데 최근 사업계획변경이 아닌 최초 관리처분계획을 수립할 때 종후자산 재평가가 가능한지에 대한 질의회신이 있어 해당 사항에 대해 논의해 보고자합니다.
질의사항은 다음과 같습니다. 첫째 관리처분계획을 수립하기 위해 종전자산과 종후자산 감정평가를 완료하고 전체 토지등소유자에게 분양대상자별 분담금의 추산액 등의 통지를 완료한 경우 사업시행자가 총 사업비를 정정하는 방법으로 법 제74조제1항제3호의 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액(종후자산가격)을 재평가하는 것이 가능한지 여부입니다.
둘째, 만약 재평가가 가능하다면 토지등소유자 전원의 합의가 필요한지 여부입니다. 재평가 가능여부에 대해 ‘종후자산 감정평가의 기초가 되는 총 사업비 자료가 변경되었을 때 재평가가 가능한지 여부에 대한 법령의 별도 규정이 없으므로 변경된 내용이 감정평가 결과에 영향을 미치는지 여부, 변경사항이 타당한지 등을 종합적으로 판단하여 시장·군수 등의 관리처분인가권자가 결정하여야하는 사항’으로 회신되었습니다.
인허가청과의 재평가 협의가 원만하게 이뤄진 경우 사견임을 전제로 해당 질의회신을 다음과 같이 해석할 수 있다고 봅니다. 전술한 바와 같이 최초 관리처분계획 이후 사업비 증액을 전제로 종후자산을 재평가하는 것은 관리처분계획의 안정성을 저해할 수 있어 종후자산을 재평가하는 것은 불합리합니다.
이와 달리 최초 관리처분계획에서는 당초 종후자산 감정평가액의 기준이 되었던 사업비가 변경되었다면 사업비 변경액수가 감정평가액에 영향을 미칠 정도로 중대하고 변경 사유의 합리성이 전제된다면 종후자산을 재평가하는 것이 보다 바람직합니다. 최초 관리처분에서의 총사업비는 종후자산가액에 반영되는 것으로 보아야하기 때문입니다.
다만, 사업비의 증감이 크지 않을 때는 재평가의 실익이 없다고 볼 수 있습니다. 예를 들어 최근과 같이 당초 제시된 공사비가 추가로 증액된 경우는 종후자산 재평가가 필요하나 예비비 등 장래의 지출항목을 다소 변경된 것은 종후자산을 재평가 사유에 해당하지 않을 것입니다.
두 번째 질의사항인 재평가를 하는 것이 합리적일 때 의결방법과 관련하여서는 재평가의 시기가 최초 관리처분계획임을 고려할 필요가 있습니다. 즉, 소유자 전원의 합의가 필요한 것은 아닙니다. 도시정비법 제74조제4항제1호 단서조항은 “다만, 관리처분계획을 변경ㆍ중지 또는 폐지하려는 경우 분양예정 대상인 대지 또는 건축물의 추산액과 종전의 토지 또는 건축물의 가격은 사업시행자 및 토지등소유자 전원이 합의하여 산정할 수 있다”고 규정하고 있으므로 최초 관리처분계획에 전원 동의는 적용되지 않습니다. 재평가에 대한 의사결정은 종후자산을 통지하고 관리처분계획을 수립한 후 총회를 개최하였는지 여부에 따라 달라질 수 있다고 볼 수 있습니다. 만일 종후자산 평가액을 통지하였으나 총사업비 산정에 대한 감정평가액에 영향을 미칠 정도의 오류를 발견하였다면 사업시행자가 총사업비 내역을 다시 감정평가법인등에 제시하는 것만으로 종후자산 재평가가 가능할 것입니다. 다만, 총회개최에 대한 정정 공고 등이 필요할 수 있습니다. 반대로 당초 종후자산 평가액을 기초로 총회가 성립되었으나 관리처분인가신청을 하지 않았다면 총회를 다시 개최하는 방법으로 의사결정을 하는 것이 바람직할 것입니다.