Q. 집합건물 중 일부 세대가 건물을 증축하여 사용하고 있습니다. 증축면적도 감정평가에 반영될 수 있을까요?

A. 집합건물이란 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 따라 전유부분이 구분소유권의 대상이 되는 건물(법 제2조제1항)을 말하는데 구분소유권은 다음과 같은 권리관계를 갖습니다.

집합건물 전유부분을 소유하기 위해 해당 건물이 소유하는 토지에 대해 전유면적비율에 따른 대지사용권(대지권)을 갖습니다. 또 구분소유 건물은 전유부분과 전유부분 이외에 건물의 부속물 및 복도 등의 공용부분으로 구성되는데 공유부분은 구분소유자 전원의 공유에 속하고 공용부분은 전유면적에서 제외합니다(법 제2조제1항, 제10조제1항). 이에 따라 전유부분이 처분되면 대지권과 일괄하여 양도되고 구분소유자 전원의 공유에 속하는 공용부분도 전유부분의 처분에 따르며 공유부분만 분리하여 처분할 수 없습니다(법 제13조).

집합건물의 감정평가는 이러한 구분소유권의 특성을 반영합니다. 감정평가에 관한 규칙 제16조는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 따른 구분소유권을 평가할 때는 거래사례비교법을 적용하고 건물부분과 그 대지사용권을 일괄하여 감정평가 하도록 규정하고 있습니다.

그런데 간혹 집합건물 소유자가 의한 허가 등을 받지 않고 건물을 증축 또는 변경하는 사례가 있습니다. 복도를 전유부분처럼 사용한다거나 공유부분인 지하를 주거용으로 변경하는 경우 등인데 증축 또는 용도변경 부분을 감정평가에서 감안하는지 여부에 대해 살펴보겠습니다.

먼저 결론부터 언급하면 원칙적으로 증축이나 공용부분 용도변경은 감정평가에 반영하기 어렵습니다. 해당 부분이 구분소유권 대상으로 간주되지 않기 때문입니다. 구분건물 증축과 관련하여 판례는 “구분소유권이 이미 성립한 집합건물이 증축되어 새로운 전유부분이 생긴 경우에는 건축자의 대지소유권은 기존 전유부분을 소유하기 위한 대지사용권으로 이미 성립하여 기존 전유부분과 일체불가분성을 가지게 되었으므로 규약 또는 공정증서로써 달리정하는 등의 특별한 사정이 없는 한 새로운 전유부분을 위한 대지사용권이 될 수 없다”(대법원 2014다236809)고 판시한 바 있습니다.

증축부분을 공유부분으로 보아야 한다는 판례도(대법원 2016다245289)도 있습니다. 다세대주택의 지하층을 사용한 사례를 다룬 판례인데 구분소유권으로 인정되기 위해서는 1동의 건물 중 물리적으로 구획된 부분을 각각 구분소유권의 객체로 하려는 구분행위가 있어야 함을 전제하였습니다. 다세대주택인 1동의 건물을 신축하면서 건축허가를 받지 않고 위법하게 지하층을 건축하였다면 처분권자의 구분의사가 명확하게 표시되지 않은 이상 공용부분으로 추정하는 것이 사회관념이나 거래관행에 부합한다고 보았습니다.

따라서 집합건물 증축과 감정평가 관련 사항을 다음과 같이 요약할 수 있습니다. 첫째, 집합건물은 전유부분과 대지권을 일체로 처분되므로 감정평가액을 산정할 때 구분소유권 거래사례를 수집하여 거래사례비교법으로 평가합니다.

둘째, 구분소유권 감정평가에서 면적을 산정함에 있어 구분소유권 대상이 되는 전유면적이 기준이 되어야 합니다.

셋째, 관련법에 의한 허가 등 별도사항이 존재하지 않는 이상 증축 또는 공유부분 용도변경은 공유부분으로 간주됩니다. 그러므로 별도의 감정평가 대상물건으로 보기는 어렵다고 할 수 있습니다. 참고로 집합건물 증축에 관한 사항은 조합원에게 종후자산을 추가로 공급하는 면적기준과 동일선상에 있다고 할 수 있습니다. 도시 및 주거환경정비법 제76조제1항제7조 라목인 “종전자산 평가에 따른 가격의 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적의 범위에서 2주택을 공급할 수 있고, 이 중 1주택은 주거전용면적을 60㎡ 이하로 한다”는 규정에 따라 관리처분계획에서 조합원에게 종후자산을 추가로 부여할 수 있습니다. 이때 ‘종전 주택의 주거전용면적’은 원칙적으로 종전자산 감정평가에서 반영하는 면적과 같은 것으로 해석할 수 있습니다.

이 기사를 공유합니다
저작권자 © 위클리한국주택경제신문 무단전재 및 재배포 금지