Q. 분양가상한제에 의한 분양가 산정방식이 달라진다고 하는데 주요 내용은 무엇이고 감정평가와는 어떤 관련이 있나요?
A. 지난 6월 21일 국토교통부는 분양가상한제 및 고분양가 심사제도를 개선하는 것을 내용으로 하는 ‘분양가 제도 운영 합리화 방안’을 발표했습니다.
이번 제도 개선은 정비사업에서 적정 분양가를 받을 수 있는 방안을 마련하여 주택공급을 확대하기 위한 취지라고 볼 수 있는데 주요 내용은 ①물가상승분을 건축비에 반영하고 ②정비사업비를 분양가에 포함하며 ③택지비 심사제도 개선 등 분양가 심사제도를 합리화하는 것입니다.
첫째, 건축비용 산정방식은 최근 원가 상승에 따라 건설공사비 지수 증가폭이 커지고 있어 분양가상한제의 주요 항목인 건축비 개편의 요구가 반영된 것입니다. 참고로 2021.6~2022.5 기간의 건설공사비지수는 [(146.38:2022.5. 지수)－(132.08:2021.6. 지수)]/132.08≒10.827%가 상승하였고 동 기간 소비자물가지수는 (107.56-102.50)/102.050≒4.937% 상승하여 건설공사비지수가 소비자물가지수보다 2배 넘게 뛰었습니다.
기본형 건축비의 PHC 파일, 동관 등을 공사비에서 차지하는 비중이 높은 창호유리, 강화합판 등으로 조정항목을 바꾸고 건축비 상승률에 대한 판단기준도 건축비 정기고시 후 3개월 이내더라도 상승요건을 충족하면 건축비를 조정할 수 있도록 하였습니다.
둘째, 이주비 등 정비사업비를 원가에 추가할 수 있게 되었습니다. 제도 개선 전에도 이주비 등이 분양가에서 완전히 배제되었던 것은 아니었으나 관련 규정이 불명확하여 비용인정 범위 등에 논란이 있어 왔습니다. 금액이 큰 항목부터 살펴보면 이주비 금융비용은 조합원 이주를 위한 대출에서 발생하는 이자를 대출계약에 따른 비용을 반영해 주는 것인데 상한액이 설정돼 있습니다. 상한액은 [종전 자산가×해당사업장 소재지 LTV×대출기간×한국은행 예금은행 가중평균 주택담보대출 금리(대출 약정월 기준)]이고 산정 기간은 대출약정일로부터 분양계약서상의 입주예정일까지입니다. 또한 기간은 최대 5년으로 제한됩니다. 이주비 이자는 비용으로 인용된 사례도 있으나 증빙자료 미비 등으로 인정범위에 대한 논란이 있었습니다. 금액이 크고 비용인정에 대한 근거가 마련된 만큼 향후 이주비 계정을 면밀히 관리할 필요가 있습니다.
재개발정비사업에 소요되는 주거이전비, 이사비, 영업손실보상금도 비용인정을 받습니다. 사업시행자가 법 규정에 따라 지출한 보상금을 사업비로 인정받는 것은 당연한 것이나 그 근거를 명확히 한 것으로 볼 수 있습니다. 기타 명도을 위한 소송에 지출되는 비용과 조합 총회 등에 소요되는 비용도 항목으로 추가되었습니다. 분양가에 사업비를 반영하는 것은 바람직하나 사견으로는 비용인정 범위가 한정되어 있다는 아쉬움이 있습니다. 예를 들어 정비사업의 특성상 명도에 소요되는 비용이 공공사업에 비해 더 소요될 수 있음에도 소송·집행비용만으로 제한하는 것은 합리적이지 않을 수 있습니다.
셋째는 감정평가와 관련이 있는데 택지비 가격의 심사방식이 변경됩니다. 건축비＋택지비로 구성되는 분양가상한제의 큰 축인 택지비는 「공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙」(국토교통부령 제1099호)에 따라 그동안 ‘자치단체 감정평가 의뢰→감정평가법인 등 선정→감정평가 보고서 작성→한국감정평가사협회 심사→한국부동산원 검증→검증 결과 송부→검증에 따라 필요시 재감정’의 절차에 따라 결정되었습니다. 그런데 관련 규정에 따라 부동산원에서 택지비 감정평가에 대한 의견을 제시하면 해당 택지비를 감정평가한 법인등은 여기에 반드시 따라야 하는 시스템으로 운영되어 택지비 결정방식에 대한 문제점이 지적되어 왔습니다. 향후에는 부동산원 단독심사가 아닌 부동산원, 외부 전문가 등으로 택지비 검증위원회를 개최하고 위원회에서 논의하는 사항도 공개하며 위원회에서 택지비를 감정평가한 담당 감정평가사가 의견을 청취하도록 검증방식이 변경됩니다.