Q. 재개발사업 정비구역 공람공고 당시에 거주한 주거용 건물 세입자가 구역지정 이후 구역 밖으로 이주하고 다시 이사를 왔다면 주거이전비 대상이 되나요?

A. 「도시 및 주거환경정비법」(이하 도시정비법)의 재개발사업에서 주거이전비는 시행령 제54조제4항에 따라 정비구역 지정 공람공고일 당시에 거주하고 있는 주거용 건물의 세입자를 대상으로 합니다.

주거이전비는 감정평가를 거치지 않으나 대상 여부 등에 대한 질의가 종종 있어 쟁점 사안에 대해 살펴보겠습니다.

보상과 관련하여 도시정비법에서 정한 사항 이외에는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 보상법)을 준용합니다(도시정비법 제65조제1항).

따라서 보상 대상자 판단 기준일 외에는 보상법의 규정이나 관련 판례 등에 따라 주거이전비 지급이 이루어집니다.

관련 규정에 의하면 정비구역 내 구역지정 공람공고부터 계속적으로 거주한 세입자는 이론의 여지가 없습니다. 그런데 정비구역 지정 후 전세계약 등이 만료되어 정비구역 외 지역으로 이사하였다가 다시 정비구역으로 이주하게 되는 경우(이하 재이사) 주거이전비 지급대상이 되는지 여부에 대해 견해가 다른 것 같습니다.

가장 큰 요인은 도시정비법상 주거용 건축물의 세입자에 대한 주거이전비의 보상 방법 및 금액 등의 보상 내용이 원칙적으로 확정되는 시점이 사업시행계획인가 고시일이며 보상 내용이 확정된 세입자가 주거이전비를 청구하기 위해서는 반드시 정비사업의 시행에 따른 관리처분계획인가고시일까지 계속 거주할 필요는 없다고 본 판례(대법원 2012.2.23. 선고 2011두23603, 대법원 2017.10.26. 선고, 2015두46673)를 해석하는 견해차이 때문입니다.

주거이전비에 대한 권리가 발생하는 시점은 정비구역 지정 공람공고일이고 보상의 내용이 확정되는 시점은 사업시행계획인가 고시일로 본다는 점은 이견이 없습니다. 그런데 판례를 근거로 한번 주거이전비 대상으로 확정되었다면 반드시 계속적으로 거주할 필요가 없다고 보는 의견이 있습니다.

이에 따르면 정비구역 지정 이후에 재개발사업구역으로 ‘재이사’를 온 경우 주거이전비 대상이 된다고 봐야합니다. 이전비 보상청구권이 정비구역 공람공고일에 보상대상이 확정되고 보상청구권은 사업시행계획인가고시일에 발생하므로 소멸시효도 이때부터 기산되어 계속 거주 요건이 필요 없다고 보는 것입니다.

그러나 ‘재이사’에서 주거이전비 청구권은 제한적인 경우에만 가능하며 특히 이주한 이유에 대해 검토가 필요하다고 보는 것이 더 타당합니다. 보상법 규정을 살펴보겠습니다. 법 제78조제5항, 시행규칙 제54조제2항은 “공익사업의 시행으로 인하여 이주하게 되는 주거용 건축물의 세입자에게 사업인정고시일 또는 관계 법령에 따른 고시 등이 있는 당시에 거주자에 대해 가구원수에 따라 4개월분의 주거이전비를 보상해야 한다”고 규정하고 있습니다.

전술한 바와 같이 관계 법령에 따른 고시는 도시정비법은 시행령 제54조제4항에 따른 정비구역지정 공람공고일입니다. 이에 따른 주거이전비의 성립요건을 요약하면 다음과 같습니다.

첫째, 해당 사업에서 정한 정비구역 공람공고일 등 특정시점에 사업구역 내 주거용 건물의 세입자여야 합니다. 시점이 특정돼야하는 것은 시점 이후에 이주한 세입자까지 주거이전비 대상으로 인정하는 것이 불합리하기 때문입니다. 둘째, ‘당해 사업의 시행을 원인으로’ 사업구역 밖으로 이주해야 합니다. 통상 정비구역 지정 당시에 거주하는 세입자가 사업시행계획인가 전에 구역 외로 이사하였다가 다시 정비구역 내로 이사하는 경우는 정비구역 공람공고일 이전에 정비구역 내에서 또는 정비구역지정 이후 정비구역 외(外) 지역에서 체결한 주택임대차계약이 만료되거나 세입자의 이직 등의 개인적인 사유에 의해 발생하는 것이 대부분이라고 볼 수 있습니다. 그러므로 이러한 경우는 ‘당해 사업의 시행을 원인으로’라는 주거이전비 요건을 충족하지 않으므로 주거이전비 지급대상에 해당하지 않는다고 보는 것이 타당합니다.

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