Q. 관리처분계획인가 후 영업손실보상을 진행하고 있습니다. 영업손실보상 대상자도 현금청산 대상 토지소유자처럼 감정평가법인을 추천할 수 있나요?
A. 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)에 의한 정비사업 중 재건축사업은 공익사업에 해당하지 않아 현금청산은 매도청구 대상으로 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 토지보상법)이 적용되지 않습니다. 반면 주거환경개선사업, 재개발사업은 공익사업에 해당하므로 현금청산 절차에서 토지보상법이 적용됩니다.
공익사업시행으로 토지보상법을 적용하여 보상하는 경우 보상유형은 ①토지, 건물의 시장가치 보상 ②주거를 이전함에 따라 소요되는 비용을 보상하는 주거이전비 등 ③영업하는 장소를 이전함에 따라 발생하는 손실을 보상하는 영업손실보상으로 분류할 수 있습니다.
도시정비법은 당해 법에서 정하고 있는 사항 이외에는 토지보상법을 준용하도록 되어 있어(제65조제1항) 재개발사업 등에서 보상절차를 진행할 때는 토지보상법상의 토지물건조서 작성~보상협의 완료 또는 재결(소송)까지 일련의 절차를 밟아야 합니다. 주거환경개선사업, 재개발사업에서 현금청산자가는 보상계획공고 후 감정평가법인을 추천할 수 있는데 이는 현금청산에 관하여 토지보상법을 준용하고 있기 때문입니다. 토지보상법 시행령 제28조는 사업시행자가 보상계획을 공고할 때 감정평가법인을 추천할 수 있음을 포함하도록 규정하고 있습니다.
감정평가법인의 추천은 보상계획의 열람기간 만료일로부터 30일 이내에 보상받는 토지면적의 과반 및 토지소유자의 과반수의 동의를 받아 사업시행자에게 추천하면 됩니다. 감정평가법인의 추천에 관해 토지보상은 당연히 법률 규정에 따라 가능합니다. 주거이전비는 가구원수 등에 따라 결정되므로 감정평가를 필요로 하지 않습니다.
그런데 영업이익, 이전비용 등을 산정하기 위해 감정평가가 필요한 영업손실보상의 경우 감정평가법인을 추천가능한지에 대해서는 명문규정이 없습니다. 영업손실보상 대상자도 별도로 감정평가법인을 선정할 수 있다고 해석하여 보상을 진행한 사례도 있고 반대의 사례도 있습니다.
전자의 경우 사업시행자 추천 법인을 A, 시·도지사 추천을 B, 토지소유자추천을 C, 영업보상대상자 추천을 D라고 하면 토지는 A, B, C법인이 평가한 금액을 산술평균하고 영업손실은 A, B, D법인의 평가액을 산술평균하는 형태로 보상을 진행하게 됩니다.
최근 이와 관련하여 영업손실보상 대상자는 별도로 감정평가법인 추천할 수 없다는 판례가 나왔습니다. 판결에서 추천권 없음에 대한 가장 큰 근거로 든 것은 법률의 ‘준용’가능여부입니다. 내용을 살펴보면 먼저 보상대상을 규정한 토지보상법 제2조의 ‘토지등’에 영업권이 포함된다고 봅니다. 그런데 보상대상자의 감정평가법인 추천권을 규정한 동법 시행령 제68조가 ‘토지소유자’는 보상 대상 토지면적의 2분의 1 이상에 해당하는 토지소유자와 보상 대상 토지의 ‘토지소유자’ 총수의 과반수의 동의를 요건으로 하고 있다는 것입니다.
즉, 감정평가법인등의 선정에 동의하는 주체가 ‘토지등소유자’가 아니라 ‘토지’소유자로 되어 있으므로 조문 그대로 해석하는 것이 타당하다는 것입니다. (다만, 사견으로 감정평가법인 추천을 도입한 제도적 취치가 보상대상자의 권익을 보호하기 위해서라고 본다면 보상대상에 따라 추천권을 달리 보는 것은 바람직하지 않다고 봅니다.) 둘째, 사업시행자, 시·도지사, 토지소유자 각각 1인의 감정평가법인을 선정하여 3개 평가액을 산술평균하여 보상액이 산정되므로 영업손실대상자가 추천한 감정평가법인이 영업손실액 등을 산정하지 않는다고 하더라도 영업손실액이 보상대상자에게 불리하게 평가된다고 판단했습니다. 상기 판단에 따라 영업손실 대상자가 과반의 동의를 받아 별도로 감정평가법인을 선정하였다고 하더라고 토지소유자로부터 동의를 받은 감정평가법인이 영업손실보상을 감정평가할 의무가 있다고 보았습니다.