대한민국의 경제성장과 발맞춰서 성장한 분야가 있다면 ‘공동주택 분야’라고 해도 과언이 아니라고 본다. 지형적인 특성상 전국 주요 도시에 아파트단지가 없는 곳이 없다 보니 자연적으로 공동주택과 관련된 전 분야에 비약적인 발전을 가져왔다고 볼 수 있다.최근 부동산 침체로 공동주택 재건축시장에 대한 규제들이 완화되고, 추가 후속 지원 정책들의 발표가 나옴에 따라 지금이 공동주택 재건축을 할 수 있는 절호의 기회라는 분위기가 현재 부동산 시장의 분위기다.국토교통부의 발표처럼 노후계획도시 정비를 통해 재건축으로 사업을 할 부분도 많이 있지만

국토교통부는 2월 7일 보도자료에서 ‘질서 있고 체계적인 광역 정비를 위한 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’ 주요 내용을 발표했다. 발표한 내용에 대하여 자세한 설명에 앞서 간단하게 한 줄로 설명한다면 ‘갈 길이 멀다!’로 압축된다.이번 발표는 기본방침을 제시한 것이고 이것의 적용 여부는 지자체에서 수립 여부에 대한 여론 수렴 및 가능성에 대한 사전 검토를 시행하고, 이후 예산을 확보해서 기본용역을 포함하여 지자체에서만 2~3년을 진행해야 하는 사항이다.그렇게 진행해서 결과가 나온다고 해도 확정이 되는 것이 아니라 국토부

리모델링에서 평면의 변화는 크게 3세대를 통해 발전하고 있다.■ 3세대 평면의 변화(2020년~ )리모델링 사업추진 현장에서 사업설명회 혹은 주민 선호도 조사를 통해서 의견을 모아보면 1) 주차장 확보 2) 커뮤니티시설 신설 및 개선 3) 단위세대 구조개선 등의 순서로 크게 정리가 된다.리모델링 사업 초기에 일반분양 세대의 확보에 대한 유무가 중요했다면 2020년 이후에는 법적 기준의 범위에서 기존 세대의 일조권 침해사항을 최소화하고 구조와 기능적인 평면구성을 각 현장에 맞춰 다양한 평면이 제시되며, 리모델링 3세대 평면의 변화를

리모델링에서의 평면의 변화는 크게 3세대를 통해서 발전하고 있다.▲ 2세대 (2003년~19년, 주택법 적용)리모델링 제도는 2001년 처음 ‘건축법’에 적용을 받다가 2003년 ‘주택법’에 도입되었으며, 2005년 증축형 리모델링을 허용, 2013년 리모델링 기본계획 수립을 법제화하였다. 2013년 3개 층 수직증축 허용(14층 이하 2개 층)과 세대수 15% 이내의 세대수 증가가 허용되면서, 초기 단순 확장범위에서 단지 전체를 리모델링할 수 있는 계기가 되었다. 2세대는 아래와 같이 2가지 방향으로 볼 수 있다.▲ 2-1 동일한

2022년 12월까지 전국에 리모델링 조합이 결성돼 사업의 초기 단계인 시공사를 선정하는 단지부터 준공된 단지가 약 140개 현장이다.불과 5~6년 전에는 생각하지 못한 리모델링 시장 확대가 현실이 되었고 향후 더 빠른 속도로 규모가 확대될 것이라는 것도 이미 여러 매체를 통해서 발표되었다. 이처럼 빠른 성장을 보이는 데는 여러 가지 이유가 있지만 그중엔 평면구조의 다양화를 통해 기존 리모델링 단위 평면의 부족함을 보완해 신축아파트를 선호했던 주민들의 눈높이를 맞춘 부분도 적지는 않다. 리모델링 평면의 변화는 크게 3세대를 통해서

이번 호는 지난 3일 서울시 주관으로 진행한 토론회에 대한 소회다.▲공동주택 리모델링의 안전성에 대한 토론회=12월 3일 오후 2시에 서울시청 서소문청사 강당에서 시민, 전문가, 시 및 자치구 공무원 등을 대상으로 안전성 이슈에 대해 구조·시공·설계·감리·도시계획 분야 전문가, 조합장이 토론자로 나와서 약 2시간 정도 토론회를 진행했다. 이미 시작 전부터 ‘안전’이라는 이유로 토론회에 대해서 관련 협회 및 사업을 추진하고 계신 추진위원장(조합장)님들의 우려가 있었고 그러한 이유 때문인지 약 200석의 자리는 시작 전 만석이 됐다.

시공사의 제안설계는 필요한가=시공사에서 제안설계를 받는 이유는 기존 설계안 대비 개선된 부분을 검토해 조합원들에게 이익을 제공하고자 하는 부분과 시공사 입찰 시점에서 사업에 참여하는 시공사의 기준을 정하기 위해서라고 볼 수 있다.타 법령인 도시 및 주거환경정비법에서 서울시의 경우 설계변경 등으로 인한 사업비 증가를 사전에 막는다는 이유로 공공관리제를 적용하고 있으며 기준에 부합하는 대상은 사업시행인가 이후 완료한 설계도서를 참고로 내역입찰을 하게 하고 있다. 이때 경미한 범위내에서 시공사에서 설계 대안을 제시할 수도 있으나, 변경에

추진배경 및 주요내용=지난 9월 21일 서울시는 제10차 도시계획위원회를 열고 공동주택 리모델링의 법정계획인 ‘서울시 공동주택 리모델링 기본계획’ 변경안을 수정 가결했다. 기존 고밀 아파트는 재건축보다 리모델링이 사업성 측면에서 유리하다는 부분과 용적률 적용에서 리모델링은 법적상한용적률 이상으로 건축이 가능하다는 부분에 대한 정비가 필요하다는 것이 추진 배경이다.변경된 내용을 살펴보면 기존 기본계획 대비 구체적으로 정리된 내용으로 가장 크게 변경된 사항은 주거전용면적 증가 및 건축기준 완화를 통해 기존용적률의 1.4배의 증가에 대한

▲아파트에 설치되는 주요시설=독서실, 라운지, 카페, 주민회의실, 시니어 클럽(남·여), 홈클린 서비스, 스터디룸, 작은 도서관, 개인 사무공간, 골프 연습장, 스크린 골프, 수영장, 사우나, 지하 세대 창고, 공방, 스튜디오, 택배 시스템, 미세먼지 에어샤워, 전기차 충전소, 스카이 커뮤니티, 케어 프로그램, GX룸, 피트니스 센터, 다목적 체육관, 어린이집, 다 함께 돌봄센터, 스카이라운지, 스카이 테라스, 게스트 하우스 등 시공자에서 제공하는 제안서 및 분양 안내 책자에 화려한 CG와 함께 단지의 위상을 높여주는 상품으로 자리

추진위원회 단계 협력업체?일단 추진위원회는 조합을 설립을 목적으로 하는 조직으로, 리모델링 사업의 경우 주택법 적용을 받다 보니 도시 및 주거환경정비법에 적용을 받지 않아서 특별히 제한받는 사항은 없으나 조합설립에 필요한 업체만 선정하는 것을 권장하고 있다.조합설립 초기 필요한 업체는 건축사사무소와 정비사업 전문관리업체, 감정평가사, 법무사 정도가 필요로 할 수 있다. 건축사사무소는 전체적인 단지설계 검토를 통해 사업방식(수직증축, 수평증축)을 결정할 수 있고, 기존 세대별 단위세대 확장 비율과 일반분양 세대를 포함한 설계개요 작성

리모델링 사업에서 법적 증가 부분의 총면적을 어떻게 배분해야 할까? 일단 먼저 살펴볼 사항은 단지의 총 세대수 및 평형 구성이 어떻게 되어 있는지 또는 단지 규모가 200세대 미만인 경우와 300세대 이상인 경우로 나눠볼 수 있다.법에서 정한 증축 가능한 면적(전용면적 증축 비율 30~40%)을 내 집의 증가 부분과 일반 분양분의 배분을 어떻게 하느냐에 따라 개인의 분담금이 결정되기 때문에 기존세대수가 200세대 정도라면 일반분양 세대를 29세대에 맞춰 일반분양가를 시세를 반영한 금액으로 산정해 주민의 부담을 줄여주고 여유 되는 면

리모델링 사업을 추진하는 이유는 처음에는 크게 2가지로 볼 수 있다. 현 단지의 주거환경을 개선하여 앞으로도 계속 살고 싶은 아파트를 만들기 위해서와 주변에 건립된 신축아파트단지와 대비해서 저평가된 단지의 가치를 높이려는 이유다.▲용적률 200%=기존 용적률 200% 기준으로 초과하는 단지는 상업지역에 속해있는 역세권을 제외하고는 재건축으로는 사업성이 나오지 않는다. 결국은 기존 용적률이 200% 이상의 단지는 리모델링 사업으로 사업을 진행해야 개인의 분담금이 줄어들고 전체적으로도 사업성이 높다는 것이다.리모델링 설계의 범위는 기존

리모델링 사업을 시작할 수 있는 단지는 준공 이후 15년이 경과 된 단지부터다. 사업을 진행할 수 있는 시기가 충족되었다면 단지의 여러 가지 여건 등을 고려하여 사업의 추진 시기를 결정해야 한다. 현재 리모델링을 추진하는 단지들은 아파트준공 시기가 2000년 전후의 단지들이 리모델링 시장을 선도하고 있다.리모델링 사업은 추진위원회 구성 등에 있어서 법적 제약 및 절차가 없다는 것이 큰 장점이다. 리모델링 사업에 뜻이 있으신 소유자분들의 의지로 모임을 구성하고, 선행했던 단지들의 경험과 노하우를 공유받아 현장에 적용하는 방식으로 사업

내가 사는 준공 25년 된 아파트는 어떤 사업방식으로 해야 할까? 재건축 사업대상이 되는 준공 후 30년이 되는 시기에 맞춰서 5년을 기다려 재건축사업으로 사업을 해야 하는지, 아니면 준공 후 15년이 지났으니 리모델링 사업으로 추진해야 하는지 궁금해하시는 여러 비슷한 단지들이 있다.사업의 방향을 결정하는 가장 큰 조건으로는 △준공 후 30년 이상 : 준공 후 15년 이상(구조적 안전에 대한 문제 발생, 설비시설의 물리적인 노후화, 주거환경 및 생활의 변화) △안전진단 D, E 등급 : 안전진단 B, C 등급(재건축의 경우 안전진단

(지난호에 이어)리모델링 유형으로는 1)유지관리형 2)시설확충형 3)전면개량형 4)세대수 증가형으로 나눌 수 있다.3)전면개량형은 복도형 아파트/ 세대 전용면적 확장/ 세대 평면의 재구성/ 기존 주거환경의 전체적 성능향상이 필요한 단지를 대상으로 한다. 기존세대 평면 재구성을 통해서 전용면적을 확장하고 공간을 최신 트랜드에 맞춰서 구성 할 수 있고, 기존의 복도형 구조를 계단형 구조로 전환함에 따라 프라이버시 보호와 서비스면적까지 늘어나 리모델링 시 가장 높은 만족도를 가져올 수 있다.앞서 언급한 유지관리형·시설확충형보다 기존 용적

리모델링 유형으로는 1)유지관리형 2)시설확충형 3)전면개량형 4)세대수 증가형으로 나눌 수 있다.1)유지관리형은 준공 후 15~20년/중·대형 평형으로 구성된 단지/기존 단위평면의 높은 만족도/세대당 주차 대수 1.4 이상 등 건물의 노후화가 시작된 지 얼마 안 되고 세대의 면적 및 신축 세대수 증가 등을 통하여 분담금 절감 등이 요소가 크지 않은 단지를 대상으로 한다.세부적으로는 건축설비시설의 개선, 바닥 및 벽체수선, 균열이 되거나 벽체 단열성능이 낮은 자재를 교체 또는 설치하고 친환경 에너지 절약과 관련된 자재 등 기존 주거

윤석열 대통령의 대선공약이었던 1기 신도시 재정비를 시작하기 위해서 2022년 5월 30일 민관합동 전담조직(TFT팀)이 구성됨에 따라 올 하반기에는 어떠한 방향이던 1기 신도시 개발 방향이 제시될 것으로 보인다.갑자기 떠오른 1기 신도시 재건축 이슈로 그동안 리모델링 사업을 추진하던 단지들이 혼란을 느끼고 있고. 일부단지의 경우 재건축으로 사업전환을 요구하는 주민들과 리모델링을 지속 추진하고자하는 주민 간의 다툼으로 리모델링 사업이 중지되거나, 혹은 재건축으로 사업전환을 하려는 단지까지 나오고 있는 시점이다.처음 사업을 추진하면서