이번 호에서는 2주택 분양에 대해 살펴보고자 한다. “재개발 또는 재건축사업에서 나는 2주택을 공급받을 수 있을까? 다른 사업에서는 2주택을 공급한다고 하는데, 왜 우리 사업에서는 1주택만 공급한다는 것일까?” 이런 의문은 재개발·재건축사업 조합원이라면 누구나 한번쯤은 해 보았을 것이다.과거에는 원칙적으로 재개발·재건축사업에서 1주택만 공급받을 수 있으며 이는 주택이 아무리 크더라도 그리고 사업구역 내 2채, 3채의 주택을 소유하고 있다고 해도 그 결과는 마찬가지였다. 따라서 여러 채의 주택을 소유하거나 상대적으로 큰 규모의 주택을

종전자산은 정비사업구역 내 기존 토지 및 건축물을 의미한다. 종전자산은 분양예정인 대지 또는 건축물을 의미하는 종후자산과 대비되는 개념이다. 조합원은 종전자산을 조합에 출자하여 종후자산이라는 정비사업의 결과물을 받고, 현금청산자는 자신의 종전자산을 현금으로 청산 받으면서 정비사업에서 이탈한다. 따라서 정비사업구역 내 부동산을 가진 자라면 누구나 종전자산에 대해 관심을 가질 수밖에 없다. 특히, 가격에 대한 관심이 높다.도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’)에서는 사업시행계획인가 고시가 있은 날을 기준으로 한 종전자산 가격을 관

이번 호에서는 헌법재판소가 2019.12.27. 2014헌바381호로 결정한 재건축초과이익 환수에 관한 법률 제3조 등에 대한 합헌결정의 내용을 살펴보고자 한다.헌법재판소는 2019.12.27. 재판관 6:2의 의견으로 구 재건축초과이익 환수에 관한 법률(이하 ‘재건축이익환수법’) 제3조, 제5조, 일반분양분의 종료시점 주택가액을 분양시점 분양가격을 기준으로 산정하도록 규정한 재건축초과이익 환수에 관한 법률 제7조 중 ‘분양시점 분양가격’부분 및 개시시점 주택가액과 종료시점 주택가액의 산정 기준과 절차를 규정한 구 재건축초과이익 환

도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 제134조는 “추진위원장·조합임원·청산인·전문조합관리인 및 정비사업전문관리업자의 대표자(법인인 경우에는 임원을 말한다)·직원 및 위탁지원자는 형법 제129조부터 제132조까지의 규정을 적용할 때에는 공무원으로 본다”고 규정한다. 조합임원, 정비사업전문관리업자의 대표자, 직원 등은 공무원이 아님에도 공무원의 지위를 강제로 부여하여 뇌물죄 등으로 처벌하는 이유는 정비사업이 가지는 공익성 때문이다. 재개발·재건축조합은 단순한 주민들의 모임이 아니라 도시정비법에 따라 행정주체의 지위를 가지게 되므로

Q. A 재개발 조합입니다. 동의서 재사용 특례에 대해 알려주세요. A. 재개발·재건축사업은 사업구역 내 모든 건물을 철거하고 새로운 아파트와 상가를 건설하는 사업이다. 위 사업으로 정비사업구역 내 토지등소유자는 엄청난 변화를 겪게 된다. 자기 의사와 무관하게 정비사업구역 밖으로 이주하여야 하고, 정비사업구역 내 자산 가치는 크게 요동치는 것을 그 예로 꼽을 수 있다. 정비사업은 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높인다는 목적과 정당성이 있지만 정비사업 시행에 앞서 위와 같은 삶의 큰 변화를 겪는 토지등소유자의 의사도 반드시 확인

Q. A 재개발 조합입니다. 영업손실보상에서 휴업기간을 어떻게 정해야 하는지 알려주세요. A. 재개발사업 조합은 관리처분인가를 얻은 이후 아파트 신축 공사를 위하여 이주 및 청산 절차를 거쳐야 한다. 조합원은 새로운 보금자리를 마련한다는 기쁜 마음으로 이주할 수 있겠으나, 사업구역 내 영업 세입자들은 정든 삶의 터전을 떠나야 하는 것이기에 발길이 쉽게 떨어지지 않는다. 영업 세입자들은 정신적인 피해는 물론 단골손님을 잃게 되고 이전에 많은 비용과 시간을 들여야 하는 등 경제적으로도 상당한 피해를 입게 된다. 이에 따라 재개발조합은

Q. A재개발 조합입니다. 저희 조합은 건물 완공후 입주까지 마쳤으나 조합원들 사이의 내부 분쟁 등으로 인하여 소유권이전등기절차를 마치지 못하고 있습니다. 소유권이전등기절차 지연으로 인해 조합이 부담하여야 하는 법적 책임이 있나요.A. 재개발사업은 정비기반 시설이 열악한 사업구역 내 토지, 건물 소유자들이 합심하여 기존 건축물을 철거하고 새로운 아파트, 상가 등을 신축하는 사업을 의미한다. 사업구역 내에는 서로 다른 지번을 가지는 수많은 토지들이 있지만 사업이 완료되면 그 토지들은 하나의 지번을 가지고 신축된 아파트, 상가의 대지권

재개발사업의 현금청산절차에는 강제수용제도가 적용된다. 재개발사업이 공익사업으로 의제되기 때문이다. 재개발사업의 강제수용절차는 대부분 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 ‘토지보상법’)에 따라 이루어진다. 재개발조합은 토지보상법상 사업시행자의 지위에 있고 같은 법률을 준수하여 현금청산절차를 이행하여야 하므로 토지보상법의 내용을 이해하는 것이 필요하다. 특히 재개발조합이 주목해야 할 사업인정의제 및 수용재결 절차에 대해 살펴보자. 사업인정은 국토교통부장관이 공익성 등을 검토하여 사업시행자에게 강제수용권을 설정하는

Q. A 재개발 조합입니다. 현금청산 과정에서 조합이 작성해야 하는 토지, 물건 조서에 대해 알려주세요. A. 재개발 조합은 사업 시행을 위하여 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 ‘토지보상법’)에 따라 사업 구역 내 토지, 건물 및 그 밖의 권리를 취득하거나 사용할 수 있다. 이 경우 조합은 같은 법에서 정한 절차에 따라 손실보상을 하여야 한다(도시 및 주거환경정비법 제65조 등 참조). 토지보상법은 강제수용, 사용의 절차, 방법, 기준 등에 대해 자세히 규정하는데 질의한 토지 및 물건조서는 강제수용 절차에

Q. A 재개발 조합입니다. 여러 명이 하나의 주택을 소유할 경우 그 1인이 대표조합원 선임동의서 없이 조합임원이 될 수 있는지 및 일부 소유자가 자신의 지분을 매도하였을 경우 대표자 선임동의서를 다시 받아야 하는지에 대해 알려주세요. A. 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 제39조에 따르면 정비사업 조합원은 토지등소유자(재건축사업의 경우에는 재건축사업에 동의한 자만 해당한다)로 하되 ①토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 때 ②여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때(이 경우 동일한 세대별 주민

도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 제72조에 따르면 재개발사업 조합은 구청장 등으로부터 사업시행계획인가를 얻은 이후 위 인가의 고시가 있은 날부터 120일 이내에 종전자산 가격, 분담금의 추산액, 분양신청기간, 장소, 분양신청자격, 분양신청방법, 토지등소유자 외의 권리자의 권리신고방법, 분양을 신청하지 아니한 자에 대한 조치 등의 사항을 조합원에게 통지하여야 하고 종후자산 내역 등을 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 공고하여야 한다. 도시정비법의 전면 개정(법률 제14567호 전부개정 2017.2.8.)으로 조합원에게 통지하

재개발사업의 근거 법령은 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’)인데 과거 도시정비법에서는 손실보상에 관하여 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 ‘토지보상법’)을 준용한다고만 하였을 뿐 영업보상에 관하여 특별한 규정을 두지 않았다. 그렇다면 토지보상법에서는 영업보상 대상자의 요건을 어떻게 규정하고 있을까. 그 요건은 토지보상법 시행규칙 제45조에서 정하고 있으며 시간적 요건, 장소적 요건, 적법성 요건으로 세분할 수 있다. 위 요건 중 어느 하나라도 충족하지 않으면 영업보상 대상에서 제외된다. 즉 모든 요

Q. A재개발 조합입니다. 2011년 사업시행인가를 받았으나 이후 시공자 교체 등 여러 사정으로 사업이 원만히 진행되지 못하다가 2017년 정상화되어 다시 사업시행인가를 받아 현재 현금청산 및 이주절차를 진행하고 있습니다. 그런데 현금청산자 중 일부가 “두 번째 인가받은 사업시행계획은 첫 번째 사업시행계획의 사업기간이 끝난 이후에 받아 무효이고 이에 기초한 수용재결도 무효이다”라는 주장을 하는데 타당한 것인지 궁금합니다. A. 조합이 관할관청으로부터 인가받기 위해 제출해야 하는 사업시행계획서에는 ‘사업시행기간’을 기재하는 란이 별도

Q. A재개발조합입니다. 저희 조합은 2018년에 관리처분계획을 수립하여 인가를 받았으며 현재 이주절차를 진행하고 있습니다. 그런데 조합원 중 일부는 재개발사업 자체에 불만을 가지고 이주를 거부하고 있습니다. 위 분들을 상대로 조합이 손해배상을 청구할 수 있는지 궁금합니다. A. 재개발사업은 수백 명 많게는 수천 명의 조합원들이 단합하여 아파트와 상가를 신축하는 사업이다. 사업기간이 길고 공사면적, 공사비용이 상당히 큰 대규모 개발사업에 해당한다. 재개발사업을 두고 발생하는 갈등, 분쟁은 어찌 보면 당연한 것일지도 모른다. 집값 상

Q. 정비구역 내 부동산 중 신탁등기가 된 경우 조합에 의결권을 행사하는 토지등소유자를 수탁자로 보아야 하나요? 위탁자로 보아야 하나요? A. 신탁부동산을 이용하여 이주비를 대출하는 등 최근 정비사업구역에서도 부동산 신탁이 많이 활용되고 있습니다. 신탁법상 신탁이란 신탁을 설정하는 자(위탁자라 한다)와 신탁을 인수하는 자(수탁자라 한다) 간의 신임관계에 기하여 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산을 이전하거나 담보권의 설정 또는 그 밖의 처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자(수익자라 한다)의 이익 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산의

공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 토지보상법)이 일부 개정되어 2019.7.1.부터 시행되었다. 정비사업을 관통하는 것은 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)이기 때문에 언뜻 보면 토지보상법이 정비사업과 관련 없다고 생각할 수 있다. 하지만 정비사업 시행에 필요한 수용·사용 및 손실보상 등은 대부분 토지보상법을 준용하므로(도시정비법 제65조 참조) 정비사업을 원만하고 적법하게 시행하는데 있어 토지보상법에 대한 이해는 반드시 필요하다. 현금청산자도 정당한 손실보상을 받기 위해 그 근거 법률인 토지보상법을

Q. 재개발조합의 총회 시 조합의 홍보요원이 조합원으로부터 제출받아 조합에 접수한 서면결의서는 유효한 것인지 궁금합니다. A. 다수의 재건축·재개발조합에서 총회홍보를 위한 홍보용역업체를 선정하여 조합 업무를 보조하고 있는데 이러한 홍보업체직원들을 ‘OS(outsourcing)요원’이라 부릅니다. OS요원들의 주요 업무는 크게 1)동의서 수집(징구) 보조 2)조합총회의 개최와 진행 3)세입자 현황조사 및 세입자 이주관리 등입니다. 도시정비법 제69조제1항에 따르면 조합설립의 동의 및 정비사업의 동의 등에 관한 업무의 대행은 시·도지사

Q. 제가 소유한 토지가 정비구역에 포함되었습니다. 정비구역 지정을 다투고 싶은데 이에 대해 알려 주세요. A. 정비구역 지정은 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)에 따른 재개발·재건축사업의 첫 출발점이다. 정비구역은 특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장 또는 군수가 기분계획에 적합한 범위에서 노후·불량건축물이 밀집하는 등의 요건에 해당하는 구역에 지정한다. 정비구역은 정비사업의 명칭, 예정시기 등과 함께 정비계획에 포함된다. 그리고 정비구역이 지정되면 정비구역 안에서는 건축물의 건축, 공장물의 설치, 토지

Q. 재건축조합입니다. 조합설립에 동의하지 않은 토지등소유자인 A를 상대로 매도청구소송을 진행하던 중 A가 B에게 부동산을 매도한 경우 B에게 다시 매도청구소송을 새롭게 제기해야하는 것인가요? A. 구 도시 및 주거환경정비법(2012.2.1. 개정되기 전의 것) 제39조에 따르면 재건축사업의 사업시행자는 조합설립에 동의하지 않은 자의 토지 또는 건축물에 대해 매도청구를 할 수 있습니다. 구체적으로 사업시행자는 조합설립에 동의하지 않은 토지 또는 건축물의 소유자(그 승계인 포함)에게 재건축 참가 여부를 회답할 것을 지체 없이 서면으로

Q. 저는 재개발사업조합의 조합원입니다. 저는 최근 조합으로부터 종전자산 감정평가 안내를 받았습니다. 종전자산에 대해 알려주세요. A. 재개발·재건축사업은 주민들의 뜻을 모아 자신들이 살고 있는 옛날 집을 조합에 출자하여 새 집을 받기로 하는 사업으로 이해할 수 있다. 종전자산·종후자산이라 하면 그 뜻을 이해하기 쉽지 않는데 쉽게 설명하면 종전자산은 옛날 집에, 종후자산은 새 집에 해당한다고 볼 수 있다. 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)에서는 종전자산을 “분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물 명세”로, 종후자산을 “분양대상