이번 호에서는, 분양신청통지와 연장에 대해 이야기하고자 한다.분양신청권은 조합원들에게 있어 가장 중요하고 본질적인 권리이다. 조합원으로 남을지 아니면 현금청산자가 될지 그리고 어떤 종류의 건축물을 분양받을지 등은 조합원이 분양신청을 어떻게 하는가에 따라 결정된다. 따라서 정비사업조합으로서는 조합원에게 분양신청의 기회를 보장해 주어야 한다. 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’)에서는 사업시행자는 사업시행계획인가의 고시가 있은 날부터 120일 이내에 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행계획인가의 고시가 있는

이번 호에서는 도로부지의 현금청산 방법에 대해 이야기하고자 한다. 도로는 사람과 차량이 이동하는 통로를 의미한다. 도로는 중요한 사회기반시설이고 우리 주변에서 흔히 만날 수 있다. 그 모습, 소유 형태, 규모 및 개설 이유 등은 다양하지만 공통적으로 다수가 자유로이 사용하고 다른 용도로 개발하기 어렵다는 특징을 가진다. 이러한 이유로 도로는 없어서는 안 될 중요한 토지이지만 역설적으로 그 토지의 가격은 낮다.정비사업 구역에도 도로가 존재한다. 이러한 도로에 대한 현금청산 방법은 어떻게 될까. 감정평가를 통해 현금청산금을 정한다는 점

도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 제65조제1항에서는 “정비구역에서 정비사업의 시행을 위하여 토지 또는 건축물의 소유권과 그 밖의 권리를 수용 또는 사용할 수 있다”고 규정한다. 수용 또는 사용의 절차, 손실보상의 기준 및 절차 등은 도시정비법에서 규정한 사항을 제외하고는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 토지보상법)을 준용한다.도시정비법은 손실보상 협의의 절차(도시정비법 제73조), 주거이전비의 기준일(도시정비법 시행령 제54조제1항) 및 영업손실보상에서 휴업기간과 기준일(같은 조 제2항) 등에 대

우리는 주변에서 교회, 절 등의 종교시설을 흔히 볼 수 있다. 정비구역도 예외는 아니다. 정비계획에 반영될 필요가 있기에, 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례(이하 조례) 제8조제2항제3호는 종교부지, 분양대상 복리시설 부지는 필요한 경우 획지로 분할하고 적정한 진입로를 확보하도록 하여야 한다고 규정하고 있다.그렇다면, 실제 정비구역에서 종교시설은 어떻게 처리될까. 먼저, 정비계획에 종교용지를 분양하는 내용을 포함하였다면 조합은 이에 부합하는 사업시행계획을 작성하고, 관리처분계획에 종교부지 분양, 분담금, 신축비용 등에 대한 내용

재건축사업은 아파트 시장에서 늘 이슈가 되어 왔다. 재건축은 아파트 그 자체의 기능과 가치를 높이는 일인 동시에 소유자와 투자자 입장에서 유용한 투자 대안이 되었던 탓이다. 다만, 재건축초과이익환수제도 등 부동산 가격 안정화를 위한 여러 규제가 강화되면서 수요가 줄어들었고 그 대안으로 리모델링사업이 떠올랐다.리모델링은 재건축사업에 비해 사업 속도가 빠르고 규제의 정도가 크지 않다는 점이 부각되었다. 일반적으로 리모델링은 인테리어 시공의 개념으로 받아들이지만 법령상 리모델링은 건축물의 노후화를 억제하거나 기능 향상 등을 위하여 대수선

이번 호에서는 ‘대법원 2022.6.30. 선고 2021다310088 판결’의 의미에 대해 알아보자. 재개발사업조합은 관리처분계획인가 이후 현금청산 절차를 진행하게 된다. 현금청산은 문언상 종전의 토지 또는 건축물을 현금으로 청산한다는 의미이지만, 조합 입장에서 중요한 부분은 종전 부동산의 소유권과 점유권을 취득하는 것이다. 소유권과 점유권을 취득하지 않으면, 착공에 나아갈 수 없기 때문이다. 재개발사업의 사업성과 직결되는 문제이기도 하다.재개발조합은 관할 지방토지수용위원회의 수용재결 결정으로 소유권을 취득하고, 점유권은 건물인도소

정비사업에 편입된 지역은 신축 아파트와 상가로 새로운 변신을 하게 된다. 이를 위해 그 지역에 있는 건물, 담장, 화단, 도로 등 지상에 있는 모든 물건은 철거된다. 기존 건물이 철거되므로, 그 안에서 계속되어 왔던 영업 또한 이전할 수밖에 없으며, 이에 따라 영업을 영위하였던 자는 상당한 손실을 입게 된다. 이에, 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’) 시행령 제54조에서는 정비사업으로 인한 영업의 폐지 또는 휴업에 대한 손실보상 규정을 두고 있다. 이에 따르면, 영업의 휴업기간은 4개월 이내로 하고, 해당 정비사업을 위한

재개발·재건축사업은 많은 비용과 시간이 소요된다. 사업 초기단계에서 예측한 정비사업비용은 설계변경, 물가상승, 금융비용 증가 등 다양한 이유로 늘어난다. 정비사업비용은 조합원들이 나누어 부담하게 되며 조합원들은 안내받은 정비사업비용을 기초로 정비사업 참여 여부, 분양신청 여부 등 중요한 선택을 하게 된다. 따라서 처음에 안내받은 정비사업비가 과도하게 증가되는 것은 조합원들의 피해로 이어질 수 있다.이러한 점을 감안하여 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)에서는 정비사업비의 세부 항목별 사용계획이 포함된 예산안 및 예산의 사용내역

이번 호에서는 ‘분양대상자별 분양예정자산 추산액 및 종전자산 가액’의 의미에 대해 알아보자.정비사업조합은 분양신청 절차 이후 관리처분계획을 수립한다. 관리처분계획은 정비사업의 시행 결과 조성되는 대지 또는 건축물의 권리귀속에 관한 사항과 조합원의 비용 부담에 관한 사항 등을 정함으로써 조합원의 재산상 권리·의무 등에 구체적이고 직접적인 영향을 미치게 되는 구속적 행정계획을 의미한다(대법원 2009.9.17. 선고 2007다2428 전원합의체 판결 등 참조). 관리처분계획으로 조합원들의 오래된 집 및 신축 아파트에 대한 평가금액, 분

도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 제74조제1항에 따르면 사업시행자는 관리처분계획을 수립할 때 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액, 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물 명세 및 사업시행계획인가 고시가 있는 날을 기준으로 한 가격 등을 포함해야 한다.여기에서 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물을 종전자산이라 부르고, 분양예정인 대지 또는 건축물을 종후자산이라 부른다. 위 종전·종후자산 가격은 많은 이해관계가 대립하기에 어느 일방이 정할 수 없고 감정평가를 통해 결정하여야 한다. 도시정비법 제74조제2항에서는

정비사업은 조합방식으로 진행하는 것이 일반적이다. 가끔 토지등소유자 방식이라 하여 사업구역 내 부동산 소유자들이 사업주체가 되는 사례도 있으나, 흔하지 않다.부동산 소유자들이 설립하는 조합은 관할 시장·구청장 등으로부터 인가를 받아야 하며, 위 인가로 인해 조합은 행정주체로서의 지위를 부여받게 된다(대법원 2009.10.15. 선고 2009다30427 판결 참조).그리고 조합은 법인으로 하고 등기를 하는 때에 성립한다(도시정비법 제38조제1항 및 제2항). 조합원들과 구별되며 별도의 법인격을 가지는 것이다.조합은 정비사업을 시행하는

이번 호에서는 매도청구에서의 이행제공에 대해 이야기 하고자 한다.매도청구는 재건축사업에서 현금청산을 위한 절차로 활용된다. 강제수용권이 부여되는 재개발사업에서의 수용재결과 비교되는 절차이기도 하다.재건축사업에서 매도청구는 2가지로 구분할 수 있는데, 하나는 조합설립에 동의하지 않는 자에 대한 것이고 다른 하나는 분양신청을 하지 않은 자에 대한 것이다.전자의 절차는 사업시행계획인가의 고시가 있은 날 즈음 시작하여 상대방이 조합설립에 관한 동의를 하지 않거나 무응답인 경우 소송에 이르고, 후자의 절차는 관리처분계획이 인가고시된 날 즈음

재개발조합은 정비구역에서 정비사업을 시행하기 위하여 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 ‘토지보상법’) 제3조에 따른 토지·물건 등을 취득하거나 사용할 수 있다(도시정비법 제63조). 재개발사업 시행자로서 강제 수용권을 가지는 것이다. 강제 수용권은 현금청산절차에서 실현되는데, 도시정비법에서는 위 절차에 토지보상법을 준용하도록 규정한다(도시정비법 제65조 제1항). 물론, 도시정비법에서 특별히 현금청산의 내용, 기준 등을 정하고 있는 부분도 있다. 절차에 있어서는 관리처분계획이 인가·고시가 된 다음 날부터 9

현금청산자는 현금으로 자신의 종전 부동산을 청산받는 사람을 지칭한다. 사업구역 내 모든 부동산은 정비사업으로 뜻하지 않게 철거되므로 이치상 부동산 소유자는 위 철거에 대한 대가를 받아야 한다.사업시행자인 조합은 분양신청을 한 조합원에게는 새로운 아파트나 상가로 대가를 지급하고, 분양신청을 하지 않음으로써 현금청산자가 된 자에게는 돈으로 대가를 지급하여야 한다.조합으로서는 현금청산자가 적을수록 좋고, 이들에게 줄 돈 역시 적을수록 이익이다. 위 돈은 궁극적으로 조합원들이 부담해야 하기 때문이다.이러한 마음에서 조합은 “현금청산금에서

정비사업은 수많은 이해관계가 충돌한다. 조합의 구성원인 조합원들의 생각 또한 다르기 마련이다. 이러한 이유로 정비사업은 어느 일방이 사업을 이끌어 가기 어렵고, 조합은 의견수렴과 총회결의 등의 절차를 통해 사업의 방향을 정한다.물론 조합원 중에는 조합운영에 불만과 문제를 지적하거나 더 나아가 조합 임원을 상대로 직무집행정지가 처분신청을 제기하거나 형사고소를 하는 사람도 있다. 이 경우 조합은 이에 대응하기 위해 부득이 이사회, 대의원회 등을 거쳐 변호사를 선임하고 그 비용을 지출하게 된다.여기서 잠시 생각해 볼 부분은, 조합 임원을

정비구역 내 부동산 소유자는 기본적으로 조합원 자격을 가지며 건축물의 분양청구권, 총회의 출석권·발언권 및 의결권, 임원의 선임권 및 피선임권 등의 권리를 행사할 수 있다. 다만, 부동산은 고가의 경제 재화이다 보니 매매, 증여, 상속 등으로 그 소유자가 2명 이상이 되는 경우가 흔히 발생하는데, 이 경우 위 조합원의 권리를 누가 행사하는지 문제가 된다.도시 및 주거환경정비법에서는 조합원의 자격을 정하면서 공유인 경우 대표자 1명을 조합원으로 본다고 규정한다. 원칙적으로 공유자 중 1명만을 조합원으로 인정하는 것이다. 1명의 대표자

정비사업을 시행하는 조합은 법인의 형태를 가진다. 조합원들과 구별되는 별도의 법인격이 있는 것이다. 조합은 정비사업을 시행하는 독립된 회사로 이해하면 쉬운데 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)에서는 조합장 1명, 이사, 감사를 회사의 임원으로 두도록 하고(제41조제1항), 최고 의사결정 기구인 총회에서 조합 임원을 선출하도록 규정한다(제45조 제1항제7호). 조합 임원은 조합원들의 투표로 선출되었다는 정당성을 가지며, 이를 기초로 조합의 사무를 수행하며, 조합원들은 조합 임원을 신뢰할 수 있다.조합 임원에게 요구되는 덕목이 무

이번 호에서는 대법원 2022. 1. 27. 선고 2021도15334 판결에 대해 살펴보고자 한다.도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 제124조제1항 등에서는 조합임원 등으로 하여금 정비사업 관련 서류 작성 및 변경된 후 15일 이내 인터넷 등에 이를 공개하도록 규정하고 있다. 정비사업의 시행과 관련된 서류와 자료를 공개하는 것은 정비사업의 투명성·공공성을 확보하고 조합원의 알권리를 충족하는 점에서 반드시 필요하다. 다만, 도시정비법에서는 정보공개 규정의 실효성을 확보하기 위해 형사처벌 규정(제137조제12호, 제138조제1항

대의원은 단체의 대표로 선출되어 회의에 참가하여 토의나 의결 등을 행하는 사람을 의미한다. 정비사업에서는 수백 명에서 수천 명에 이르는 조합원들이 구성원인 바, 대의원은 조합원을 대표하여 의결권을 행사하는 사람으로 볼 수 있다.도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)에서는 대의원회의 구성과 인원수 등에 대해 규정을 두고 있는데, 이에 따르면 100명 이상인 조합에서는 반드시 대의원회를 두어야 하고(제46조제1항), 대의원회는 조합원의 1/10 이상으로 구성하되, 1/10이 100명을 넘는 경우에는 1/10 범위에서 100명 이상으로

정비사업은 수백억 원에서 수조 원까지 지출되는 대형 프로젝트사업이다. 정비사업은 건축 이외 설계, 행정, 감정평가, 철거, 법률, 세금, 회계 등 여러 분야의 용역이 집약된 작품이다. 그렇기에 지휘자인 조합은 정비사업을 위해 매우 다양한 분야의 업체와 계약을 체결한다.과거부터 계약을 둘러싼 여러 법률문제가 있었으며 그 결과 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)에서는 계약 체결에 매우 엄격한 절차를 규정하게 되었다. 이를 살펴보면, 조합은 공사, 용역, 물품구매 및 제조 등 분야를 막론하고 모든 분야의 계약을 체결할 때, 원칙적으