재건축사업구역 내 건축물 및 그 부속토지를 소유한 자는 재건축조합의 조합원이 될 수 있다. 그리고 조합설립에 동의하지 않으면 기존 부동산에 대한 현금청산을 받고 사업에서 이탈할 수도 있다. 즉, 자신의 의사로 조합가입 여부를 선택할 수 있는 것이다. 건축물 없이 일정 규모 토지만 소유하더라도 조합원이 될 수 있고, 강제가입주의를 취하는 재개발사업과 다른 부분이다.한편, 조합원의 자격 요건은 부동산 가격정책의 하나로 이용되어 왔다. 부동산경기가 뜨거우면 조합원 자격 요건을 엄격하게 하는 방법으로 수요를 잠재우는 것을 대표적인 예로 꼽

서면결의는 대의원회, 총회 등에서 서면으로 의결권의 행사하는 것을 의미한다. 의결권은 정비사업의 조합원이 가지는 가장 중요한 권리이며. 의결권 행사는 총회 등에 직접 참석하여 행사하는 것이 일반적이다.의결권 행사는 총회에 참석한 조합원 사이 또는 조합집행부와 조합원 사이의 충분한 토론을 거쳐 행사되는 것이 바람직하지만 바쁜 생업으로 총회에 참석이 어려울 경우에는 미리 서면결의서를 제출하는 방법으로도 의결권을 행사할 수 있다.도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)에서도 서면결의서를 의결권의 행사방법으로 정하고 있다. 이에 대해 사전

이번 호에서는, 이전고시에 대해 이야기하고자 한다. 이전고시는 공사의 완료를 알리는 고시이다. 문언적으로는 사업시행이 완료된 이후에 관리처분계획에서 정한 바에 따라 정비사업으로 조성된 대지 및 건축물 등의 소유권을 분양받을 자에게 이전하는 행정처분을 의미한다.문언에서 알 수 있듯이 이전고시는 관리처분계획에서 정한 구체적인 사항을 집행하는 역할을 하는데, 정비사업을 사실상 마무리하는 절차이다.이전고시의 세부 절차는 ‘준공인가 및 공사완료고시 → 대지확정측량 및 토지분할 → 분양내용통지 및 소유권이전 → 이전고시 → 보고’로 이루어지며

정비사업은 재개발사업과 재건축사업으로 크게 구분할 수 있다. 재개발·재건축사업을 묶어서 말하는 경우가 많아 위 사업을 같은 사업으로 오해하는 분들이 많다. 하지만 법률에서 재개발·재건축사업에 부여한 성격은 완전히 다르다. 재개발사업은 강제수용권이 부여된 공익사업의 성격을 띠지만, 재건축사업은 강제수용권이 부여되지 않은 민간의 개발사업의 성격을 가지기 때문이다. 이러한 차이를 단적으로 알 수 있는 것이 바로 현금청산절차이다.재개발사업에서는 토지수용위원회의 수용재결처분을 통해 조합이 현금청산자의 부동산을 취득한다. 위 수용재결처분 절차

매도청구는 값을 받고 물건의 소유권을 다른 사람에게 넘긴다는 매도(賣渡)라는 단어와 상대편에 대해 일정한 행위나 급부를 요구하는 청구라는 단어가 합쳐진 말이다. 이러한 매도청구는 소송의 방법으로 이루어진다. 그래서 보통 재건축조합이 현금청산자에게 부동산의 소유권을 넘겨달라는 소송을 매도청구 소송이라 부른다.도시 및 주거환경정비법 규정을 살펴보면 매도청구는 크게 2가지 유형으로 나눌 수 있다. 하나는 조합설립에 동의하지 않은 자에 대한 매도청구이고, 다른 하나는 분양신청을 하지 않은 현금청산자에 대한 매도청구이다.전자와 후자는 시가와

이번 호에서는, 계약 해지에 대해 이야기하고자 한다. 정비사업은 생각보다 꽤 크고 복잡한 사업이다. 적게는 수십 명, 많게는 수천 명의 조합원이 참여하고 수천억 원의 사업비가 지출되며, 행정, 설계, 감정평가, 철거, 이주, 시공 등 다양한 분야의 전문 지식을 필요로 한다. 하지만, 사업시행자인 조합은 해당 정비사업만을 위해 만들어지며, 정비사업이 완료되면 해산하기에 전문 지식을 갖추기 힘들다. 이러한 이유로 사업시행자인 조합은 정비사업 시행을 위하여 협력회사와 계약을 체결한다. 시공사를 비롯하여 정비업체, 설계회사, 감정평가법인

이번 호에서는 잔여재산의 분배에 대해 이야기하고자 한다. 정비사업은 조합이 정비사업구역 내 기존 건축물을 헐고 새로운 아파트와 상가를 신축하는 사업이다. 조합의 재산은 조합원의 부동산이 전부이며, 현금성 자산이 없기에 대출을 통해 사업비용을 우선 지출하고 분양절차 이후 정산을 한다.사업기간에 따라 사업비용은 증가하기 마련이며 예상치 못한 걸림돌도 발생하기에 정산시 추가분담금이 발생하는 것이 일반적이다. 하지만 드물게 사업으로 인해 잔여재산이 발생하는 사례도 있다. 잔여재산이 발생하는 경우 그 처리는 어떻게 해야할까. 그리고 그 처리

재개발·재건축사업을 진행하기 위해서는 다양한 분야에 다양한 의사결정이 필요한데, 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)에서는 의사결정의 주체를 총회, 대의원회, 이사회로 구분하고 각 기관에서 의결해야 하는 사항을 별도로 정하고 있다.대의원회와 이사회는 그나마 회의 참석인원이 적지만, 총회의 경우 전체 조합원을 대상으로 하기에 규모가 큰 사업지구라면 수천 명이 넘는 사람들이 한자리에 모여야 하는 경우도 발생한다.의결권 행사는 회의에 직접 출석하여 행사할 수 있을 뿐만 아니라(대리인을 통한 의결권 행사도 가능하다) 서면으로도 이를 행

이번 호에서는 대법원 2021.8.26. 선고 2019다257474 판결에 대해 이야기하고자 한다. 재개발사업구역 내 모든 건축물은 철거된다. 철거된 후 재개발사업조합은 조합원들의 뜻에 따라 새로운 아파트와 상가를 멋지게 짓는다. 이를 위해서 재개발사업조합은 사업구역 내 기존 부동산의 소유권을 모두 취득하는 것이 필요하며 관련 근거를 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 제81조 등에서 규정하고 있다.즉, 종전의 토지 또는 건축물의 소유자·지상권자·전세권자·임차권자 등 권리자는 관리처분계획인가의 고시가 있은 때에는 종전의 토지

매도청구는 재건축사업조합이 현금청산자에게 부동산의 값을 받고 그 소유권을 넘겨달라는 청구를 의미한다. 재건축사업에는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률이 준용되지 않으므로 현금청산자의 부동산을 강제수용할 수는 없다. 그 대신 매도청구를 통해 현금청산절차를 진행하게 된다. 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’)에서는 매도청구의 절차, 방법 등에 대해 자세한 규정을 두고 있다.먼저 매도청구절차를 살펴보면 재건축사업조합은 사업시행계획인가의 고시가 있은 날부터 30일 이내에 현금청산자에게 조합설립 또는 사업시행자의

이번 호에서는 정비사업에서 일어나는 감정평가에 대해 이야기 하고자 한다. 정비사업은 옛 집을 주고 새 집을 받는 사업이다. 언뜻 생각하면 모든 조합원이 아파트 1개호를 분양받는 것이 공평할 것 같지만 이는 많은 문제가 발생한다. 옛 집이 지어진 시기, 규모 등이 서로 다르고 새 집 또한 원하는 평형과 세대수를 만족시킬 수 없기 때문이다.그래서 일정한 기준과 향후 정산과정이 필요하다. 옛 집과 새 집의 가격이 그 기준이 된다. 출자하는 옛 집의 가격이 높으면, 분양신청에 우선권이 있고 경우에 따라 아파트 2개호를 분양받을 수도 있는

이번 호에서는 대법원 2021.6.30. 선고 2019다207813 판결의 의미에 대해 이야기하고자 한다.재개발사업조합은 관리처분계획인가 이후 현금청산절차를 진행한다. 현금청산절차는 부동산인도와 수용재결로 나누어 볼 수 있는데, 조합은 위 절차에 상당한 관심을 가진다. 법적 분쟁이 극에 달하는 시기이기도 하거니와 위 절차를 얼마나 신속히 진행하는지에 따라 전체 사업 기간이 달라질 수 있기 때문이다.일반적으로 조합은 수용재결 결정에서 정한 손실보상금을 현금청산자에게 지급하고 사업구역 내 부동산의 소유권을 취득한다. 조합이 수용재결 결

잔여지는 공익사업에 일부 편입되고 남은 토지를 말한다. 도로나 철도건설 사업에서는 필연적으로 잔여지가 많이 발생한다. 토지의 경계가 반듯하지 않고 불규칙하기 때문이다.반면 택지개발사업, 재개발사업 등 대규모 면적사업에서는 그 경계를 조정할 수 있기에 잔여지가 많이 발생하지 않는다. 즉, 한 필지 전체를 다 편입시키는 방법으로 경계를 설정할 수 있기 때문이다. 다만, 재개발사업에서도 큰 면적의 임야 등이 존재하는 경우 예외적으로 잔여지가 발생하는 사례가 가끔 있다.이 경우 해당 잔여지가 현금청산 대상이라면 조합에서는 어떤 법적 절차를

조합원 자격에 대한 질문을 가끔 받는다. ‘정비사업 구역 내 부동산 소유자라면 무조건 조합원 자격이 있는 것이 아닌가’라고 생각하는 경우가 있는데, 조합원 자격은 생각보다 복잡하다. 실제 소개를 받고 산 부동산에 대해 입주권이 나오지 않아, 투자자가 소개해준 사람 또는 조합을 상대로 소송을 하는 사례도 제법 있다.먼저 법 규정을 살펴보자, 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’)에서는 조합원의 자격에 대해 재건축사업과 재개발사업을 달리 규정한다. 재건축사업에서 조합원이 되기 위해서는 정비구역 내 건축물과 그 부속토지의 소유자일

재개발사업은 정비사업구역 내 종전 건축물을 모두 철거하고 새로운 아파트, 상가를 건축하는 사업이다. 사람이 살아가는데 필요한 의식주 중에 ‘주’를, 그것도 대규모로 공급하는 만큼 공익사업의 성격을 지닌다고 평가할 수 있고, 관련하여 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 토지보상법)을 준용하여 강제수용절차도 가능하다. 이러한 성격 탓에, 재개발사업은 기본적으로 토지등소유자의 3/4 이상의 동의가 있으면 조합을 설립할 수 있고, 이때 나머지 1/4의 토지소유자도 조합원으로 강제 가입하게 된다. 내가 아무리 반대해도

정비사업비는 원칙적으로 사업시행자인 조합이 부담하여야 한다. 정비사업의 주체가 조합이니 정비사업에 드는 비용을 조합이 부담해야 한다는 원칙은 자연스러운 일이다. 도시 및 주거환경정비법에서도 같은 취지의 규정을 두고 있다.사업시행자가 정비사업비를 부담하되, 정비사업이 완료되어 청산의 단계에서 조합원이 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 새롭게 분양받은 대지 또는 건축물의 가격의 차액인 청산금을 부과하는 형태로 조합원에게 정비사업비를 분담시킬 수 있고, 이와 별개의 절차로 정비사업의 시행과정에서 발생한 수입을 초과하는 비용

이번 호에서는 도시 및 주거환경정비법 제19조의 내용에 대해 살펴보고자 한다.도시정비법 제19조제1항은 정부구역에서 건축물의 건축, 공작물의 설치, 토지의 형질변경, 토석의 채취, 토지분할, 물건을 쌓아 놓는 행위, 그 밖에 대통령령으로 정하는 행위에 대해 시장·군수 등의 허가를 받도록 하고 있다.같은 법 시행령 제15조제2항에서 시장·군수 등은 허가를 하려는 경우로서 사업시행자가 있는 경우에는 미리 그 사업시행자의 의견을 들어야 한다고 규정하고 있다. 위 규정에 따라 시장·군수 등이 정비사업 조합에게 관련 의견 제출을 요구하는데,

이번 호에서는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 토지보상법) 시행규칙 개정안에 대해 살펴보고자 한다.도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 제65조제1항은 “정비구역에서 정비사업의 시행을 위한 토지 또는 건축물의 소유권과 그 밖의 권리에 대한 수용 또는 사용은 이 법에 규정된 사항을 제외하고는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률을 준용한다”고 규정한다. 재건축사업과 달리 강제수용 법리가 적용되는 재개발사업에서는 많은 부분에서 토지보상법을 준용하여 현금청산(손실보상) 절차를 진행하게 된다.

정부가 지난 2월 4일 부동산대책을 제시하였다. 아직까지 정책의 세세한 모습이 확정되지 않았고 시장에 어떤 결과를 가져올지 미지수이지만 위 부동산대책 중 ‘공공 직접시행 정비사업’에 대해서는 시장에서 논란이 계속되고 있다.왜냐하면 공공 직접시행 정비사업 등 새롭게 발표된 방식으로 사업이 추진되는 지역의 경우 2021.2.4. 이후 부동산을 매수하더라도 아파트분양권을 못 받고 현금청산 대상자가 되는 내용이 포함되어 있기 때문이다. 위헌논란도 상당하다. 이러한 우려에 대해 정부는 “공익사업은 현금청산이 원칙이고 감정평가 후 실시하는 합

이번 호에서는 정비사업구역 내 임차인의 보증금 반환청구권에 대해 이야기 하고자 한다.정비사업구역 내 임차인들은 상가건물 임대차보호법, 주택임대차보호법 등에 따라 보호받으며 임대차 기간동안 임대차목적물을 점유할 권리를 가진다. 임차인들은 서로 다른 시기에 임대차계약을 체결하였고, 서로 다른 임대기간을 가지지만 정비사업의 특성상 공사가 시작되기 전에 모든 임차인들이 사업구역 밖으로 이주하여야 하기에 위 임대차계약의 효력을 일률적으로 멈출 필요가 있다. 만약 그렇지 않으면 정비사업 기간이 상당히 지연되게 될 것이다.이러한 이유로 도시 및