이번 호에서는 매도청구에서의 이행제공에 대해 이야기 하고자 한다.매도청구는 재건축사업에서 현금청산을 위한 절차로 활용된다. 강제수용권이 부여되는 재개발사업에서의 수용재결과 비교되는 절차이기도 하다.재건축사업에서 매도청구는 2가지로 구분할 수 있는데, 하나는 조합설립에 동의하지 않는 자에 대한 것이고 다른 하나는 분양신청을 하지 않은 자에 대한 것이다.전자의 절차는 사업시행계획인가의 고시가 있은 날 즈음 시작하여 상대방이 조합설립에 관한 동의를 하지 않거나 무응답인 경우 소송에 이르고, 후자의 절차는 관리처분계획이 인가고시된 날 즈음

재개발조합은 정비구역에서 정비사업을 시행하기 위하여 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 ‘토지보상법’) 제3조에 따른 토지·물건 등을 취득하거나 사용할 수 있다(도시정비법 제63조). 재개발사업 시행자로서 강제 수용권을 가지는 것이다. 강제 수용권은 현금청산절차에서 실현되는데, 도시정비법에서는 위 절차에 토지보상법을 준용하도록 규정한다(도시정비법 제65조 제1항). 물론, 도시정비법에서 특별히 현금청산의 내용, 기준 등을 정하고 있는 부분도 있다. 절차에 있어서는 관리처분계획이 인가·고시가 된 다음 날부터 9

현금청산자는 현금으로 자신의 종전 부동산을 청산받는 사람을 지칭한다. 사업구역 내 모든 부동산은 정비사업으로 뜻하지 않게 철거되므로 이치상 부동산 소유자는 위 철거에 대한 대가를 받아야 한다.사업시행자인 조합은 분양신청을 한 조합원에게는 새로운 아파트나 상가로 대가를 지급하고, 분양신청을 하지 않음으로써 현금청산자가 된 자에게는 돈으로 대가를 지급하여야 한다.조합으로서는 현금청산자가 적을수록 좋고, 이들에게 줄 돈 역시 적을수록 이익이다. 위 돈은 궁극적으로 조합원들이 부담해야 하기 때문이다.이러한 마음에서 조합은 “현금청산금에서

정비사업은 수많은 이해관계가 충돌한다. 조합의 구성원인 조합원들의 생각 또한 다르기 마련이다. 이러한 이유로 정비사업은 어느 일방이 사업을 이끌어 가기 어렵고, 조합은 의견수렴과 총회결의 등의 절차를 통해 사업의 방향을 정한다.물론 조합원 중에는 조합운영에 불만과 문제를 지적하거나 더 나아가 조합 임원을 상대로 직무집행정지가 처분신청을 제기하거나 형사고소를 하는 사람도 있다. 이 경우 조합은 이에 대응하기 위해 부득이 이사회, 대의원회 등을 거쳐 변호사를 선임하고 그 비용을 지출하게 된다.여기서 잠시 생각해 볼 부분은, 조합 임원을

정비구역 내 부동산 소유자는 기본적으로 조합원 자격을 가지며 건축물의 분양청구권, 총회의 출석권·발언권 및 의결권, 임원의 선임권 및 피선임권 등의 권리를 행사할 수 있다. 다만, 부동산은 고가의 경제 재화이다 보니 매매, 증여, 상속 등으로 그 소유자가 2명 이상이 되는 경우가 흔히 발생하는데, 이 경우 위 조합원의 권리를 누가 행사하는지 문제가 된다.도시 및 주거환경정비법에서는 조합원의 자격을 정하면서 공유인 경우 대표자 1명을 조합원으로 본다고 규정한다. 원칙적으로 공유자 중 1명만을 조합원으로 인정하는 것이다. 1명의 대표자

정비사업을 시행하는 조합은 법인의 형태를 가진다. 조합원들과 구별되는 별도의 법인격이 있는 것이다. 조합은 정비사업을 시행하는 독립된 회사로 이해하면 쉬운데 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)에서는 조합장 1명, 이사, 감사를 회사의 임원으로 두도록 하고(제41조제1항), 최고 의사결정 기구인 총회에서 조합 임원을 선출하도록 규정한다(제45조 제1항제7호). 조합 임원은 조합원들의 투표로 선출되었다는 정당성을 가지며, 이를 기초로 조합의 사무를 수행하며, 조합원들은 조합 임원을 신뢰할 수 있다.조합 임원에게 요구되는 덕목이 무

이번 호에서는 대법원 2022. 1. 27. 선고 2021도15334 판결에 대해 살펴보고자 한다.도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 제124조제1항 등에서는 조합임원 등으로 하여금 정비사업 관련 서류 작성 및 변경된 후 15일 이내 인터넷 등에 이를 공개하도록 규정하고 있다. 정비사업의 시행과 관련된 서류와 자료를 공개하는 것은 정비사업의 투명성·공공성을 확보하고 조합원의 알권리를 충족하는 점에서 반드시 필요하다. 다만, 도시정비법에서는 정보공개 규정의 실효성을 확보하기 위해 형사처벌 규정(제137조제12호, 제138조제1항

대의원은 단체의 대표로 선출되어 회의에 참가하여 토의나 의결 등을 행하는 사람을 의미한다. 정비사업에서는 수백 명에서 수천 명에 이르는 조합원들이 구성원인 바, 대의원은 조합원을 대표하여 의결권을 행사하는 사람으로 볼 수 있다.도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)에서는 대의원회의 구성과 인원수 등에 대해 규정을 두고 있는데, 이에 따르면 100명 이상인 조합에서는 반드시 대의원회를 두어야 하고(제46조제1항), 대의원회는 조합원의 1/10 이상으로 구성하되, 1/10이 100명을 넘는 경우에는 1/10 범위에서 100명 이상으로

정비사업은 수백억 원에서 수조 원까지 지출되는 대형 프로젝트사업이다. 정비사업은 건축 이외 설계, 행정, 감정평가, 철거, 법률, 세금, 회계 등 여러 분야의 용역이 집약된 작품이다. 그렇기에 지휘자인 조합은 정비사업을 위해 매우 다양한 분야의 업체와 계약을 체결한다.과거부터 계약을 둘러싼 여러 법률문제가 있었으며 그 결과 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)에서는 계약 체결에 매우 엄격한 절차를 규정하게 되었다. 이를 살펴보면, 조합은 공사, 용역, 물품구매 및 제조 등 분야를 막론하고 모든 분야의 계약을 체결할 때, 원칙적으

재건축사업구역 내 건축물 및 그 부속토지를 소유한 자는 재건축조합의 조합원이 될 수 있다. 그리고 조합설립에 동의하지 않으면 기존 부동산에 대한 현금청산을 받고 사업에서 이탈할 수도 있다. 즉, 자신의 의사로 조합가입 여부를 선택할 수 있는 것이다. 건축물 없이 일정 규모 토지만 소유하더라도 조합원이 될 수 있고, 강제가입주의를 취하는 재개발사업과 다른 부분이다.한편, 조합원의 자격 요건은 부동산 가격정책의 하나로 이용되어 왔다. 부동산경기가 뜨거우면 조합원 자격 요건을 엄격하게 하는 방법으로 수요를 잠재우는 것을 대표적인 예로 꼽

서면결의는 대의원회, 총회 등에서 서면으로 의결권의 행사하는 것을 의미한다. 의결권은 정비사업의 조합원이 가지는 가장 중요한 권리이며. 의결권 행사는 총회 등에 직접 참석하여 행사하는 것이 일반적이다.의결권 행사는 총회에 참석한 조합원 사이 또는 조합집행부와 조합원 사이의 충분한 토론을 거쳐 행사되는 것이 바람직하지만 바쁜 생업으로 총회에 참석이 어려울 경우에는 미리 서면결의서를 제출하는 방법으로도 의결권을 행사할 수 있다.도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)에서도 서면결의서를 의결권의 행사방법으로 정하고 있다. 이에 대해 사전

이번 호에서는, 이전고시에 대해 이야기하고자 한다. 이전고시는 공사의 완료를 알리는 고시이다. 문언적으로는 사업시행이 완료된 이후에 관리처분계획에서 정한 바에 따라 정비사업으로 조성된 대지 및 건축물 등의 소유권을 분양받을 자에게 이전하는 행정처분을 의미한다.문언에서 알 수 있듯이 이전고시는 관리처분계획에서 정한 구체적인 사항을 집행하는 역할을 하는데, 정비사업을 사실상 마무리하는 절차이다.이전고시의 세부 절차는 ‘준공인가 및 공사완료고시 → 대지확정측량 및 토지분할 → 분양내용통지 및 소유권이전 → 이전고시 → 보고’로 이루어지며

정비사업은 재개발사업과 재건축사업으로 크게 구분할 수 있다. 재개발·재건축사업을 묶어서 말하는 경우가 많아 위 사업을 같은 사업으로 오해하는 분들이 많다. 하지만 법률에서 재개발·재건축사업에 부여한 성격은 완전히 다르다. 재개발사업은 강제수용권이 부여된 공익사업의 성격을 띠지만, 재건축사업은 강제수용권이 부여되지 않은 민간의 개발사업의 성격을 가지기 때문이다. 이러한 차이를 단적으로 알 수 있는 것이 바로 현금청산절차이다.재개발사업에서는 토지수용위원회의 수용재결처분을 통해 조합이 현금청산자의 부동산을 취득한다. 위 수용재결처분 절차

매도청구는 값을 받고 물건의 소유권을 다른 사람에게 넘긴다는 매도(賣渡)라는 단어와 상대편에 대해 일정한 행위나 급부를 요구하는 청구라는 단어가 합쳐진 말이다. 이러한 매도청구는 소송의 방법으로 이루어진다. 그래서 보통 재건축조합이 현금청산자에게 부동산의 소유권을 넘겨달라는 소송을 매도청구 소송이라 부른다.도시 및 주거환경정비법 규정을 살펴보면 매도청구는 크게 2가지 유형으로 나눌 수 있다. 하나는 조합설립에 동의하지 않은 자에 대한 매도청구이고, 다른 하나는 분양신청을 하지 않은 현금청산자에 대한 매도청구이다.전자와 후자는 시가와

이번 호에서는, 계약 해지에 대해 이야기하고자 한다. 정비사업은 생각보다 꽤 크고 복잡한 사업이다. 적게는 수십 명, 많게는 수천 명의 조합원이 참여하고 수천억 원의 사업비가 지출되며, 행정, 설계, 감정평가, 철거, 이주, 시공 등 다양한 분야의 전문 지식을 필요로 한다. 하지만, 사업시행자인 조합은 해당 정비사업만을 위해 만들어지며, 정비사업이 완료되면 해산하기에 전문 지식을 갖추기 힘들다. 이러한 이유로 사업시행자인 조합은 정비사업 시행을 위하여 협력회사와 계약을 체결한다. 시공사를 비롯하여 정비업체, 설계회사, 감정평가법인

이번 호에서는 잔여재산의 분배에 대해 이야기하고자 한다. 정비사업은 조합이 정비사업구역 내 기존 건축물을 헐고 새로운 아파트와 상가를 신축하는 사업이다. 조합의 재산은 조합원의 부동산이 전부이며, 현금성 자산이 없기에 대출을 통해 사업비용을 우선 지출하고 분양절차 이후 정산을 한다.사업기간에 따라 사업비용은 증가하기 마련이며 예상치 못한 걸림돌도 발생하기에 정산시 추가분담금이 발생하는 것이 일반적이다. 하지만 드물게 사업으로 인해 잔여재산이 발생하는 사례도 있다. 잔여재산이 발생하는 경우 그 처리는 어떻게 해야할까. 그리고 그 처리

재개발·재건축사업을 진행하기 위해서는 다양한 분야에 다양한 의사결정이 필요한데, 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)에서는 의사결정의 주체를 총회, 대의원회, 이사회로 구분하고 각 기관에서 의결해야 하는 사항을 별도로 정하고 있다.대의원회와 이사회는 그나마 회의 참석인원이 적지만, 총회의 경우 전체 조합원을 대상으로 하기에 규모가 큰 사업지구라면 수천 명이 넘는 사람들이 한자리에 모여야 하는 경우도 발생한다.의결권 행사는 회의에 직접 출석하여 행사할 수 있을 뿐만 아니라(대리인을 통한 의결권 행사도 가능하다) 서면으로도 이를 행

이번 호에서는 대법원 2021.8.26. 선고 2019다257474 판결에 대해 이야기하고자 한다. 재개발사업구역 내 모든 건축물은 철거된다. 철거된 후 재개발사업조합은 조합원들의 뜻에 따라 새로운 아파트와 상가를 멋지게 짓는다. 이를 위해서 재개발사업조합은 사업구역 내 기존 부동산의 소유권을 모두 취득하는 것이 필요하며 관련 근거를 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 제81조 등에서 규정하고 있다.즉, 종전의 토지 또는 건축물의 소유자·지상권자·전세권자·임차권자 등 권리자는 관리처분계획인가의 고시가 있은 때에는 종전의 토지

매도청구는 재건축사업조합이 현금청산자에게 부동산의 값을 받고 그 소유권을 넘겨달라는 청구를 의미한다. 재건축사업에는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률이 준용되지 않으므로 현금청산자의 부동산을 강제수용할 수는 없다. 그 대신 매도청구를 통해 현금청산절차를 진행하게 된다. 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’)에서는 매도청구의 절차, 방법 등에 대해 자세한 규정을 두고 있다.먼저 매도청구절차를 살펴보면 재건축사업조합은 사업시행계획인가의 고시가 있은 날부터 30일 이내에 현금청산자에게 조합설립 또는 사업시행자의

이번 호에서는 정비사업에서 일어나는 감정평가에 대해 이야기 하고자 한다. 정비사업은 옛 집을 주고 새 집을 받는 사업이다. 언뜻 생각하면 모든 조합원이 아파트 1개호를 분양받는 것이 공평할 것 같지만 이는 많은 문제가 발생한다. 옛 집이 지어진 시기, 규모 등이 서로 다르고 새 집 또한 원하는 평형과 세대수를 만족시킬 수 없기 때문이다.그래서 일정한 기준과 향후 정산과정이 필요하다. 옛 집과 새 집의 가격이 그 기준이 된다. 출자하는 옛 집의 가격이 높으면, 분양신청에 우선권이 있고 경우에 따라 아파트 2개호를 분양받을 수도 있는