이번 호에서는 대법원 2021.8.26. 선고 2019다257474 판결에 대해 이야기하고자 한다. 재개발사업구역 내 모든 건축물은 철거된다. 철거된 후 재개발사업조합은 조합원들의 뜻에 따라 새로운 아파트와 상가를 멋지게 짓는다. 이를 위해서 재개발사업조합은 사업구역 내 기존 부동산의 소유권을 모두 취득하는 것이 필요하며 관련 근거를 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 제81조 등에서 규정하고 있다.즉, 종전의 토지 또는 건축물의 소유자·지상권자·전세권자·임차권자 등 권리자는 관리처분계획인가의 고시가 있은 때에는 종전의 토지

매도청구는 재건축사업조합이 현금청산자에게 부동산의 값을 받고 그 소유권을 넘겨달라는 청구를 의미한다. 재건축사업에는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률이 준용되지 않으므로 현금청산자의 부동산을 강제수용할 수는 없다. 그 대신 매도청구를 통해 현금청산절차를 진행하게 된다. 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’)에서는 매도청구의 절차, 방법 등에 대해 자세한 규정을 두고 있다.먼저 매도청구절차를 살펴보면 재건축사업조합은 사업시행계획인가의 고시가 있은 날부터 30일 이내에 현금청산자에게 조합설립 또는 사업시행자의

이번 호에서는 정비사업에서 일어나는 감정평가에 대해 이야기 하고자 한다. 정비사업은 옛 집을 주고 새 집을 받는 사업이다. 언뜻 생각하면 모든 조합원이 아파트 1개호를 분양받는 것이 공평할 것 같지만 이는 많은 문제가 발생한다. 옛 집이 지어진 시기, 규모 등이 서로 다르고 새 집 또한 원하는 평형과 세대수를 만족시킬 수 없기 때문이다.그래서 일정한 기준과 향후 정산과정이 필요하다. 옛 집과 새 집의 가격이 그 기준이 된다. 출자하는 옛 집의 가격이 높으면, 분양신청에 우선권이 있고 경우에 따라 아파트 2개호를 분양받을 수도 있는

이번 호에서는 대법원 2021.6.30. 선고 2019다207813 판결의 의미에 대해 이야기하고자 한다.재개발사업조합은 관리처분계획인가 이후 현금청산절차를 진행한다. 현금청산절차는 부동산인도와 수용재결로 나누어 볼 수 있는데, 조합은 위 절차에 상당한 관심을 가진다. 법적 분쟁이 극에 달하는 시기이기도 하거니와 위 절차를 얼마나 신속히 진행하는지에 따라 전체 사업 기간이 달라질 수 있기 때문이다.일반적으로 조합은 수용재결 결정에서 정한 손실보상금을 현금청산자에게 지급하고 사업구역 내 부동산의 소유권을 취득한다. 조합이 수용재결 결

잔여지는 공익사업에 일부 편입되고 남은 토지를 말한다. 도로나 철도건설 사업에서는 필연적으로 잔여지가 많이 발생한다. 토지의 경계가 반듯하지 않고 불규칙하기 때문이다.반면 택지개발사업, 재개발사업 등 대규모 면적사업에서는 그 경계를 조정할 수 있기에 잔여지가 많이 발생하지 않는다. 즉, 한 필지 전체를 다 편입시키는 방법으로 경계를 설정할 수 있기 때문이다. 다만, 재개발사업에서도 큰 면적의 임야 등이 존재하는 경우 예외적으로 잔여지가 발생하는 사례가 가끔 있다.이 경우 해당 잔여지가 현금청산 대상이라면 조합에서는 어떤 법적 절차를

조합원 자격에 대한 질문을 가끔 받는다. ‘정비사업 구역 내 부동산 소유자라면 무조건 조합원 자격이 있는 것이 아닌가’라고 생각하는 경우가 있는데, 조합원 자격은 생각보다 복잡하다. 실제 소개를 받고 산 부동산에 대해 입주권이 나오지 않아, 투자자가 소개해준 사람 또는 조합을 상대로 소송을 하는 사례도 제법 있다.먼저 법 규정을 살펴보자, 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’)에서는 조합원의 자격에 대해 재건축사업과 재개발사업을 달리 규정한다. 재건축사업에서 조합원이 되기 위해서는 정비구역 내 건축물과 그 부속토지의 소유자일

재개발사업은 정비사업구역 내 종전 건축물을 모두 철거하고 새로운 아파트, 상가를 건축하는 사업이다. 사람이 살아가는데 필요한 의식주 중에 ‘주’를, 그것도 대규모로 공급하는 만큼 공익사업의 성격을 지닌다고 평가할 수 있고, 관련하여 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 토지보상법)을 준용하여 강제수용절차도 가능하다. 이러한 성격 탓에, 재개발사업은 기본적으로 토지등소유자의 3/4 이상의 동의가 있으면 조합을 설립할 수 있고, 이때 나머지 1/4의 토지소유자도 조합원으로 강제 가입하게 된다. 내가 아무리 반대해도

정비사업비는 원칙적으로 사업시행자인 조합이 부담하여야 한다. 정비사업의 주체가 조합이니 정비사업에 드는 비용을 조합이 부담해야 한다는 원칙은 자연스러운 일이다. 도시 및 주거환경정비법에서도 같은 취지의 규정을 두고 있다.사업시행자가 정비사업비를 부담하되, 정비사업이 완료되어 청산의 단계에서 조합원이 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 새롭게 분양받은 대지 또는 건축물의 가격의 차액인 청산금을 부과하는 형태로 조합원에게 정비사업비를 분담시킬 수 있고, 이와 별개의 절차로 정비사업의 시행과정에서 발생한 수입을 초과하는 비용

이번 호에서는 도시 및 주거환경정비법 제19조의 내용에 대해 살펴보고자 한다.도시정비법 제19조제1항은 정부구역에서 건축물의 건축, 공작물의 설치, 토지의 형질변경, 토석의 채취, 토지분할, 물건을 쌓아 놓는 행위, 그 밖에 대통령령으로 정하는 행위에 대해 시장·군수 등의 허가를 받도록 하고 있다.같은 법 시행령 제15조제2항에서 시장·군수 등은 허가를 하려는 경우로서 사업시행자가 있는 경우에는 미리 그 사업시행자의 의견을 들어야 한다고 규정하고 있다. 위 규정에 따라 시장·군수 등이 정비사업 조합에게 관련 의견 제출을 요구하는데,

이번 호에서는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 토지보상법) 시행규칙 개정안에 대해 살펴보고자 한다.도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 제65조제1항은 “정비구역에서 정비사업의 시행을 위한 토지 또는 건축물의 소유권과 그 밖의 권리에 대한 수용 또는 사용은 이 법에 규정된 사항을 제외하고는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률을 준용한다”고 규정한다. 재건축사업과 달리 강제수용 법리가 적용되는 재개발사업에서는 많은 부분에서 토지보상법을 준용하여 현금청산(손실보상) 절차를 진행하게 된다.

정부가 지난 2월 4일 부동산대책을 제시하였다. 아직까지 정책의 세세한 모습이 확정되지 않았고 시장에 어떤 결과를 가져올지 미지수이지만 위 부동산대책 중 ‘공공 직접시행 정비사업’에 대해서는 시장에서 논란이 계속되고 있다.왜냐하면 공공 직접시행 정비사업 등 새롭게 발표된 방식으로 사업이 추진되는 지역의 경우 2021.2.4. 이후 부동산을 매수하더라도 아파트분양권을 못 받고 현금청산 대상자가 되는 내용이 포함되어 있기 때문이다. 위헌논란도 상당하다. 이러한 우려에 대해 정부는 “공익사업은 현금청산이 원칙이고 감정평가 후 실시하는 합

이번 호에서는 정비사업구역 내 임차인의 보증금 반환청구권에 대해 이야기 하고자 한다.정비사업구역 내 임차인들은 상가건물 임대차보호법, 주택임대차보호법 등에 따라 보호받으며 임대차 기간동안 임대차목적물을 점유할 권리를 가진다. 임차인들은 서로 다른 시기에 임대차계약을 체결하였고, 서로 다른 임대기간을 가지지만 정비사업의 특성상 공사가 시작되기 전에 모든 임차인들이 사업구역 밖으로 이주하여야 하기에 위 임대차계약의 효력을 일률적으로 멈출 필요가 있다. 만약 그렇지 않으면 정비사업 기간이 상당히 지연되게 될 것이다.이러한 이유로 도시 및

이번 호에서는 광주고등법원 2020.1.23. 선고 2018누6446 판결의 의미에 대해 살펴보고자 한다.최근 광주고등법원 2018누6446 판결의 의미를 다룬 기사가 상당한 주목을 받았다. 그도 그럴 것이 ‘물딱지(분양받을 자격이 없는 지분을 의미)가 딱지(분양받을 자격이 있는 지분을 의미)로 바뀐다?’ 등의 제목으로 다루어져 많은 사람들이 관심을 가질 수밖에 없었다.과거 법제처는 조합설립 이후 다주택자로부터 일부 부동산을 양도받은 조합원의 경우 독립적인 분양자격이 없다고 해석하였다.도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)에 따르

이번 호에서는 영업손실보상 대상의 시간적 요건에 대해 살펴보고자 한다.재개발사업조합이 진행하는 현금청산절차에서는 첨예한 법적 다툼이 발생하기 마련이다. 상가 세입자의 영업보상 문제는 이러한 법적 다툼의 대표적인 예로 꼽을 수 있다.영업손실보상문제의 첫 단추는 영업손실보상 대상자 선정에서 시작되는데, 전국의 많은 재개발조합에서 해당 상가 세입자가 영업손실보상 대상인지 아니면 단순히 이전비만 보상해야 하는지 고민하는 사례가 많다.먼저 규정 내용부터 살펴보자, 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 제65조제1항은 “정비구역에서 정비사

이번 호에서는 조합원의 부동산인도 의무에 대해 살펴보고자 한다. 재개발사업구역 내 거주하는 모든 사람들은 사업구역 밖으로 이주하여야 한다. 재개발사업은 사업구역 내 모든 건축물을 철거하고 새로운 아파트 및 근린생활시설을 신축하는 사업이기 때문이다.사람이 재개발사업구역 내 거주하면 공사를 시작할 수 없다. 그런데 가끔 재개발사업구역 밖으로 이주하지 않아 법적분쟁이 발생하는 경우가 있다. 법적분쟁의 당사자는 일반적으로 세입자 또는 현금청산자인데, 이들은 현금청산금의 지급 또는 증액을 요구하며 이주를 거부한다. 현금청산자는 분양신청을 하

이번 호에서는 정비사업조합의 정보공개의무와 관련하여 ①정비사업조합의 입·출금 통장 내역 ②이사회 녹취파일 등의 정보가 공개대상인지 살펴보고자 한다.정비사업은 사업구역 내 주민의 재산권에 엄청난 영향을 미친다. 필연적으로 다수의 이해관계가 첨예하게 대립하게 된다. 다만 정비사업에 지속적인 관심을 가지지 못한 주민들은 정비사업의 진행 사항 등에 관한 정보를 충분히 얻기 힘들다.그래서 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)에서는 조합이 공개하여야 할 정보, 시기 및 방법 등에 대해 자세히 규정하고 있다. 도시정비법에서 정한 항목을 보면

대의원회는 총회, 이사회와 함께 정비사업조합의 주요 의사결정 기구에 해당한다. 대의원회의 구성 방법, 숫자 등은 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)에서 규정하고 있다. 이에 따르면 조합원 수가 100인 이상인 조합에 반드시 대의원회를 두어야 하고(제46조제1항), 대의원 수는 조합원의 10분의 1이상으로 하되, 조합원의 10분의 1이 100명을 넘는 경우에는 조합원의 10분의 1 범위 안에서 100인 이상으로 구성할 수 있으며(제46조제2항), 구체적인 대의원의 숫자는 위 범위 내에서 정관으로 정해야 한다(도시정비법 시행령 제

이번 호에서는, 대법원 2020. 7. 29. 선고 2016다51170 판결에 대해 살펴보고자 한다. 위 사건은 서울 서대문구에 위치한 재개발사업지구에서 발생하였는데, 사실관계는 이렇다. 조합원인 원고는 분양신청기간에 분양신청을 하였고 자신의 종전자산을 피고 재개발조합에 인도하였으나 원고는 분양계약체결기간 내에 분양계약을 체결하지 않음으로써 현금청산자가 되었고, 이후 원고는 피고 조합에게 현금청산금 지급 지연에 따른 지연배상금 및 재결신청 지연가산금 청구를 하였다.생각해보아야 할 판례 내용은 첫째, 현금청산금 지급 시기에 관한 것이

이번호에서는 무상양수 도로에 대해 이야기하고자 한다. 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 제97조제2항은 “시장·군수등 또는 토지주택공사등이 아닌 사업시행자가 정비사업의 시행으로 새로 설치한 정비기반시설은 그 시설을 관리할 국가 또는 지방자치단체에 무상으로 귀속되고, 정비사업의 시행으로 용도가 폐지되는 국가 또는 지방자치단체 소유의 정비기반시설은 사업시행자가 새로 설치한 정비기반시설의 설치비용에 상당하는 범위에서 그에게 무상으로 양도된다”고 규정하고 있다.같은 조 제3항은 “제1항 및 제2항의 정비기반시설에 해당하는 도로는 다

이번 호에서는 재건축사업 조합임원의 성과급에 대해 살펴보고자 한다. 재건축사업조합은 재건축사업의 시행자이다. 재건축사업의 기초적인 행정절차로부터 계약자들의 입주까지 모든 사업 과정을 추진·관리하는 주체이며, 도시 및 주거환경정비법 제38조 등에 따라 법인격을 부여받는다. 일반적인 건설사업에서는 시행사와 하는 역할이 비슷하다고 볼 수 있다.회사의 경우 특정 사업에서 큰 수익을 얻으면 위 사업을 이끈 임원들이 급여 외 추가 성과급을 받는 사례가 있는데, 과거 재건축사업에서도 그와 같이 조합임원에게 성과급을 지급하는 사례가 있었다. 성과