정부가 지난 2월 4일 부동산대책을 제시하였다. 아직까지 정책의 세세한 모습이 확정되지 않았고 시장에 어떤 결과를 가져올지 미지수이지만 위 부동산대책 중 ‘공공 직접시행 정비사업’에 대해서는 시장에서 논란이 계속되고 있다.왜냐하면 공공 직접시행 정비사업 등 새롭게 발표된 방식으로 사업이 추진되는 지역의 경우 2021.2.4. 이후 부동산을 매수하더라도 아파트분양권을 못 받고 현금청산 대상자가 되는 내용이 포함되어 있기 때문이다. 위헌논란도 상당하다. 이러한 우려에 대해 정부는 “공익사업은 현금청산이 원칙이고 감정평가 후 실시하는 합

이번 호에서는 정비사업구역 내 임차인의 보증금 반환청구권에 대해 이야기 하고자 한다.정비사업구역 내 임차인들은 상가건물 임대차보호법, 주택임대차보호법 등에 따라 보호받으며 임대차 기간동안 임대차목적물을 점유할 권리를 가진다. 임차인들은 서로 다른 시기에 임대차계약을 체결하였고, 서로 다른 임대기간을 가지지만 정비사업의 특성상 공사가 시작되기 전에 모든 임차인들이 사업구역 밖으로 이주하여야 하기에 위 임대차계약의 효력을 일률적으로 멈출 필요가 있다. 만약 그렇지 않으면 정비사업 기간이 상당히 지연되게 될 것이다.이러한 이유로 도시 및

이번 호에서는 광주고등법원 2020.1.23. 선고 2018누6446 판결의 의미에 대해 살펴보고자 한다.최근 광주고등법원 2018누6446 판결의 의미를 다룬 기사가 상당한 주목을 받았다. 그도 그럴 것이 ‘물딱지(분양받을 자격이 없는 지분을 의미)가 딱지(분양받을 자격이 있는 지분을 의미)로 바뀐다?’ 등의 제목으로 다루어져 많은 사람들이 관심을 가질 수밖에 없었다.과거 법제처는 조합설립 이후 다주택자로부터 일부 부동산을 양도받은 조합원의 경우 독립적인 분양자격이 없다고 해석하였다.도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)에 따르

이번 호에서는 영업손실보상 대상의 시간적 요건에 대해 살펴보고자 한다.재개발사업조합이 진행하는 현금청산절차에서는 첨예한 법적 다툼이 발생하기 마련이다. 상가 세입자의 영업보상 문제는 이러한 법적 다툼의 대표적인 예로 꼽을 수 있다.영업손실보상문제의 첫 단추는 영업손실보상 대상자 선정에서 시작되는데, 전국의 많은 재개발조합에서 해당 상가 세입자가 영업손실보상 대상인지 아니면 단순히 이전비만 보상해야 하는지 고민하는 사례가 많다.먼저 규정 내용부터 살펴보자, 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 제65조제1항은 “정비구역에서 정비사

이번 호에서는 조합원의 부동산인도 의무에 대해 살펴보고자 한다. 재개발사업구역 내 거주하는 모든 사람들은 사업구역 밖으로 이주하여야 한다. 재개발사업은 사업구역 내 모든 건축물을 철거하고 새로운 아파트 및 근린생활시설을 신축하는 사업이기 때문이다.사람이 재개발사업구역 내 거주하면 공사를 시작할 수 없다. 그런데 가끔 재개발사업구역 밖으로 이주하지 않아 법적분쟁이 발생하는 경우가 있다. 법적분쟁의 당사자는 일반적으로 세입자 또는 현금청산자인데, 이들은 현금청산금의 지급 또는 증액을 요구하며 이주를 거부한다. 현금청산자는 분양신청을 하

이번 호에서는 정비사업조합의 정보공개의무와 관련하여 ①정비사업조합의 입·출금 통장 내역 ②이사회 녹취파일 등의 정보가 공개대상인지 살펴보고자 한다.정비사업은 사업구역 내 주민의 재산권에 엄청난 영향을 미친다. 필연적으로 다수의 이해관계가 첨예하게 대립하게 된다. 다만 정비사업에 지속적인 관심을 가지지 못한 주민들은 정비사업의 진행 사항 등에 관한 정보를 충분히 얻기 힘들다.그래서 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)에서는 조합이 공개하여야 할 정보, 시기 및 방법 등에 대해 자세히 규정하고 있다. 도시정비법에서 정한 항목을 보면

대의원회는 총회, 이사회와 함께 정비사업조합의 주요 의사결정 기구에 해당한다. 대의원회의 구성 방법, 숫자 등은 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)에서 규정하고 있다. 이에 따르면 조합원 수가 100인 이상인 조합에 반드시 대의원회를 두어야 하고(제46조제1항), 대의원 수는 조합원의 10분의 1이상으로 하되, 조합원의 10분의 1이 100명을 넘는 경우에는 조합원의 10분의 1 범위 안에서 100인 이상으로 구성할 수 있으며(제46조제2항), 구체적인 대의원의 숫자는 위 범위 내에서 정관으로 정해야 한다(도시정비법 시행령 제

이번 호에서는, 대법원 2020. 7. 29. 선고 2016다51170 판결에 대해 살펴보고자 한다. 위 사건은 서울 서대문구에 위치한 재개발사업지구에서 발생하였는데, 사실관계는 이렇다. 조합원인 원고는 분양신청기간에 분양신청을 하였고 자신의 종전자산을 피고 재개발조합에 인도하였으나 원고는 분양계약체결기간 내에 분양계약을 체결하지 않음으로써 현금청산자가 되었고, 이후 원고는 피고 조합에게 현금청산금 지급 지연에 따른 지연배상금 및 재결신청 지연가산금 청구를 하였다.생각해보아야 할 판례 내용은 첫째, 현금청산금 지급 시기에 관한 것이

이번호에서는 무상양수 도로에 대해 이야기하고자 한다. 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 제97조제2항은 “시장·군수등 또는 토지주택공사등이 아닌 사업시행자가 정비사업의 시행으로 새로 설치한 정비기반시설은 그 시설을 관리할 국가 또는 지방자치단체에 무상으로 귀속되고, 정비사업의 시행으로 용도가 폐지되는 국가 또는 지방자치단체 소유의 정비기반시설은 사업시행자가 새로 설치한 정비기반시설의 설치비용에 상당하는 범위에서 그에게 무상으로 양도된다”고 규정하고 있다.같은 조 제3항은 “제1항 및 제2항의 정비기반시설에 해당하는 도로는 다

이번 호에서는 재건축사업 조합임원의 성과급에 대해 살펴보고자 한다. 재건축사업조합은 재건축사업의 시행자이다. 재건축사업의 기초적인 행정절차로부터 계약자들의 입주까지 모든 사업 과정을 추진·관리하는 주체이며, 도시 및 주거환경정비법 제38조 등에 따라 법인격을 부여받는다. 일반적인 건설사업에서는 시행사와 하는 역할이 비슷하다고 볼 수 있다.회사의 경우 특정 사업에서 큰 수익을 얻으면 위 사업을 이끈 임원들이 급여 외 추가 성과급을 받는 사례가 있는데, 과거 재건축사업에서도 그와 같이 조합임원에게 성과급을 지급하는 사례가 있었다. 성과

조합 임원은 조합장, 이사 및 감사를 의미하며 실질적으로 조합을 운영하는 주체이다. 조합의 운영 방향에 따라 조합원들의 이해관계가 달라지기에 조합 임원 선출, 해임 및 임기를 둘러싼 여러 다툼이 발생한다. 조합 임원 선출은 통상 조합 총회 의결로 이루어지며 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)에서는 조합임원의 임기를 3년 이하의 범위에서 정관으로 정하되, 연임할 수 있다고 규정하고 있다(제41조제4항). 조합은 조합임원 내용에 대해서 관할관청으로부터 인가·신고를 받아야 하며 나아가 등기까지 하여야 한다. 이러한 연유로 조합 임원

이번 호에서는 코로나 시대의 조합 총회에 대한 생각을 나누고자 한다.재개발·재건축 사업에 관심이 있는 사람이라면 조합 총회라는 용어를 한번 즘 들어보았을 것이다. 조합 총회의 의미나 기능에 대해 정확히는 몰라도 무언가 중요한 것을 결정하는 기관이라는 것은 그 이름에서 짐작해 볼 수 있다.재개발·재건축사업의 시행자는 조합이고 조합에는 이사회, 대의원회, 총회 등의 여러 기관이 존재하는데 조합 총회는 재개발·재건축 사업의 최고의사 결정기구이다.조합의 일반적인 업무는 이사회 의결로 할 수 있으나 중요한 사항은 반드시 조합 총회 의결을 거

이번 호에서는 임의로 주거용 건축물로 용도를 변경한 경우 이주정착금 및 주거이전비 대상자가 되는지에 대해 살펴보고자 한다.재개발사업은 보통 예전부터 주택이 오밀조밀 모여 있던 주거지역을 그 사업구역으로 한다. 오래 전에 지어진 주택이 대부분이며 그 특성상 등기부, 건축물대장이 아예 없거나 공부상 용도가 주택이 아닌 경우도 가끔 있다. 공부상 용도가 주택이 아닌 이유는 상가, 창고 등을 공사하여 주택으로 사용하면서도 관련 법상 요구되는 용도변경절차를 하지 않기 때문이다. 용도변경에 필요한 공사의 노력도 크지 않고 용도변경절차를 해야

이번 호에서는 사업시행인가와 손실보상금 산정 기준에 대해 살펴보고자 한다. 사업시행자인 조합은 정비사업을 시행하기 위하여 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 ‘토지보상법’)을 준용하여 사업구역내 토지, 건물 또는 그 밖의 권리를 취득하거나 사용할 수 있다,여기에 뒤따라야 하는 것이 현금청산 절차인데, 현금청산절차에서는 손실보상의 기준일이 중요하다. 손실보상의 기준일에 따라 손실보상의 범위가 달라지기 때문이다. 손실보상의 기준일이 과거일수록 손실보상금이 낮게 평가될 가능성이 높아지는 바, 손실보상금 기준일은 현

이번 호에서는, 임원 선출에 대해 살펴보고자 한다. 사실관계는 이렇다. A 재개발정비사업조합은 새로운 임원 등을 선출하기 위하여 2020.7.경 임시총회를 개최하여 ‘조합장, 이사, 감사 및 대의원 선출의 건’을 제4호 안건으로 상정하였다. 개표 과정에서의 오류로 인하여 이사 후보자 중 1인에 대한 득표수가 과반수에 미치지 못하는 것으로 발표하였다. 그러나 총회 폐회 선언 후 낙선한 후보자가 재검표를 요구하여 재검표 끝에 위 후보자가 과반수를 획득한 것을 확인하였다. 이 경우 해당 후보자가 이사로 선출된 것으로 볼 수 있는지가 문제

관할 지자체 장 등은 재개발조합이 수립한 사업시행계획에 대해 인가하고 이를 고시하는데, 위 인가고시는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 토지보상법) 제20조 등에 따른 사업인정 및 그 고시로 본다(도시 및 주거환경정비법 제65조제2항). 재개발조합은 강제수용권이 부여되는 사업인정을 사업시행 인가(소위 사업인정 의제제도)를 통해 얻게 되므로 이에 따라 사업구역 내 모든 현금청산 대상자의 토지, 물건 또는 세입자의 그 밖의 권리 등을 취득하거나 사용할 수 있다.한편 토지보상법은 2018.12.31. 공용수용의

재개발조합은 도시 및 주거환경정비법 제73조제1항 등에 따라 현금청산자와 협의절차를 거쳐야 하고 협의가 성립되지 않은 경우 관할 지방토지수용위원회에 수용재결을 신청할 수 있다. 이 경우 특별한 사정이 없으면 관할 지방토지수용위원회는 정당한 현금청산금(손실보상금)으로 현금청산자의 토지 등을 수용한다는 내용의 수용재결을 내린다. 재개발조합은 위 인용재결에서 정한 현금청산금을 지급 또는 공탁함으로써 현금청산자의 토지 등의 소유권을 취득한다.그리고 재개발사업에서 수용절차, 손실보상금 등은 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법

이번 호에서는, 분양신청 절차에서 유의할 점에 대해 살펴보고자 한다. 분양신청은 사업시행자인 조합에게도, 조합원에게도 매우 의미있는 절차이다.우선 조합은 분양신청으로 조합원의 최종 분양신청률을 확인할 수 있다. 분양신청률은 정비사업의 간접적인 성공지표로 볼 수 있으며 기대한 분양신청률을 달성해야만 이후 시공사와의 계약이나 관리처분계획 수립이 매끄럽게 진행될 수 있다(물론 높은 인기로 분양신청률 자체를 걱정하지 않은 사업구역도 있다).조합원은 분양신청 절차로 아파트, 상가를 분양받을 것인지 아니면 현금청산을 받을 것인지를 결정해야 한

헌법재판소는 지난 2020.4.23. 관리처분계획인가의 고시가 있으면 별도의 영업손실보상 없이 재건축사업구역 내 임차권자의 사용·수익을 중지시키는 도시 및 주거환경정비법(2017.8.9. 법률 제14857호로 개정된 것, 이하 도시정비법) 제81조제1항 본문 중 재건축사업구역 내 임차권자에 관한 부분(이하 심판대상조항이라 한다)이 임차권자의 재산권을 침해하지 않는다고 결정하였다.토지보상법이 준용되는 재개발사업에서는 상가 세입자에 대한 영업손실보상이 되어 왔으나 토지보상법이 준용되지 않은 재건축사업에서는 영업손실보상이 이루어지지 않았

조합은 아파트, 상가 공사를 실시하기 위해 시공자와 도급계약을 체결한다. 도급계약은 일의 완성을 부탁받은 자(수급인)가 일을 하기로 약정하고, 부탁한 자(도급인)가 그 일이 완성되면 보수를 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 계약(민법 제664조)을 의미한다.그러나 재개발·재건축 사업에서 시공자는 단순히 공사만 하는 것이 아니라, 사업비 대여 등 사업 진행에 반드시 필요한 역할까지 담당하기에 시공자는 수급인을 넘어 중요한 파트너라 할 수 있다.시공자와 조합은 사업을 마칠 때까지 우호적인 관계 아래 서로 협조하며 맡은 역할을 다한다.