이번 호에서는 코로나 시대의 조합 총회에 대한 생각을 나누고자 한다.재개발·재건축 사업에 관심이 있는 사람이라면 조합 총회라는 용어를 한번 즘 들어보았을 것이다. 조합 총회의 의미나 기능에 대해 정확히는 몰라도 무언가 중요한 것을 결정하는 기관이라는 것은 그 이름에서 짐작해 볼 수 있다.재개발·재건축사업의 시행자는 조합이고 조합에는 이사회, 대의원회, 총회 등의 여러 기관이 존재하는데 조합 총회는 재개발·재건축 사업의 최고의사 결정기구이다.조합의 일반적인 업무는 이사회 의결로 할 수 있으나 중요한 사항은 반드시 조합 총회 의결을 거

이번 호에서는 임의로 주거용 건축물로 용도를 변경한 경우 이주정착금 및 주거이전비 대상자가 되는지에 대해 살펴보고자 한다.재개발사업은 보통 예전부터 주택이 오밀조밀 모여 있던 주거지역을 그 사업구역으로 한다. 오래 전에 지어진 주택이 대부분이며 그 특성상 등기부, 건축물대장이 아예 없거나 공부상 용도가 주택이 아닌 경우도 가끔 있다. 공부상 용도가 주택이 아닌 이유는 상가, 창고 등을 공사하여 주택으로 사용하면서도 관련 법상 요구되는 용도변경절차를 하지 않기 때문이다. 용도변경에 필요한 공사의 노력도 크지 않고 용도변경절차를 해야

이번 호에서는 사업시행인가와 손실보상금 산정 기준에 대해 살펴보고자 한다. 사업시행자인 조합은 정비사업을 시행하기 위하여 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 ‘토지보상법’)을 준용하여 사업구역내 토지, 건물 또는 그 밖의 권리를 취득하거나 사용할 수 있다,여기에 뒤따라야 하는 것이 현금청산 절차인데, 현금청산절차에서는 손실보상의 기준일이 중요하다. 손실보상의 기준일에 따라 손실보상의 범위가 달라지기 때문이다. 손실보상의 기준일이 과거일수록 손실보상금이 낮게 평가될 가능성이 높아지는 바, 손실보상금 기준일은 현

이번 호에서는, 임원 선출에 대해 살펴보고자 한다. 사실관계는 이렇다. A 재개발정비사업조합은 새로운 임원 등을 선출하기 위하여 2020.7.경 임시총회를 개최하여 ‘조합장, 이사, 감사 및 대의원 선출의 건’을 제4호 안건으로 상정하였다. 개표 과정에서의 오류로 인하여 이사 후보자 중 1인에 대한 득표수가 과반수에 미치지 못하는 것으로 발표하였다. 그러나 총회 폐회 선언 후 낙선한 후보자가 재검표를 요구하여 재검표 끝에 위 후보자가 과반수를 획득한 것을 확인하였다. 이 경우 해당 후보자가 이사로 선출된 것으로 볼 수 있는지가 문제

관할 지자체 장 등은 재개발조합이 수립한 사업시행계획에 대해 인가하고 이를 고시하는데, 위 인가고시는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 토지보상법) 제20조 등에 따른 사업인정 및 그 고시로 본다(도시 및 주거환경정비법 제65조제2항). 재개발조합은 강제수용권이 부여되는 사업인정을 사업시행 인가(소위 사업인정 의제제도)를 통해 얻게 되므로 이에 따라 사업구역 내 모든 현금청산 대상자의 토지, 물건 또는 세입자의 그 밖의 권리 등을 취득하거나 사용할 수 있다.한편 토지보상법은 2018.12.31. 공용수용의

재개발조합은 도시 및 주거환경정비법 제73조제1항 등에 따라 현금청산자와 협의절차를 거쳐야 하고 협의가 성립되지 않은 경우 관할 지방토지수용위원회에 수용재결을 신청할 수 있다. 이 경우 특별한 사정이 없으면 관할 지방토지수용위원회는 정당한 현금청산금(손실보상금)으로 현금청산자의 토지 등을 수용한다는 내용의 수용재결을 내린다. 재개발조합은 위 인용재결에서 정한 현금청산금을 지급 또는 공탁함으로써 현금청산자의 토지 등의 소유권을 취득한다.그리고 재개발사업에서 수용절차, 손실보상금 등은 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법

이번 호에서는, 분양신청 절차에서 유의할 점에 대해 살펴보고자 한다. 분양신청은 사업시행자인 조합에게도, 조합원에게도 매우 의미있는 절차이다.우선 조합은 분양신청으로 조합원의 최종 분양신청률을 확인할 수 있다. 분양신청률은 정비사업의 간접적인 성공지표로 볼 수 있으며 기대한 분양신청률을 달성해야만 이후 시공사와의 계약이나 관리처분계획 수립이 매끄럽게 진행될 수 있다(물론 높은 인기로 분양신청률 자체를 걱정하지 않은 사업구역도 있다).조합원은 분양신청 절차로 아파트, 상가를 분양받을 것인지 아니면 현금청산을 받을 것인지를 결정해야 한

헌법재판소는 지난 2020.4.23. 관리처분계획인가의 고시가 있으면 별도의 영업손실보상 없이 재건축사업구역 내 임차권자의 사용·수익을 중지시키는 도시 및 주거환경정비법(2017.8.9. 법률 제14857호로 개정된 것, 이하 도시정비법) 제81조제1항 본문 중 재건축사업구역 내 임차권자에 관한 부분(이하 심판대상조항이라 한다)이 임차권자의 재산권을 침해하지 않는다고 결정하였다.토지보상법이 준용되는 재개발사업에서는 상가 세입자에 대한 영업손실보상이 되어 왔으나 토지보상법이 준용되지 않은 재건축사업에서는 영업손실보상이 이루어지지 않았

조합은 아파트, 상가 공사를 실시하기 위해 시공자와 도급계약을 체결한다. 도급계약은 일의 완성을 부탁받은 자(수급인)가 일을 하기로 약정하고, 부탁한 자(도급인)가 그 일이 완성되면 보수를 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 계약(민법 제664조)을 의미한다.그러나 재개발·재건축 사업에서 시공자는 단순히 공사만 하는 것이 아니라, 사업비 대여 등 사업 진행에 반드시 필요한 역할까지 담당하기에 시공자는 수급인을 넘어 중요한 파트너라 할 수 있다.시공자와 조합은 사업을 마칠 때까지 우호적인 관계 아래 서로 협조하며 맡은 역할을 다한다.

이번 호에서는 총회개최금지 가처분 사건에 대해 살펴보고자 한다. 총회는 정비사업 조합의 최고 의결 기관이다. 정관의 변경, 자금의 차입과 그 방법ㆍ이자율 및 상환방법, 정비사업비의 세부 항목별 사용계획이 포함된 예산안 및 예산의 사용내역, 조합임원의 해임 및 선임 등 정비사업진행에 중요한 사항은 어김없이 총회의 의결을 받아야 한다. 총회가 개최되지 못하거나 의결이 이루어지지 않으면, 정비사업이 지연되고 사업비용이 증가되기에 그 자체로 정비사업에 심각한 타격을 입게된다. 그렇다면, 누가 어떤 목적으로 법원에 총회개최의 금지를 구하는

통상 재개발사업 시행의 주체는 조합이다. 재개발사업을 시행하기 위해서는 조합설립추진위원회를 승인받은 다음 토지등소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 동의를 받아 조합을 설립하여야 하고 시장·군수 등의 인가를 받아야 한다.도시 및 주거환경정비법에 따르면 조합이 인가받은 사항을 변경하고자 하는 때에는 원칙적으로 총회를 개최하여 조합원의 2/3 이상의 찬성 의결을 받아야 한다(제35조제5항). 다만 총회 개최에는 많은 노력과 비용이 소요되는 바, 경미한 사항의 변경의 경우에는 총회 의결 없이 신고만으로 조합설립인가를

이번 호에서는 2주택 분양에 대해 살펴보고자 한다. “재개발 또는 재건축사업에서 나는 2주택을 공급받을 수 있을까? 다른 사업에서는 2주택을 공급한다고 하는데, 왜 우리 사업에서는 1주택만 공급한다는 것일까?” 이런 의문은 재개발·재건축사업 조합원이라면 누구나 한번쯤은 해 보았을 것이다.과거에는 원칙적으로 재개발·재건축사업에서 1주택만 공급받을 수 있으며 이는 주택이 아무리 크더라도 그리고 사업구역 내 2채, 3채의 주택을 소유하고 있다고 해도 그 결과는 마찬가지였다. 따라서 여러 채의 주택을 소유하거나 상대적으로 큰 규모의 주택을

종전자산은 정비사업구역 내 기존 토지 및 건축물을 의미한다. 종전자산은 분양예정인 대지 또는 건축물을 의미하는 종후자산과 대비되는 개념이다. 조합원은 종전자산을 조합에 출자하여 종후자산이라는 정비사업의 결과물을 받고, 현금청산자는 자신의 종전자산을 현금으로 청산 받으면서 정비사업에서 이탈한다. 따라서 정비사업구역 내 부동산을 가진 자라면 누구나 종전자산에 대해 관심을 가질 수밖에 없다. 특히, 가격에 대한 관심이 높다.도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’)에서는 사업시행계획인가 고시가 있은 날을 기준으로 한 종전자산 가격을 관

이번 호에서는 헌법재판소가 2019.12.27. 2014헌바381호로 결정한 재건축초과이익 환수에 관한 법률 제3조 등에 대한 합헌결정의 내용을 살펴보고자 한다.헌법재판소는 2019.12.27. 재판관 6:2의 의견으로 구 재건축초과이익 환수에 관한 법률(이하 ‘재건축이익환수법’) 제3조, 제5조, 일반분양분의 종료시점 주택가액을 분양시점 분양가격을 기준으로 산정하도록 규정한 재건축초과이익 환수에 관한 법률 제7조 중 ‘분양시점 분양가격’부분 및 개시시점 주택가액과 종료시점 주택가액의 산정 기준과 절차를 규정한 구 재건축초과이익 환

도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 제134조는 “추진위원장·조합임원·청산인·전문조합관리인 및 정비사업전문관리업자의 대표자(법인인 경우에는 임원을 말한다)·직원 및 위탁지원자는 형법 제129조부터 제132조까지의 규정을 적용할 때에는 공무원으로 본다”고 규정한다. 조합임원, 정비사업전문관리업자의 대표자, 직원 등은 공무원이 아님에도 공무원의 지위를 강제로 부여하여 뇌물죄 등으로 처벌하는 이유는 정비사업이 가지는 공익성 때문이다. 재개발·재건축조합은 단순한 주민들의 모임이 아니라 도시정비법에 따라 행정주체의 지위를 가지게 되므로

Q. A 재개발 조합입니다. 동의서 재사용 특례에 대해 알려주세요. A. 재개발·재건축사업은 사업구역 내 모든 건물을 철거하고 새로운 아파트와 상가를 건설하는 사업이다. 위 사업으로 정비사업구역 내 토지등소유자는 엄청난 변화를 겪게 된다. 자기 의사와 무관하게 정비사업구역 밖으로 이주하여야 하고, 정비사업구역 내 자산 가치는 크게 요동치는 것을 그 예로 꼽을 수 있다. 정비사업은 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높인다는 목적과 정당성이 있지만 정비사업 시행에 앞서 위와 같은 삶의 큰 변화를 겪는 토지등소유자의 의사도 반드시 확인

Q. A 재개발 조합입니다. 영업손실보상에서 휴업기간을 어떻게 정해야 하는지 알려주세요. A. 재개발사업 조합은 관리처분인가를 얻은 이후 아파트 신축 공사를 위하여 이주 및 청산 절차를 거쳐야 한다. 조합원은 새로운 보금자리를 마련한다는 기쁜 마음으로 이주할 수 있겠으나, 사업구역 내 영업 세입자들은 정든 삶의 터전을 떠나야 하는 것이기에 발길이 쉽게 떨어지지 않는다. 영업 세입자들은 정신적인 피해는 물론 단골손님을 잃게 되고 이전에 많은 비용과 시간을 들여야 하는 등 경제적으로도 상당한 피해를 입게 된다. 이에 따라 재개발조합은

Q. A재개발 조합입니다. 저희 조합은 건물 완공후 입주까지 마쳤으나 조합원들 사이의 내부 분쟁 등으로 인하여 소유권이전등기절차를 마치지 못하고 있습니다. 소유권이전등기절차 지연으로 인해 조합이 부담하여야 하는 법적 책임이 있나요.A. 재개발사업은 정비기반 시설이 열악한 사업구역 내 토지, 건물 소유자들이 합심하여 기존 건축물을 철거하고 새로운 아파트, 상가 등을 신축하는 사업을 의미한다. 사업구역 내에는 서로 다른 지번을 가지는 수많은 토지들이 있지만 사업이 완료되면 그 토지들은 하나의 지번을 가지고 신축된 아파트, 상가의 대지권

재개발사업의 현금청산절차에는 강제수용제도가 적용된다. 재개발사업이 공익사업으로 의제되기 때문이다. 재개발사업의 강제수용절차는 대부분 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 ‘토지보상법’)에 따라 이루어진다. 재개발조합은 토지보상법상 사업시행자의 지위에 있고 같은 법률을 준수하여 현금청산절차를 이행하여야 하므로 토지보상법의 내용을 이해하는 것이 필요하다. 특히 재개발조합이 주목해야 할 사업인정의제 및 수용재결 절차에 대해 살펴보자. 사업인정은 국토교통부장관이 공익성 등을 검토하여 사업시행자에게 강제수용권을 설정하는

Q. A 재개발 조합입니다. 현금청산 과정에서 조합이 작성해야 하는 토지, 물건 조서에 대해 알려주세요. A. 재개발 조합은 사업 시행을 위하여 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 ‘토지보상법’)에 따라 사업 구역 내 토지, 건물 및 그 밖의 권리를 취득하거나 사용할 수 있다. 이 경우 조합은 같은 법에서 정한 절차에 따라 손실보상을 하여야 한다(도시 및 주거환경정비법 제65조 등 참조). 토지보상법은 강제수용, 사용의 절차, 방법, 기준 등에 대해 자세히 규정하는데 질의한 토지 및 물건조서는 강제수용 절차에