이번 호에서는 대법원 2023.8.18. 선고 2022두51901 판결에 대해 알아보고자 한다.
조합원은 정비사업 조합이라는 회사의 주주이다. 일반적인 회사에서는 다수의 지분을 가진 자가 회사 경영을 결정하지만, 정비사업 조합에서는 다수의 지분을 가진 조합원을 상정하기 힘들다.
여러 조합원이 같은 지분을 가지고 총회 의결권, 건축물의 분양청구권 등의 권리를 행사하며 사업을 진행한다. 정관의 변경, 조합임원의 선임, 해임 등 정비사업에서 중요 사안은 총회 의결을 거쳐야 하는데, 총회 의결은 조합원 과반수 출석과 출석 조합원의 과반수 찬성으로 하는 것이 보통이다.
그리고 분양하는 건축물의 수는 제한되므로, 조합원의 수가 많으면 정비사업의 사업성은 자연스레 낮아진다. 그래서 조합원의 숫자가 중요하다.
이러한 조합원의 숫자를 이용하는 자들도 있다. 조합원이 될 수 있는 자격을 여러 개로 나누어 여러 개의 조합원 지위 또는 분양청구권을 나누는 소위 지분쪼개기를 대표적인 예로 꼽을 수 있다.
지분쪼개기가 허용된다면 정비사업의 사업성 및 기존 조합원의 이익이 낮아지고 투기가 난무하게 되는 바, 도시 및 주거환경정비법 제39조제1항에서는 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 때, 여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때, 조합설립인가 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다고 규정한다.
나아가 같은 조 제2항에서는 주택법상 투기과열지구에서는 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후, 재개발사업을 시행하는 경우에는 관리처분계획의 인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수한 사람은 조합원이 될 수 없다고 규정한다.
조합원의 숫자는 정비사업 조합설립인가에도 중요한 쟁점이 된다.
조합을 설립하기 위해서는 사업구역 내 토지등소유자 중 일정 비율 이상의 동의를 받아야 하므로, 토지등소유자의 수가 많아진다면 조합설립이 어려워지게 된다.
사업에 반대하는 측에서 토지등소유자를 인위적으로 늘리는 방법을 악용할 수 있다. 실제 대법원에서는 “오로지 재개발조합설립을 위한 동의정족수를 충족하게 하거나 재개발사업 진행 과정에서 주도적 지위를 차지하기 위한 목적으로 형식적인 증여, 매매 등을 원인으로 하여 밀접한 관계에 있는 사람 등의 명의로 과소지분에 관한 소유권이전등기를 마치는 방식을 통하여 인위적으로 토지 등 소유자 수를 늘리고 그들로 하여금 조합설립에 동의하는 의사표시를 하도록 하는 것은 조합설립을 위한 동의정족수 및 동의자 수 산정 방법을 엄격히 규정하고 있는 도시 및 주거환경정비법령의 적용을 배제하거나 잠탈하기 위한 탈법행위에 해당한다고 볼 수 있다.
따라서 위와 같이 늘어난 토지등소유자들은 동의정족수를 산정함에 있어서 전체 토지등소유자 및 동의자 수에서 제외되어야 할 것이다”고 하여 위 방법에 제동을 건 바 있다(대법원 2023.8.18. 선고 2022두51901 판결 참조).
위 판례에서는 이러한 탈법행위에 해당하는지 판단하는 기준으로 ①토지 또는 건축물에서 과소지분이 차지하는 비율 및 면적 ②과소지분을 취득한 명의자가 이를 취득하기 위해 실제로 지급한 가액 ③과소지분을 취득한 경위와 목적 및 이전 시기 ④과소지분을 취득한 데에 합리적 이유가 있는지 ⑤과소지분 취득자들이 토지등소유자의 수에 산입됨으로써 전체 토지등소유자의 수에 미친 영향 ⑥과소지분 취득자들이 조합설립에 동의하는 의사를 표명한 정도 및 그 의사가 조합설립을 위한 동의정족수에 미친 영향 ⑦과소지분 취득자와 다수 지분권자의 관계 등을 꼽았다.
위 대법원 판례는 조합설립동의에 있어 지분쪼개기의 탈법행위를 판단하는 기준을 제시한 점에서 의미가 있다고 생각한다.