재건축조합이 조합설립에 동의하지 않은 토지등소유자에게 매도청구권을 행사한 이후에도 그 토지등소유자는 조합설립동의서만 제출하면 언제든 조합원이 될 수 있을까. 이와 관련하여 최근 부산고등법원 판례가 나왔다.부산의 한 재건축조합이 조합설립에 동의하지 않은 토지등소유자들을 상대로 매도청구소송을 제기했다. 3년 넘도록 다투어진 1심에서는 오로지 매매대금 산정 시점과 감정평가액의 타당성만이 쟁점이었다. 그런데 2심 진행 중 조합설립 미동의자인 피고들이 갑자기 조합에 조합설립동의서를 제출하면서, 조합원인 자신들을 상대로 매도청구권을 행사할 수

조합장의 임기가 언제 종료되는지에 관한 이슈는 실무적으로 자주 발생한다. 조합장의 임기만료 시점을 알아야 후임 조합장 선출을 위한 일정을 세워 조합 대표자 지위에 공백이 생기지 않도록 미리 대비할 수 있다.조합장 지위에 도전하길 원하는 조합원들도 경선을 기대하기에 정확한 임기만료 시점에 민감하다(물론 조합은 대법원 판례가 명시적으로 허용하듯 선임이 아니라 연임의 건으로 차기 조합장을 결정할 수 있고 조합이 연임의 건으로 선택한다면 다른 조합원들의 조합장 입후보 기회 자체가 봉쇄되긴 한다).임기가 만료된 조합장이 당연히 조합장 권한을

조합이 시공자를 선정하고 공사도급계약을 체결한 이후에도 준공까지 4~5년 이상이 소요되기 때문에, 그 사이의 물가인상을 얼마나 반영할지는 큰 숙제다. 조합원들로서는 증액의 여지를 남기지 않고 계약한 금액대로 공사를 진행했으면 하는 바람이 있겠지만, 한 번 더 생각하면 공사비를 묶어두는 것이 능사는 아니다.조합이 물가인상을 전혀 반영해주지 않는다면 시공자가 물가인상으로 인한 비용부담을 감당하지 못하고 시공권을 포기할 가능성이 있고 자재의 품질·저하로 원하는 수준의 고급 아파트를 짓는 것이 어려울 수 있기 때문이다.물가인상에 따라 증액

최근 대법원은 구 도시정비법의 적용을 받는 총회에 대리인이 출석한 경우 ‘100분의 20 이상 직접 출석’ 요건이 충족되지 않아 조합설립인가처분이 무효라고 한 원심판결을 파기하고, 구법에 따르더라도 ‘직접 출석’에는 대리인이 출석하여 의결권을 행사하는 것도 포함된다고 하였다(대법원 2022.5.12. 선고 2021두56350 판결, 이하 ‘대상판결’).구법이 ‘직접’을 오로지 본인의 출석만으로 한정하고 있었다고 보기는 어렵고, 단지 서면출석과 구별되는 참석 방법으로 직접출석을 정한 것이므로 조합원이 필요에 따라 대리인을 통한 참석을

정비사업 조합에서 집행부의 변경은 수시로 발생한다. 도시정비법 제43조제4항이 해임총회 소집요건을 완화하여 해임총회가 빈번해졌고, 정비사업에 대한 조합원들의 관심이 높아지면서 임원선임총회에 대한 조합원들의 참여율도 상당히 높아졌다.그렇다면 해임총회가 가결된 이후 선임총회를 통해 새로운 조합장이 선출되었는데, 추후 해임총회에 무효사유가 있다고 다퉈지는 경우에는 어떻게 처리해야 할까.이에 대해 법원은 “새로운 총회결의에 의하여 후임 조합장이 선출되었을 경우에는 설사 당초의 조합장 해임결의가 무효라고 할지라도 이에 대한 확인을 구하는 것

현장에서 명도업무를 담당하다 보면 이주 막바지에 이르렀을 때 조합과 변호사, 협력업체가 공통적으로 언급하는 절차가 있다. 바로 명도단행가처분이다. 명도단행가처분은 결정적인 순간에 내보내는 마무리 투수 같은 존재다. 성공적으로 명도를 마무리하기 위해서는 이 절차를 잘 활용할 필요가 있다.단행가처분을 진행하는 이유는 사안의 급박성 때문이다. 명도소송은 소를 제기하여 법원의 판결을 받아 강제집행에 이르기까지 1년에 가까운 시간이 걸리고 여러 가지 변수로 때에 따라서는 소송 기간만 1년을 훌쩍 넘기는 경우도 상당하다. 반면에 단행가처분은

지난해 8월 도시정비법이 개정되면서 서면결의에 대한 본인확인의무가 신설됐다. 도시정비법 제45조제6항은 ‘조합은 서면의결권을 행사하는 자가 본인인지를 확인하여야 한다’고 규정하고, 같은 조 제9항에는 본인확인방법 등에 필요한 사항을 정관으로 정하도록 했다.이와 관련하여 두 가지가 쟁점으로 떠올랐다. 조합이 어떤 방식으로 본인확인을 해야 하는가, 그리고 만약 조합이 본인확인의무를 다하지 않은 경우 그 서면결의는 무효인가 하는 것. 특히 본인확인방법에 관한 사항을 아직 정관에 반영하지 못한 경우가 문제된다.총회결의 무효를 주장하는 쪽에

소수조합원 발의에 의한 조합장 해임총회 열풍은 바야흐로 전국적 현상이 된 듯하다. 기존 집행부가 눈에 띄는 잘못을 저지르지 않아도 해임의 위험에서 벗어나기 어렵다. 해임 사유에 관한 한 법원의 입장은 철저한 무관심에 가깝기 때문이다.어쨌거나 해임가결을 선포한 쪽의 행보는 곧장 조합사무실 접수로 이어지기 마련이다. 대한민국 권력의 상징이 청와대이듯 조합 권력의 상징은 조합사무실이기 때문이다. 해임총회 가결 이후 해임 효력을 다투는 소송이 한동안 이어지기 일쑤여서 조합사무실 접수는 가시적 효과 측면에서 해임의결에 버금가는 의미가 있다.

부산의 한 재개발현장. 조합은 이사회 의결로 ‘우리 조합은 조합원들의 개인정보 보호를 위해 하드카피로만 정보공개를 하겠으며 복사비용은 장당 250원’이라는 원칙을 세우고, 소식지를 통해 이를 조합원들에게 알려왔다.조합원 한 명이 이런저런 자료를 요청했는데 그 양이 무려 10,000장에 달해 복사비용이 약 260만원 예상됐고, 조합은 청구인에게 전화를 걸어 복사비용이 너무 많이 나올 것 같은데 대부분 자료는 홈페이지에 공개되어 있으니 꼭 필요한 자료만 복사해가는 게 서로 좋지 않겠냐고 물었다.청구인은 조합이 정보공개를 거부하려는 것으

최근 대법원은 도시정비법 제124조제1항에 따라 공개대상이 되는 ‘관련 자료’의 범위를 해석함에 있어, ‘속기록’은 총회 의사록의, ‘자금수지보고서’는 결산보고서의 관련 자료가 아니므로 공개대상이 되지 않는다고 한 바 있다(대법원 2021도15334 판결). 그간 법 제124조제1항과 제4항의 ‘정비사업 시행에 관한 서류 및 관련 자료’의 해석에 있어 일선 조합 입장에서 어떤 자료가 ‘관련 자료’에 포함되지 않는다고 스스로 판단하기란 사실상 매우 어려웠는데, 이렇게 대법원 판결로 해석례가 축적되는 것은 반가운 일이다.이러한 ‘관련

도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)상 정비사업을 시행하다보면, 소유자의 소재 확인이 곤란한 부동산이 발견되는 경우가 종종 있다.도시정비법 제71조제1항은 소유자의 소재확인이 현저히 곤란한 경우 전국적으로 배포되는 둘 이상의 일간신문에 2회 이상 공고를 하고, 공고한 날부터 30일 이상이 지난 때에 그 소유자의 해당 건축물 또는 토지의 감정평가액에 해당하는 금액을 법원에 공탁하고 정비사업을 시행할 수 있다고 규정하고 있다(재량규정). 또한 동조 제4항은 감정평가시 동법 제74조제4항제1호를 준용한다고 규정하고 있다. 그 외에 도

사업시행자인 조합으로서는 관할 토지수용위원회의 수용재결 심의결과 예상치 못한 보상금 금액을 받게 되면 ‘수용재결 결과를 받아들일 것인지, 불복하여 감액을 청구할 것인지’ 고민에 빠지게 된다. 청산자가 통상의 절차로써 보상금 증액청구 소송을 제기하는 것과는 달리 조합이 보상금 감액 목적의 행정소송을 제기할 때는 신중할 수밖에 없는데, 바로 ‘가산금’ 지급에 대한 부담 때문이다.토지보상법 제87조에 따르면 사업시행자가 제기한 행정소송이 각하·기각 또는 취하로 확정된 경우에는 재결서 정본을 받은 날부터 판결일 또는 취하일까지의 기간에 대

시공자 선정을 위해서는 경쟁입찰을 거쳐 총회결의를 받아야 한다. 그런데 경쟁입찰을 거쳐 총회결의를 받았고 입찰절차에는 문제가 없었으나, 나중에 총회결의가 정족수 미달로 무효가 된 경우에는 어떻게 해야 할까.조합이 이런 상황에 대처하는 방법은 크게 두 가지다. 시공자 선정을 위한 입찰부터 거쳐 새로 총회결의를 받는 방법과, 기존 입찰절차를 유효한 것으로 보아 반복을 생략하고 곧바로 총회를 열어 시공자 선정의 하자를 추인하는 방법이 그것이다.실무에서는 경쟁입찰이 여러 차례 유찰되어 수의계약으로 시공자를 선정했는데 그 후 시공자 선정결의

임원이나 대의원을 선임(개별 조합의 선거관리규정상 연임이나 보궐선임도 마찬가지일 수 있다)하는 ‘선거안건’은 업무 특성상 반드시 선관위를 구성해야 한다. 선거업무가 선관위를 통해 이루어지도록 한 취지는 선거에 직접 이해관계를 갖는 기존 집행부의 관여를 최소화함으로써 선거의 공정성과 객관성을 도모하려는 것이다.선관위 구성은 대부분 조합이 대의원회 의결을 거치도록 정해 놓았기에 법정 대의원 수 부족에 따른 대의원회 불완전성 이슈와 자주 맞물리게 된다. 법정 대의원 수가 부족하면 대의원회 기능이 마비되고 대의원회를 통한 선관위 구성도 사

정비구역이 지정되고 나면, 총대를 메고 조합을 설립하려는 토지등소유자는 뜻을 같이 하는 몇몇을 모아 추진위원회를 만든다. 정비사업의 형태에 따라 ‘추진위원회’가 법정단체가 아니어서 추진위원회를 구성하지 않아도 되는 경우도 있지만, 대다수는 조합설립을 위한 구심점을 만들고 대표성을 선점하는 의미로 추진위원회를 만든다. 이러한 단체는 이름과 관계없이 임의단체에 불과하므로 구성 시 관할청의 승인처분이 필요하지 않고 위원장·위원·감사 등의 조직이나 운영규정 등을 갖출 필요가 없다.추진위원회는 구역 내 토지등소유자로부터 법정동의율 이상의 조

코로나19 대유행 이후 정비사업조합들은 사업 추진에 필수적인 대의원회와 총회의 개최와 관련한 각종 문제에 직면해 있다. 2022년 2월 현재 서울시의 경우 50명 이상의 집회는 최대 299명 범위에서 백신 접종 완료자에 한해서만 참여할 수 있는데 오미크론 변이의 대유행이 시작되어 언제 또다시 집회 제한이 강화될지, 백신 미접종 조합원의 참여는 가능하게 될지 한 치 앞을 알기 어렵다.이와 같은 상황에서 최근 한 재개발조합은 이사회에서 총회 소집 안건을 의결하며, 코로나19로 인하여 총회 개최가 어려운 사정이 발생하는 경우 조합장 판단

조합 집행부가 변경되고 나면 임원의 임기, 선임방법, 해임된 자의 재출마 제한여부 등에 관한 정관규정을 개정하는 경우가 많다.집행부 변경에 따라 전임 집행부가 정관에서 정한 임원 관련 규정이 현 집행부의 구상과 다를 수 있기 때문이다. 주로 임원의 임기나 다득표순 선발, 해임된 임원에 대한 재출마 금지 규정 등에서 개정이 이뤄지는 경우가 많다.오로지 정관개정만을 위해 별도의 총회를 개최할 수 있다면 별다른 문제가 발생하지 않겠지만 시간적·비용적 문제로 총회를 1년에 1~2회 이상 개최하기 어려운 조합의 입장에서는 하나의 총회에서 정

도시재정비 촉진을 위한 특별법(이하 ‘도시재정비법’)에 따라 최초 지정·고시된 재정비촉진지구 안의 일부 재정비촉진구역이 존치관리구역으로 되었다가 이후 다시 재정비촉진구역으로 재지정된 경우, 주거이전비 보상대상자의 인정시점을 언제로 보아야 할까.우선 재정비촉진사업의 경우 주거이전비 보상대상자 인정시점을 언제로 보아야 하는지부터 살펴보자. 도시재정비법에서는 주거이전비 보상에 관하여 별도로 규정하고 있지 않기 때문에 재정비촉진사업으로 도시정비법에 따른 재개발사업을 시행하는 경우 주거이전비 보상에 관하여는 도시재정비법 제3조제2항에 따라

임기 만료된 조합장이 총회소집 권한을 가질까? 정비사업에 몸담고 계신 분이라면 ‘임기가 만료된 임원은 그 후임자가 선임될 때까지 그 직무를 수행한다’는 정관 규정에 따라 당연히 총회를 소집할 수 있는 것 아니냐고 생각하실 것이다. 그러나 너무나 당연해 보이는 이 쟁점이 총회결의의 효력을 다투는 소송에서 종종 조합의 발목을 잡기도 한다.임기 만료된 조합장이 소집한 총회가 무효라고 주장하는 쪽에서 어김없이 들고나오는 근거는 민법 제691조이다. 민법 제691조는 ‘위임이 종료된 경우 급박한 사정이 있는 때에는 위임인이 위임사무를 처리할

작년 말부터 시행되고 있는 개정 도시정비법은 직접 출석이 어렵다고 인가청이 인정하는 경우 전자적 방법으로 의결권을 행사할 수 있는 예외를 인정하고 있다.정당한 법률은 실현 불가능하거나 위법한 행위를 국민에게 강요하지 않는다. 그동안 도시정비법의 직접 참석규정은 방역 대책에 역행하는 위법한 행위를 사실상 유발한 측면이 있었지만 이제 방역 대책에 역행하지 않으면서 총회를 소집할 수 있게 된 것이다.방역 대책의 강도가 누그러지지 않고 있는 상황에서 개선된 입법에 발맞춰 몇몇 조합이 선도적으로 전자적 의결방법을 도입하려 하고 있다. 제도