도시 및 주거환경정비법 제39조제1항은 여러 명이 하나의 조합원 지위를 나누어 가지는 경우를 예정하면서도 이들이 어떤 방식으로 권리를 행사할 수 있는지에 대해서는 정해놓지 않았다. 대부분은 정관에 대표조합원을 정하여 조합에 신고하고 그 대표조합원이 조합원으로서의 법률행위를 하여야 한다는 규정을 두고 있을 뿐이다.그런데 공동조합원 간의 분쟁으로 대표조합원 선임에 관한 합의를 할 수 없는 경우라면 어떨까?▲대표조합원은 누구?=우선, 법원은 대표조합원 선정이 있을 때까지 모두 공동조합원일 뿐 그 중 어느 1인도 대표조합원 지위에 있지 않

A재개발조합의 조합원으로 분양신청까지 한 甲은 오래전부터 자신이 소유한 건물에서 영업을 계속 해오던 자이다. 甲은 재개발사업으로 인해 휴업(또는 폐업)하게 되었다며 영업손실보상을 받을 때까지는 이주를 하지 않겠다고 주장한다. A조합은 어떻게 대응해야 할까.▲조합원의 특별한 지위=분양신청을 한 조합원은 자신이 소유하던 종전 토지 또는 건물을 현물출자하는 대신 향후 재개발사업의 시행으로 완공되는 건축물을 분양받고, 종전 자산의 가격과 분양받은 건축물의 가격 사이에 차이가 있다면 이를 청산할 의무만 있는 자로서 실질적으로는 사업시행자에

신축되는 건축물을 분양받지 않고 재개발 구역을 떠나기로 결심한 현금청산자들에게 보상금을 언제, 얼마나 받을 수 있는지는 매우 중요한 문제다. 협의가 이루어지지 않으면 재결에 의하여 결정되기를 기다려야 하는데, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 ‘토지보상법’)은 재결신청을 사업시행자가 하도록 하고 있다. 아울러 재결신청 지연으로 토지소유자 등이 불이익을 입는 것을 방지하기 위해 이들에게 재결신청청구권을 부여하고, 사업시행자가 재결신청청구를 받은 날부터 60일 이내에 재결신청을 하지 않으면 지연가산금을 지급하도

도시 및 주거환경정비법이 조합원 총회라는 최고의사결정기관과 별도로 하위 의사결정기관인 대의원회를 둔 것은 비용과 시간의 경제성 때문이다. 조합이 사업에 관한 의사를 결정할 때마다 조합원 전체를 대상으로 덩치 큰 총회를 매번 개최해야 한다면 그것처럼 비싸고 불편한 일도 없을 테다. 대의원회 제도 덕분에 조합은 간이한 절차를 거쳐 신속히 안건에 관한 의사를 결정할 수 있게 된다. 하지만 대의원회가 시종일관 경제성이라는 가치만 추구하는 건 곤란하다. 총회를 대신해 조합의 의사를 결정할 수 있으려면 대의원회 역시 최소한의 대표성을 갖추어야

최초 소집된 총회의 일시·장소, 안건 등이 변경된 경우, 최초 소집된 총회를 위한 서면결의서를 변경된 총회에 그대로 사용하여도 될까? 민심이 언제 바뀔지 모르고 서면결의서를 걷는 데에 생각보다 시간과 비용이 많이 들기 때문에, 총회개최를 주관하는 누구라도 이미 걷어 둔 서면결의서를 그대로 사용하고 싶은 유혹에 빠지게 마련이다.▲재사용의 기준=우선, 도시정비법은 서면결의서 재사용에 대해 아무런 제한이 없다. 따라서 정관에 서면결의서 재사용에 관한 특별한 규정을 두고 있는 조합이라면 그에 따라 문제를 해결하면 된다. 정관이 기준을 제시

흔히들 “천하에 자랑할 만한 명문의 판결이라도 집행에 의해 그 실효성이 보장되지 않으면 한낱 휴지조각에 불과하다”라는 말로 집행의 중요성을 강조하곤 한다. 이는 재개발·재건축사업에서도 다르지 않다. 재개발·재건축 명도소송에서 진행되는 강제집행은 크게 점유이전금지가처분 집행과 명도소송에서의 인도집행으로 구분된다.▲점유이전금지가처분 집행의 경우=부동산의 점유이전을 금지하는 가처분을 받아 두면, 그 이후에 점유를 이전 받는 자는 조합에게 대항할 수 없으므로 점유자가 항정(항상 고정)되는 효과를 얻게 된다. 따라서 명도소송을 진행하기 전

도시 및 주거환경정비법은 조합원들의 알 권리를 보호하기 위해 정보공개의무를 상당히 엄격하게 규정하고 있다. 청구를 받은 날로부터 15일의 기한 내에 정보공개를 하여야 하며 이를 이행하지 않은 조합임원은 1년 이하의 징역 또는 1,000만원 이하의 벌금에 처한다. 뿐만 아니라 벌금 100만원 이상의 형을 선고받은 경우에는 당연퇴임되고 10년 동안 조합임원이 될 수 없다.조합임원의 자격이 걸려있음에 착안하여 조합 집행부에 반대하는 조합원이 이를 수단으로 삼는 경우도 많다. 정보공개를 수차례 청구한 뒤 집행부가 이를 제대로 이행하지 못한

최근 법제처와 국토교통부가 “추진위원회에서 선정한 정비사업전문관리업자는 조합에 승계할 수 없다”는 유권해석을 내리면서 업계에 혼란이 일고 있다. 정비업체는 사업 초기단계부터 사업을 마무리할 때까지 조합의 업무를 대행하는 역할을 하고 있다. 따라서 일선 조합에서는 추진위에서 선정한 정비업체를 승계하는 것이 당연하다고 판단해왔다. 하지만 법제처와 국토부는 현행 추진위원회 운영규정 별표 제5조제3항에 “별표 제5조제1항제2호를 제외한 제1항 각호의 업무를 수행하도록 할 수 있다”는 규정을 근거로 추진위가 선정한 정비업체를 승계할 수 없

국토교통부와 서울시가 분양가상한제 실시를 통해 주택시장에 적극 개입을 선언하면서 강남 재건축 사업장들과 정책당국 사이의 날 선 대립이 이어지고 있다. 포문을 연 것은 부동산 가격 안정을 위해 분양가상한제를 전격 실시하겠다고 발표한 국토부. 주택법 시행령 개정 예고도 이어졌다. 관리처분계획인가를 신청하거나 이미 인가를 받은 사업장까지 분양가상한제 적용대상으로 삼겠다는 서슬 퍼런 선전포고였다. 시장의 반응은 즉각적이며 또한 폭발적이었다. 관리처분계획 인가신청을 완료함으로써 분양가상한제 악몽으로부터 자유로워졌다고 믿었던 사업장들은 마른하

의뢰인 중 관리처분계획 수립을 위한 총회를 앞두고 이런 저런 문제가 생겨 벌써 2년 째 제자리걸음 중인 조합이 있다. 현재 수익성이 아무리 좋아도 지금을 놓치면 시장이 어떻게 변할지 알 수 없는 상황에서, 기다리다 지친 조합원들은 조합원 발의로라도 하루 빨리 관리처분총회를 하자고 아우성이다. 그런데 조합원 발의로 임원 선임·해임총회를 하는 것은 봤어도 관리처분총회를 했다는 이야기는 못 들어본 것 같은데, 조합원 발의로 관리처분총회를 하는 것이 가능할까? 도시 및 주거환경정비법은 소수조합원들에게 조합원 5분의 1 이상의 발의 동의를

지난 화에서는 예기치 못한 조합원의 인도거부에 대비하기 위해 조합원에 대해서도 일괄명도를 제기할 필요성이 있다는 점 등에 대해 얘기하였다. 이번 화에서는 명도소송에서 조합원이 주로 내세우는 인도거부 사유에 따른 법원의 판단과 조합의 대응책에 대해서 살펴보자.▲조합원의 인도거부 사유별 법원의 판단=①조합원이 가장 많이 하는 주장 중 하나는, 자신이 현금청산대상자의 지위를 갖는다는 이유로 손실보상의 선이행을 요구하는 것이다. 분양신청을 철회하겠다거나, 분양계약을 체결하지 않을 것이라는 이유에서이다. 그러나 분양신청기간 종료 이전에 철회

▲조합원의 인도의무=도시 및 주거환경정비법상 사용·수익권 중지 규정(제81조제1항)과 조합 정관상 현물출자 및 이주의무 규정에 따라 관리처분계획인가 고시 이후 조합원이 점유하고 있는 토지 및 건물을 조합에 인도하여야 하는 것은 자명하다. 이는 조합으로의 소유권등기 이전 여부와 무관하다. ▲대부분의 조합원은 자진 이주 및 인도에 협조적=조합원은 하루라도 빨리 헌집을 내어 주고 새집 짓기를 희망하기 때문에 대체적으로 조합이 정한 기간 내에 이주를 완료하고 이주기간이 지난 후라도 조합과의 협의를 통해 인도시기를 조절하는 등 협조적일 수밖

A조합의 조합원들은 더 이상 조합임원들을 신뢰할 수 없다고 판단해 조합임원 전부를 해임(직무정지)하였다. 이후 새로운 조합임원 선출 총회를 위해 법원에 직무대행자 선임 신청을 하려고 하는데, 기존 조합임원들이 반대 의견을 제출하는 경우 선임 결정 시까지 수개월이 소요될 것으로 예상된다. A조합이 하루빨리 조합임원을 선출하여 사업을 정상화할 수 있는 방안은 무엇일까. 답은 조합원 발의에 의한 임시총회를 개최하는 것이다. ▲조합원 발의에 의한 총회 소집=대부분의 조합 정관은 조합원 5분의 1 이상의 청구 시 ①조합장이 2월 이내에 총회

지난 기고에서는 도시 및 주거환경정비법상 정관의 경미한 변경에 관하여 주로 다투어지는 두 가지 이슈가 있다는 것. 그 중 ‘조합임원 피선임권’에 관한 문제는 도시정비법이 임원 피선임을 위한 소유요건과 거주요건을 직접 규율하는 것으로 개정되면서 정관변경 차원의 논의가 불필요해졌다는 것, 나머지 하나인 대의원 피선임 자격에 관한 정관변경이 경미한 사항인지 중대한 사항인지에 관한 논란은 시행령의 규율방식 탓이라는 것, 시행령은 정관의 경미한 변경사항으로 ‘법 제40조제1항제7호’가 아니라 ‘시행령 제38조제3호’로 표시하여 규율하고 있다

도시정비법은 정관변경의 절차를 크게 둘로 나누어 규율한다. 중대한 정관사항의 변경과 경미한 정관사항의 변경이 그것이다.정관의 중대한 변경은 반드시 총회를 개최하여 조합원 과반수 혹은 3분의 2 이상의 찬성의결을 받아 행정청의 인가를 얻도록 하였다.반면 정관의 경미한 변경은 정관이 정하는 방법(통상적으로 일반정족수에 의한 총회결의 또는 대의원회결의)에 따라 변경하고 행정청에 신고하면 족하다.정관의 경미한 변경에 관하여 흔히 문제가 되는 사안이 ‘임원의 피선임권’이다. 보통 정관에서 임원으로 선출되기 위해 일정기간의 거주 내지 소유를

도시정비법은 조합임원이 조합원의 정보공개청구에 불응하는 경우 ‘1년 이하의 징역 또는 1,000만원 이하의 벌금’에 처하도록 정하고 있다. 조합으로서는 공개된 자료를 근거로 온갖 민원이 접수될 게 뻔하고 특히 조합원 명부는 현행 집행부 공격을 위한 여론선동에 활용되는 경우가 많아 어떻게든 자료를 주고 싶지 않은 심정이지만 도시정비법 위반으로 벌금 100만원 이상을 선고받으면 목이 달아날 수도 있기 때문에 조심스러울 수 밖에 없다. 그래서인지 ‘합법적’으로 정보공개를 거부할 수 있는 묘책이 있는지를 많이들 물으신다. 그렇지만 결론적으

서울시는 최근 도심부 상업지역의 도시정비형 재개발사업을 적극 장려하고 있다. 상권 활성화와 주택공급 확대라는 두 마리 토끼를 잡겠다는 의지다. ▲도시정비형 재개발사업이란(구 도시환경정비사업)=도시정비형 재개발사업은 상업·공업지역 등에서 도시 기능의 회복 및 도시환경을 개선하기 위하여 시행하는 재개발사업을 말한다. 도시정비법 제정 이전 도시재개발법에서 정한 구 도심재개발사업이 최초 도시정비법에서 도시환경정비사업으로 편제되었고, 전부개정 도시정비법에서는 사업 유형 간소화에 따라 재개발사업으로 통합되었다. 즉 도시정비형 재개발사업은 말

정비사업을 통해 새 집 얻기를 기다려온 조합원들이 가장 염려하는 것 중의 하나는 정비구역이 해제되는 것이다. 정비구역이 해제·고시되면 조합설립인가가 취소된 것으로 보게 되어 사업 추진이 어렵게 된다. 사업이 많이 진행된 상태일수록 조합원들이 입는 손해는 클 수밖에 없는데 사업에 소요된 비용들은 차치하더라도 자산가치의 하락과 낡은 집에서 벗어날 수 있다는 오랜 희망의 상실이 뼈아프다. 그런데 현재 시·도별로 조례에 각기 다른 해제 기준을 두고 있어 한 나라 안에서도 어느 지역에 위치해 있느냐에 따라 조합원들의 운명이 달라지고 있다.

분양가상한제가 정비사업, 특히 강남 재건축사업을 뒤흔들고 있다. 주택가격 안정화를 모토로 한 분양가상한제가 부동산입법에서 미증유가 아님에도 부동산 시장을 발칵 뒤집어 놓은 이유는 개정 주택법 시행령의 소급효 때문이다. 기존 주택법 시행령은 정비사업 만큼은 ‘관리처분계획인가신청시’를 기준으로 분양가상한제 적용여부를 결정하도록 하고 있었지만 개정 시행령은 정비사업에 대한 특례를 폐지하고 일률적으로 ‘입주자모집승인 신청시’를 기준으로 삼도록 하였다. 일찌감치 관리처분계획인가를 신청해 두었던 조합들은 당장 발등에 불이 떨어졌다. 개정 시

임원진을 뽑는 선거에서 사전투표용지에 투표자의 인적사항을 적도록 한 조합이 있다. 우리 조합 이야기라고 생각하는 분들이 많을 것 같다. 총회에 참석할 수 없는 조합원들을 위해 안건에 대한 찬반을 묻는 서면결의서와 임원진 선출을 위한 투표용지를 함께 우편 발송하면서 1장의 종이에 앞뒤로 서면결의서와 투표용지를 인쇄하고 앞면 서면결의서에 투표자의 이름, 주소, 생년월일을 기재하도록 하는 식이다. 이렇게 되면 뒷면 투표용지에 이름을 적지 않더라도 투표자의 신원이 노출될 수 밖에 없다. 아예 투표용지 자체에 신상을 적도록 한 조합도 있다.