도시정비법은 조합원 10분의 1 이상의 요구에 근거해 조합임원을 해임할 수 있는 총회를 소집할 수 있도록 특별규정을 두고 있다.임원해임 안건의 성격상 조합장에게 스스로 총회소집을 기대하기 어려워 소수조합원들에게 해임안건에 국한해 총회소집의 이니셔티브를 부여한 것이다.도시정비법이 해임안건의 특수성을 고려해 소수조합원에게 총회소집의 주도권을 부여한 취지는 나무랄 데 없다.하지만 법률의 운용 현실은 입법자의 기대와는 사뭇 다른 방향으로 흘러가기 일쑤다. 무능력하고 부패한 조합임원들을 조합원들 스스로 심판할 수 있도록 하려는 것이 법률의

도시정비법 제45조제1항제5호는 ‘시공자의 선정 및 변경’은 조합총회 의결을 거쳐야 한다고 규정하고 있다. 시공자 선정 시 선정을 위한 입찰절차를 모두 마친 후 총회의결을 얻어 시공자를 선정하는 것과 마찬가지로, 시공자 변경 시에도 변경을 위한 사전 준비절차를 마친 후 총회의결을 얻어 시공자를 변경하면 충분하다. 조합은 시공자 변경총회 전이라도 기존 시공자에 대해 해지를 예고하고 새로운 시공자 선정을 위한 입찰절차를 진행할 수 있는 것이 당연하다.그런데 최근 하급심 법원에서 기존 시공자에 대한 해지총회가 없는 상태에서 새로운 시공자

분양신청을 한 조합원이 추후 분양계약을 체결하지 않겠다는 의사를 표시하며, 자신은 현금청산대상자가 되었으니 감정평가를 통해 정당한 보상금을 지급받을 때까지 건축물을 철거해서는 안 된다는 철거금지가처분을 신청하였다. 이러한 철거금지가처분 신청은 받아들여질까.먼저 분양계약 미체결의사를 밝힌 조합원에게 ‘현금청산을 받을 권리 내지 기대권’이 있는지 살펴보아야 한다.정비사업에서 분양신청을 한 조합원은 자신이 소유하고 있는 토지 및 건축물을 현물로 출자하고 원활한 사업시행을 위해 이주 및 철거의무를 부담하는 대신 정비사업의 시행으로 완공되는

지난 기고에서는, ‘토지면적 2분의 1 이상의 해제 요청’이라는 조례의 요건이 ‘정비구역 지정 목적 달성 불가능’이라는 법이 정한 위임 한계를 완전히 뛰어넘은 것으로는 볼 수 없다는 것, 따라서 하위법령을 무효로 판단하는 법원의 기준에 의할 때 해당 조례는 무효로 해석되지 않는다는 것, 그런데 토지면적만을 기준으로 정비구역을 해제할 수 있다면 정비사업의 진척 정도나 다수 주민들의 의사와는 상관없이 오로지 넓은 면적의 토지를 보유한 소수 조합원의 의사에 의해 정비사업의 운명이 결정될 수 있어 도시정비법의 취지에 반하는 경우가 발생한다

지난 기고에서는 토지면적만으로 동의율을 산정하여 정비구역을 해제할 수 있도록 한 조례는 소유의 다과와 관계없이 조합원들에게 평등한 의결권을 배분하는 도시정비법의 취지와 맞지 않는 부분이 있다는 것, 그리하여 해당 조례에 의해 정비구역이 해제된 조합들이 조례가 무효임을 다투는 소송을 제기하였으나 법원은 조합의 주장을 모두 배척하였다는 것, 법원은 하위법령이 상위법령에서 사용한 용어의 의미를 뛰어넘어 완전히 새로운 입법을 한 것으로 볼 수 있는 경우에만 하위법령에 대해 무효를 선언한다는 것, 예컨대, 도시정비법이 정비구역 해제사유로 ‘

지난 기고에서는 과거 정비구역 지정처분에 대한 소송에서 시행령이 정한 ‘준공 후 20년 경과’라는 요건에만 해당하면 곧바로 ‘노후·불량건축물’로 볼 수 있는지, 아니면 법이 정하는 ‘철거가 불가피할 것’이라는 요건까지 만족하여야 하는 것인지를 두고 다툼이 있었다는 것, 이에 대해 대법원은 준공 후 20년의 경과는 철거의 불가피성을 판단하는 데에 있어 노후·불량화의 징표가 되는 여러 가지 기준 중 하나를 제시한 것이고 준공 후 20년이 지났다는 것만으로 곧 철거가 불가피한 건축물에 해당하는 것은 아니므로 개개 건축물이 철거가 불가피한

정비구역 지정을 다투는 소송이 유행했던 때가 있다. 이른바 ‘노후·불량건축물인지’에 관한 다툼이었다.당시 행정청은 ‘준공 후 20년이 지난 건축물’을 곧 ‘노후·불량건축물’로 보아 해당 지역에 일정비율 이상 이러한 건축물이 밀집되어 있으면 정비구역 지정처분을 내렸다.도시정비법이 ‘철거가 불가피한 건축물로서 대통령령으로 정하는 건축물’을 ‘노후·불량건축물’로 정의하고, 시행령에서 ‘대통령령으로 정하는 건축물이란 준공 후 20년이 지난 건축물을 말한다’고 규정하였기 때문이다. 이러한 정비구역 지정이 위법한 것인지를 두고 수차례 소송이

코로나 바이러스 상황이 악화되면서 방역당국도 점차 규제의 도를 높여가고 있다. 모든 국민이 정부의 방역대책에 협조하여야 한다는 원칙론에 정비사업조합 역시 예외가 될 수 없기에 시급한 총회조차 자유롭게 개최할 수 없는 상황이다.방역당국이 집합금지명령 등을 통해 총회 자체를 개별적으로 강하게 통제하더라도 사정상 도저히 따를 수 없어 감염병의 예방 및 관리에 관한 법률 위반에 따른 벌금형 처벌을 각오하고서라도 총회를 강행하는 경우도 간혹 있지만 대부분 방역당국의 대책을 존중해 총회일정을 연기하고 있다.총회 연기에 따른 조합들의 의문은 주

현 집행부 체제를 반대하는 조합원은, 조합원 1/10 이상으로부터 총회소집요구서(발의서)를 받아 조합임원 해임을 위한 총회를 소집할 수 있다(도시정비법 제43조제4항). 발의자 대표는 해임총회의 소집·진행에 있어 조합장의 권한을 대행한다.해임총회가 성공하였다면 곧 새로운 집행부 구성을 위한 선임총회가 열릴 것이고 발의자 대표는 대부분 스스로 새로운 집행부 구성원이 되거나 적어도 그 측근일 것이므로, 해임총회서류는 자연스럽게 차세대 집행부가 이끄는 조합에 이관될 것이다. 반면 해임안건이 부결되었다면 발의자 대표는 총회 의사록은 작성조

지난 기고에서는 역세권 청년주택사업의 공익성을 고려한다면 원활한 사업의 시행을 위해 도시정비법 제81조제1항과 같은 일괄적인 사용·수익권 상실 조항이 마련되어야 한다는 입법론에 대해 얘기하였다.이번 기고에서는 현행법 하에서 청년주택사업의 시행자가 기존 세입자들을 이주시킬 수 있는 방안이 무엇인지 살펴보고자 한다.사업시행자는 수용 등을 통해 건물의 소유권을 확보하고 임대인의 지위를 승계하는데 기본적으로 임대차계약의 종료에 따른 인도를 구할 수밖에 없다. 만일 임대차계약의 종료가 인정되지 않는다면 사실상 세입자로부터 부동산을 인도받기

서울시는 대중교통 이용이 편리한 역세권에 주거시설을 지어 청년(만 19세~39세), 신혼부부에게 공급하는 ‘역세권 청년주택사업’을 대대적으로 추진하고 있다. 이미 55개 구역에 대한 사업인가가 완료되었고(2020.5. 기준), 2022년까지 8만호의 임대주택을 창출하겠다는 것이 서울시의 목표이다.청년주택사업은 민간사업자로 하여금 용적률 상향 등 규제를 완화해 주는 대신 주거시설을 건축(용도변경 및 리모델링 포함)하여 일정물량은 공공임대주택으로, 일정물량은 민간임대주택으로 공급하는 구조다.올해 3월 첫 입주가 시작되면서 여러 가지 문

지난 기고에서는 계약업무 처리기준에 경쟁입찰에 2회 이상 유찰된 경우 수의계약을 할 수 있도록 규정한 26조2항을 제외하고는 수의계약에 관한 내용이 없다는 것, 수의계약 총회에 과반수 직접 참석이 필요하다는 견해에 의하더라도 대의원회 의결 등 나머지 조항은 수의계약에 적용되지 않는 것으로 본다는 것, 그러나 시공자 선정을 위한 대의원회와 총회의 결의 방식을 제한하는 취지는 동일하므로 과반수 직접 참석이라는 제한이 대의원회에는 적용되지 않고 총회에만 적용된다는 해석은 자의적이라는 것을 살펴보았다.수의계약 총회에 과반수 직접 참석에 관

지난 기고에서는 입법자가 경쟁입찰을 원칙으로 하면서도 경쟁입찰에 여러 차례 실패함으로써 더 이상 경쟁입찰을 강제하기 어려운 경우에 한하여 다시 수의계약의 길을 열어 주었다는 것, 이를 통해 시공자 선정절차의 공정성과 함께 조합원들의 의사결정의 자유를 조화롭게 보호하고 있다는 것, 이러한 입법취지를 고려하면 경쟁입찰에서 유찰되어 수의계약에 의하게 된 경우까지 도시정비법이 예정한 시공자 선정 총회의 직접 참석 비율보다 훨씬 가중된 요건을 적용시키는 것은 타당하지 않다는 것, 수의계약의 공정성은 수의계약을 체결할 수 있는 요건을 엄격히

지난 기고에서는, ‘수의계약으로 시공자를 선정하는 경우에도 과반수 직접 참석이 요구되는지’와 관련하여 이를 긍정하는 견해가 주류적이라는 것, 수의계약도 ‘총회’의 의결을 받게 되어 있고 시공자 선정을 위한 ‘총회’에는 과반수 직접 참석이 요구된다는 것이 그 해석론의 근거라는 것, 그러나 ‘경쟁입찰의 방법’에 대해 정하기 위해 제정된 계약업무 처리기준이 수의계약의 의사결정 방식까지 제한하는 것으로 해석한다면 도시정비법으로부터 위임받는 범위를 넘는 것이라는 것, 시공자 선정의 공정성을 위해 경쟁입찰을 원칙으로 정해두고 있지만 계약의 자

계약업무 처리기준에 따라 조합원 과반수가 직접 출석하여 의결하여야 하는 시공자 선정 총회. 그런데 경쟁입찰을 실시했다가 2회 이상 유찰되어 특정 업체와 수의계약을 체결하게 된 경우에도 이러한 ‘과반수 직접 참석’ 요건이 적용되어야 할까?이 질문에 대해서는 아마 ‘당연히 수의계약에도 적용되는 것 아닌가?’라고 생각하는 쪽이 훨씬 많을 것이다. 다른 해석이 가능하다는 것에 대해 아예 생각조차 해보지 않았을 공산이 크다.왜 그럴까? 아마도 계약업무 처리기준 제35조제1항이 ‘총회’에 조합원 과반수가 직접 참석하도록 하고 있고, 수의계약도

도시정비법은 국토부장관이나 시·도지사, 시장·군수·구청장 등 행정청에 정비사업에 관한 전반적인 감독권을 부여하고 있다.‘정비사업의 시행이 도시정비법 또는 도시정비법에 따른 명령·처분이나 사업시행계획서 또는 관리처분계획에 위반되었다고 인정되는 때’ 사업시행자 등에게 처분의 취소·변경 또는 정지, 공사의 중지·변경, 임원의 개선 권고, 그 밖의 필요한 조치를 취할 수 있도록 한 것이다(도시정비법 제113조).조합에 대하여 처분 취소, 공사 중지 등의 조치까지 취할 수 있어 무시무시한 느낌이 들지만 지나치게 위축될 필요는 없다. 막강한

조합장이 해임되었다. 표준정관 제16조, 제18조를 그대로 가져온 조합이라면 해임된 조합장은 원칙적으로 새로운 임원이 선임될 때까지 조합장으로서 직무를 수행할 수 있으나, 이사회 또는 대의원회의 직무수행정지 의결이 있다면 정관이 정한 상근이사나 연장자인 이사가 조합장 직무를 대행하게 된다.그런데 조합임원 전원이 해임·직무정지되어 조합장의 직무를 대행할 임원이 없는 경우라면 어떨까? 이 때 조합을 정상화하기 위한 방안으로 고려해봐야 할 것이 임시조합장의 선임이다.임시조합장은 말 그대로 정식 조합장이 선임될 때까지 일시적으로 활동하는

도시정비법에서 인정하는 매도청구권은 재건축사업의 진행을 위해 사업에 참여하지 않는 자의 토지 또는 건축물을 강제로 취득할 수 있도록 특별히 규정한 것이다. 매도청구의 대상이 되는 목적물은 ‘토지 또는 건축물’인데, 이때 건축물이 의미하는 범위는 어디까지일까.건축물의 정의에 대해서는 도시정비법에 별도의 규정을 두고 있지 않으므로, 일반법인 건축법상 건축물의 정의규정을 따를 수밖에 없다.건축법은 건축물에 대하여 “토지에 정착(定着)하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것”을 원칙으로 하면서 기타 이에 준하는 것을 포함시키고 있다

조합원은 분양가액과 권리가액 간의 차액을 정산하게 되는데, 분양가액이 권리가액보다 높을 경우에는 부담금을 납부하고 분양가액이 권리가액보다 낮을 경우에는 환급금을 지급받는다. 환급금을 지급받는 조합원은 하루라도 빨리 이를 지급받는 것이 유리하기 때문에 환급금의 지급시기에 촉각을 곤두세울 수밖에 없고, 이와 관련하여 조합과 분쟁이 발생하는 경우도 종종 있다.▲환급금 지급시기가 부담금 징수시기 이후인 경우=조합에서는 부담금의 징수는 이전고시 이전으로 환급금의 지급은 이전고시 시로 정하는 경우가 있다. 이 경우 언제 이루어질지도 모르는 이

2조원에 가까운 공사비로 시공자 선정에 관한 한 목하 가장 뜨거운 재개발 현장이 있다. 국토교통부와 서울시가 시공자 선정 절차의 적법성을 전격 점검하고 형사고발 조치까지 나아감으로써 한차례 홍역을 치렀던, 한강을 북쪽으로 접한 한남3구역이다.당시 서울시와 국토부는 ‘사업비·이주비 등의 무이자 지원, 일반분양가 보장, 특화설계’ 등의 시공자 제안을 도시정비법 위반, 입찰방해죄, 표시광고법 위반 등으로 고발조치 했었다. 물론 검찰은 모든 혐의에 대해 불기소처분을 내렸다.애당초 입찰방해나 허위·과장광고 등의 혐의는 현실적으로 무리한 고소