규모가 큰 재개발사업의 경우에는 종교시설, 노유자시설과 같이 상대적으로 넓은 필지를 소유한 특수시설이 포함된 경우가 많다. 이러한 시설은 그 특성상 분양신청을 하는 경우는 극히 드물기 때문에 조합에 대토보상을 요구하는 경우가 대부분이다.종교시설의 대토보상과 관련하여 여러 논의가 있으나 오늘 필자가 말하고자 하는 것은 명도와 관련된 측면이다. 한 사업구역의 명도소송을 진행하면 그 구역 내에 종교시설이 있는지부터 먼저 살피게 될 정도로 종교시설에 대한 명도는 그 보상과 함께 얽혀 언제나 쉽지 않다.도시정비법은 분양신청 여부에 따라 분양

최근 ‘정비구역 해제’와 관련하여 주목할만한 고등법원 판결이 나왔다. 판례의 사안은 이러했다.도시정비법이 ‘토지등소유자에게 과도한 경제적 부담이 발생하는 경우’ 또는 ‘정비구역의 추진상황으로 보아 지정 목적을 달성할 수 없는 경우’ 정비구역을 해제할 수 있도록 규정하고 그 구체적인 기준을 조례로 정하도록 하였다.이에 경기도 내 몇몇 지자체는 조례에 국·공유지를 제외한 토지면적 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의가 있으면 정비구역을 해제할 수 있는 것으로 규정했다. 그러고는 정비구역 해제에 동의한 사람들이 소유한 토지면적이 정비구역

지난 기고에서는 서면결의서를 내고 총회 장소에 와서 직접 참석자 명부에 서명만 하고 돌아가도 직접 참석자에 해당하기에 넓은 총회 장소를 물색할 필요가 없다는 일부 변호사님들이 있다는 것, 이러한 자문은 직접 참석 비율 때문에 적합한 총회 장소 마련을 위해 애쓰는 조합의 업무 현실과 동떨어져 있으나 파격적 편의성 때문에 전국적으로 전파될 조짐이 있다는 것, 일부 변호사님들의 주장은 서면결의서를 내고 총회 현장에 오면 직접 참석자로 인정된다는 법리와 일단 총회 현장에서 의결권을 행사하면 더는 총회 현장에 머물지 않아도 참석자로 확정된다

며칠 전 아침 출근길에 다급한 전화 한 통을 받았다. 부산의 한 재건축 조합의 이사님이다. 도시정비법과 정비사업에 관해 남다른 식견이 있는 분이라 평소 자주 통화했었는데 이날 따라 한 톤 높은 음성이다.들어보니 대략 ‘서면결의서를 내고 총회 장소에 와서 직접 참석자 명부에 서명만 하고 돌아가도 직접 참석자에 해당하기에 굳이 직접 참석자 비율을 맞추기 위한 넓은 총회 장소 물색에 전전긍긍할 필요가 없다는 말이 있던데, 사실이냐’는 취지의 확인 전화다.‘대체 누가 그런 말씀을 하셨는지’ 반문하니, ‘어떤 변호사님’이라는 답이 돌아온다.

도시정비법은 “추진위원회는 조합설립에 필요한 동의를 받기 전에 추정분담금 등 정보를 토지등소유자에게 제공하여야 한다”고 정하고 있다(법 제35조제8항, 동법 시행령 제32조).추정분담금을 알려주고 동의를 받을 것. 법문이 다른 해석의 여지가 없을 정도로 명확하기에 국토교통부는 추진위가 추정분담금 제공없이 조합설립동의를 받았다면 그 동의가 유효하지 않다는 입장을 밝혀왔다.제공 정도·방법을 둘러싼 다양한 견해가 있지는 했지만 조합설립동의 전 추정분담금 정보를 제공해야 한다는 원칙은 흔들림이 없어 보였다.그런데 올해 9월 대법원은, 추진

어느 재건축조합이 분양신청을 하지 않은 현금청산자들을 상대로 제기한 매도청구소송이 1년 넘게 계속되었다.대부분의 현금청산자들과는 매도청구소송 과정에서 현출된 법원의 감정평가금액을 매매대금으로 하는 매매계약의 합의가 이루어졌으나, 그 중 끝까지 법원 감정결과를 다투며 과도한 증액을 요구하는 A에 대해서만 매도청구소송이 계속 중이었다.A를 제외한 다른 점유자들이 모두 이주하여 다른 건물에 대해서는 철거를 완료한 조합으로서는 최후의 1인이었던 A에 대해 명도단행가처분을 제기하였고, 법원 감정결과에 따른 매매대금을 공탁한 조합은 명도단행가

서면결의서가 열람·복사 요청 대상이냐는 질의는 지금도 이어진다. 공개된 이후 파장이 만만치 않기 때문이다. 서면결의서 공개 이슈는 이론적으로 보자면 논의할 가치가 별로 없다. 수년 전 대법원이 열람·복사 대상으로 명백히 선언했기 때문이다. 의사록의 ‘관련 자료’로 볼 수 있다는 이유였다.도시정비법은 열람·복사 요청에 응하지 않는 조합 임원을 처벌하는 규정을 두고 있다. ‘관련 자료’의 개념은 사실상 처벌 구성요건에 해당해 엄격히 해석할 필요가 있다. 그러나 ‘관련’과 ‘자료’ 모두 무한히 확장될 가능성이 농후한 어휘들인지라 해석을

일반적 총회는 조합원 100분의 10 이상이, 창립총회나 사업시행계획서 작성 및 변경, 관리처분계획의 수립 및 변경을 위한 총회는 조합원 100분의 20 이상이 직접 출석하여야 한다는 도시정비법 규정이 있다.코로나 19로 인해 모든 생활영역에서 사회적 거리 두기가 실시되고 있기에 조합원 총회의 개최 역시 예전처럼 자유롭지 못하다.특히나 바이러스 확산 상태가 심각해져 방역수칙이 강화될 경우 방역당국 등 행정청의 명령을 통해 통상 실내기준 50인, 실외기준 100인 이상의 집회가 금지되면 특단의 수단을 강구하지 않는 한 총회개최가 사실

2015년 경, 총회 의결없이 비용을 지출하였다는 이유로 벌금 100만원이 확정되어 그 직에서 당연퇴임한 조합장님이 계셨다.추진위원회부터 능력을 입증해왔던 분이었기에 대부분 조합원들은 매우 아쉬워했다. 전국의 조합이 다들 어렵던 시절이고 이 조합 역시 대여지원금이 모두 중단되어 총회 비용을 마련하는 것이 사실상 불가능했기 때문에 절차위반은 어쩔 수 없었다는 여론이 지배적이었다.당시 시행 중이던 도시정비법 제43조제1항제5호는 ‘이 법을 위반하여 벌금 100만원 이상의 형을 선고받고 5년이 지나지 아니한 자는 조합임원이 될 수 없다’

조합은 이주단계에서 현금청산자의 세입자 A에 대하여 명도소송을 제기하면서 점유이전금지가처분도 함께 받아 A이름으로 가처분집행까지 마쳐놓았다.명도소송 승소판결에 기해 강제인도집행을 하고자 계고(부동산인도고지)를 위해 현장을 방문하였더니, A는 진즉에 이사하고 그 자리에는 새로운 점유자 B가 있었다. 알고 보니 현금청산자가 다시 B에게 세를 놓은 것이었다. 그 결과 A에 대한 강제집행은 불능처리되었다.이처럼 조합이 명도소송에 기한 강제집행을 하려고 보면, 치밀하고 계획적으로 점유자를 변경하여 집행불능 처리되게 하는 악의적인 집행방해 사

조합원이 총회에서 대리인을 통해 의결권을 행사할 때 대리인이 지참하는 위임장. 그런데, 대리인이 조합원으로부터 의결권을 행사하도록 위임받았지만 위임장을 지참하지 않고 총회에 참석하여 의결권을 행사하고 나중에 위임장을 제출한 경우 의결권 행사는 유효한가?이에 대해서는 두 가지 해석이 가능하다. 총회에 위임장을 지참하지 않았으므로 대리인으로 인정될 수 없고 따라서 의결권 행사가 무효라는 해석. 그리고, 조합원 본인의 진정한 위임의사가 있다는 것이 입증되는 이상 위임장을 지참하지 않았다는 것만으로 의결권 행사가 무효로 되지 않는다는 해석

도시정비법은 조합원 10분의 1 이상의 요구에 근거해 조합임원을 해임할 수 있는 총회를 소집할 수 있도록 특별규정을 두고 있다.임원해임 안건의 성격상 조합장에게 스스로 총회소집을 기대하기 어려워 소수조합원들에게 해임안건에 국한해 총회소집의 이니셔티브를 부여한 것이다.도시정비법이 해임안건의 특수성을 고려해 소수조합원에게 총회소집의 주도권을 부여한 취지는 나무랄 데 없다.하지만 법률의 운용 현실은 입법자의 기대와는 사뭇 다른 방향으로 흘러가기 일쑤다. 무능력하고 부패한 조합임원들을 조합원들 스스로 심판할 수 있도록 하려는 것이 법률의

도시정비법 제45조제1항제5호는 ‘시공자의 선정 및 변경’은 조합총회 의결을 거쳐야 한다고 규정하고 있다. 시공자 선정 시 선정을 위한 입찰절차를 모두 마친 후 총회의결을 얻어 시공자를 선정하는 것과 마찬가지로, 시공자 변경 시에도 변경을 위한 사전 준비절차를 마친 후 총회의결을 얻어 시공자를 변경하면 충분하다. 조합은 시공자 변경총회 전이라도 기존 시공자에 대해 해지를 예고하고 새로운 시공자 선정을 위한 입찰절차를 진행할 수 있는 것이 당연하다.그런데 최근 하급심 법원에서 기존 시공자에 대한 해지총회가 없는 상태에서 새로운 시공자

분양신청을 한 조합원이 추후 분양계약을 체결하지 않겠다는 의사를 표시하며, 자신은 현금청산대상자가 되었으니 감정평가를 통해 정당한 보상금을 지급받을 때까지 건축물을 철거해서는 안 된다는 철거금지가처분을 신청하였다. 이러한 철거금지가처분 신청은 받아들여질까.먼저 분양계약 미체결의사를 밝힌 조합원에게 ‘현금청산을 받을 권리 내지 기대권’이 있는지 살펴보아야 한다.정비사업에서 분양신청을 한 조합원은 자신이 소유하고 있는 토지 및 건축물을 현물로 출자하고 원활한 사업시행을 위해 이주 및 철거의무를 부담하는 대신 정비사업의 시행으로 완공되는

지난 기고에서는, ‘토지면적 2분의 1 이상의 해제 요청’이라는 조례의 요건이 ‘정비구역 지정 목적 달성 불가능’이라는 법이 정한 위임 한계를 완전히 뛰어넘은 것으로는 볼 수 없다는 것, 따라서 하위법령을 무효로 판단하는 법원의 기준에 의할 때 해당 조례는 무효로 해석되지 않는다는 것, 그런데 토지면적만을 기준으로 정비구역을 해제할 수 있다면 정비사업의 진척 정도나 다수 주민들의 의사와는 상관없이 오로지 넓은 면적의 토지를 보유한 소수 조합원의 의사에 의해 정비사업의 운명이 결정될 수 있어 도시정비법의 취지에 반하는 경우가 발생한다

지난 기고에서는 토지면적만으로 동의율을 산정하여 정비구역을 해제할 수 있도록 한 조례는 소유의 다과와 관계없이 조합원들에게 평등한 의결권을 배분하는 도시정비법의 취지와 맞지 않는 부분이 있다는 것, 그리하여 해당 조례에 의해 정비구역이 해제된 조합들이 조례가 무효임을 다투는 소송을 제기하였으나 법원은 조합의 주장을 모두 배척하였다는 것, 법원은 하위법령이 상위법령에서 사용한 용어의 의미를 뛰어넘어 완전히 새로운 입법을 한 것으로 볼 수 있는 경우에만 하위법령에 대해 무효를 선언한다는 것, 예컨대, 도시정비법이 정비구역 해제사유로 ‘

지난 기고에서는 과거 정비구역 지정처분에 대한 소송에서 시행령이 정한 ‘준공 후 20년 경과’라는 요건에만 해당하면 곧바로 ‘노후·불량건축물’로 볼 수 있는지, 아니면 법이 정하는 ‘철거가 불가피할 것’이라는 요건까지 만족하여야 하는 것인지를 두고 다툼이 있었다는 것, 이에 대해 대법원은 준공 후 20년의 경과는 철거의 불가피성을 판단하는 데에 있어 노후·불량화의 징표가 되는 여러 가지 기준 중 하나를 제시한 것이고 준공 후 20년이 지났다는 것만으로 곧 철거가 불가피한 건축물에 해당하는 것은 아니므로 개개 건축물이 철거가 불가피한

정비구역 지정을 다투는 소송이 유행했던 때가 있다. 이른바 ‘노후·불량건축물인지’에 관한 다툼이었다.당시 행정청은 ‘준공 후 20년이 지난 건축물’을 곧 ‘노후·불량건축물’로 보아 해당 지역에 일정비율 이상 이러한 건축물이 밀집되어 있으면 정비구역 지정처분을 내렸다.도시정비법이 ‘철거가 불가피한 건축물로서 대통령령으로 정하는 건축물’을 ‘노후·불량건축물’로 정의하고, 시행령에서 ‘대통령령으로 정하는 건축물이란 준공 후 20년이 지난 건축물을 말한다’고 규정하였기 때문이다. 이러한 정비구역 지정이 위법한 것인지를 두고 수차례 소송이

코로나 바이러스 상황이 악화되면서 방역당국도 점차 규제의 도를 높여가고 있다. 모든 국민이 정부의 방역대책에 협조하여야 한다는 원칙론에 정비사업조합 역시 예외가 될 수 없기에 시급한 총회조차 자유롭게 개최할 수 없는 상황이다.방역당국이 집합금지명령 등을 통해 총회 자체를 개별적으로 강하게 통제하더라도 사정상 도저히 따를 수 없어 감염병의 예방 및 관리에 관한 법률 위반에 따른 벌금형 처벌을 각오하고서라도 총회를 강행하는 경우도 간혹 있지만 대부분 방역당국의 대책을 존중해 총회일정을 연기하고 있다.총회 연기에 따른 조합들의 의문은 주

현 집행부 체제를 반대하는 조합원은, 조합원 1/10 이상으로부터 총회소집요구서(발의서)를 받아 조합임원 해임을 위한 총회를 소집할 수 있다(도시정비법 제43조제4항). 발의자 대표는 해임총회의 소집·진행에 있어 조합장의 권한을 대행한다.해임총회가 성공하였다면 곧 새로운 집행부 구성을 위한 선임총회가 열릴 것이고 발의자 대표는 대부분 스스로 새로운 집행부 구성원이 되거나 적어도 그 측근일 것이므로, 해임총회서류는 자연스럽게 차세대 집행부가 이끄는 조합에 이관될 것이다. 반면 해임안건이 부결되었다면 발의자 대표는 총회 의사록은 작성조