정비사업 조합은 최초의 사업시행계획 인가 후 실시한 분양신청을 통해 조합원들의 정비사업에 대한 참여 의사를 확인한다. 그런데, 정비사업을 진행하다 보면 사업성 증대나 규제완화 등을 이유로 최초의 사업시행계획 수립 때 확정한 세대수나 주택규모를 변경하는 경우가 많다.이로 인해 사업시행계획이 변경되면, 조합은 평형변경 절차나 재분양신청 절차를 거쳐 변경된 사업시행계획에 맞게 조합원들의 분양신청 내용을 조정한다. 조합이 평형변경 절차를 거친다면 조합원들은 조합원 지위를 유지한 채 공동주택의 평형을 변경할 기회만 갖게 되고, 조합이 재분양

토지보상법은 도로를 사도법에 의한 사도와 사실상의 사도, 그리고 그 외의 도로 3종류로 구분하면서 ①‘사도법에 의한 사도’는 ‘인근토지에 대한 평가액의 5분의 1 이내’로 ②‘사실상의 사도’는 ‘인근토지에 대한 평가액의 3분의 1 이내’로 ③‘그 외의 도로’는 ‘일반 토지의 평가방법과 동일하게’ 평가하도록 규정한다(토지보상법 시행규칙 제26조제1항).이렇듯 도로의 종류에 따라서 손실보상 평가금액에 큰 차이가 발생하기 때문에 어느 도로에 해당하는가의 문제에 있어서 사업시행자와 토지소유자의 입장이 대립되기 마련이다.특히 ‘예정공도’는

작년 한 해 세상을 떠들썩하게 만들었던 코로나. 코로나가 장기화되면서 총회 개최를 준비하는 이들의 시름이 깊다. 감염병 확산과 같은 재난 상황에서 전자적 방법으로 의결권을 행사할 수 있게 하고 그 경우 총회에 직접 출석한 것으로 보는 내용의 도시정비법 개정안이 마련되었지만 언제 통과되어 시행될지는 아직 미지수인 상황. 바꾸어 말하면, 현행법상으로는 코로나 상황이든 다른 어떤 재난 상황이든 간에 총회가 유효하기 위해서는 반드시 직접 출석 의무가 지켜져야 한다는 뜻이다.상황이 이러하다 보니, 총회를 막으려는 쪽에서는 총회장의 대관 취소

대의원회가 정상적으로 작동하기 위해서는 법이 요구하는 최소한의 대의원 수를 충족해야 한다. 이를 ‘법정 대의원 수’라 하고 법정 대의원 수를 충족하지 못하는 대의원회는 본래의 기능을 수행할 수 없다는 것은 유명한 대구고등법원 판결로 인해 이미 상식이 되다시피 했다.대의원회 마비 상태에서의 업무처리 중 가장 빈번히 문제 되는 사안이 조합 임원 등의 선임을 위한 ‘선거관리위원회 구성’이다. 대부분 조합의 선거관리 규정이 선거관리위원회의 구성을 대의원회의 권한으로 정해놓았기에 법정 대의원 수 미달 상황에 놓인 조합은 선거관리위원회 구성을

현금청산자가 의결에 참여한 사업시행계획의 효력에 관한 흥미로운 판결이 나왔다.인천의 한 재개발조합은 2011년 경 사업시행계획을 수립하고 분양신청을 실시하였다가 이후 기존 사업시행계획을 전면 폐지하고 새로운 사업시행계획을 수립하였는데, 조합은 ‘기존 사업시행계획이 폐지되었으니 후속 분양신청의 효력도 사라진 것’이라고 오해하고 분양미신청자들을 일괄적으로 조합원으로 회복시켜 새로운 사업시행계획을 위한 총회에 초대한 것이다.대다수의 분양미신청자들은 수익성이 대폭 개선된 사업에 참여할 수 있는 기회를 얻게 되었다며 환영했지만, 일부 분양미

기존 점유자에 대한 점유이전금지가처분 이후 명도소송 판결을 받아 강제집행을 하려고 보았더니 제3자가 해당 부동산을 무단으로 점유하고 있는 사실을 발견하였다면 어떻게 처리하여야 할까. 경우에 따라 그 처리방안이 조금씩 다르다.1) 점유이전금지가처분을 받은 기존 점유자가 제3자에게 무단으로 점유를 이전해 주었다면?=이 경우 가처분 자체의 효력으로 제3자에게 직접 퇴거를 강제할 수는 없고, 승계집행문을 부여받아 기존 점유자에 대한 판결문으로 제3자에 대해 강제집행 절차에 착수할 수 있다(민사집행법 제31조, 대법원 98다59118 판결)

총회소집과 관련하여 실무상 종종 접하게 되는 주제 중 하나는 ‘조합원들 발의에 의한 총회소집’이다. 총회소집 권한은 원칙적으로 조합장에게 있기에 조합장이 이에 협조적이지 않을 경우 소집을 청구한 소수조합원들의 이익을 어떻게 보호할 것인지 문제되는 것이다.조합임원에 대한 해임총회처럼 도시정비법에 특별규정을 두고 있는 경우를 제외하면, 조합원 5분의 1 이상의 발의가 있어도 발의자가 직접 총회를 소집할 수는 없다. 발의자들은 단지 조합장에게 소집을 요구할 뿐 이 경우에도 총회소집권은 어디까지나 ‘조합장’에게 있다.다만, 소수조합원의 이

도시정비법이 조합원 10분의 1 발의만 얻으면 발의자 대표가 직접 해임총회를 소집할 수 있도록 함으로써 빈번히 임원해임 상황이 연출된다.해임총회에 따른 법률적 이슈는 다양하지만 오늘은 해임결의 이후 조합사무실 점유를 둘러싼 살풍경을 잠시 들여다보자.해임총회를 주도하는 측이 해임안건만 다루는 경우는 드물고 통상 직무정지 안건도 함께 상정한다.도시정비법이 발의자 대표에게 총회소집권을 명시적으로 인정하는 것은 ‘해임’이기에 한때 ‘직무정지’ 안건을 함께 상정하면 잘못이라는 일부 법원의 판단도 있었으나 현재는 해임안건과 직무정지 안건을 함

총회에서 정비업체와의 ‘계약해지의 건’을 의결하고 계약해지를 통보한 조합이 다시 총회를 개최하여 기존 결의를 번복하고 정비업체를 복위시키는 것이 가능할까? 당사자들이 다시 잘해보겠다는 것을 막을 이유가 어디에 있을까 싶지만 대답에 앞서 해결해야 할 몇 가지 이론적 문제가 있어 보인다.첫 번째는 이미 효력이 발생해버린 계약해지를 철회할 수 있느냐는 것이다. 민법 제543조제2항은 ‘해제·해지의 의사표시는 철회가 불가능하다’고 정하고 있다. 해제·해지란 일방적 의사표시에 의하여 계약관계를 소멸시키는 것으로 상대방에게 불리한 행위이므로

규모가 큰 재개발사업의 경우에는 종교시설, 노유자시설과 같이 상대적으로 넓은 필지를 소유한 특수시설이 포함된 경우가 많다. 이러한 시설은 그 특성상 분양신청을 하는 경우는 극히 드물기 때문에 조합에 대토보상을 요구하는 경우가 대부분이다.종교시설의 대토보상과 관련하여 여러 논의가 있으나 오늘 필자가 말하고자 하는 것은 명도와 관련된 측면이다. 한 사업구역의 명도소송을 진행하면 그 구역 내에 종교시설이 있는지부터 먼저 살피게 될 정도로 종교시설에 대한 명도는 그 보상과 함께 얽혀 언제나 쉽지 않다.도시정비법은 분양신청 여부에 따라 분양

최근 ‘정비구역 해제’와 관련하여 주목할만한 고등법원 판결이 나왔다. 판례의 사안은 이러했다.도시정비법이 ‘토지등소유자에게 과도한 경제적 부담이 발생하는 경우’ 또는 ‘정비구역의 추진상황으로 보아 지정 목적을 달성할 수 없는 경우’ 정비구역을 해제할 수 있도록 규정하고 그 구체적인 기준을 조례로 정하도록 하였다.이에 경기도 내 몇몇 지자체는 조례에 국·공유지를 제외한 토지면적 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의가 있으면 정비구역을 해제할 수 있는 것으로 규정했다. 그러고는 정비구역 해제에 동의한 사람들이 소유한 토지면적이 정비구역

지난 기고에서는 서면결의서를 내고 총회 장소에 와서 직접 참석자 명부에 서명만 하고 돌아가도 직접 참석자에 해당하기에 넓은 총회 장소를 물색할 필요가 없다는 일부 변호사님들이 있다는 것, 이러한 자문은 직접 참석 비율 때문에 적합한 총회 장소 마련을 위해 애쓰는 조합의 업무 현실과 동떨어져 있으나 파격적 편의성 때문에 전국적으로 전파될 조짐이 있다는 것, 일부 변호사님들의 주장은 서면결의서를 내고 총회 현장에 오면 직접 참석자로 인정된다는 법리와 일단 총회 현장에서 의결권을 행사하면 더는 총회 현장에 머물지 않아도 참석자로 확정된다

며칠 전 아침 출근길에 다급한 전화 한 통을 받았다. 부산의 한 재건축 조합의 이사님이다. 도시정비법과 정비사업에 관해 남다른 식견이 있는 분이라 평소 자주 통화했었는데 이날 따라 한 톤 높은 음성이다.들어보니 대략 ‘서면결의서를 내고 총회 장소에 와서 직접 참석자 명부에 서명만 하고 돌아가도 직접 참석자에 해당하기에 굳이 직접 참석자 비율을 맞추기 위한 넓은 총회 장소 물색에 전전긍긍할 필요가 없다는 말이 있던데, 사실이냐’는 취지의 확인 전화다.‘대체 누가 그런 말씀을 하셨는지’ 반문하니, ‘어떤 변호사님’이라는 답이 돌아온다.

도시정비법은 “추진위원회는 조합설립에 필요한 동의를 받기 전에 추정분담금 등 정보를 토지등소유자에게 제공하여야 한다”고 정하고 있다(법 제35조제8항, 동법 시행령 제32조).추정분담금을 알려주고 동의를 받을 것. 법문이 다른 해석의 여지가 없을 정도로 명확하기에 국토교통부는 추진위가 추정분담금 제공없이 조합설립동의를 받았다면 그 동의가 유효하지 않다는 입장을 밝혀왔다.제공 정도·방법을 둘러싼 다양한 견해가 있지는 했지만 조합설립동의 전 추정분담금 정보를 제공해야 한다는 원칙은 흔들림이 없어 보였다.그런데 올해 9월 대법원은, 추진

어느 재건축조합이 분양신청을 하지 않은 현금청산자들을 상대로 제기한 매도청구소송이 1년 넘게 계속되었다.대부분의 현금청산자들과는 매도청구소송 과정에서 현출된 법원의 감정평가금액을 매매대금으로 하는 매매계약의 합의가 이루어졌으나, 그 중 끝까지 법원 감정결과를 다투며 과도한 증액을 요구하는 A에 대해서만 매도청구소송이 계속 중이었다.A를 제외한 다른 점유자들이 모두 이주하여 다른 건물에 대해서는 철거를 완료한 조합으로서는 최후의 1인이었던 A에 대해 명도단행가처분을 제기하였고, 법원 감정결과에 따른 매매대금을 공탁한 조합은 명도단행가

서면결의서가 열람·복사 요청 대상이냐는 질의는 지금도 이어진다. 공개된 이후 파장이 만만치 않기 때문이다. 서면결의서 공개 이슈는 이론적으로 보자면 논의할 가치가 별로 없다. 수년 전 대법원이 열람·복사 대상으로 명백히 선언했기 때문이다. 의사록의 ‘관련 자료’로 볼 수 있다는 이유였다.도시정비법은 열람·복사 요청에 응하지 않는 조합 임원을 처벌하는 규정을 두고 있다. ‘관련 자료’의 개념은 사실상 처벌 구성요건에 해당해 엄격히 해석할 필요가 있다. 그러나 ‘관련’과 ‘자료’ 모두 무한히 확장될 가능성이 농후한 어휘들인지라 해석을

일반적 총회는 조합원 100분의 10 이상이, 창립총회나 사업시행계획서 작성 및 변경, 관리처분계획의 수립 및 변경을 위한 총회는 조합원 100분의 20 이상이 직접 출석하여야 한다는 도시정비법 규정이 있다.코로나 19로 인해 모든 생활영역에서 사회적 거리 두기가 실시되고 있기에 조합원 총회의 개최 역시 예전처럼 자유롭지 못하다.특히나 바이러스 확산 상태가 심각해져 방역수칙이 강화될 경우 방역당국 등 행정청의 명령을 통해 통상 실내기준 50인, 실외기준 100인 이상의 집회가 금지되면 특단의 수단을 강구하지 않는 한 총회개최가 사실

2015년 경, 총회 의결없이 비용을 지출하였다는 이유로 벌금 100만원이 확정되어 그 직에서 당연퇴임한 조합장님이 계셨다.추진위원회부터 능력을 입증해왔던 분이었기에 대부분 조합원들은 매우 아쉬워했다. 전국의 조합이 다들 어렵던 시절이고 이 조합 역시 대여지원금이 모두 중단되어 총회 비용을 마련하는 것이 사실상 불가능했기 때문에 절차위반은 어쩔 수 없었다는 여론이 지배적이었다.당시 시행 중이던 도시정비법 제43조제1항제5호는 ‘이 법을 위반하여 벌금 100만원 이상의 형을 선고받고 5년이 지나지 아니한 자는 조합임원이 될 수 없다’

조합은 이주단계에서 현금청산자의 세입자 A에 대하여 명도소송을 제기하면서 점유이전금지가처분도 함께 받아 A이름으로 가처분집행까지 마쳐놓았다.명도소송 승소판결에 기해 강제인도집행을 하고자 계고(부동산인도고지)를 위해 현장을 방문하였더니, A는 진즉에 이사하고 그 자리에는 새로운 점유자 B가 있었다. 알고 보니 현금청산자가 다시 B에게 세를 놓은 것이었다. 그 결과 A에 대한 강제집행은 불능처리되었다.이처럼 조합이 명도소송에 기한 강제집행을 하려고 보면, 치밀하고 계획적으로 점유자를 변경하여 집행불능 처리되게 하는 악의적인 집행방해 사

조합원이 총회에서 대리인을 통해 의결권을 행사할 때 대리인이 지참하는 위임장. 그런데, 대리인이 조합원으로부터 의결권을 행사하도록 위임받았지만 위임장을 지참하지 않고 총회에 참석하여 의결권을 행사하고 나중에 위임장을 제출한 경우 의결권 행사는 유효한가?이에 대해서는 두 가지 해석이 가능하다. 총회에 위임장을 지참하지 않았으므로 대리인으로 인정될 수 없고 따라서 의결권 행사가 무효라는 해석. 그리고, 조합원 본인의 진정한 위임의사가 있다는 것이 입증되는 이상 위임장을 지참하지 않았다는 것만으로 의결권 행사가 무효로 되지 않는다는 해석