계약업무 처리기준에 따라 조합원 과반수가 직접 출석하여 의결하여야 하는 시공자 선정 총회. 그런데 경쟁입찰을 실시했다가 2회 이상 유찰되어 특정 업체와 수의계약을 체결하게 된 경우에도 이러한 ‘과반수 직접 참석’ 요건이 적용되어야 할까?이 질문에 대해서는 아마 ‘당연히 수의계약에도 적용되는 것 아닌가?’라고 생각하는 쪽이 훨씬 많을 것이다. 다른 해석이 가능하다는 것에 대해 아예 생각조차 해보지 않았을 공산이 크다.왜 그럴까? 아마도 계약업무 처리기준 제35조제1항이 ‘총회’에 조합원 과반수가 직접 참석하도록 하고 있고, 수의계약도

도시정비법은 국토부장관이나 시·도지사, 시장·군수·구청장 등 행정청에 정비사업에 관한 전반적인 감독권을 부여하고 있다.‘정비사업의 시행이 도시정비법 또는 도시정비법에 따른 명령·처분이나 사업시행계획서 또는 관리처분계획에 위반되었다고 인정되는 때’ 사업시행자 등에게 처분의 취소·변경 또는 정지, 공사의 중지·변경, 임원의 개선 권고, 그 밖의 필요한 조치를 취할 수 있도록 한 것이다(도시정비법 제113조).조합에 대하여 처분 취소, 공사 중지 등의 조치까지 취할 수 있어 무시무시한 느낌이 들지만 지나치게 위축될 필요는 없다. 막강한

조합장이 해임되었다. 표준정관 제16조, 제18조를 그대로 가져온 조합이라면 해임된 조합장은 원칙적으로 새로운 임원이 선임될 때까지 조합장으로서 직무를 수행할 수 있으나, 이사회 또는 대의원회의 직무수행정지 의결이 있다면 정관이 정한 상근이사나 연장자인 이사가 조합장 직무를 대행하게 된다.그런데 조합임원 전원이 해임·직무정지되어 조합장의 직무를 대행할 임원이 없는 경우라면 어떨까? 이 때 조합을 정상화하기 위한 방안으로 고려해봐야 할 것이 임시조합장의 선임이다.임시조합장은 말 그대로 정식 조합장이 선임될 때까지 일시적으로 활동하는

도시정비법에서 인정하는 매도청구권은 재건축사업의 진행을 위해 사업에 참여하지 않는 자의 토지 또는 건축물을 강제로 취득할 수 있도록 특별히 규정한 것이다. 매도청구의 대상이 되는 목적물은 ‘토지 또는 건축물’인데, 이때 건축물이 의미하는 범위는 어디까지일까.건축물의 정의에 대해서는 도시정비법에 별도의 규정을 두고 있지 않으므로, 일반법인 건축법상 건축물의 정의규정을 따를 수밖에 없다.건축법은 건축물에 대하여 “토지에 정착(定着)하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것”을 원칙으로 하면서 기타 이에 준하는 것을 포함시키고 있다

조합원은 분양가액과 권리가액 간의 차액을 정산하게 되는데, 분양가액이 권리가액보다 높을 경우에는 부담금을 납부하고 분양가액이 권리가액보다 낮을 경우에는 환급금을 지급받는다. 환급금을 지급받는 조합원은 하루라도 빨리 이를 지급받는 것이 유리하기 때문에 환급금의 지급시기에 촉각을 곤두세울 수밖에 없고, 이와 관련하여 조합과 분쟁이 발생하는 경우도 종종 있다.▲환급금 지급시기가 부담금 징수시기 이후인 경우=조합에서는 부담금의 징수는 이전고시 이전으로 환급금의 지급은 이전고시 시로 정하는 경우가 있다. 이 경우 언제 이루어질지도 모르는 이

2조원에 가까운 공사비로 시공자 선정에 관한 한 목하 가장 뜨거운 재개발 현장이 있다. 국토교통부와 서울시가 시공자 선정 절차의 적법성을 전격 점검하고 형사고발 조치까지 나아감으로써 한차례 홍역을 치렀던, 한강을 북쪽으로 접한 한남3구역이다.당시 서울시와 국토부는 ‘사업비·이주비 등의 무이자 지원, 일반분양가 보장, 특화설계’ 등의 시공자 제안을 도시정비법 위반, 입찰방해죄, 표시광고법 위반 등으로 고발조치 했었다. 물론 검찰은 모든 혐의에 대해 불기소처분을 내렸다.애당초 입찰방해나 허위·과장광고 등의 혐의는 현실적으로 무리한 고소

노후화된 지역을 대상으로 진행되는 정비사업의 특성상 위반건축물 내지 무허가건축물의 문제는 상존하기 마련이다. 위반건축물과 무허가건축물은 구분되는 개념이긴 하나, 실무에서는 정교한 구분 없이 무허가건물이라고 통칭된다. 아래에서는 무허가건물에 대한 명도소송에서 있을법한 사례를 소개하고자 하니, 한 번쯤 함께 생각해 보셨으면 한다.[CASE 1] A사업구역 내에서 건물을 임차하여 카센터를 운영하던 甲은 건물을 무단으로 증축하여 기존 검사소를 확장하였다. 甲은 건물의 다른 부분은 몰라도 증축부분은 본인 소유인데, 본인한테는 아무런 손실보상

조합원들의 요구없이 조합장이 직권으로 다른 이사·감사의 해임안건을 총회에 상정하거나 해임총회를 소집하는 것이 가능할까?도시 및 주거환경정비법 제43조제4항은 “조합임원은 제44조제2항에도 불구하고 조합원 10분의 1 이상의 요구로 소집된 총회에서 조합원 과반수의 출석과 출석 조합원 과반수의 동의를 받아 해임할 수 있다”고 정하고 있으며, 제44조제2항은 “총회는 조합장이 직권으로 소집하거나 조합원 5분의 1 이상 또는 대의원 3분의 2 이상의 요구로 조합장이 소집한다”고 정하고 있다.그런데 법 제43조제4항이 “제44조제2항에도 불

총회가 가결되기 위해서는 통상 의사정족수로서 조합원 100분의 10 이상의 직접 출석 및 조합원 과반수의 출석이 요구된다. 직접 출석 정족수는 총회의 중요도 또는 직접 출석의 필요 정도에 따라 가중되는데 창립총회, 사업시행계획 수립 총회 등의 경우에는 100분의 20 이상의 직접 출석이, 경쟁입찰에 의한 시공자 선정 총회의 경우에는 과반수 이상의 직접 출석이 요구된다.총회 개최는 많은 시간과 비용이 소요되는 일인 만큼, 조합에게 총회의 성원은 매우 중요하다. 또한 일단 성원이 되면 출석 조합원 과반수의 찬성이라는 의결정족수 달성은

총회를 개최할 수 있는 것조차 행운이라 여겨야 할 만큼 상황이 심각한 모양이다. 총회는커녕 절대적으로 보호받던 종교적 집회의 자유도 상당히 제약을 당하는 실정이니 말이다.정비사업 인가청 역시 일찌감치 총회개최를 자제해 달라는 공문을 관할 구역 내 조합들에 하달하여 정부의 방역 활동에 협조할 것을 촉구한 바 있다.정기총회 시즌을 맞아 여느 때처럼 총회를 소집하였던 조합들이 부랴부랴 연기 절차를 밟게 된 것은 당연한 수순이다. 소집된 총회의 연기를 결정하면서 실무진이 당장 궁금해하는 사항은 어떤 절차를 거쳐야 적법한 연기로 인정받을 수

시공사의 공사비 검증과 관련하여 도시 및 주거환경정비법 제29조의2가 시행된 지 6개월이 흘렀고, 국토교통부는 공사비 검증방법 및 절차 등에 관한 세부사항을 정한 ‘정비사업 공사비검증기준’을 고시하였지만 실무적으로 정리되어야 할 쟁점이 아직 많이 남아있는 것 같다. 자문을 수행하면서 확인하게 된, 국토교통부의 입장 몇 가지를 소개해보고자 한다.▲공사비증액의 의미는?=위 조항에 따르면 사업시행인가 이전에 시공자를 선정하였고 공사비의 증액비율이 100분의 10 이상인 경우 공사비 의무검증 대상에 해당하는데, 평당 공사비 단가는 달라지지

착공에 앞서 기존 건축물의 철거는 필연적이다. 이주 막바지 정비구역 내 부분철거를 시작으로 하여 이주 완료 이후 전체 철거가 이루어진다. 많은 재건축·재개발조합과 시공사 등으로부터 철거를 진행해도 문제가 없는지 상황별로 질문을 자주 받곤 한다.▲조합의 철거 권한은=도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’)은 명시적으로 사업시행자는 “관리처분계획인가 이후” 기존 건축물을 철거할 수 있다고 정하고 있다(법 제81조제2항). 표준정관에서도 조합원의 이주 후 건축법에 의한 철거 및 멸실신고는 조합이 일괄 위임받아 처리할 수 있도록 규정하

코로나 사태가 장기화되면서 대부분의 조합들이 예정했던 총회를 취소하거나 연기하고 있다.총회를 열지 못하면 예산을 수립할 수 없는데, 그렇다면 당장 사업 진행에 필요한 계약을 체결하거나 비용을 지출할 수 없는 것인지 문의가 늘어나고 있다.이번과 같은 전국적인 비상 상황이 아니더라도 조합을 운영하다 보면 예상치 못한 사유로 예산 수립이 늦어지는 경우가 발생할 수 있다.이때 예산을 집행할 수 있는지, 그리고 어떻게 하면 더 효과적으로 대비할 수 있는지 살펴보자.‘예산’이란 ‘조합의 정관에서 정한 1회계연도의 수입·지출 계획’을 의미하고,

도시정비법이 예정하고 있는 정비사업시행자의 원칙적 모습은 정비구역내 토지등소유자가 모여 이루어진 법인으로서의 조합이다.도시정비법상 조합은 반드시 법인이어야 하고 따라서 그 실체를 구성하는 개별 조합원들과는 법적으로 독립한 권리·의무의 주체로 취급된다.법인으로서의 조합이 조합원들과는 별개의 인격을 가진다고 해도 이는 정비사업의 원활한 시행을 위한 법률적 수단으로서의 성격이 짙다. 사업의 성과에 따라 성장과 확대의 가능성이 무한히 열려있는 일반 기업과 달리 시작과 끝이 분명한 일회적 정비사업의 특성상 사업의 성과는 조합 자체의 성장과

최근 조합에서 정관은 등기우편으로 총회소집통지를 하라고 되어 있는데 등기우편 대신 우체국택배로 발송해도 되는지를 물어오셨다.평소 택배를 많이 이용하면서도 딱히 관심을 두지 않았는데 덕분에 등기우편과 우체국택배의 차이점을 진지하게 고민하게 되었으니, 오히려 가르침을 받은 셈이다. 현장에서 만난 정비사업 종사자들의 법률적 감수성에 놀랄 때가 많다.▲표준정관 등=국토교통부가 고시한 조합 표준정관 및 추진위원회 운영규정은 토지등소유자에게 권리·의무에 관한 사항을 통지함에 있어 ‘등기우편’의 방법으로 통지할 것을 정하고 있는데, 도시 및 주

정비사업 진행 도중에 조합원의 지위에서 이탈하여 현금청산자가 된 자들에게 그동안 조합이 사용한 정비사업비의 일부를 분담시킬 수 있는가의 문제는 꽤 오래전부터 논쟁거리였다. 종래 하급심에서는 현금청산자는 그동안 발생한 조합의 사업비를 분담하여야 한다는 판결과 현금청산자에게 사업비를 분담시키는 것은 부당하다는 판결이 혼재되어 있었다. 강제가입제를 취하는 재개발사업과 임의가입제를 취하는 재건축사업을 달리 봐야 한다는 견해도 있었다.그러다 2014.12. 대법원 판결이 나오면서(2013두19486) 재개발사업의 현금청산자에 대한 정비사업비

용적률이 높아 재건축의 사업성이 나오지 않는 아파트 단지들의 경우 재건축이 아닌 리모델링을 고려하게 된다.최근 초과이익환수제 재도입과 안전진단 강화로 재건축이 주춤하면서 리모델링에 관한 관심은 더 높아지고 있다.리모델링사업은 초과이익환수제가 적용되지 않고 사용승인일로부터 15년만 경과하면 사업 추진이 가능하다.그런데 이러한 관심에 비해 법적·제도적 장치가 명확히 마련되지 않아 현재까지 리모델링사업을 진행하여 착공에 이른 단지는 매우 적다.법적인 부분에 국한하여 살펴보면, 리모델링사업의 경우 정비사업에서의 도시 및 주거환경정비법과 같

지난 기고에서는 사업기간을 사업계획에 포함할지는 조례에 맡겨져 있다는 점, 기간 내에 사업을 완료하지 못할 우려가 있을 때는 기간연장을 위해 미리 사업계획을 변경하는 것이 실무라는 점, 기간 도과 이후 기간연장이 이루어진 것을 빌미로 제기된 소송 덕분에 사업기간 도과의 효과에 관한 여러 해석론이 등장하였으나 사업기간을 사업계획의 유효기간으로 보아 기간 도과로 사업계획이 장래를 향하여 소멸한다는 전통적 판례 입장과 사업기간을 사업계획의 유효기간으로 볼 수 없다는 비교적 최근의 판례 경향의 대립만이 의미 있다는 점, 대립하는 두 해석론

사업시행계획의 다양한 내용 중에는 보통 ‘사업시행기간’이 포함된다. 사업시행에 소요되는 일응의 기간을 예측하여 사업시행계획 수립시 반영하도록 도시정비법령이 규정하고 있기 때문이다.그런데 사업시행기간에 관한 법령의 규율 방식이 어쩐지 좀 어정쩡하다. 법은 ‘사업시행기간’이란 용어를 사용하지 않고 ‘대통령령으로 정하는 바에 따라 시·도조례로 정하는 사항’이라고만 규정한다. 더듬거리듯 대통령령을 찾아가면 사업시행기간이란 용어가 등장하긴 한다.그런데 대통령령도 사업시행기간을 직접 사업시행계획에 포함시킨게 아니라 다시 조례에 떠넘기고 있다.

도시 및 주거환경정비법 제39조제1항은 여러 명이 하나의 조합원 지위를 나누어 가지는 경우를 예정하면서도 이들이 어떤 방식으로 권리를 행사할 수 있는지에 대해서는 정해놓지 않았다. 대부분은 정관에 대표조합원을 정하여 조합에 신고하고 그 대표조합원이 조합원으로서의 법률행위를 하여야 한다는 규정을 두고 있을 뿐이다.그런데 공동조합원 간의 분쟁으로 대표조합원 선임에 관한 합의를 할 수 없는 경우라면 어떨까?▲대표조합원은 누구?=우선, 법원은 대표조합원 선정이 있을 때까지 모두 공동조합원일 뿐 그 중 어느 1인도 대표조합원 지위에 있지 않