‘강북 최대어’라는 수식어가 따라다니는 한 재건축 조합. 입찰에 참가한 건설사들이 신축 아파트에 각 사의 하이엔드 브랜드를 적용하겠다고 밝히면서 많은 이들의 이목을 집중시켰다. 관심을 받는 것에 그치면 좋았으련만 브랜드 문제는 결국 건설사 간 날 선 공방으로 이어지게 되었다.사안은 이러했다. 한 건설사가 입찰제안서에 조합원들이 아파트 브랜드를 선택할 수 있도록 하는 ‘브랜드 선택제’를 제안했다. 조합원들이 ‘드레브’라는 이름 앞에 프리미엄 브랜드를 붙인 ‘아크로 드레브’를 선택할 수 있다고 한 것. 다만 아크로를 선택할 경우 상품

(지난 기고에 이어) 설령 조합이 그런 통지를 한다 해도 법률의 내용을 그대로 반복하는 것에 불과하거나 책임질 수 없는 비전문적 의견 개진에 그칠 뿐이다. 손해배상 책임의 존부나 정도에 긍정적이든 부정적이든 아무런 영향을 주지 못한다는 얘기다.민법상 도급인 해지 규정은 도급인의 해지권 행사 자체는 인정하되 손해배상 책임을 통해 수급인의 이해를 보호하려는 취지이다. 계약 해지를 당한 수급인(시공자)이 도급인(조합)에 대해 ‘당신은 법에 나온 손해배상 책임을 제대로 알고 해지하는 것이냐? 법도 잘 모르고 해지했으니 해지는 무효다’라고

작년 이맘쯤으로 기억한다. 지방에 소재하는 어느 재개발 조합이 시공자 해지 안건을 의결했다. 특정 지역을 기반으로 활동하는 중소 시공사보다 브랜드 파워, 실적과 경험에서 절대적 우위를 보이는 도급 순위 상위의 건설사를 선호하는 조합원들의 의사를 반영한 것이었다.조합원들로서는 합리적 선택이었겠으나 해지를 당한 건설사 입장에서는 배신감이 컸을 것이다. 시장 상황이 좋지 않아 아무도 관심을 기울이지 않았을 때 과감하게 수주를 결정해 준 지역 시공사 덕분에 사업 진행의 기대를 품을 수 있었을테니 고마운 일임은 분명하지만 조합의 의사결정은

작년 한 해 가장 뜨거웠던 판결을 고르라면 단연 ‘재개발조합설립 이후 다물권자로부터 매물을 사도 단독으로 입주권을 받을 수 있다’고 본 광주고등법원 판결(2018누6446)일 것이다.대법원에서 심리불속행 기각으로나마 판결이 확정되면서 이슈가 정리되는 듯했으나, 얼마 후 동일한 사안에서 ‘입주권을 받을 수 없다’는 결론을 내린 부산고등법원 판결(2019누23845)이 선고되고 대법원이 부산고등법원 판결의 타당성에 대한 실질적인 판단에 들어가면서 광주고등법원 판결은 아직 화제의 중심에 서 있다.대부분의 조합은 업계 관행에 따라 조합설립

코로나19 전염병이 장기화되자 정비사업 조합들은 관할청의 집합금지 제한규정을 최대한 준수하면서 총회의 적법성을 담보할 수 있는 여러 방법들을 찾아 총회를 개최하고 있다.실내행사 99인 인원 제한지침을 준수하기 위해 수 개의 연회장을 동시에 대여하여 총회를 개최하는 방법, 드라이브 스루 방식을 이용하여 야외에서 총회를 개최하는 방법 등이 등장하고 있으며 최근에는 유튜브를 보조적으로 활용하여 대면접촉을 최소화하려는 시도도 이뤄지고 있다.조합이 어떤 기발한 방법으로 총회를 개최하든 총회의 시간, 장소, 운영방식 등에 대한 적법한 사전 통

일괄명도의 필요성을 강조했던 지난 기고에 이어 이번 기고에서는 일괄명도와 함께 진행하는 일괄적 점유이전금지가처분이 무엇인지, 그 목적과 절차 등에 관하여 말씀드리고자 한다.점유이전금지가처분이란 부동산의 점유이전 및 현상변경을 금지하는 것으로써, 타인에게 점유가 이전되더라도 여전히 기존 점유자만을 점유자로 인정하겠다는 당사자 항정(항상 고정) 효력이 있다.원래 명도소송 도중에 부동산의 점유자가 바뀌게 되면 기존 점유자에 대한 소송은 패소할 수밖에 없고 설령 승소한다고 해도 기존 점유자에 대한 판결로는 강제집행이 불가능하기 때문에, 바

도시 및 주거환경정비법상 관리처분인가 고시가 있으면 사업시행구역 내 모든 부동산에 대한 종전 권리자의 사용·수익권을 정지시키고 사업시행자인 조합에게만 사용·수익권을 독점적으로 부여하는 까닭에 기존의 권리자들은 그 점유권원을 불문하고 종전 부동산에서 이주하고 조합에게 그 부동산을 인도하여야 한다.이는 정비사업의 중요 부분이 구체화 되는 관리처분인가를 기점으로 소유자 등 권리자의 권리를 획일적으로 확정함으로써 조합이 본격적으로 이주절차와 철거 및 착공절차를 진행할 수 있도록 하겠다는 입법자의 결단이 반영된 것이다. 이처럼 도시정비법에

2년 전 부산고법에서 다소 충격적인 판결이 나왔다. 홍보요원이 걷은 서면결의서를 무효로 본 것. 총회 참석이 대부분 서면결의에 의해 이루어지는 현실을 감안할 때, 홍보요원을 통한 서면결의서 징구는 절대적으로 필요한 것으로 인식되어왔다. 그렇기에 이 판결은 적잖은 파장을 불러일으켰다. 이후 이 판결은 사안이 유사하건 그렇지 않건 간에 임원 선임총회의 효력을 다투는 소송에서 빈번히 등장하는 유명 판례가 되었다.그렇다면 이 판결에 따라 홍보요원이 받아온 서면결의서는 무효일까. 우선 부산고법이 어떠한 이유에서 홍보요원이 징구한 서면결의서를

본래 시공자 선정의 첫 관문인 현장설명회는 관심 있는 업체들이 자유롭게 참여할 수 있었다. 현장설명회가 입찰 흥행의 지표로 여겨졌기에 조합 역시 가능한 한 많은 건설사가 참여하기를 바랐다. 하지만 현장설명회 참석이 실제 입찰참여로 연결되지 않는 경우가 빈번했고 심지어 현장설명회 호황 이후 유찰되는 상황이 빚어지기도 했다.현장설명회 참석 업체 수를 보고 입찰 흥행을 기대했던 조합으로서는 매우 당황스럽고 맥빠지는 일이 아닐 수 없다. 현장설명회부터 허수를 배제하고 실제 경쟁의 정도를 가늠하기 위해 고안된 것이 이른바 ‘현설보증금’이다.

조합임원 해임총회나 시공자 변경총회처럼 조합원들 간 이해가 첨예하게 대립하는 총회에서는 서면결의서 쟁탈전이 벌어진다. 총회 주최 측이 서면결의서를 받으면 반대 측은 서면결의 철회서를 받고, 주최 측은 다시 서면결의 철회의 철회서를, 반대 측은 다시 그 철회의 철회서를 받는 식으로 말이다.‘철회’는 말 그대로 자신이 했던 의사표시를 부정하는 의사표시인데, 경쟁이 과열되어 철회와 철회의 철회가 반복되다보면 의사표시의 선후가 뒤섞여 나중에는 작성자의 최종 의사가 무엇인지 알 수 없게 되어 버린다.양 측은 ‘재철회서’, ‘최종 철회서’,

선거안건과 일반안건이 동시에 상정된 총회가 끝나고 나면 선거안건과 일반안건에 각 출석한 조합원 수가 몇 명인지, 선거안건과 일반안건은 각 의사정족수를 충족하였는지에 대해 다툼이 일어나곤 한다.도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 제45조제5항은 서면에 의한 총회참석을 허용하고 있다. 이는 조합원 총회의 성원 가능성을 높이기 위해 도시정비법이 제도적으로 허용하는 총회 참석 방식이다.한편 조합원 총회는 일반적으로 다수의 안건이 상정, 심의, 결의되는 순서로 진행되는데 하나의 총회라고 하더라도 의사정족수 및 의결정족수의 충족 여부는

재개발사업 등으로 인해 이주하게 되는 주거용 건축물의 세입자에게 지급되는 주거이전비와 관련하여 ‘세입자’의 범위에 무상거주자를 포함하도록 관련 법령이 개정됨에 따라 조합 입장에서는 사업비 부담이 늘어나게 되었다.기존에는 주거이전비 보상대상인 ‘세입자’에 대해서 관련 법령에 세입자에 대한 정의나 범위가 명확히 규정되어 있지 않았던 까닭에, 우리 대법원은 세입자란 문언상 임대차보증금이나 임료를 내고 남의 집을 빌려쓰는 사람을 의미하고 무상으로 거주하는 사람은 여기에 해당하지 않는다고 보았다(2017두40068 판결 등).그 결과 재개발

급히 걸려온 전화 한 통. 다소 상기된 목소리의 주인공은 얼마 전 정비구역 해제처분 취소소송 항소심에서 가까스로 살아난 한 조합의 관계자였다. 시청에서 조합원들에게 ‘대법원에서 조합이 승소하여 사업이 진행되더라도 사업시행인가를 받았던 7년 전을 기준으로 종전자산평가를 할 것’이라고 했다는 것, 그래서 항소심 판결을 받고 기뻐했던 조합원들이 다시 동요하고 있다는 것이었다.1심에서 조합이 패소하자 정비구역이 해제될 것으로 철썩같이 믿고 사업구역 내 부동산을 사들인 빌라업자들이 화근이었다. 1심 결과가 확정되리라 믿고 부동산을 구입했다가

조합원 총회의 원칙적 소집권자는 조합장이다. 소집권은 안건을 결정하고 일시와 장소를 정해 실제 총회를 개최하고 주관하는 권한이다.그런데 도시정비법은 조합장의 총회 소집권에 중요한 예외를 두었다. 발의자 대표의 해임총회 소집권이다. 임원 해임안건은 조합장에게 총회 소집을 기대하기 어렵기에 조합원 10분의 1 이상의 소집 요구(발의)가 있으면 발의자 대표에게 직접 소집권을 부여한 것이다.총회 소집을 원하는 발의 의사와 발의자 대표를 선임하는 의사는 개념적으로 구분되지만 통상 해임총회 발의서에 발의 의사와 대표자 선임 의사를 함께 담아

대부분의 재건축조합은 ‘조합원이 분양미신청 등의 이유로 조합원 자격을 상실하는 경우 조합은 해당 조합원이 조합원 자격을 유지하고 있는 동안 사용된 정비사업비를 종전자산비율로 공제하고 청산금을 지급한다’는 취지의 정관을 두고 계실텐데, 가능한 한 빨리 정관을 손보셔야 할 것 같다.법원은 그동안 정관, 총회 결의, 조합과 조합원 사이의 약정 등으로 미리 정한 경우 재건축조합은 현금청산자에게 정비사업비 일부를 부과하거나 현금청산자에게 지급해야 할 청산금에서 이를 공제할 수 있다고 보아왔다. 재건축조합은 재개발조합과 달리 조합설립에 동의한

정비사업 조합에서 도시 및 주거환경정비법 제43조제4항에 따른 해임총회는 빈번하게 개최된다. 특히 도시정비법은 발의요건도 완화하고 해임총회의 소집권한을 즉각적으로 발의자 대표에게 부여하는 특례를 제공한다. 임원 해임을 위한 사유도 필요하지 않다. 이에 따라 해임총회가 소집권자의 의도에 따라 성공적으로 가결되는 사례가 빈번하다.임원에 대한 해임결의가 있으면, 그 결의 즉시 해임의 효력이 발생하고, 해임총회를 주도한 자들은 연이어 궐위된 임원을 보궐선임하기 위한 총회를 개최하게 된다. 이 경우 해임된 임원은 자신의 해임으로 인해 개최되

2017.2.8. 전부개정되기 전 구 도시 및 주거환경정비법이 재건축사업에서의 매도청구에 관하여 집합건물법을 준용하던 까닭에 구 도시정비법 하에서 재건축조합이 조합설립 미동의자에 대하여 매도청구권을 행사하기 위해서는 먼저 조합설립인가 후 ‘지체없이’ 조합설립 동의여부에 대해 회답할 것을 촉구(최고)해야 했다. ‘지체없이’ 최고를 하지 않는다면 그를 전제로 한 매도청구권 행사도 적법하지 않다고 보았다.여기에서 ‘지체없이’가 내포하는 구체적인 기간에 관하여, 대법원은 조합설립인가 직후는 아니더라도 구체적인 사정을 고려하여 재건축사업의

조합임원 선임총회의 효력을 다투는 소송에서 심심치 않게 등장하는 주제 중 하나는 ‘입후보 등록에 관한 안내문을 조합원들에게 등기우편으로 개별 통지하여야 하는지’의 문제이다. 정관에서 조합원의 권리·의무에 관한 사항은 등기우편으로 개별 고지하도록 규정하는 한편 ‘임원의 선거권 및 피선거권’을 조합원의 권리로 명시하고 있기 때문이다.선임총회 결의가 무효라고 주장하는 쪽에서는 이런 논리를 펼친다. 입후보 등록에 관한 안내는 조합원의 피선거권과 직결되는 것으로서 ‘조합원의 권리에 관한 사항’이므로 정관에 따라 반드시 등기우편을 통해 개별적

서면결의 징구는 총회를 준비하는 조합으로서는 늘 커다란 숙제다. 총회 참석의 절대적 다수를 직접 참석이 아닌 서면 참석이 점하기 때문이다.서면결의는 그동안 너무나 많은 오해와 비난에 시달려왔다. 사람이 아니라 서류만 모이니 총회가 허울이 된다, 위조가 쉽다, 징구요원의 입김에 따라 찬성 반대가 결정된다 등등. 그러나 서면결의 제도 자체를 금지하지 않는 한 의미 있는 지적으로 보기 어렵다.우선 사람이 아니라 서류를 모아 총회를 한다는 것은 직접 참석이 그만큼 번거롭고 힘들어 총회 성사를 위해 불가피하게 서면결의가 등장하게 된 원인 자

도시 및 주거환경정비법이 협력업체 선정·계약을 위해 원칙적으로 경쟁입찰을 거쳐야 한다고 정하고 있기에, 도시정비법의 위임에 따라 만들어진 「정비사업 계약업무처리기준」 역시 입찰이 진행될 것을 전제로 한 규정이 대부분이다. 따라서 수의계약으로 협력업체를 선정하는 경우 계약업무처리기준이 어디까지 적용되는지에 대한 실무상 논의가 많을 수 밖에 없는데, 그 중 하나가 바로 제33조다.계약업무처리기준 제33조는 시공자 선정과 관련하여 ‘조합은 제출된 입찰서 모두를 대의원회에 상정해야 하며, 대의원회는 총회에 상정할 6인 이상의 건설업자를 선