코로나 사태가 장기화되면서 대부분의 조합들이 예정했던 총회를 취소하거나 연기하고 있다.총회를 열지 못하면 예산을 수립할 수 없는데, 그렇다면 당장 사업 진행에 필요한 계약을 체결하거나 비용을 지출할 수 없는 것인지 문의가 늘어나고 있다.이번과 같은 전국적인 비상 상황이 아니더라도 조합을 운영하다 보면 예상치 못한 사유로 예산 수립이 늦어지는 경우가 발생할 수 있다.이때 예산을 집행할 수 있는지, 그리고 어떻게 하면 더 효과적으로 대비할 수 있는지 살펴보자.‘예산’이란 ‘조합의 정관에서 정한 1회계연도의 수입·지출 계획’을 의미하고,

도시정비법이 예정하고 있는 정비사업시행자의 원칙적 모습은 정비구역내 토지등소유자가 모여 이루어진 법인으로서의 조합이다.도시정비법상 조합은 반드시 법인이어야 하고 따라서 그 실체를 구성하는 개별 조합원들과는 법적으로 독립한 권리·의무의 주체로 취급된다.법인으로서의 조합이 조합원들과는 별개의 인격을 가진다고 해도 이는 정비사업의 원활한 시행을 위한 법률적 수단으로서의 성격이 짙다. 사업의 성과에 따라 성장과 확대의 가능성이 무한히 열려있는 일반 기업과 달리 시작과 끝이 분명한 일회적 정비사업의 특성상 사업의 성과는 조합 자체의 성장과

최근 조합에서 정관은 등기우편으로 총회소집통지를 하라고 되어 있는데 등기우편 대신 우체국택배로 발송해도 되는지를 물어오셨다.평소 택배를 많이 이용하면서도 딱히 관심을 두지 않았는데 덕분에 등기우편과 우체국택배의 차이점을 진지하게 고민하게 되었으니, 오히려 가르침을 받은 셈이다. 현장에서 만난 정비사업 종사자들의 법률적 감수성에 놀랄 때가 많다.▲표준정관 등=국토교통부가 고시한 조합 표준정관 및 추진위원회 운영규정은 토지등소유자에게 권리·의무에 관한 사항을 통지함에 있어 ‘등기우편’의 방법으로 통지할 것을 정하고 있는데, 도시 및 주

정비사업 진행 도중에 조합원의 지위에서 이탈하여 현금청산자가 된 자들에게 그동안 조합이 사용한 정비사업비의 일부를 분담시킬 수 있는가의 문제는 꽤 오래전부터 논쟁거리였다. 종래 하급심에서는 현금청산자는 그동안 발생한 조합의 사업비를 분담하여야 한다는 판결과 현금청산자에게 사업비를 분담시키는 것은 부당하다는 판결이 혼재되어 있었다. 강제가입제를 취하는 재개발사업과 임의가입제를 취하는 재건축사업을 달리 봐야 한다는 견해도 있었다.그러다 2014.12. 대법원 판결이 나오면서(2013두19486) 재개발사업의 현금청산자에 대한 정비사업비

용적률이 높아 재건축의 사업성이 나오지 않는 아파트 단지들의 경우 재건축이 아닌 리모델링을 고려하게 된다.최근 초과이익환수제 재도입과 안전진단 강화로 재건축이 주춤하면서 리모델링에 관한 관심은 더 높아지고 있다.리모델링사업은 초과이익환수제가 적용되지 않고 사용승인일로부터 15년만 경과하면 사업 추진이 가능하다.그런데 이러한 관심에 비해 법적·제도적 장치가 명확히 마련되지 않아 현재까지 리모델링사업을 진행하여 착공에 이른 단지는 매우 적다.법적인 부분에 국한하여 살펴보면, 리모델링사업의 경우 정비사업에서의 도시 및 주거환경정비법과 같

지난 기고에서는 사업기간을 사업계획에 포함할지는 조례에 맡겨져 있다는 점, 기간 내에 사업을 완료하지 못할 우려가 있을 때는 기간연장을 위해 미리 사업계획을 변경하는 것이 실무라는 점, 기간 도과 이후 기간연장이 이루어진 것을 빌미로 제기된 소송 덕분에 사업기간 도과의 효과에 관한 여러 해석론이 등장하였으나 사업기간을 사업계획의 유효기간으로 보아 기간 도과로 사업계획이 장래를 향하여 소멸한다는 전통적 판례 입장과 사업기간을 사업계획의 유효기간으로 볼 수 없다는 비교적 최근의 판례 경향의 대립만이 의미 있다는 점, 대립하는 두 해석론

사업시행계획의 다양한 내용 중에는 보통 ‘사업시행기간’이 포함된다. 사업시행에 소요되는 일응의 기간을 예측하여 사업시행계획 수립시 반영하도록 도시정비법령이 규정하고 있기 때문이다.그런데 사업시행기간에 관한 법령의 규율 방식이 어쩐지 좀 어정쩡하다. 법은 ‘사업시행기간’이란 용어를 사용하지 않고 ‘대통령령으로 정하는 바에 따라 시·도조례로 정하는 사항’이라고만 규정한다. 더듬거리듯 대통령령을 찾아가면 사업시행기간이란 용어가 등장하긴 한다.그런데 대통령령도 사업시행기간을 직접 사업시행계획에 포함시킨게 아니라 다시 조례에 떠넘기고 있다.

도시 및 주거환경정비법 제39조제1항은 여러 명이 하나의 조합원 지위를 나누어 가지는 경우를 예정하면서도 이들이 어떤 방식으로 권리를 행사할 수 있는지에 대해서는 정해놓지 않았다. 대부분은 정관에 대표조합원을 정하여 조합에 신고하고 그 대표조합원이 조합원으로서의 법률행위를 하여야 한다는 규정을 두고 있을 뿐이다.그런데 공동조합원 간의 분쟁으로 대표조합원 선임에 관한 합의를 할 수 없는 경우라면 어떨까?▲대표조합원은 누구?=우선, 법원은 대표조합원 선정이 있을 때까지 모두 공동조합원일 뿐 그 중 어느 1인도 대표조합원 지위에 있지 않

A재개발조합의 조합원으로 분양신청까지 한 甲은 오래전부터 자신이 소유한 건물에서 영업을 계속 해오던 자이다. 甲은 재개발사업으로 인해 휴업(또는 폐업)하게 되었다며 영업손실보상을 받을 때까지는 이주를 하지 않겠다고 주장한다. A조합은 어떻게 대응해야 할까.▲조합원의 특별한 지위=분양신청을 한 조합원은 자신이 소유하던 종전 토지 또는 건물을 현물출자하는 대신 향후 재개발사업의 시행으로 완공되는 건축물을 분양받고, 종전 자산의 가격과 분양받은 건축물의 가격 사이에 차이가 있다면 이를 청산할 의무만 있는 자로서 실질적으로는 사업시행자에

신축되는 건축물을 분양받지 않고 재개발 구역을 떠나기로 결심한 현금청산자들에게 보상금을 언제, 얼마나 받을 수 있는지는 매우 중요한 문제다. 협의가 이루어지지 않으면 재결에 의하여 결정되기를 기다려야 하는데, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 ‘토지보상법’)은 재결신청을 사업시행자가 하도록 하고 있다. 아울러 재결신청 지연으로 토지소유자 등이 불이익을 입는 것을 방지하기 위해 이들에게 재결신청청구권을 부여하고, 사업시행자가 재결신청청구를 받은 날부터 60일 이내에 재결신청을 하지 않으면 지연가산금을 지급하도

도시 및 주거환경정비법이 조합원 총회라는 최고의사결정기관과 별도로 하위 의사결정기관인 대의원회를 둔 것은 비용과 시간의 경제성 때문이다. 조합이 사업에 관한 의사를 결정할 때마다 조합원 전체를 대상으로 덩치 큰 총회를 매번 개최해야 한다면 그것처럼 비싸고 불편한 일도 없을 테다. 대의원회 제도 덕분에 조합은 간이한 절차를 거쳐 신속히 안건에 관한 의사를 결정할 수 있게 된다. 하지만 대의원회가 시종일관 경제성이라는 가치만 추구하는 건 곤란하다. 총회를 대신해 조합의 의사를 결정할 수 있으려면 대의원회 역시 최소한의 대표성을 갖추어야

최초 소집된 총회의 일시·장소, 안건 등이 변경된 경우, 최초 소집된 총회를 위한 서면결의서를 변경된 총회에 그대로 사용하여도 될까? 민심이 언제 바뀔지 모르고 서면결의서를 걷는 데에 생각보다 시간과 비용이 많이 들기 때문에, 총회개최를 주관하는 누구라도 이미 걷어 둔 서면결의서를 그대로 사용하고 싶은 유혹에 빠지게 마련이다.▲재사용의 기준=우선, 도시정비법은 서면결의서 재사용에 대해 아무런 제한이 없다. 따라서 정관에 서면결의서 재사용에 관한 특별한 규정을 두고 있는 조합이라면 그에 따라 문제를 해결하면 된다. 정관이 기준을 제시

흔히들 “천하에 자랑할 만한 명문의 판결이라도 집행에 의해 그 실효성이 보장되지 않으면 한낱 휴지조각에 불과하다”라는 말로 집행의 중요성을 강조하곤 한다. 이는 재개발·재건축사업에서도 다르지 않다. 재개발·재건축 명도소송에서 진행되는 강제집행은 크게 점유이전금지가처분 집행과 명도소송에서의 인도집행으로 구분된다.▲점유이전금지가처분 집행의 경우=부동산의 점유이전을 금지하는 가처분을 받아 두면, 그 이후에 점유를 이전 받는 자는 조합에게 대항할 수 없으므로 점유자가 항정(항상 고정)되는 효과를 얻게 된다. 따라서 명도소송을 진행하기 전

도시 및 주거환경정비법은 조합원들의 알 권리를 보호하기 위해 정보공개의무를 상당히 엄격하게 규정하고 있다. 청구를 받은 날로부터 15일의 기한 내에 정보공개를 하여야 하며 이를 이행하지 않은 조합임원은 1년 이하의 징역 또는 1,000만원 이하의 벌금에 처한다. 뿐만 아니라 벌금 100만원 이상의 형을 선고받은 경우에는 당연퇴임되고 10년 동안 조합임원이 될 수 없다.조합임원의 자격이 걸려있음에 착안하여 조합 집행부에 반대하는 조합원이 이를 수단으로 삼는 경우도 많다. 정보공개를 수차례 청구한 뒤 집행부가 이를 제대로 이행하지 못한

최근 법제처와 국토교통부가 “추진위원회에서 선정한 정비사업전문관리업자는 조합에 승계할 수 없다”는 유권해석을 내리면서 업계에 혼란이 일고 있다. 정비업체는 사업 초기단계부터 사업을 마무리할 때까지 조합의 업무를 대행하는 역할을 하고 있다. 따라서 일선 조합에서는 추진위에서 선정한 정비업체를 승계하는 것이 당연하다고 판단해왔다. 하지만 법제처와 국토부는 현행 추진위원회 운영규정 별표 제5조제3항에 “별표 제5조제1항제2호를 제외한 제1항 각호의 업무를 수행하도록 할 수 있다”는 규정을 근거로 추진위가 선정한 정비업체를 승계할 수 없

국토교통부와 서울시가 분양가상한제 실시를 통해 주택시장에 적극 개입을 선언하면서 강남 재건축 사업장들과 정책당국 사이의 날 선 대립이 이어지고 있다. 포문을 연 것은 부동산 가격 안정을 위해 분양가상한제를 전격 실시하겠다고 발표한 국토부. 주택법 시행령 개정 예고도 이어졌다. 관리처분계획인가를 신청하거나 이미 인가를 받은 사업장까지 분양가상한제 적용대상으로 삼겠다는 서슬 퍼런 선전포고였다. 시장의 반응은 즉각적이며 또한 폭발적이었다. 관리처분계획 인가신청을 완료함으로써 분양가상한제 악몽으로부터 자유로워졌다고 믿었던 사업장들은 마른하

의뢰인 중 관리처분계획 수립을 위한 총회를 앞두고 이런 저런 문제가 생겨 벌써 2년 째 제자리걸음 중인 조합이 있다. 현재 수익성이 아무리 좋아도 지금을 놓치면 시장이 어떻게 변할지 알 수 없는 상황에서, 기다리다 지친 조합원들은 조합원 발의로라도 하루 빨리 관리처분총회를 하자고 아우성이다. 그런데 조합원 발의로 임원 선임·해임총회를 하는 것은 봤어도 관리처분총회를 했다는 이야기는 못 들어본 것 같은데, 조합원 발의로 관리처분총회를 하는 것이 가능할까? 도시 및 주거환경정비법은 소수조합원들에게 조합원 5분의 1 이상의 발의 동의를

지난 화에서는 예기치 못한 조합원의 인도거부에 대비하기 위해 조합원에 대해서도 일괄명도를 제기할 필요성이 있다는 점 등에 대해 얘기하였다. 이번 화에서는 명도소송에서 조합원이 주로 내세우는 인도거부 사유에 따른 법원의 판단과 조합의 대응책에 대해서 살펴보자.▲조합원의 인도거부 사유별 법원의 판단=①조합원이 가장 많이 하는 주장 중 하나는, 자신이 현금청산대상자의 지위를 갖는다는 이유로 손실보상의 선이행을 요구하는 것이다. 분양신청을 철회하겠다거나, 분양계약을 체결하지 않을 것이라는 이유에서이다. 그러나 분양신청기간 종료 이전에 철회

▲조합원의 인도의무=도시 및 주거환경정비법상 사용·수익권 중지 규정(제81조제1항)과 조합 정관상 현물출자 및 이주의무 규정에 따라 관리처분계획인가 고시 이후 조합원이 점유하고 있는 토지 및 건물을 조합에 인도하여야 하는 것은 자명하다. 이는 조합으로의 소유권등기 이전 여부와 무관하다. ▲대부분의 조합원은 자진 이주 및 인도에 협조적=조합원은 하루라도 빨리 헌집을 내어 주고 새집 짓기를 희망하기 때문에 대체적으로 조합이 정한 기간 내에 이주를 완료하고 이주기간이 지난 후라도 조합과의 협의를 통해 인도시기를 조절하는 등 협조적일 수밖

A조합의 조합원들은 더 이상 조합임원들을 신뢰할 수 없다고 판단해 조합임원 전부를 해임(직무정지)하였다. 이후 새로운 조합임원 선출 총회를 위해 법원에 직무대행자 선임 신청을 하려고 하는데, 기존 조합임원들이 반대 의견을 제출하는 경우 선임 결정 시까지 수개월이 소요될 것으로 예상된다. A조합이 하루빨리 조합임원을 선출하여 사업을 정상화할 수 있는 방안은 무엇일까. 답은 조합원 발의에 의한 임시총회를 개최하는 것이다. ▲조합원 발의에 의한 총회 소집=대부분의 조합 정관은 조합원 5분의 1 이상의 청구 시 ①조합장이 2월 이내에 총회