재개발정비사업 구역 내 거주자가 영위 중인 영업이 영업손실보상 대상이 되기 위해서는 적법한 장소에서 인적·물적 시설을 갖추고 이루어지는 계속적 영업이어야 하며, 관련 법령에 따라 허가 등이 필요한 영업인 경우 이를 받아 행하는 것이어야 한다.
영업권자들은 사업자등록증, 부가가치세 납부증명 등의 자료를 근거로 자신들의 영업이 적법하다고 주장하기도 한다. 그러나 이러한 자료는 대상자가 사업자로 등록하고 납세의무를 다하였다는 사실만을 보여줄 뿐, 위 영업손실보상의 요건을 충족하였는지 여부는 별도의 검토를 요한다.
물론 대부분의 영업권자들은 특별한 문제없이 보상의 대상이 되나, 일부 업종의 경우 요건을 보다 면밀히 살펴볼 필요가 있다. 아래에서는 재개발 구역 내에서 흔히 찾아볼 수 있는 영업인 폐기물처리업(고물상)에 관한 사안을 살펴보고자 한다.
폐기물처리업의 경우 관련 법령인 폐기물관리법에 따라 영업허가 또는 신고의 대상이 되나, 재개발 구역 내에 소재하는 소규모 고물상 중 상당수는 폐기물관리법상 신고 의무가 부과되는 면적 미만의 사업장 규모를 가지고 있어 영업신고가 필요하지 않은 경우가 많다.
이에 따라 소규모 고물상을 운영 중인 자들이 위 폐기물관리법에 따라 신고가 필요하지 않은 자유업종임을 이유로 적법한 영업보상의 대상이 된다고 주장하는 사례들이 있다.
그러나 영업손실보상의 대상이 되기 위하여는 ‘영업에 필요한 허가’를 득해야만 할 뿐만 아니라, 해당 영업이 ‘적법한 장소’에서 영위될 필요가 있다. 이러한 ‘적법한 장소’ 요건을 검토함에 있어 무허가건축물 및 무단용도변경 여부만을 살펴보는 경우가 있으나, 폐기물처리업과 같은 특수업종의 경우 국토계획법에 따른 용도지역까지 아울러 검토할 필요가 있다.
재개발 사업구역의 일반적인 용도지역 중 하나인 일반주거지역을 기준으로 하여 판단하여 보면, 이곳에서 운영되는 고물상은 ‘적법한 장소’에서 영위되는 영업이 아니다.
고물상은 건축법 시행령의 분류에 따를 때 ‘자원순환 관련 시설’에 속하는데, 국토계획법 시행령 제71조제1항은 일반주거지역 안에서 이러한 자원순환 관련 시설을 건축할 수 없도록 규정하고 있다. 또한 국토계획법 시행령 제83조제4항은 이러한 제한이 비단 건축물에 한정되지 않고 건축물에 이르지 아니하는 시설을 설치하는 경우에도 마찬가지로 적용되도록 규율 범위를 확장하고 있다.
그러므로 일반주거지역에서는 이러한 고물상 영업에 필요한 건축물 또는 시설을 설치하는 것이 금지되어 있으며, 이를 위반할 경우 국토계획법에 따른 시정조치명령 및 형사처벌의 대상이 된다. 이러한 건축물 또는 시설에서 행해지는 영업이 ‘적법한 장소’에서 이루어지는 것이 아님은 물론이므로, 영업손실보상의 대상이 될 수 없다는 결론이 된다.
하급심 법원 역시 제2종 일반주거지역에서 고물상 영업을 하던 자가 영업손실보상금을 청구한 사안에 관하여 “위 토지는 고물상 시설이나 폐기물재활용시설을 설치할 수 없는 장소이므로, 원고가 이 사건 시설을 갖추고 고철, 공병 등 재활용품의 수집 및 판매업을 영위하는 것은 토지보상법 시행규칙 제45조제1호에서 정한 ‘적법한 장소에서 행하는 영업’에 해당한다고 볼 수 없으므로, 원고의 업체 운영에 따른 영업손실은 손실보상 대상이 아니라고 봄이 상당하다”고 설시하여 이와 동일하게 판단한바 있다(2023, 인천지방법원).
영업보상 시점까지 행정청에 적발되지 아니하여 별다른 제재 없이 영업이 이루어져 왔다 하더라도, 이와 같이 용도지역에 위반되어 ‘적법한 장소’ 요건을 갖추지 못하는 경우가 있으므로 주의 깊게 살펴보아야 하겠다.