9. 현금청산(3)현금청산대상자는 언제 조합원 지위를 상실하는가?[ Key Point ]◯지난 시간에 현금청산의 발생시점, 그리고 조합원지위양도제한에 관하여 설명을 드렸습니다.◯그러면 현금청산대상자가 발생하면 계속 조합원으로 있을 수는 없을 것이고 결국 조합원지위를 상실하게 될텐데, 현금청산대상자는 언제 조합원지위를 상실하게 되는 것인가요?1. 현금청산 대상자의 조합원 지위 상실 시점◯현금청산대상자는 아래의 시기에 조합원 지위를 상실하게 된다. 이 내용은 「도시 및 주거환경정비법」에는 규정되어 있지 않고, 대법원 판례에 의하여 확립

8. 현금청산(2)현금청산은 언제 발생하는가? 조합원지위 양도제한은?[ Key Point ]◯재건축·재개발사업에 있어서 현금청산이라는 말을 많이 들었을 것입니다.◯현금청산이라고 함은 결국 조합원이 되지 못하고 현금으로 청산되는 것을 말하는데요, 그러면 이런 현금청산은 어떤 시기에 발생하는 것인지에 관하여 살펴보도록 하겠습니다.◯일반적으로 분양신청, 분양계약과 관련된 경우와 조합원지위양도제한과 관련된 경우가 있습니다.1. 도시정비법에 의한 사업진행 절차◯도시정비법에 의한 사업진행과정에서 언제 현금청산이 발생하는 지에 관하여 간단히 진

6. 조합원 분양신청(4)조합원 분양신청서 작성방법[ Key Point ] ◯조합에서 분양신청을 하라고 안내문을 보낼 때 조합원이 제출할 분양신청서 양식을 첨부하게 됩니다.◯그런데 「서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 시행규칙」 서식24 분양신청서를 살펴보면, 1순위, 2순위 등 순위별로 기재할 수 있는 난이 없습니다.◯반면에 재건축·재개발조합에서 일반적으로 사용하는 조합원 분양신청서 양식에는 순위별로 선택할 수 있는 난이 있습니다. 어떤 것을 사용해야 할까요? 1. 서울특별시 분양신청서 양식◯「서울특별시 도시 및 주거환경정비 조

[ Key Point ]◯조합원 분양신청을 시작할 때에 조합은 토지등소유자들에게 분양신청안내문을 보내게 됩니다.◯이 때 안내문에는 법령에서 정하고 있는 통지해야 할 사항을 포함하여야 하고, 특히 분양신청을 하면 어느 정도의 돈을 납부해야 하는지 분담금 내역을 기재하도록 되어 있습니다.◯그래서 분양신청안내문에 기재해야 할 내용과 안내문에 기재된 분담금 실제 기재례를 살펴보도록 하겠습니다.1. 분양신청 통지문에 기재해야 할 내용◯도시정비법 제72조, 동 시행령 제59조에는 사업시행자가 토지등소유자에게 분양신청 통지를 할 때에 그 통지문

3. 조합원 분양신청(1)조합원 분양신청이란 무엇이며, 언제 하는 것인가요?[ Key Point ]◯ 재건축·재개발사업에 있어서 가장 중요한 것이 조합원 분양신청입니다. 조합원 분양신청을 하면 조합원 지위를 유지하면서 계속 사업에 참여하게 되고, 분양신청을 하지 않으면 조합원 지위를 상실하여 현금청산되고 사업에서 배제되게 됩니다.◯ 그리고 재테크 측면에서 보면, 사실 분양신청을 하기 위하여 재건축·재개발사업을 하는 것이라고 해도 과언이 아닙니다. 분양권이 있어야 재산 가치도 상승하고 또 거래도 되기 때문입니다.◯ 그러면 조합원 분양

[ Key Point ]사업시행계획이란 말을 들었고, 또 법령해설집을 보니 사업시행계획에는 어떤 내용이 포함되어야 하는지에 관하여 법령에서 정하고 있다는 것도 알게 되었습니다.그런데 법령만 보면 무슨 말인지 잘 모르겠으니, 실제 총회 책자에는 사업시행계획이 어떤 내용으로 수록되는지에 관하여 알고 싶습니다.[김조영 대표변호사의 동영상 강의]♣ 동영상 강의를 시청하시면서 본 내용을 같이 보시기 바랍니다.1. 총회 책자에 수록되는 사업시행계획 내용◯ 조합설립인가 후 신축공사에 관하여 개략적인 설계를 한 다음 관할관청으로부터 건축심의를 받

[ Key Point ]재건축·재개발에서 가장 중요한 절차 중 하나가 사업시행계획이라고 들었습니다.사업시행계획인가를 받으면 사업진행이 본격적으로 탄력을 받게 되고, 또 사업시행계획인가 후에 조합원분양신청도 하여 조합원들이 소유하고 있는 부동산가격도 상승하고 한다고 하더군요.그런데 사업시행계획이라는 것이 무엇인지 제대로 아는 사람은 별로 없는 것 같습니다.사업시행계획이란 무엇인가요? 1. 사업시행계획이란?◯ 사업시행계획이란 재건축·재개발 등 ‘정비사업을 어떻게 시행할 것인가에 관한 계획’이라고 말할 수 있다. 이 계획은 조합 등 사업

1. 감정평가법인 선정하는 경우◯ 재건축조합과 재개발조합에서 감정평가법인을 선정하게 되는데 조합 총회에서 하여야 한다.◯ 일반적으로 재건축조합은 조합 총회에서 선정하게 되는데, 재개발조합은 시장·군수가 선정하는 것이라고 알고 있는 분들이 많은데, 도시 및 주거환경정비법 제74조(관리처분계획의 인가 등)에 의하면, 재개발조합은 시장·군수가 2인 이상을 선정·계약하고, 재건축조합은 시장·군수가 1인 이상, 조합이 조합총회의 의결로 1인 이상을 선정하도록 되어 있다.◯ 그런데 위와 같이 선정해야 하는 것은 아래 사항을 감정할 때에만 적용

◯ 조합에서는 사업진행과정에서의 이주비대출에 따른 근저당권설정등기, 그리고 신축공사가 완료되어 준공 후 보존등기 또는 이전등기를 하기 위해서 법무사가 꼭 필요하다.◯ 그래서 조합에서는 주로 대의원회에서 법무사를 선정하여 계약을 체결하는데 이 때 꼭 체크해야 할 사항에 관하여 살펴보도록 하겠다.1. 법무사의 업무 범위◯ 일반적으로 법무사 측에서 계약서 초안을 만들어서 보내오는데, 그 내용과 무관하게 아래와 같이 법무사의 업무범위를 정하면 된다.제○조(법무업무의 범위) 본 협약에 의하여 “을”이 수행하는 업무는 다음 각 호와 같다.1.

제10조(자료의 제출 및 보관) ①“을”이 “갑”의 정비사업관련 업무를 하면서 토지등소유자 또는 조합원으로부터 징구한 서류, 조합명의로 발송한 문건 등은 전부 “갑”의 사무실에 보관하여야 하며, 이를 “을”이 독자적으로 보관하여서는 안된다.②“을”이 업무수행과 관련하여 필요한 자료를 “갑”에게 요청 시 “갑”은 이에 응하여야 하며, “을”은 “갑”으로부터 제출받은 자료와 개인신상 정보를 비롯하여 업무상 지득한 “갑”의 정보를 제3자에게 공개, 유출하지 않도록 하여야 한다. 만일, “갑”의 동의 없이 해당 자료와 개인신상정보 등의 유

제5조(용역업무 처리기준) ①“을”이 수행하는 제반 업무는 조합정관 및 관련법령에 따라 시행한다.②“을”은 용역을 수행함에 있어 “갑”이 추진하는 사업계획이 관련법규에 저촉되지 않도록 수행하여야 한다.③“을”이 “갑”이 선정하고자 하는 협력업체선정과 관련하여 이권에 개입하거나 특정업체를 선정토록 유도하여서는 안되며, 이를 위반한 사유가 발각되는 경우에는 계약해지사유가 됨을 인지한다.▲[해설] 정비사업전문관리업자가 업무를 수행함에 있어 사전에 자신과 협업된 업체이거나 이권과 관련된 업체를 조합의 협력업체로 선정토록 유도하는 경우가 있

제3조(용역의 기간) “을”의 업무대행 용역 기간은 계약체결일로부터 조합청산 종료일까지로 한다.▲[해설] 일반적으로 정비업체에서는 ‘해산 등기일까지’로 하여 초안을 작성하는 경우가 많다. 그러나 해산 등기일까지로 하고 그 이후 업무를 정비업체가 해 주지 않으면, 해산 후 청산업무처리에 지장이 발생하기 때문에 조합 청산종결일까지로 수정하는 것이 좋다. 만약에 청산종료일 까지로 하려면 용역비를 더 받아야 한다고 주장하면, 조금 더 용역비를 주더라도 청산종료일까지로 하여 용역계약을 체결하는 것이 좋다. 제4조(용역업무의 범위)▲[해설]

1. 정비사업전문관리업자의 업무◯ 재건축·재개발조합의 정비사업전문관리업자는 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘법’이라고 한다) 제102조에 따라 정비사업전문관리업으로 등록을 하여야만 법이 정하는 업무를 할 수가 있다.◯ 법에서 정하는 있는 정비사업전문관리업자의 업무를 보면 아래와 같다.제102조(정비사업전문관리업의 등록) ① 다음 각 호의 사항을 추진위원회 또는 사업시행자로부터 위탁받거나 이와 관련한 자문을 하려는 자는 대통령령으로 정하는 자본·기술인력 등의 기준을 갖춰 시·도지사에게 등록 또는 변경(대통령령으로 정하는 경미한 사항의

■ 시공자 계약해제 결의 관련 이상한 판결◯ 최근 들어 눈에 띄기 시작하는 이상한 판결이 있다. 재건축·재개발 조합이 시공자와의 분쟁으로 계약해제 결의를 할 때에 총회에서 결의를 해야 하는데, 단순히 계약해제 결의 뿐만 아니라 계약해제로 인하여 조합이 시공자에게 배상해 주어야 할 손해배상결의도 같이 해야만 시공자계약해제 결의가 유효하다는 판결이다.◯ 처음에는 대구에서 판결이 나더니만 이번에는 서울고등법원에서 판결이 났다. 그 내용에 대하여 알아보고 과연 이 판결이 타당한지 살펴보도록 하겠다.■ 조합과 시공자와의 분쟁 내용◯ 서울 강

■ 서울특별시 정비사업 공사표준계약서 조문별 해설■ 제49조(사업경비의 상환)◯ 서울시 계약서 안에는 「① “갑”은 제44조 및 제45조의 사업경비 및 이주비조달경비에 대하여 본 계약상 특별한 규정이 없는 한 제59조제1항에 따른 입주기간만료일 익일까지 원리금 전액을 “을”에게 상환하여야 한다. 다만, “갑”이 원할 경우 사업경비의 일부를 조기상환할 수 있다.」라고 규정되어 있다.◯ 위에서 ‘①’이라는 숫자가 표기되어 있으나, 제1항 밖에 없어서 이를 삭제하면 된다.◯ 본문과 단서조항을 보면 사업경비의 상환기일을 ‘입주기간 만료일

■ 서울특별시 정비사업 공사표준계약서 조문별 해설제6장 공사의 기준 등■ 제31조(공사자재의 검사)※ 제31조에 관하여 지난 호에 이어서 설명드리겠습니다.◯ 제9항 : 「⑨ 제2항부터 제8항까지의 경우 계약금액을 증감하거나 계약기간을 연장할 수 없다. 다만, 제3항에 따라 재검사 결과 적합한 자재인 것으로 판명될 경우에는 재검사에 소요된 기간에 대하여는 계약기간을 연장할 수 있다.」라고 규정되어 있다.◯ 자재에 대한 재검사를 하는 것 자체가 공사진행에 지장을 주지 않는 경우(예를 들어 투입기간 상당기간 전에 미리 자재검사를 한 경우

■ 서울특별시 정비사업 공사표준계약서 조문별 해설■ 제29조(조합원 분양)◯ 조문 제1항제1호는 조합원 분담금 납부 시기에 관하여 규정하고 있다.◯ 조합원이 종전에 소유하고 있던 부동산의 권리가액보다 더 큰 분양금액의 아파트를 분양받는 경우에는 당연히 그 차액을 납부하여야 한다. 이를 ‘조합원 분담금’ 또는 ‘조합원 부담금’이라고 한다.◯ 그런데 이 부담금을 조합원은 최대한 늦게 내고 싶어해서, 대규모 단지의 경우에는 계약금부터 잔금까지 모두 ‘입주시’ 납부하도록 하는 경우도 있고, 또 심지어 ‘입주후 1년된 시점’에 부담금 전액을

■ 서울특별시 정비사업 공사표준계약서 조문별 해설■ 제23조(사정변경에 의한 계약의 해제·해지)◯ 조문에는 “①“갑”은 제22조제1항의 각 호의 경우 외에 객관적으로 명백한 “갑”의 불가피한 사정이 발생한 때에는 계약을 해제 또는 해지할 수 있다. ②제22조제3항의 규정은 제1항에 따라 계약을 해제 또는 해지하는 경우에 이를 준용한다. ③“갑”은 제1항에 따라 계약을 해제 또는 해지하는 경우에는 다음 각 호에 해당하는 금액을 제22조제3항 각 호의 수행을 완료한 날부터 14일 이내에 “을”에게 지급하여야 한다. 이 경우 제10조에

■ 서울특별시 정비사업 공사표준계약서 조문별 해설■ 제9조(공부정리등)◯조문에는 「관련법령이나 정관등에 따른 조합원 자격이 없는 토지등소유자의 소유권정리, 제측량에 의한 지적정리, 소유권 이외의 권리(저당권, 임차권, 지상권 등)정리, 건축시설의 준공 후 보존등기 및 기타 공부정리는 “갑”의 책임과 비용으로 처리하되, “을”은 이에 적극 협조하여야 한다.」라고 규정되어 있다.◯조합이 정비사업을 한 뒤에 신축건축물을 준공인가 받고 나면, 이전고시를 거친 후 조합원분양분에 대해서는 해당조합원 명의로 보존등기를, 조합보유분(주로 보류지)

■ 서울특별시 정비사업 공사표준계약서 조문별 해설■ 제4조(사업시행의 방법)◯제1항에는 다음과 같이 규정되어 있다.「“갑”은 “을”에게 “갑”과 “갑”의 조합원이 소유하고 있는 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 외 ○○필지 일대 ○○정비사업에 필요한 토지를 제공하고 1)공사계약금액을 지불하며, “을”은 “갑”과의 계약내용에 따라 공사목적물이 계획대로 완성될 수 있도록 최선의 방안을 도출한 후 시공하여야 한다. 이 경우 “을”에게 제공하는 토지라 함은 2)“갑”이 토지의 소유권 및 대지 사용권을 확보하여 “을”의 공사착공에 지장이 없는