▶ 본 동영상강의는 r119.co.kr → “2. 정비계획, 추진위~조합설립” 란에 게재되어 있습니다.5. 시공자 선정가. 조합의 경우◯ 조합은 조합설립인가를 받은 후 조합총회에서 경쟁입찰 또는 수의계약(2회 이상 경쟁입찰이 유찰된 경우로 한정한다)의 방법으로 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정하여야 한다◯ 다만, 조합원이 100인 이하인 정비사업은 조합총회에서 정관으로 정하는 바에 따라 선정할 수 있다. 이 경우에도 총회에서 선정하여야 한다.◯ 조합원 수가 100인인지 여부에 대하여는 시공자선정시점을 기준으로 하여 숫자를 계

▶ 본 동영상강의는 r119.co.kr → “2. 정비계획, 추진위~조합설립” 란에 게재되어 있습니다.1. 협력업체의 종류 및 선정의중요성◯ 주거환경개선사업, 재개발사업, 재건축사업을 진행함에 있어 많은 협력업체가 필요함.◯ 시공자, 정비사업전문관리업자, 설계자, 변호사, 법무사, 감정평가업자, 세무사 등등 기존 건축물을 철거하고 신축공사를 완료할 때까지 많은 협력업체가 필요함.◯ 따라서 이 협력업체가 능력이 있고, 조합과 체결한 계약내용을 충실히 수행하여야만 사업을 성공적으로 완료할 수가 있지 그렇지 않을 경우에는 많은 문제점이

▶ 본 동영상강의는 r119.co.kr → “2. 정비계획, 추진위~조합설립” 란에 게재되어 있습니다.1. 재건축사업의 시행자◯ 우리는 재건축사업은 조합만이 사업을 시행할 수 있는 것으로 알고 있음. ◯ 하지만 재건축사업을 시행할 수 있는 시행자는 아래에서 보는 바와 같이 여러 가지임.◯ 아래중 어느 하나를 선택하여 사업을 시행할 수 있음.가. 조합 (법 제25조)◯ 조합이 단독으로 사업 시행 가능◯ 조합 : 토지등소유자들중 약 75%이상(구체적인 요건은 별도로 강의함)이 조합설립에 동의하여 일정한 요건하에 관할관청의 인가를 받고

1. 재개발사업의 시행자○ 우리는 흔히 재개발사업은 조합만이 사업을 시행할 수 있는 것으로 알고 있음.○ 하지만 재개발사업을 시행할 수 있는 시행자는 아래에서 보는 바와 같이 여러 가지임.○ 아래중 어느 하나를 선택하여 사업을 시행할 수 있음.가. 조합○ 조합이 단독으로 사업 시행 가능○ 조합 : 토지등소유자들중 약 75%이상(구체적인 요건은 별도로 강의함)이 조합설립에 동의하여 일정한 요건하에 관할관청의 인가를 받고 법인등기를 하여 설립한 법인○ 이러한 조합이 재개발사업의 단독시행자로서 사업을 진행할 수가 있음.나. 조합 + 공동

♣ 추진위원회의 업무 내용자, 그러면 추진위원회가 어떤 일을 하는지를 살펴보도록 하겠습니다. 간혹 사람들은 이렇게 말합니다. “재건축인가 재개발인가 하자고 하면서 몇 명이서 모여서 무슨 일들을 하는지는 모르겠지만, 무슨 추진위원회인가 간판만 걸고 아무것도 안하고 있는거 아냐?, 그러고서 월급만 축내고 있는 것 아니냐고? 그리고 추진위원인가 뭔가 하는 사람들 말이야, 회의비 받아 먹고 회의가서 하는게 없어~”라고 말하는 경우가 있습니다.이럴 경우에 추진위원장이나 추진위원들은 억장이 무너지는 느낌을 가질텐데, 자~ 그러면 무슨 일을 하

분양가 보장, 분담금 유예 등 3. 합동점검결과 위법사항이라고 지적한 내용=지난 호에서는 한남3구역에서 시공자가 제안한 사업참여제안서 내용증 1) 사업비 무이자 지원, 2) 이주비 금융비용 무이자 지원이 법에 위반된 것인지를 알아보았다. 그에 이어서 아래 사항을 추가로 알아보도록 하겠다.3) 분양가 보장=시공자중 한 곳이 제안한 분양가 보장의 내용은 아래와 같다.①프라임타임 후분양 ②7,200만원 일반분양가 보장(인허가청의 승인을 전제)③분양가상한제 적용시-가산비 극대화, 일반분양 마감옵션제, 평형 대형화/고급화, 임대후 분양④미분

사업비 무이자 지원, 이주비 금융비용 무이자 지원 1. 기고의 이유=지난 호에 국토교통부와 서울특별시가 한남3 재개발사업에 대한 현장점검 결과 시공자 입찰과정에서 시공자가 제안한 사업참여제안 사유중 20여건이 「도시 및 주거환경정비법」(이하 ‘도시정비법’이라고 함)에 위반되었다고 판단하면서 이에 수사의뢰, 시정조치 등 엄중한 조치를 취하고 재입찰을 하라고 한 사항에 대하여 기고한 바가 있다.그런데 아무리 생각하여도 시공자가 제안한 사항이 과연 위법인지에 관하여 의문이 들 수 밖에 없고, 만약에 위법이어서 향후 그러한 내용을 사업참여

1. 국토부, 서울시의 조치내용 국토교통부와 서울특별시는 2019.11.26. 한남3 재개발사업에 대한 현장점검 결과 「도시 및 주거환경정비법」(이하 ‘도시정비법’이라고 함)등 현행 법령 위반 소지가 있는 20여건을 적발하고 수사의뢰, 시정조치 등 엄중한 조치를 하겠다고 밝혔다. 그리고 국토교통부는 서울특별시에 ‘합동점검결과’를 첨부한 공문을 하달하면서 수사의뢰등 필요한 조치가 조속히 이루어 지도록 협조요청을 함과 아울러, 현재 진행중인 정비사업 입찰은 주택정비제도와 사업의 적법성, 공정성 등을 훼손하여 입찰무효가 될 수 있으므로

♣ 추진위원회 ~ 조합설립인가 강의를 시작하며=그동안 정비기본계획, 정비계획, 정비구역해제 등에 관한 강의를 하였습니다. 듣는 분들에게 딱딱하기도 하지만 강의하는 것도 힘들었습니다. 또 이 글을 읽고 계시는 여러분들께는 사업단계상 이미 지나가버린 단계일 수도 있기 때문에 지루하실 수도 있었겠지만, 재건축·재개발의 사업내용이 정비계획단계에서 전부 결정이 되어 버리기 때문에 매우 중점을 두고 강의를 하였습니다. 그래서 이제 드디어 여러분들이 접하게 되는 추진위원회 ~ 조합설립인가 단계에 접어들게 되었습니다. 이제부터는 여러분들께서 조금

1. 정비구역 직권해제의 의미◯ 힘들게 지정한 정비구역을 정비구역지정권자가 직권으로 해제하는 경우가 있음.◯ 지난 호에 게재한 것은 일정한 사유가 발생한 경우에 의무적으로 정비구역지정을 해제하는 경우.이번 호의 경우에는 정비구역지정권자가 판단할 때에 해제하여야겠다고 판단이 될 경우에 임의적으로 해제할 수 있도록 한 조항임.2. 정비구역 직권해제권자◯ 정비구역 지정권자가 해제 : 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수(광역시의 군수는 제외) (법 제21조).3. 정비구역 직권해제 사유◯ 다음 사유중 어느 하나에

[ Key Point ]힘들게 지정한 정비구역이 해제되는 경우가 더러 있습니다. 과연 정비구역은 어떤 때에 해제가 되며, 이 내용을 참고하여 해제되지 않으려면 어떻게 하여야 하는지를 살펴보도록 하겠습니다.1. 서울특별시 지난 7년 동안 총 132곳의 정비구역 해제가. 한국주택경제신문 2019.10.28.자 보도=2019년 국정감사시에 자유한국당 김석기 국회의원이 서울특별시로부터 제출받아 공개한 자료에 의하면, 박원순 서울특별시장이 취임한 뒤 2012년~2019년까지 약 7년 동안 총 132곳의 정비구역이 해제되었음. 이는 서울특별시

4. 각 항목별 설명=각 항목별로 그 내용을 살펴보도록 하겠다. 그런데 먼저 말씀드리면, 아래의 각 호의 내용중 주로 라.호에 있는 내용에 따라 시·도조례로 정하고 있는 내용으로 주로 노후·불량건축물인지 여부를 판단하고 있다.그래서 지면 관계상 나머지 항에 대한 시행령 인용은 생략하니 법령집을 참조해 주시기 바란다.가. 건축물이 훼손되거나 일부가 멸실되어 붕괴, 그 밖의 안전사고의 우려가 있는 건축물이에 대한 구체적인 기준이 시행령이나 하위 법령에 별도로 규정되어 있지 않다. 그냥 문자 그대로 상징적인 의미만을 가지고 있다고 볼 수

[ Key Point ] 재건축·재개발을 하려면 건물이 낡아야 할 수 있다는 것은 다들 알고 계시지요? 그러면 ‘과연 내가 살고 있는 주택이나 상가건물이 어느 정도 낡아야만 재건축·재개발사업을 할 수가 있을까?’ 하는 것이 본 강의의 내용입니다. 왜냐하면 재건축·재개발을 하려면 필수적으로 용적률을 기존보다 올려 주어야만 사업수익이 발생하여 재건축·재개발사업이 가능한데, 낡지 않은 건물을 부수는데 용적률을 증가시켜주어 재건축·재개발이 가능하도록 해 주지는 않기 때문입니다. 자, 그러면 건물이 어느 정도 낡아야만 재건축·재개발사업이 가

정비사업 진행을 결정하는 것은 누구인가요?[ Key Point ] 정비사업에는 추진위원회, 조합, 정비사업전문관리업자, 시공자 등 각종 협력업체 등이 모두 관여하고 있습니다. 이렇게 많은 업체들이 있는데, 과연 정비사업 진행을 결정하는 것은 누구일까요?1. 정비사업 진행절차 중 소유자들의 동의를 받아야 하는 단계정비사업은 시장·군수가 진행해 주는 것도 아니고, 또 추진위원회나 조합 임원이 강제적으로 진행을 한다고 하여 진행이 되는 것이 아닙니다.각 단계별로 필수적으로 토지등소유자의 동의가 있어야만 그 다음 단계로 진행이 됩니다. 위

[ Key Point ] 현행법상 신탁업자가 사업시행자가 될 수 있는 경우는 어떤 사업인가? 신탁업자가 단독으로 사업시행자가 될 수 있는가? 신탁업자가 단독사업시행자가 되었을 경우의 장단점은?1. 신탁업자가 공동사업시행자가 될 수 있는 경우=현행 정비사업에는 주거환경개선사업, 재개발사업, 재건축사업 등 3가지가 있습니다. 주로 알고 있는 사업의 주체인 사업시행자는 조합인 경우가 많이 있는데, 현행법상 신탁업자가 공동사업시행자가 될 수 있는 경우는 재개발사업에 국한되어 있습니다. 위에서 보시는 바와 같이 신탁업자는 재개발사업의 경우에

정비사업은 소유자만 할 수 있는가요? 세입자는 하지 못하는 가요?[ Key Point ] 재건축·재개발등 정비사업은 소유자만을 위한 것인가요? 사업이 진행되면 그 곳에 살고 있던 세입자도 모두 이사를 나가야 되는데, 세입자가 정비사업에 참여할 수 있는 방법은 없는가요?1. 세입자가 서러운 이유재건축·재개발 사업이 아니더라도 일반적으로 세입자가 서러운 이유가 무엇인가요?주택임대차계약기간은 기본이 2년이고, 상가건물임대차계약기간은 기본이 1년인데, 이 법이 적용되어 계약갱신을 하더라도 5년 또는 10년만 연장할 수 있습니다. 그래서 결

■ 시공자의 중요성 및 수익구조는 무엇인가요?[ Key Point ] 조합이 재건축·재개발등 정비사업을 추진할 경우 가장 중요한 협력업체가 시공자라고 한다. 시공자는 그냥 공사업체에 불과한데 도대체 왜 시공자가 그렇게 중요한 것인가? 단순히 공사업체라는 역할 이외에 더 많은 역할을 하는 것인가?1. 정비사업의 쌍두마차=흔히 재건축·재개발등 정비사업을 할 경우에 조합과 시공자를 사업의 쌍두마차라고 합니다. 사업상 중요한 역할을 시공자가 담당하고 있음을 표현하는 말입니다. 그런데 우리가 일반적으로 생각할 때에 시공자는 그냥 공사하는 건

[ Key Point ] 50㎡ 소유자에게 65㎡를 공짜로 준다는 말이 어떻게 가능한 것인가?♣ 어떻게 위와 같은 일이 가능한가?1. 정비사업 수익 계산례‘아니 도대체 어떻게 되었기에 재건축·재개발사업을 하면 이익이 발생한다고 하지?’ 고 여사님의 아파트의 경우에 60㎡ 아파트 10세대를 허물고 그곳에 75㎡ 아파트 20세대를 건축하는 것으로 예정해 봅시다. 건축비를 ㎡당 130만원으로 공사하였을 때에 총공사비는 19억5,000만원이 소요될 것입니다(75㎡×120만원×20세대). 재건축·재개발사업은 일반적으로 조합원들이 소유한 토지

[Key Point] 50㎡ 소유자에게 65㎡을 공짜로 준다는 준비위원장의 말이 믿어지지가 않아서 고 여사는 재개발단지내에 살고 있는 배 여사와 다른 재건축단지에 살고 있는 아는 사람들에게 전화를 걸어 물어보았다. 그런데 놀랍게도 50㎡ 소유자에게 65㎡을 공짜로 준다는 그 말이 맞을 가능성이 있는 것이 아닌가? 그리고 ‘지분제와 도급제’가 있다고 하는데 과연 어느 것이 소유자들에게 더 이익이 되는 것일까?♣ 원래 가격보다 더 많이 쳐줘?‘따르릉’“여보세요?”“응, 슬기 엄마. 나야 나!”“아니, 잘 나가는 고 여사님께서 어쩐 일로

[ Key Point ] 재건축‧재개발 사업을 하면 소유자들은 돈을 벌 수 있고, 주택공급이 증가하여 주택가격 안정에도 도움이 되고, 또 더 나아가 전세가격도 안정되어 세입자들도 좋다고 합니다.그런데 이렇게 좋다고만 하는 사업에 대하여 결사적으로 하기 싫어하는 사람들이 있습니다. 잘못 이해하고 있으신 점도 있을텐데 이런 사람들을 어떻게 설득해야 할까요?귀찮아하는 이유는 ①그냥 귀찮다. ②복합하고 어렵다. ③이사를 가야 되고 전학도 가야 된다. ④돈을 납부해야 하는데~ 등입니다.1. 정비사업을 간단히 설명하면 어떤 것일까?재건축‧재개