관리처분계획-2
비례율이 높으면 조합원들이 돈을 많이 버는 것일까요? -비례율의 함정-
■ 김민우 변호사의 Key Point
분양신청이나 관리처분계획 단계에 이르면 ‘비례율’이라는 용어에 관심을 가지게 되는데요, 2022. 12. 11. 이후에는 정비계획에도 ‘추정 비례율’을 기재하고 있습니다.
그런데 이 비례율이 100%가 넘으면 사업을 성공적으로 해서 조합원들에게 이익이 발생하는 것이고, 100%가 되지 않으면 조합원들에게 손해가 발생하는 것으로 여기는 경향이 있습니다.
그래서 비례율을 높이기 위해서 조합집행부가 의도적으로 조합원들의 종전자산평가금액을 낮추려는 경우도 있다고 합니다. 과연 비례율이 높으면 이익이 발생하고 낮으면 손해가 발생하는 것일까요? 여러분들은 ‘비례율의 함정’에 빠져 있습니다.
■ 법률사무소 국토 김조영 대표변호사의 해설
1. 비례율이라는 것이 무엇인가요?
비례율: 조합원들이 소유하고 있는 정비구역 내 부동산의 가치를 분양 대금 납부 시 인정해 주는 비율을 말한다.
◯ 비례율을 계산하는 방식을 보면 아래와 같다.
◯ 조합원은 종전자산가액을 사업에 현물출자하였기 때문에 ‘총수입-총사업비’한 금액이 현물출자한 종전자산가액보다 많으면 개발이익이 발생한 것이고, 적으면 손실이 발생한 것이다. 따라서 100%를 기준으로 평가하고 있다.
2. 비례율로 어떻게 조합원 분담금을 정하는가요?
◯ 비례율이 100% 이상이면 개발이익이 남았기 때문에 조합원에게 배분해 주어야 하고, 100% 미만이면 손실이 발생한 것이니 조합원으로부터 돈을 거두어야 한다. 이것을 신축 분양을 받아 납부하는 분양 대금에서 공제하는 방법으로 계산하게 된다.
■ 계산례: 종전 자산 가액이 5억원인데 10억원 주택을 분양 받은 경우
●10억원 - (5억원 x 120%) = 분담금 4억원
●10억원 - (5억원 x 80%) = 분담금 6억원
3. 비례율을 의도적으로 높일 수도, 낮출 수도 있는가요?
가. 조합원 분양가로 비례율을 조정하는 경우
◯ 사업 총수입은 다음과 같이 계산된다.
●총수입: 조합원 분양 대금 + 일반 분양 대금 + 기타 수입금
◯ 그런데 일반적으로 조합원 평당 분양 대금은 일반 분양의 평당 분양 대금보다 낮다. 조합원 평당 분양 대금은 일반 분양 평당 분양 대금의 80% 정도이다.
◯ 따라서 조합원과 일반분양자에게 똑같이 1,000억원 상당을 각각 분양했다면, 조합원 분양 총수입금은 800억원(80%), 일반 분양 수입금은 1,000억원이 수입금으로 계산된다.
◯ 그런데 만약에 조합원 분양가를 일반분양가의 90%로 산정한다면 조합원 분양수입금이 900억원(90%)으로 증가하여 조합원 분양 총수입금이 100억원이 증가하게 된다.
◯ 이에 따라 위 비례율 계산식에서 총수입금이 100억원이 증가해서 비례율이 증가하게 된다. 그러면 비례율이 높아져서 조합원 분담금이 줄어들었을까? 계산을 다시 한번 더 해보자.
■ 계산례
1) 조합원 분양가가 일반분양가의 80%(8억원), 비례율이 100%인 경우: 8억원 - (5억원 x 100%) = 분담금 3억원
2) 조합원 분양가가 일반분양가의 90%(9억원), 비례율이 120%인 경우: 9억원 - (5억원 x 120%) = 분담금 3억원
■ 결론
◯ 조합원 분양가를 올리면서 비례율도 높아지게 되면 아무 의미가 없다. 왜냐하면 위에서 보신 바와 같이 조합원 분담금은 3억원으로 같기 때문이다. 그런데도 조합원들은 비례율이 높아졌다고 좋아할 수가 있는 것이다.
나. 종전자산가액을 낮추어 비례율을 높이는 방법
◯ 조합원들이 소유하고 있는 정비구역 내 부동산의 가치를 ‘종전자산가액’이라고 하는데, 이 종전자산가액을 약간 조정하면 비례율도 조정이 된다.
■ 계산례
1) 종전자산가액이 5억원이고 비례율이 100%인 경우: 분양금액 10억원 - (5억원 x 100%) = 분담금 5억원
2) 그런데 종전자산가액을 4억5,000만원으로 낮추면 위 비례율 계산 방식에서 비례율이 111%로 증가하게 된다:분양금액 10억원 - (4.5억원 x 111%) = 분담금 5억원
■ 결론
◯ 종전자산가액을 일부러 낮추면 비례율이 높아지게 되는데, 그래도 분담금은 5억원으로 같게 계산된다.
◯ 결국 비례율이 100%에서 111%로 증가하여 조합원들의 이익이 늘어난 것 같으나, 결국 분양금액 10억원짜리 아파트를 분양받을 때 조합원이 내는 분담금 액수는 5억원으로 같은 것이다.
◯ 따라서 비례율이 높아진다고 조합원들이 다 이익을 보게 되는 것은 아니기 때문에 이것을 저는 ‘비례율의 함정’이라고 부르고 있다.
4. 가장 합리적인 비례율 계산방법은?
◯ 가장 합리적으로 비례율을 계산하는 방법은 아래와 같다.
① 종전자산가액이 사업시행인가고시 당시의 거래 시세와 비슷하게 산정이 되고
② 조합원 분양가가 일반분양가의 80% 정도이면서
③ 비례율이 100% 이상이 나면 가장 성공적인 사업
◯ 그러면 본인이 소유한 부동산의 가치를 제대로 인정받으면서 조합원 분양가와 일반분양가와의 차액만으로도 충분한 이익을 누릴 수가 있으며, 또 비례율이 100% 이상이 되면 더더욱 금상첨화가 될 것이다.
5. 조합원은 결국 비례율보다는 조합원 분양가가 일반분양가보다 낮은 데서, 그리고 일반분양가와 시세와의 차액(프리미엄)에서 이익이 생긴다.
가. 비례율보다 조합원 분양가가 일반분양가보다 낮은 데서 가장 큰 이익이 발생하게 됨.
■ 계산례
●일반분양가 평당 3,000만원, 조합원 분양가 평당 2,400만원인 경우 (평당 600만원 차이)
●30평형: 1억8,000만원의 이익 발생
●50평형: 3억원의 이익 발생
나. 조합원 분양가 이익 + 시세차익으로 이익이 극대화 됨.
■ 계산례
●일반분양가에 프리미엄이 평당 500만원이 붙은 경우
●30평형: 1억8,000만원(조합원 분양가와 일반분양가의 차액) + 1.5억원(시세차익) 이익발행
●50평형: 3억원(조합원 분양가와 일반분양가의 차액) + 2.5억원(시세차익) 이익 발생