관리처분계획-1
관리처분게획이란 무엇일까요? 별로 어렵지 않습니다.
■ 김민우 변호사의 Key Point
조합에서 사업시행계획인가 후 조합원 분양신청을 하여 마감하면, 신축 건축물(주로 아파트) 중 조합원 분양분이 몇 채이고 일반분양분이 몇 채인지 예측을 할 수가 있게 됩니다.
그래서 재건축·재개발사업의 수입(조합원 분양대금과 일반분양대금의 총액 등)과 지출(공사대금 등 사업비용)을 계산하면 개발이익을 예측(비례율로 나타남)할 수 있고, 이것을 근거로 조합원 분담금을 산출할 수가 있습니다.
또한 분양신청 평형이 경쟁이 발생할 경우에 어떻게 배정할 것인가를 정해야 하는데, 이 두 가지를 합한 것이 바로 관리처분계획입니다.
■ 법률사무소 국토 김조영 대표변호사의 해설
1. 신축 건축물을 일반분양없이 조합원이 모두 분양받을 수 있을까요?
◯ 조합원이 여러 채의 주택을 허물고 신축 건축물(아파트, 상가 등)을 건축하면, 이것을 조합원이 모두 분양받을 수 있을까요? 아니면 1채씩만 분양받고 나머지를 다른 사람에게 팔아야 할까요? (일반분양)
◯ 조합원들이 자기의 돈으로 지었는데 자기들이 모두 분양받을 수 있는것 아닌가? 신축 건축물은 사유재산이니 사유재산을 자기 마음대로 처분하는 것은 자유 아닌가?
◯ 원칙적으로 따지자면, 조합원이 건축주이기 때문에 신축 아파트를 조합원이 모두 분양받고 다른 사람들에게는 1채도 안 팔 수도 있습니다. 자기 돈 들여서 짓고 자기가 모두 가지겠다는데 안 될 것이 없지요?
◯ 하지만 재건축·재개발사업은 정부의 주택공급정책에 따라 일정한 규제를 받기 때문에 원칙적으로 조합원은 신축 아파트 중 1채씩만 분양받고 나머지는 조합원이 아닌 다른 사람에게 분양해야 합니다(일반분양). 그래야만 주택공급이 원활하게 되어 국민의 주거 안정에 기여할 수 있기 때문이지요.
2. 조합원 분양분, 일반분양분이 정해지면 조합원 분담금 계산이 가능해 짐
◯ 위와 같이 신축 건축물(아파트, 상가)에 대하여 조합원 분양분, 일반분양분이 정해지면 개략적으로 조합원이 납부할 분양대금과 일반분양분에서 들어오는 분양수입금을 산출할 수 있습니다.
◯ 그리고 공사대금 등 정비사업 비용을 고려하여 ‘총수입-총비용’으로 계산하면, 개발이익이 얼마인지 그리고 조합원별로 어느 정도 이익 배분이 가능한지를 추정할 수가 있습니다.
◯ 이것이 바로 ‘비례율’이라는 것으로 계산되는데, 개발이익이 나게 되면 비례율이 100% 이상이 되고 손해가 발생하여 돈을 더 납부해야 한다면 비례율이 100% 미만이 되게 됩니다. 예를 들어 A 조합원이 종전 자산가액이 5억원인 부동산을 소유하고 있는데, 사업 결과 개발이익이 남아서 비례율이 110%로 계산되는 경우는 ‘5억원 × 110% = 5억 5,000만원’으로 산정을 해 주어 A 조합원이 10억원 짜리 신축아파트를 분양받을 경우에 4억 5,000만원(10억원 - 5억 5,000만원)만 납부하면 되는 것입니다. 만약에 손해가 발생하여 비례율이 90%가 되면 위 경우에 5억 5,000만원을 납부해야만 합니다.
◯ 따라서 조합원 분양신청기간이 종료되면 조합원 분양신청현황을 기초로 하여 위와 같이 총수입, 총비용, 비례율 등이 정해지고 조합원 분담금을 계산할 수가 있습니다.
3. 분양신청 결과 같은 평형에 경쟁이 발생하면 어떻게 배정하는가?
가. 평형대를 신청하는 것임
◯ 조합원 분양신청은 신축건축물 동·호수를 지정해서 신청하는 것이 아니라 신축건축물 공급면적형(평형)별로 아래와 같이 1순위부터 순위를 적어서 신청하게 됩니다.
◯ 즉, 공급되는 면적별과 세대수를 고려하여 ‘어느 평형대에 신청을 하면 1순위로 당첨될 수 있을지’를 생각하여 신청을 하게 됩니다. 거의 대학입시 시험 접수와 거의 동일하게 속칭 ‘눈치작전’이 될 수밖에 없습니다.
나. 같은 평형대에 경쟁이 있을 경우
◯ 그런데 만약에 위의 114㎡(45평형) 공급세대수가 1,121세대인데 1순위로 신청한 사람이 1,300명으로 공급세대수를 초과하게 되면 어떻게 배정이 될까요? 1,300명을 모두 무조건 추첨을 하여 그 중에서 1,121명을 선발하면 되는 것일까요?
◯ 추첨을 하지만 그 중에서 우선순위가 또 있습니다. 도시 및 주거환경정비법 시행규칙 [별지 제6호서식] 조합설립동의서 기재를 살펴보면, ‘같은 면적의 주택 분양에 경합이 있는 경우에는 종전 토지 및 건축물의 가격 등을 고려하여 우선 순위를 정하거나 추첨에 따르는 등 구체적인 배정 방법을 정하여...’라고 기재되어 있습니다.
◯ 따라서 대부분의 조합에서는 이 조합설립동의서 기재 내용을 반영하여 ‘종전 토지 및 건축물의 가격 등을 고려하여 경합시 종전 자산가액 다액 순으로 우선 배정’을 하도록 관리처분계획을 수립하고 있습니다.
◯ 예를 들어서 114㎡(45평형) 공급세대수가 1,121세대인데 1순위로 신청한 사람이 1,300명인 경우에 이 1,300명을 종전 자산가액 다액순으로 순위를 매겨서 1,121명을 정하는 것입니다.
◯ 만약에 1,001명째부터 1,300명째까지의 종전 자산가액이 동일한 경우에는 종전 자산가액 다액 순 1,000명까지는 먼저 배정을 하고 나머지 1,001명부터 1,300명까지 300명을 추첨을 하여 그중에서 121명을 선정하게 됩니다.