3. 정비사업과 유사 사업과의 차이점
정비사업과 소규모주택정비사업, 리모델링주택조합사업, 지역주택조합사업과의 차이점은?
■ 김민우 변호사의 Key Point
재건축, 재개발 이외에 소규모주택정비사업, 가로주택, 소규모재건축, 리모델링, 지역주택 등의 말을 많이 듣게 됩니다.
그리고 법률도 도시 및 주거환경정비법 이외에 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법, 주택법 등 서로 다른 법률도 많이 듣게 됩니다.
위 사업들이 과연 어느 법률의 적용을 받는지, 그리고 같은 법률의 적용을 받는 사업은 어느 것들인지에 관하여 명확히 구별해 드리겠습니다.
■ 법률사무소 국토 김조영 대표변호사의 해설
1. 도시 및 주거환경정비법상 정비사업 종류
도시 및 주거환경정비법에는 아래와 같이 3가지 종류의 정비사업이 있다. 아래 그림 중 '공공재개발'과 '공공재건축'은 별도의 사업 종류가 아니고, 재개발사업과 재건축사업 중 일정한 요건(사업시행자가 시장·군수 또는 주택공사등인 경우 + 공공주택비율 등 요건)을 갖춘 경우에 일정한 혜택을 주는 경우이다.
2. 소규모주택정비사업이란 무엇인가?
가. 적용 법률
◯ 소규모주택정비사업은 도시 및 주거환경정비법상의 정비사업과는 다른 사업이다.
◯ 먼저 적용되는 법률이 도시 및 주거환경정비법이 아닌 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법(약칭: 소규모주택정비법)이고, 그 법률에는 소규모주택정비사업의 종류로 아래와 같이 4가지를 규정하고 있다.
나. 소규모주택정비사업의 종류
| 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 |
| 제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
3. “소규모주택정비사업”이란 이 법에서 정한 절차에 따라 노후·불량건축물의 밀집 등 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 지역 또는 가로구역(街路區域)에서 시행하는 다음 각 목의 사업을 말한다. 가. 자율주택정비사업: 단독주택, 다세대주택 및 연립주택을 스스로 개량 또는 건설하기 위한 사업 <개정 2019. 4. 23. 시행 2019. 10. 24.> 나. 가로주택정비사업: 가로구역에서 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하기 위한 사업 다. 소규모재건축사업: 정비기반시설이 양호한 지역에서 소규모로 공동주택을 재건축하기 위한 사업. 이 경우 도심 내 주택공급을 활성화하기 위하여 다음 요건을 모두 갖추어 시행하는 소규모재건축사업을 “공공참여 소규모재건축활성화사업”(이하 “공공소규모재건축사업”이라 한다)이라 한다. <후단 신설 2021. 10. 9> 1) 제10조제1항제1호에 따른 토지주택공사등이 제17조제3항에 따른 공동시행자, 제18조제1항에 따른 공공시행자 또는 제56조에 따른 사업대행자(이하 “공공시행자등”이라 한다)일 것 2) 건설·공급되는 주택이 종전 세대수의 대통령령으로 정하는 비율 이상일 것. 다만, 제27조에 따른 통합심의를 거쳐 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제18조에 따른 도시·군기본계획 또는 정비기반시설 등 토지이용 현황 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율 이상 건축할 수 없는 불가피한 사정이 있다고 인정하는 경우에는 그러하지 아니하다. 라. 소규모재개발사업: 역세권 또는 준공업지역에서 소규모로 주거환경 또는 도시환경을 개선하기 위한 사업 <신설 2021. 9. 21.> |
3. 리모델링, 지역주택, 직장주택조합이란 무엇인가?
◯ 위 사업은 주택법에 의하여 진행하는 사업으로서, 주택법에는 아래와 같이 규정되어 있다.
| 주택법 |
| 제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
11. “주택조합”이란 많은 수의 구성원이 제15조에 따른 사업계획의 승인을 받아 주택을 마련하거나 제66조에 따라 리모델링하기 위하여 결성하는 다음 각 목의 조합을 말한다. 가. 지역주택조합: 다음 구분에 따른 지역에 거주하는 주민이 주택을 마련하기 위하여 설립한 조합 1) 서울특별시·인천광역시 및 경기도 2) 대전광역시·충청남도 및 세종특별자치시 3) 충청북도 4) 광주광역시 및 전라남도 5) 전라북도 6) 대구광역시 및 경상북도 7) 부산광역시·울산광역시 및 경상남도 8) 강원특별자치도 9) 제주특별자치도 나. 직장주택조합: 같은 직장의 근로자가 주택을 마련하기 위하여 설립한 조합 다. 리모델링주택조합: 공동주택의 소유자가 그 주택을 리모델링하기 위하여 설립한 조합 |
◯ 지역주택조합은 전국을 9개 지역군으로 구분해 그 지역에 거주하는 주민이 주택을 마련하기 위해 설립한 조합이고, 직장주택조합은 같은 직장의 근로자가 설립하는 조합, 그리고 리모델링주택조합은 같은 공동주택의 소유자들이 설립하는 조합이다.
4. 가장 큰 차이점
◯ 위 사업들의 가장 큰 차이점은 적용되는 법률이 다르다는 점이다. 적용되는 법률이 다르면 당연히 사업방식, 대상, 시행자, 사업진행절차가 달라지기 때문에 각각 사업의 적용법률을 정확하게 알고 사업을 파악해야 한다. 적용되는 법률은 아래와 같다.
● 주거환경개선사업, 재개발사업, 재건축사업: 도시 및 주거환경정비법 (약칭: 도시정비법)
● 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재건축사업, 소규모재개발사업: 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 (약칭: 소규모주택정비법)
● 지역주택조합사업, 직장주택조합사업, 리모델링주택조합사업: 주택법