4. 정비사업과 재정비촉진사업의 차이
서울특별시나 경기도에서 주로 접하는 재정비촉진사업은 정비사업과 어떻게 다른가요?
■ 김민우 변호사의 Key Point
서울시나 경기도를 살펴보면 ‘○○재정비촉진구역 재개발조합’, ‘○○재정비촉진구역 재건축조합’이라는 명칭을 가진 조합들이 많이 있습니다.
그냥 재개발조합, 재건축조합이라고 명칭이 붙지 않고 ‘○○재정비촉진구역’이라는 말이 앞에 붙는 이유에 대하여 알고 계신가요? 자, 재정비촉진사업의 개념과 정비사업과의 차이점을 명확하게 설명해드리도록 하겠습니다.
■ 법률사무소 국토 김조영 대표변호사의 해설
1. 재정비촉진사업이 별도로 필요하게 된 이유
도시 및 주거환경정비법 등에 의한 정비사업을 시행하게 되면 사업면적이 좁게 지정되어, 별로 크지 않은 면적에 여러 개의 사업이 각각 진행되는 등 도시계획적인 측면에서 볼 때에 균형적인 도시계획이 어렵게 진행될 가능성이 있다.
그래서 조금 더 넓은 면적을 1개의 사업면적으로 지정하여, 통일적이고 계획적인 도시계획을 하기 위하여 제정된 것이 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」(2006.7.1.시행)이다.
일반적으로 정비기본계획의 구역도를 보면, 각 정비사업별로 정비구역이 그려져 있고 색깔이 다르게 구분되어 있는데, 그 구역들이 조그마하여 소규모의 사업이 혼재하게 되어 일관된 도시계획을 수립하는데 부족한 점이 많이 있다. 그래서 광역적인 사업계획을 수립하고 일관된 도시계획을 수립하기 위하여 구역 범위를 넓게 하는 사업이 필요하였고, 이에 따라 탄생한 것이 바로 재정비촉진사업인 것이다.
◯ 재정비촉진사업이 규정된 법률이 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」인데, 이 법 제1조(목적)를 보면 ‘이 법은 도시의 낙후된 지역에 대한 주거환경의 개선, 기반시설의 확충 및 도시기능의 회복을 위한 사업을 광역적으로 계획하고 체계적·효율적으로 추진하기 위하여 필요한 사항을 정함으로써 도시의 균형 있는 발전을 도모하고 국민의 삶의 질 향상에 기여함을 목적으로 한다.’라고 규정하여, 광역적으로 계획을 하는데 목적을 두고 있다.
2. 재정비촉진사업의 개념
◯ ‘재정비촉진사업’은 재정비촉진지구에서 시행되는 다음 각 목의 사업을 말한다.
◯ ‘재정비촉진지구’란 도시의 낙후된 지역에 대한 주거환경의 개선, 기반시설의 확충 및 도시기능의 회복을 광역적으로 계획하고 체계적·효율적으로 추진하기 위하여 지정하는 지구(地區)를 말하는데, 지구의 특성에 따라 다음 각 목의 유형으로 구분된다.
가. 주거지형: 노후·불량 주택과 건축물이 밀집한 지역으로서 주로 주거환경의 개선과 기반시설의 정비가 필요한 지구
나. 중심지형: 상업지역, 공업지역 등으로서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등의 도시기능의 회복이 필요한 지구
다. 고밀복합형: 주요 역세권, 간선도로의 교차지 등 양호한 기반시설을 갖추고 있어 대중교통 이용이 용이한 지역으로서 도심 내 소형주택의 공급 확대, 토지의 고도이용과 건축물의 복합개발이 필요한 지구
◯ 그리고 그 면적은 주거지형의 경우 50만㎡ 이상, 중심지형의 경우 20만㎡ 이상, 고밀복합형의 경우 10만㎡ 이상으로 하여 대규모의 도시계획이 가능하도록 되어 있다. 그래서 아래 사진에서 보시는 바와 같이 도시계획을 광범위하고 일관성있게 수립할 수가 있는 것이다.
3. 재정비촉진사업의 사업진행방식
◯ 재정비촉진사업은 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」이 정하는 바에 따라 재정비촉진지구지정과 구역지정만 하고, 사업진행방식은 「도시 및 주거환경정비법」, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」, 「도시개발법」, 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 등 개별법에서 규정하는 사업방식에 따라서 진행이 된다.
◯ 즉, 재정비촉진구역을 지정할 때 사업방식을 정하는데 ‘재개발방식’으로 정하면 「도시 및 주거 환경정비법」에서 정하는 재개발사업 방식대로 진행하고, 만약에 사업방식을 ‘재건축방식’ 으로 정하면 위 법률상 재건축사업 방식에 따라 사업을 진행하게 된다.
◯ 따라서 재정비촉진사업은 지구지정과 구역 지정만 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」에 따라 하고, 나머지 사업 진행 방식은 「도시 및 주거환경정비법」등 개별법에서 규정하는 사업방식에 따라서 진행이 된다는 점을 기억해야 한다.
4. 재정비촉진사업을 할 경우의 특례
◯ 재정비촉진사업을 하면
① 주택규모 및 건설비율의 특례
② 취득세, 등록면허세 등 지방세 감면
③ 과밀부담금 면제
④ 건축물 건축제한 등의 예외
⑤ 건폐율 최대한도의 예외
⑥ 용적률 최대한도의 예외
⑦ 주차장 설치기준의 완화
⑧ 건축물의 높이제한 완화
등을 해 주게 되어 사업이 활성화되도록 하고 있다.