2. 정비사업의 종류 및 변천
정비사업의 종류는 몇가지 인가요? 그리고 예전에 많았던 종류는 다 어디로 갔는가요?
■ 김민우 변호사의 Key Point
우리는 평소 듣는 재건축, 재개발 등의 사업이 도시재생사업의 한 부분이라는 점을 제1강을 통하여 알게 되었습니다. 그런데 「도시 및 주거환경정비법」이 규정하고 있는 정비사업이 최초에는 그 종류가 4가지였다가, 그 뒤 6가지로 변경되었다가 다시 3가지로 변경되었다고 알고 있는데, 도대체 어떻게 변경되었는가요? 그리고 그 많든 정비사업들은 다 어디로 가고 현재 3가지만 있는지 알아보도록 하겠습니다.
■ 법률사무소 국토 김조영 대표변호사의 해설
1. 2003. 7. 1.~2012. 8. 1.
정비사업에 적용되고 있는 「도시 및 주거환경정비법」은 2003. 7. 1.부터 시행됐으며 최초 시행 당시부터 2012. 8. 2. 개정법 시행 전까지, 주거환경개선사업, 주택재개발사업, 주택재건축사업, 도시환경정비사업 등 4가지 사업이 있었다.
2. 2012. 8. 2.~2018. 2. 8.
그런데 9년 뒤인 2012. 8. 2.부터 최초 4가지 사업에 주거환경관리사업, 가로주택정비사업이 추가되어 총 6가지 사업이 되었다.
3. 2018. 2. 9.~2021. 7. 13.
◯ 6가지 사업이었다가 주거환경관리사업은 주거환경개선사업에 포함되고, 도시환경정비사업은 재개발사업에 포함되었으며, 가로주택정비사업은 2018. 2. 9. 시행된 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」으로 이동하여 이 특례법에 포함되었다.
◯ 따라서 2018.2.9. 이후부터 2021. 7. 13. 까지는 도시 및 주거환경정비법상 정비사업의 종류에는 주거환경개선사업, 재개발사업, 재건축사업 등 3개만 있었다.
4. 2021. 7. 14. ~ 현재
◯ 2021. 7. 14.부터 시행되었는데, 재개발사업 안에 ‘공공재개발사업’이, 재건축사업 안에 ‘공공재건축사업’이 생겼다.
◯ 완전히 다른 사업이 아니라 재개발사업 안에 일정한 요건을 갖추어 하는 사업을 ‘공공재개발사업’이라고 하고, 또 재건축사업안에 일정한 요건을 갖추어 하는 사업을 ‘공공재건축사업’이라고 분류를 하여, 정비구역 지정 시 특례, 용적률 완화 등의 특례를 두고 있다.
5.공공재개발, 공공재건축의 지정요건 및 특례
가. 공공재개발 지정요건 (아래의 요건을 모두 갖추어야 함)
① 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수, 자치구의 구청장 또는 토지주택공사등(조합과 공동으로 시행하는 경우를 포함한다)이 개발사업의 시행자나 재개발사업의 대행자(이하 “공공재개발사업 시행자”라 한다)일 것.
② 건설·공급되는 주택의 전체 세대수 또는 전체 연면적 중 토지등소유자 대상 분양분(제80조에 따른 지분형주택은 제외한다)을 제외한 나머지 주택의 세대수 또는 연면적의 100분의 50 이상을 지분형주택, 공공임대주택, 공공지원민간임대주택으로 건설·공급할 것. 이 경우 주택 수 산정방법 및 주택 유형별 건설비율은 대통령령으로 정한다.
나. 공공재건축 지정요건 (아래의 요건을 모두 갖추어야 함)
① 시장·군수등 또는 토지주택공사등(조합과 공동으로 시행하는 경우를 포함한다)이 재건축사업의 시행자나 재건축사업의 대행자(이하 “공공재건축사업 시행자”라 한다)일 것
② 종전의 용적률, 토지면적, 기반시설 현황 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 세대수 이상을 건설·공급할 것. 다만, 제8조제1항에 따른 정비구역의 지정권자가 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제18조에 따른 도시·군기본계획, 토지이용 현황 등 대통령령으로 정하는 불가피한 사유로 해당하는 세대수를 충족할 수 없다고 인정하는 경우에는 그러하지 아니하다.
다. 특례
◯ 위와 같은 요건하에 공공재개발, 공공재건축으로 정비구역이 지정되면, ① 공공재개발사업은 법적상한용적률의 120%까지 건축할 수 있고, 국민주택규모 주택건설비율도 조정되고, ② 공공재건축사업도 용적률이 완화되고, 용도지역이 현재보다 한단계 상향조정되고, ③ 양 사업 모두 사업시행계획인가와 관련된 심의를 통합해서 받을 수가 있게 된다.