34. 공사비 검증
공사비 검증은 언제 하는 것이며, 검증 절차, 검증 비용은? (1)
■ 김민우 변호사의 Key Point
재건축·재개발의 여러 협력업체들이 모두 다 중요하기는 하지만 그 중에 가장 중요한 업체가 시공자입니다. 그런데 시공자를 선정할 때에 입찰에 참여한 건설업자들이 제안한 공사비가 너무 비싸다는 생각도 들지만 경쟁입찰에 의하여 선정하는 것이기 때문에 참여 업체 중 1개 회사를 시공자로 선정 할 수 밖에 없습니다.
그래서 공사계약을 체결하였더니만 시간이 지나면서 공사비를 증액해 달라는 요구를 하는 경우가 많이 있습니다. 이럴 때 시공자가 요구하는 공사비증액요청금액이 타당한지 여부를 확인하기가 어렵고 신뢰가 안되어 공사비증액협상에 애를 먹는 경우가 많이 많습니다. 이럴 경우를 대비하여 법에는 공사비 검증이라는 제도를 두고 있습니다. 이에 관하여 살펴보도록 하겠습니다.
■ 법률사무소 국토 김조영 대표변호사의 해설
1. 공사비 검증은 어떤 경우에 해야 하는가? (검증 대상)
도시 및 주거환경정비법에는 아래와 같이 공사비 검증을 해야 하는 경우에 대하여 규정하고 있다.
| 도시 및 주거환경정비법 |
| 제29조의2(공사비 검증 요청 등) ① 재개발사업·재건축사업의 사업시행자(시장·군수등 또는 토지주택공사등이 단독 또는 공동으로 정비사업을 시행하는 경우는 제외한다)는 시공자와 계약 체결 후 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 제114조에 따른 정비사업 지원기구에 공사비 검증을 요청하여야 한다.
1. 토지등소유자 또는 조합원 5분의 1 이상이 사업시행자에게 검증 의뢰를 요청하는 경우 2. 공사비의 증액 비율(당초 계약금액 대비 누적 증액 규모의 비율로서 생산자물가상승률은 제외한다)이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우 가. 사업시행계획인가 이전에 시공자를 선정한 경우: 100분의 10 이상 나. 사업시행계획인가 이후에 시공자를 선정한 경우: 100분의 5 이상 3. 제1호 또는 제2호에 따른 공사비 검증이 완료된 이후 공사비의 증액 비율(검증 당시 계약금액 대비 누적 증액 규모의 비율로서 생산자물가상승률은 제외한다)이 100분의 3 이상인 경우 ② 제1항에 따른 공사비 검증의 방법 및 절차, 검증 수수료, 그 밖에 필요한 사항은 국토교통부장관이 정하여 고시한다. |
위 1항 1호: 시공자와 계약체결 후 시공자가 공사비 증액을 요청하지 않고 있는 상황에서도 토지등소유자 또는 조합원 5분의 1 이상이 사업시행자에게 공사비 검증 의뢰를 요청하면 사업시행자는 정비사업지원기구에 공사비 검증을 요청하게 되어 있다. 그런데 만약에 공사비 검증 결과 공사비가 과다하다고 판단되면 공사계약이 취소 또는 무효가 되는 것일까? 검증 결과 공사비가 너무 과도하다고 판단되지 않는 이상 이미 체결된 공사계약이 취소 또는 무효가 되기는 어렵다고 판단된다.
따라서 1호에 의하여 공사비 검증 결과가 나오면 이미 체결한 공사계약의 공사 금액이 적정한지를 검증한 뒤에 추후 공사비 증액 청구를 시공자가 할 때에 이를 참고하여 공사비 증액 청구에 대응하는 방안으로 사용할 수가 있다.
2호, 3호: 토지등소유자 또는 조합원의 검증 요청이 없을 경우에도 의무적으로 공사비 검증을 해당 기관에 요청하여야 하는 경우로서, 아무 때나 하는 것이 아니라 시공자가 공사비 증액을 요청해 왔을 때 비로소 그 비율이 계산될 수가 있으므로 공사비 증액 요청이 들어왔을 때 위 비율에 해당하면 공사비 검증 요청을 해당 기관에 하여야 한다.
그리고 국토교통부 장관이 고시한 내용이 “정비사업 공사비 검증기준”인데 그 내용을 보면 절차와 비용 등에 관하여 규정되어 있다.
2. 공사비 검증 절차
가. 국토교통부 고시 ‘정비사업 공사비 검증 기준’=국토교통부는 2019. 11. 18.에 국토교통부 고시 제2019-647호 ‘정비사업 공사비 검증 기준’을 공포하였다. 현재 이 기준을 약간 개정한 국토교통부고시 제2020-1182호(2020. 12. 30. 일부개정) 정비사업 공사비 검증 기준이 재건축·재개발사업에 적용되고 있다.
나. 검증 기관=정비사업 공사비의 검증 업무는 「도시 및 주거환경정비법」 제114조에 따른 정비사업 지원기구 또는 정비사업 지원기구 업무를 대행할 수 있는「한국부동산원법」에 따라 설립된 한국부동산원 및「한국토지주택공사법」에 따라 설립된 한국토지주택공사가 수행하고 있다.
법 제114조에 규정된 정비사업 지원기구에는 한국부동산원, 한국토지주택공사 이외에 지방공기업법에 의한 지방공사 중 서울특별시 산하 SH 공사가 2024년부터 공사비검증업무를 시작했다.
다. 검증 대상, 공사비 증액비율 계산방법=검증대상은 앞에서 본 법 제29조의2(공사비 검증 요청 등)에 규정되어 있는 경우에 공사비 검증을 하게 된다. 그런데 위 법 조항 제1항 2호, 3호의 경우에 ‘공사비 증액 비율’이 일정비율 이상일 경우에 공사비 검증을 받아야 하는데. 이 때 ‘공사비 증액 비율’을 어떻게 계산하는지에 관하여 기준에는 아래와 같이 규정되어 있다.
| 정비사업 공사비 검증 기준 |
| ② 제1항제2호에서의 생산자물가상승률의 적용은 당초 체결한 공사도급계약서의 공사비 산정 기준일(기준일이 없는 경우 계약일을 기준으로 한다)의 직전달 생산자물가지수와 제8조 검증 기준시점의 직전달의 생산자물가지수를 비교하여 산정하며, 제1항제3호에서의 생산자물가상승률의 적용은 검증 후 체결한 공사도급계약서의 공사비 산정 기준일(기준일이 없는 경우 계약일을 기준으로 한다)의 직전달 생산자물가지수와 제8조 검증 기준시점의 직전달의 생산자물가지수를 비교하여 산정한다. |
제1항제2호: 공사비 산정 기준일이라고 함은 공사계약서 중 최초 공사계약서 (주로 ‘가계약서’로 체결됨)를 보면 ‘20○○년 ○월 착공기준’ 또는 ‘20○○년 ○월 기준’과 같이 그 기준일이 기재되어 있는데, 이 일자를 공사비 산정 기준일로 하게 된다.
그리고 ‘제8조의 공사비 검증 기준시점’이라고 함은 시공자의 공사비 증액 신청일을 말한다.
제1항제3호: 공사비 검증 후 계약을 체결하였다면 3호에 해당되겠지만 공사비 검증만 하고 그 검증결과에 따른 공사비계약을 체결하지 않았다면 2호를 기준으로 계산을 하여야 한다.