27. 재건축·재개발의 필요성, 활성화 비법
재건축·재개발을 왜 해야 할까요? 그리고 활성화시키려면 어떻게 해야 할까요?
■ 김민우 변호사의 Key Point
정부에서 주택정책을 발표할 때마다 매번 포함되는 내용이 있습니다. 재건축·재개발 등 정비사업을 활성화시켜서 주택공급을 늘리겠다는 내용입니다. 하지만 매번 발표를 해도 주택은 빨리 공급이 되지 않고 부족한 현상만 계속해서 발생하고 있습니다. 그래서 주택공급이 부족하여 주택 가격이 상승하고, 전세가도 높아지게 되고, 국민들의 주거생활은 점점 힘들어 지고, 내집 마련하기까지 너무 오래 걸리는 악순환만 반복되고 있습니다. 자 그러면 그 해결책이 무엇인지 알아보도록 하겠습니다.
■ 법률사무소 국토 김조영 대표변호사의 해설
1. 신규주택공급에 가장 중요한 역할을 하는 것이 재건축·재개발 등 정비사업이다.
가. 주택을 공급하는 여러가지 사업
◯ 일반적으로 주택을 공급하는 사업은 아래와 같이 4가지 사업이다.
① 택지개발사업: 신규주택을 대규모로 공급하는 방법. 예) 분당, 일산, 동탄, 판교 신도시사업.
② 정비사업: 재개발·재건축 등을 통한 주택 공급.
③ 주택개발사업: 건설회사나 부동산개발회사 들이 회사의 수익을 위하여 독자적으로 주택개발사업을 하여 신규주택을 공급하는 방법.
④ 개인주택사업: 개인사업자들이나 소규모 회사들이 연립주택, 다가구·다세대주택, 도시형생활주택 등을 소규모로 건립하여 신규주택을 공급 방법.
나. 각 사업의 장단점
(1) 택지개발사업
◯ 장점: 실시만 된다면 주택공급수가 대규모로 공급이 되어 주택공급에 획기적으로 기여한다. 주택단지를 형성하여 신축아파트 등을 짓기 때문에 신축되는 아파트는 거의 신규공급되게 된다. 기존 사업에서 신규공급되었던 주택수는 아래와 같다.
◯ 단점: 이러한 대규모 택지개발사업은 그 면적 이 넓고 기존에 주택이 없는 전답, 임야 등을 대규모로 개발하여야 하기 때문에 ① 그 입지를 선정하는 것이 쉽지 않으며 ② 사람들의 생활권인 주요 도심에서 거리가 먼 점이 단점이다.
(2) 재건축·재개발 등 정비사업
◯ 장점: ①건축물이 노후·불량하여 슬럼화 되어 가는 주택지역이나 도심지역에서, ②건축물이나 토지를 소유한 자들이, ③개발이익을 보면서 신규주택을 공급받을 수 있어, ④주거환경개선효과는 물론 신규주택공급을 꾀할 수 있다.
◯ 단점: ①주택재건축·재개발사업을 통하여 공급되는 신규주택의 분양가격이 상승 ⇒ 주변 주택가격까지 함께 상승시키는 단점, ②사업방식이 기존 주택을 철거하고 신축공사를 하는 것이 대부분이어서, 사업구역 내의 거주자 특히 세입자나 저소득층이 점점 도심 외곽으로 이사를 가야 하는 부작용이 있다.
(3) 주택개발사업
◯ 장점: 주택가격이 상승하는 시기에는 주택공급을 증가시켜 줄 수 있다.
◯ 단점: 주택가격이 하락되거나 정체되는 시기에는 거의 사업을 하지 않아 주택공급에 차질 초래. 즉, 안정적인 주택공급방법이 될 수는 없다.
(4) 개인주택사업
◯ 장점: 소규모로 연립주택, 다가구, 다세대 주택, 도시형생활주택을 건립하여 도시 내 골목골목마다 주택을 신규로 공급하게 된다.
◯ 단점: 이 또한 주택가격이 하락하거나 정체되는 시기에는 거의 사업을 하지 않아 주택공급에 차질을 빚을 수 있다.
(5) 결론
◯ 주택공급의 가장 중요하고 효율적인 방법은 재건축·재개발 등 정비사업이다.
◯ 택지개발사업: 가끔 있음.
◯ 주택건설사업: 주택가격 상승시에만 시행
◯ 정비사업: 소유자들에게 이익만 발생하게 해 주면 부동산 상승기, 하락기와 관계없이 가능함.
◯ 개인주택사업: 부동산가격 하락시에는 공급 안됨.
2. 정비사업을 하도록 유도해야 하는 이유는?
가. 신규주택을 건설할 땅이 도시 내에는 더 이상 없다.
◯ 주택공급 수를 늘려야 하는데, 서울특별시나 수도권의 대도시, 지방 대도시에는 기존 건물이 없는 상태의 나대지가 거의 없어, 신규주택공급은 기존 건축물을 허물고 그 땅 위에 신축공사를 하는 방식인 정비사업에 의존할 수밖에 없는 것이다.
나. 건물이 너무 낡아 살기 힘들고, 노후화된 주택 등 건축물을 그대로 두면 안전사고, 도시미관 저해, 슬럼화 현상을 초래하게 된다.
◯ 기존 주택을 철거하고 새로 신축하지 않으면 녹물 발생, 난방효과 하락, 낡은 전기 배선에 의한 화재 위험 증가, 붕괴 위험 증가, 슬럼화(slum) 현상 초래가 발생한다.
◯ 따라서 세월이 지나면 건축물이 노후화되어 언젠가는 반드시 기존 주택을 허물고 새로 신축할 수 밖에 없다.
3. 정책발표시에 꼭 빼먹는 내용
◯ 하지만 안타깝게도 정부에서 주택정책을 발표할 때마다 꼭 빼먹는 내용이 있다. 가장 중요한 내용을 꼭 빼먹고 있다. 그 내용은 아래와 같다.
◯ 소유자들의 이익을 축소하는 정책을 해서는 안된다.
소유자들이 손해를 본다면 ?
→ 절대로 정비사업을 안 할 것임
→ 도시 내 신규주택공급이 크게 (감소)
→ 주택공급수가 줄어들어 오히려 주택가격을 (상승)시킬 것임.
4. 조합원들의 수익을 적정하게 보장하면 주택정책에 큰 도움이 될 것이다.
◯ 기존 주택소유자들의 개발이익을 적절하게 보장하여 재건축·재개발 등 정비사업이 활성화되도록 하는 것이 곧 서민들을 위한 주택정책의 기본이라는 점을 명심하여야 할 것이다.
5. 부동산경기가 상승기든 하락기든 모두 사업진행이 가능한 경우는?
① 부동산경기 상승기에는 투자수익 목적 수요 증가 → 정비사업 원활
② 부동산경기 하락기에는 수요 감소, 분양률 감소 → 일반분양가를 주변시세보다 낮게 하는 대신 용적률을 높여주어 손실을 보전해 주면 낮은 일반분양가 때문에 분양 완판되고 건설경기 회복을 가져올 수 있다.