정비사업에는 정비사업구역 내 토지등소유자의 동의가 필요하다. 이들이 가진 건물을 부수고 그 땅 위에 건물을 짓는 사업이니만큼 이들의 동의는 정비사업의 첫 단추로 볼 수 있다. 정비사업의 종류별로 동의 비율은 조금 다르다. 재개발사업의 경우 토지등소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의를 받아야 한다. 위 소유자 요건과 면적 요건은 요건은 동시에 충족하여야 한다.
재건축사업은 조금 더 복잡하다. 재건축사업은 주택단지의 공동주택의 각 동별 구분소유자의 과반수 동의와 주택단지의 전체 구분소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 4분의 3 이상의 토지소유자의 동의를 받아야 한다. 여기에서 복리시설의 경우에는 주택단지의 복리시설 전체를 하나의 동으로 보며 동별 구분소유자가 5인 이하인 경우 구분소유자의 과반수 동의는 불필요하다.
이러한 동의는 하루아침에 받기 어렵다. 동의 대상자가 매우 많기 때문이다. 동의를 갖추었다고 하더라도 빈 토지 위에 다세대 건물이 지어지거나 토지가 분필되는 등의 이유로 토지등소유자의 수가 달라질 수 있고 조합창립총회, 조합설립인가신청 및 조합설립인가 등의 절차를 거치는 동안 갈대처럼 마음이 바뀌는 사례도 있기에, 동의률은 때에 따라 달라지게 된다. 따라서 이 경우 어느 시점을 기준으로 동의률 충족여부를 판단해야 하는지 문제된다.
이에 대하여 대법원은 ①재개발조합설립에 토지등소유자의 서면에 의한 동의를 요구하고 동의서를 재개발조합설립인가신청 시 행정청에 제출하도록 하는 취지는 서면에 의하여 토지등소유자의 동의 여부를 명확하게 함으로써 동의 여부에 관하여 발생할 수 있는 관련자들 사이의 분쟁을 사전에 방지하고 나아가 행정청으로 하여금 재개발조합설립인가신청 시에 제출된 동의서에 의하여서만 동의요건의 충족 여부를 심사하도록 함으로써 동의 여부의 확인에 행정력이 소모되는 것을 막기 위한 데 있는 점 ②구 도시 및 주거환경정비법 시행령 제28조제4항에서 토지등소유자는 ‘인가신청 전’에 동의를 철회하거나 반대의 의사표시를 할 수 있도록 규정하는 한편, 조합설립의 인가에 대한 동의 후에는 위 시행령 제26조제2항 각 호의 사항이 변경되지 않으면 조합설립의 ‘인가신청 전’이라고 하더라도 동의를 철회할 수 없도록 규정하여 ‘인가신청 시’를 기준으로 동의 여부를 결정하도록 하고 있는 점 ③만일 처분일을 기준으로 동의율을 산정하면 인가신청 후에도 소유권변동을 통하여 의도적으로 동의율을 조작하는 것이 가능하게 되어 재개발사업과 관련한 비리나 분쟁이 양산될 우려가 있는 점 등을 이유로 조합설립인가를 위한 동의 정족수는 재개발조합설립인가신청 시를 기준으로 판단해야 한다고 판시하였다(대법원 2014.4.24. 선고 2012두21437 판결 등 참조).
다음으로 동의의제에 대해서 알아둘 필요가 있다. 추진위원회 구성에 동의한 자 중 조합설립인가를 신청하기 전에 조합설립에 대한 반대의 의사표시를 한 자를 제외하고는 조합의 설립에 동의한 것으로 간주되는데(도시정비법 제31조제3항) 국가, 지방자치단체에도 이러한 제도가 적용되는지 문제된다.
대법원은 국가와 지방자치단체가 정비사업 시행과 관련하여 여러 공적 권한과 역할을 부여받고 있음과 아울러 공공복리 실현을 위하여 정비사업을 지원하고 사업의 추진에 협조할 의무를 지고 있는 점 등을 고려하여 사업추진에 대하여 명시적으로 반대의 의사를 표시하거나 반대하였다고 볼 수 있는 행위를 하지 않았다면 국가 또는 지방자치단체는 관할관청의 인가에 의하여 이루어지는 해당 정비사업조합의 설립에 동의한 것으로 볼 수 있다고 판시하였다(대법원 2014.4.14. 선고 2012두1419 전원합의체 판결 참조).