이번 호에서는, 무허가건축물에 대해 알아보고자 한다.
무허가건축물이란 건축법 등 관련 법령에 의하여 허가를 받거나 신고를 하고 건축 또는 용도변경을 하여야 하는 건축물을 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 건축 또는 용도변경한 건축물을 말한다.
공사 완료 후 사용승인을 받지 않은 건축물에 대해서도 무허가건축물이라고 칭하는 경우가 있으나 대법원은 ‘관련 법령에 의하여 허가를 받거나 신고’에 건축물의 사용승인은 포함되지 않는다고 하였다(대법원 2013.8.23. 선고 2012두24900 판결 참조).
정비사업에서는 해당 무허가건축물 소유자에게 조합원 자격을 인정할 수 있는지 여부, 무허가건축물 소유자임을 어떻게 입증하는가 등을 법적 이슈로 꼽을 수 있다.
서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례에서는 1989.1.24. 당시의 무허가건축물을 특정무허가건축물이라고 정하여 분양대상자로 인정하는 반면, 그 외 무허가건축물은 신발생무허가건축물이라고 하여 분양대상자로 인정하지 않는다.
여기서 1989.1.24.은 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 토지보상법) 시행규칙 부칙 제5조에서 비롯된 기준일이고, 위 기준일까지만 기득권을 인정해 주겠다는 의미로 볼 수 있다.
무허가건축물 소유자는 무허가건축물대장, 1989.1.24. 이전 촬영된 항공사진, 재산세 납부대장 등 여러 자료를 통해 확인하고 있다.
다른 한편, 무허가건축물 소유자가 분양신청을 하지 않음으로써 현금청산자가 되는 경우에는 무허가건축물과 무허가건축물 부지를 어떻게 감정평가할 것인지, 주거이전비 또는 이주정착금 대상이 될 수 있는지 등의 쟁점을 만나게 된다.
먼저, 무허가건축물은 이전에 필요한 비용으로 평가하여야 하고, 다만 건축물을 이전하기 어렵거나 그 이전으로 인하여 건축물을 종래의 목적대로 사용할 수 없게 된 경우, 건축물의 이전비가 그 건축물의 가격을 넘는 경우에는 가격으로 평가한다(토지보상법 제75조제1항).
건축물의 가격은 재조달원가에서 감가수정을 고려하는 원가법으로 평가하되, 주거용 건축물은 거래사례비교법을 적용하게 된다.
여기서 거래사례비교법을 적용하는 것은 오래된 건물의 경우 감가수정의 정도가 커 금액이 매우 낮게 결정되는 점을 보완하는 데 목적이 있고 사회정책적인 보상으로 평가할 수 있다.
무허가건축물이 위치한 부지는 특정무허가건축물인 경우 현실적인 이용상황을 기준으로 평가하여야 하고, 신발생무허가건축물인 경우 해당 토지에 무허가건축물이 건축 또는 용도변경될 당시의 이용상황을 기준으로 평가하여야 한다.
무허가건축물 부지는 현실이용상황 기준평가의 대표적인 예외이며, 이는 불법이 적법으로 전환되어 공정하지 못한 평가가 행해지는 것을 방지하는 것에 그 취지가 있다.
대법원은 ‘무허가건물 등의 부지’란 당해 무허가건물 등의 용도·규모 등 제반 여건과 현실적인 이용상황을 감안하여 무허가 건물 등의 사용·수익에 필요한 범위 내의 토지와 무허가건물 등의 용도에 따라 불가분적으로 사용되는 범위의 토지를 의미하는 것이라고 본다(대법원 2002.9.4 선고 2000두8325 판결).
마지막으로 주거이전비와 이주정착금은 특정무허가건축물인 경우 그 대상자가 되고, 신발생무허가건축물인 경우 대상자가 될 수 없다.
다만, 무허가건축물의 소유자가 아닌 세입자의 경우에는 신발생무허가건축물인 경우에도 예외적으로 주거이전비 대상자가 될 수 있다.