이번 호에서는 정비사업에서 이루어지는 감정평가에 대해 알아보자. 감정평가는 토지 등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것을 의미하는데, 정비사업에서는 감정평가가 다양한 시기에 다양한 목적으로 이루어진다.
조합은 감정평가금액을 근거로 사업성을 판단하고, 세금을 줄이기도 한다. 토지소유자는 감정평가를 근거로 분양신청 여부에 대한 의사결정을 하고 감정평가로 정해진 현금청산금을 수령하기도 한다.
감정평가는 단 하나의 가격만 존재할까. 그렇지 않다. 부동산 가격이 시간의 흐름에 따라 달라지듯, 감정평가의 가격은 시기와 목적 등에 따라 감정평가 방법과 금액이 달라질 수 있다.
정비사업에서 처음 만나는 가격은 추정분담금이다. 이는 정비사업 초기 단계에서 구역 기초정보, 설계정보, 총수입 추정치, 총사업비 추정치, 종전자산 추정액 등을 바탕으로 개략적인 개인별 분담금을 추정하는 것을 의미하는데, 토지등소유자의 의사결정을 돕기 위해 프로그램이 마련되었다. 위 프로그램은 감정평가로 보기는 어렵다.
다음으로 만나는 감정평가는 관리처분계획수립을 위한 종전자산과 종후자산에 대한 감정평가이다.
종전자산이란 주택재건축사업을 시행하기 전의 조합원 개개인의 토지 및 건축물을 의미하고, 종후자산이란 주택재건축사업을 시행한 후 새로 건설되는 분양예정 대지 또는 건축물(아파트, 상가)을 의미한다. 위 감정평가를 통해 비례율, 조합원의 권리가액을 결정하는 바, 위 감정평가 결과는 조합원들의 초미의 관심사가 되며 다툼도 발생한다.
종전자산에 대한 감정평가에 대한 다툼은 관리처분계획 취소소송을 통해 이루어지는데, 위 소송을 통해 위 감정평가 결과가 변경되는 사례는 많지 않다.
종전자산은 시가보다는 낮게 평가되는 것이 일반적이며 흔히 이야기하는 부동산의 시가를 판단하는 것이 아니므로, 감정평가방법에 위법이 있는 등 특별한 사정이 없는 이상 위 감정평가 결과가 바뀔 가능성은 낮다.
현금청산절차에서 만나는 감정평가는 재개발사업인지, 재건축사업인지에 따라 다르다. 재개발사업의 경우 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 토지보상법)에 근거한 감정평가방법이 적용된다. 손실보상을 위한 감정평가와 같다.
반면, 재건축사업은 손실보상이 아닌 일반적인 시가평가와 같다. 양자의 핵심적인 차이는 당해 사업으로 발생하는 개발이익의 반영 여부이다. 재개발사업에서는 당해 사업으로 발생하는 개발이익을 배제하고 현금청산금을 평가한다. 이를 위해 공시지가는 최근의 것이 아닌 사업시행계획인가고시 이전에 공시된 것으로 소급적용하고(토지보상법 제70조제3항 내지 제5항), 실거래사례 또한 과거의 것을 고려한다.
재건축사업에서는 가장 최근에 공시된 공시지가가 적용되고 최근의 실거래사례가 고려된다. 감정평가 방법의 차이는 재개발사업과 재건축사업의 성격에서 비롯되었는데, 재개발사업은 강제수용이 정당화되는 공익사업의 성격을 가지는 반면 재건축사업은 강제수용을 할 수 없는 민간사업의 성격을 가진다고 본다.
이 밖에 법인세 절감을 위한 감정평가, 국공유재산 매각평가 등이 정비사업에서 이루어진다. 다양한 목적으로 감정평가가 이루어지며, 하나의 부동산이라도 감정평가의 시기, 목적 등에 따라 서로 다른 결과가 존재한다. 하나의 부동산에 여러 가격은, 가격다원론이라는 이름으로 정당화되지만, 금액의 유불리에 따라 때때로 분쟁의 불씨가 되기도 한다.