Q. 공사계약 등으로 사업인가고시일로부터 120일 이내에 분양신청이 어려울 것 같습니다. 기간경과가 관리처분에 영향이 있는지 궁금합니다.

A. 지난 호에 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 제72조에 따라 사업시행계획인가고시일로부터 120일(소규모주택정비사업은 건축심의 결과를 통보 받은 후 90일) 이내에 분양신청 절차에 착수해야 하나 공사도급계약, 감정평가법인 선정 및 감정평가 소요기간, 분양신청전 분담금 사전 심의 등으로 실제 120일 기간 내에는 어려울 수 있다고 설명한 바 있습니다.

이번에는 추가적으로 재건축부담금, 건축심의 보완 등에 대해 살펴보고 기간이 경과되는 경우 분양신청이나 관리처분에 어떤 영향을 미치는지 알아보겠습니다. 재건축초과이익 환수에 관한 법률 제14조는 도시정비법에 따른 재건축사업은 사업시행인가 고시일부터 3개월 이내에 사업시행자가 재건축부담금 산정에 필요한 자료를 제출하도록 되어 규정하고 있습니다. 자료를 제출받은 국토교통부장관은 제출일로부터 30일(한국부동산원의 검증을 의뢰한 경우에는 45일) 이내에 시행자에게 재건축부담금 예정액을 통지해야 합니다.

그런데 사업시행계획인가 이후 공사비를 바로 확정하기 어려우며 예정액 산정을 위한 자료 제출에도 시간이 필요합니다. 또 자료 제출부터 검증을 포함한 통지에 소요되는 기간도 45일을 초과하는 경우가 종종 있습니다.

현행 법률상 분양신청 통지시점에 재건축부담금 예정액이 포함되어야 한다는 규정은 없습니다. 그러나 재건축부담금이 재건축정비사업 관련 의사결정에 차지하는 비중을 감안하면 예정액은 분양신청시에 포함되는 것이 바람직한데 예정액 통지가 지연되면 ‘사업시행계획인가고시 이후 120일’ 기간에도 영향이 있습니다. ‘건축심의 조건’은 소규모 정비사업에서 ‘건축심의 이후 90일’ 기간에 실제로 가장 영향을 미치는 사항입니다. 분양신청시에 건축심의 조건을 반영한 설계로 절차를 진행하는 것이 의사결정에 합리적일 것이나 조건을 반영한 도면을 완성하는 것만으로 상당 기간이 소요될 수도 있습니다.

상기 사항을 종합하면 ‘도시정비법 120일’, ‘소규모주택정비법 90일’ 기간 내에 분양신청을 개시해야하나 실제는 해당 기간을 경과하여 분양신청을 진행할 수밖에 없는 경우가 많습니다. 그러므로 도시정비법 제72조에 ‘120일 이내에 토지등소유자에게 통지하고, 분양의 대상이 되는 대지 또는 건축물의 내역 등 대통령령으로 정하는 사항을 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 공고하여야 한다’라고 되어 있는 것과 관련하여 두 가지 사항을 검토해야 합니다.

첫째, 해당 조항과 관련한 벌칙이 있는지 여부인데 벌칙조항은 없습니다. 둘째, 120일을 경과하여 분양신청을 하였을 경우 관리처분의 적법성 여부입니다. 판례는 구 도시정비법 제46조제1항에 따라 분양신청통지가 사업시행인가고시일로부터 60일 이내에 이뤄져야 하는데 이후에 분양신청 절차가 진행된 관리처분계획과 관련하여 60일의 규정을 훈시규정으로 보고 있습니다(2018.5.15.선고 2018두34176 등).

만약 60일의 기간을 효력규정으로 해석한다면 관리처분계획은 흠결이 있는 것이 되므로 사업시행인가를 다시 받아 변경사업시행인가일로부터 60일 이내에 다시 분양신청 절차를 밟아야 할 것입니다. 그러나 판례는 변경사업시행인가를 받아 분양신청을 다시 진행하는 것은 조합원들의 권리의무에 미치는 영향에 비해 과도한 절차를 반복하는 것이 되어 합리적이지 않으며 따라서 사업시행인가 후 분양신청 개시기간과 관련된 규정을 훈시적 규정으로 해석하였습니다(훈시규정이란 법률의 규정 중 법원이나 행정부에 대한 명령의 성질을 가진 규정을 뜻합니다. 훈시규정은 쟁송절차에 관한 것이 대부분이며 그 규정에 위반하여도 행위의 효력에는 영향이 없습니다).

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