Q. 감정평가 수수료는 법정보수라고 하던데 감정평가법인을 선정할 때 입찰 금액제안을 받는 것은 어떤 이유에서인가요?
A. 지난 호에서 감정평가 입찰에서 금액제안이 필요한 첫째 이유는 감정평가 수수료는 법정 수수료이기 때문에 임의로 정할 수 없으나 기준 수수료 요율 체계의 80~120% 범위를 당사자 간 협의로 결정 가능하기 때문임을 살펴보았습니다. 이 경우 금액제안은 전체 용역금액이 아닌 80~120% 사이의 보수요율에 관한 사항입니다.
그런데 반대로 감정평가법인의 입찰에서 전체 보수를 기재하거나 그 밖의 방법으로 입찰해야하는 영역들이 있습니다. 감정평가법인 등이 정비사업과 관련하여 수행하는 모든 업무가 감정평가법인 등의 보수에 관한 기준(국토교통부 공고 제2022-56호, 이하 보수기준)에 적용을 받는 것은 아니기 때문입니다.
이러한 업무는 감정평가는 아니므로 물건의 금액을 표시한다고 하더라도 그 금액을 감정평가액이라고 할 수는 없습니다. 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률(이하 감정평가법)은 감정평가란 토지등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액(價額)으로 표시하는 것이라고 정의합니다(법 제2조제2호).
같은 법의 감정평가에 의한 감정평가액이 되기 위해서는 다음 사항이 수반되어야 하는데 ①의뢰인이 감정평가를 의뢰하고 ②감정평가사가 해당 물건의 가격형성요인을 분석하여 ③의뢰인에게 해당 물건의 감정평가 금액이 표기된 감정평가서를 발급해야 합니다.
그런데 감정평가법인이 감정평가만을 수행하는 것은 아닙니다. 감정평가법 제10조는 감정평가법인의 업무로 1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 감정평가법인등이 수행하는 업무 2. 부동산 가격공시에 관한 법률 제8조제2호에 따른 목적을 위한 토지등의 감정평가 3. 자산재평가법에 따른 토지등의 감정평가 4. 법원에 계속 중인 소송 또는 경매를 위한 토지등의 감정평가 5. 금융기관·보험회사·신탁회사 등 타인의 의뢰에 따른 토지등의 감정평가 6. 감정평가와 관련된 상담 및 자문 7. 토지등의 이용 및 개발 등에 대한 조언이나 정보 등의 제공 8. 다른 법령에 따라 감정평가법인등이 할 수 있는 토지등의 감정평가 9. 제1호부터 제8호까지의 업무에 부수되는 업무 등을 규정하고 있습니다.
상기 업무를 대분류하면 감정평가라고 명시된 업무와 6호의 ‘감정평가와 관련된 상담 및 자문 등’ 감정평가 관련 업무로 나눌 수 있습니다. 감정평가 보수규정과 관련해서는 당연히 전자는 보수규정을 적용하고 후자는 감정평가가 아니므로 금액을 표시하였더라도 감정평가액이라고 할 수 없으며 감정평가 보수체계 요율을 적용하지 않습니다.
정비사업과 관련하여 감정평가가 아닌 감정평가법인의 업무로는 대표적으로 도시정비법 제35조의 조합설립동의를 위한 토지등소유자별 추정분담금이 있습니다. 추정분담금은 감정평가법 제10조제7호의 ‘토지등의 이용 및 개발 등에 대한 조언이나 정보 등의 제공’이라고 할 수 있습니다. 추정분담금을 토지등소유자별로 산정하기 위해서는 개별 소유자의 추정종전자산가액과 분양예정 아파트, 근린생활시설 등의 추산액이 필요합니다. 추정분담금에서 소유자 자산별 가액을 표시한다고 하더라도 이때 금액은 감정평가서가 수반되지 않으므로 감정평가액이 아닌 추정가액입니다.
재건축초과이익 환수에 관한 법률에 의한 재건축부담금 예정액 산정도 마찬가지입니다. 재건축부담금 예정액에서 개시시점 주택가액, 종료시점 주택가액 등을 산정하나 개시시점 주택가액 등은 전술한 감정평가법 제10조제1호의 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 감정평가법인등이 수행하는 업무와 유사합니다. 요약하면 감정평가서가 수반되지 않고 따라서 감정평가액으로 표시하지 않는 용역은 감정평가 보수기준이 아닌 일정한 금액으로 제안하거나 감정평가 보수기준을 간접적으로 활용하는 형태로 보수를 결정해야 합니다. 따라서 입찰지침 등에서도 감정평가와 감정평가 관련 업무를 구분하여 수수료 제안이 이뤄지도록 하는 것이 바람직합니다.