Q. 관리처분을 위한 감정평가와 현금청산을 위한 감정평가의 기준일자가 다르다고 합니다. 동일한 사업 목적이므로 기준일자도 같아야 하지 않을까요?
A. 같은 평가대상이 정비사업에서 평가목적별로 감정평가액이 다를 수 있는데 그 주요한 이유 중 하나가 가격을 산정하는 기준이 되는 날짜가 다르기 때문입니다.
감정평가에서 가격산정을 위해서는 반드시 특정한 일자를 기준해야하는데 이를 ‘기준시점’이라고 합니다. 모든 재화의 ‘가격’이 가지는 특성 중 하나가 시간이 변화함에 따라 가격수준이 변동하는 것이라고 볼 때 부동산도 기준시점별로 감정평가액이 달라질 수 있습니다.
그런데 하나의 정비구역에 편입된 부동산이라면 ‘사유지/국유지’라는 소유주체 또는 조합설립 동의여부와 관계없이 단일 사업목적에 이용되므로 감정평가 기준시점을 동일하게 적용하는 것이 타당하다는 논리가 있을 수 있습니다.
그러나 정비사업에 편입되는 자산은 평가목적별로 기준시점을 달리하는 것이 더 합리적인데 그 이유는 감정평가 목적이 되는 원인행위가 발생하는 시점이 다르기 때문입니다. 아래 <표>는 감정평가액으로 표시되지 않는 추정분담금이나 재건축부담금 등은 제외한 정비사업 관련 주요 절차별 감정평가의 기준시점입니다.
기준시점과 관련하여 반드시 고려하여야 하는 사항은 시점에 따라 감정평가 목적과 근거법령이 달라진다는 것입니다.
사업시행계획인가 신청 전에 사업시행계획인가고시 예정일을 기준시점으로 하는 감정평가와 사업시행계획인가 고시일 기준 관리처분계획수립을 위한 종전자산 감정평가를 살펴보겠습니다. 사업시행계획인가 신청 전에 실시하는 정비기반시설의 감정평가는 용도폐지되는 정비기반시설과 새로이 설치하는 정비기반시설을 사업시행자와 지방자치단체에게 각각 무상으로 귀속시키는데 목적이 있습니다. 즉, 기존 국·공유재산과 현재는 사유지이나 장래에 국·공유재산으로 편입되는 재산을 교환하는 것입니다. 따라서 「국유재산법」 및 「공유재산법」이 주요 근거법령이 되며 평가방식도 ‘기반시설이 사업시행계획인가를 통해 종래의 용도가 폐지되는’ 등 해당 법률에 정한 사항을 준수해야 합니다.
반면 사업시행계획인가고시일 시점인 관리처분계획의 수립을 위한 종전자산 평가는 원칙적으로 사인(私人)인 조합원이 관리처분을 통해 현재 소유한 주택, 공동주택, 상가 등의 종전자산과 향후 신축 예정인 아파트, 상가 등 종후자산을 교환하는 것을 목적으로 합니다. 따라서 사유재산 간의 교환에 「국유재산법」에 근거한 감정평가방법이 아닌 「감정평가에 관한 규칙」 등 감정평가 일반원칙에 적용되는 법령을 주로 적용합니다.