Q. 관리처분을 위한 감정평가와 현금청산을 위한 감정평가의 기준일자가 다르다고 합니다. 동일한 사업 목적이므로 기준일자도 같아야 하지 않을까요?
A. 하나의 정비사업에서 사업진행 절차에 따라 감정평가 기준시점이 다른 이유는 감정평가 목적이 되는 원인행위가 발생하는 일자가 다르기 때문입니다.
예를 들어 감정평가를 부동산 매매계약을 체결하기 위해 양도인과 양수인이 매매금액을 감정평가를 통해 결정하기로 합의했다고 가정하겠습니다. 이때 감정평가 기준시점은 당연히 매매에 관한 합의를 한 날이 될 것입니다. 기준시점은 이와 같이 평가를 하게 된 원인행위와 관련이 있습니다.
「감정평가에 관한 규칙」[국토교통부령 제1100호] 제9조제2항은 “기준시점은 대상물건의 가격조사를 완료한 날짜로 한다. 다만, 기준시점을 미리 정하였을 때에는 그 날짜에 가격조사가 가능한 경우에만 기준시점으로 할 수 있다”고 규정하고 있습니다.
정비사업절차에서 기준시점은 가격조사 완료일보다는 전술한 매매가 원인일 때처럼 미리 정해져 있는 경우가 많습니다.
정비사업 절차별 기준시점을 구체적으로 살펴보면 첫째, 사업시행계획인가 신청시에 평가하는 용도폐지되는 국·공유지 정비기반시설 및 새로이 설치하는 정비기반시설 편입토지는 사업시행계획인가고시 예정일입니다. 그 이유는 「도시정비법」 제97조에 따라 시장·군수 등에게 무상귀속되는 신설 정비기반시설과 용도폐지 정비기반시설이 사업시행자에게 무상귀속되는 시점이 사업시행계획인가고시일이기 때문입니다. 다만 사업시행계획인가 신청시점에는 사업시행계획인가고시일을 확정할 수 없으므로 예정일을 기준으로 평가합니다.
둘째, 관리처분을 위한 감정평가는 관계법령에 따릅니다. 종전자산 감정평가는 「도시정비법」제74조 등에서 ‘분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물 명세 및 사업시행계획인가 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격 ’을 관리처분계획에 포함하므로 사업시행계획인가고시일이 기준시점입니다. 종후자산은 분양신청기간 만료일이나 의뢰인이 제시하는 날을 기준으로 합니다(「감정평가 실무기준」[국토교통부고시 제2019-594호] 3.2 종후자산의 감정평가). 통상 종후자산 기준시점은 서울시 도시 및 주거환경정비 조례 등에서 ‘관리처분계획기준일이란 「도시정비법」제72조제1항제3호에 따른 분양신청기간의 종료일을 말한다’는 규정에 근거하는 것으로 해석하고 있습니다(서울시 조례 제2조제3호).
셋째, 현금청산을 위한 감정평가는 사업종류별로 기준시점이 다릅니다. 현금청산도 반드시 감정평가가 전제되는 매매계약의 일종으로 볼 수 있습니다. 매도청구를 통해 현금청산이 이뤄지는 재건축의 경우 매도청구가 ‘청구’함으로서 소유권이 이전되는 형성권이므로 청구가 있는 날, 즉 소장이 상대방에게 전달되는 날을 기준시점으로 볼 수 있습니다. 다만 매도청구의 경우 구(舊) 도시정비법 시행시기에 분양신청기간 만료일을 기준으로 청산액을 결정해야 한다고 본 판례(대법원 2010. 12. 23. 선고 2010다73215 판결 등)가 있어 법원으로부터 기준시점을 제시받는 것이 바람직합니다. 재개발사업은 「도시정비법」에서 정하는 사항 이외에는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」을 준용하므로(「도시정비법」 제65조 등) 원칙적으로 현금청산을 위한 협의시점이 기준일자입니다.
넷째, 국·공유재산을 사업시행자가 취득할 때는 「도시정비법」제98조제6항 ‘정비사업을 목적으로 우선하여 매각하는 국ㆍ공유지는 사업시행계획인가의 고시가 있은 날을 기준으로 평가한다. 다만, 사업시행계획인가의 고시가 있은 날부터 3년 이내에 매매계약을 체결하지 아니한 국ㆍ공유지는 「국유재산법」 또는 「공유재산 및 물품 관리법」에서 정한다’를 적용합니다. 즉, 사업시행계획인가고시일로부터 3년 이내는 사업시행계획인가고시일을 이후에는 매수시점 당시를 기준으로 한 가격으로 평가합니다.