Q. 최근 공시가격 현실화 수정 계획이 발표되었습니다. 현실화 수정 내용과 정비사업에 어떤 영향을 미치는지 궁금합니다.
A. 국토교통부는 2022.11.23. 공시가격 현실화 수정 계획 및 2023년 주택 재산세 부과와 제도개선 방안을 발표하였습니다. 이는 2020.11.03. 부동산 공시가격 현실화 계획을 사실상 폐기한 것으로 해석되는데 공시가격 수준 상승함에 따른 과도한 부동산 보유세 부담을 완화하기 위한 것으로 볼 수 있습니다.
이하에서는 기존 부동산 공시가격 현실화 계획과 수정안을 살펴보고 부동산 시장 및 정비사업에 미치는 영향에 대해 알아보겠습니다. 기존 부동산 가격 현실화 로드맵의 핵심은 부동산 공시가격 현실화율을 90%수준까지 올리는 것입니다. 현실화율이란 공시가격과 시세의 차이를 말합니다. 예를 들어 시세가 10억인 아파트의 공시가격이 7억이라면 7억/10억=70%, 현실화율은 70%가 됩니다. 2020년 당시 국토교통부는 공시가격 현실화율을 토지 65.5%(표준지 기준), 단독주택 53.6%(표준주택 기준), 공동주택 69% 수준으로 보았습니다.
부동산 유형별로 현실화율을 달리하므로 매년 현실화율을 평균 3%씩 제고하여 공동주택은 가격대별로 5~10년, 단독주택은 7~15년, 토지는 8년에 걸쳐 2030년까지 현실화 목표를 달성하도록 계획하였습니다. 이에 따른 공동주택의 현실화율 추이는 위 표와 같습니다.
위 로드맵은 2030년까지 단계적으로 공시가격 현실화율의 균형에 초점을 맞추고 있습니다. 그러나 2020~2022년 상반기까지 부동산 가격이 상승하였고 연도별 현실화율 목표치를 도달하기 위해 공시가격이 급등하는 부작용도 낳았습니다.
예를 들어 2020년 현실화율이 70%이고 가격이 10억에서 13억으로 상승한 아파트의 경우 2021년 목표 현실화율 73%에 도달하기 위해서는 공시가격이 약 9억5,000만원이 되어야 하므로 전년대비 실제 공시가격 상승률은 7억에서 9억5,000만원이 되어 약 135.7%가 상승하여 공시가격 상승률이 시세 상승률을 역전하는 경우도 나타날 수 있습니다.
공시가격 현실화 수정 계획은 이와 같은 공시가격 상승폭을 조정하려는 것으로 주요 골자는 첫째, 2023년 공시가격 현실화율을 2020년 수준으로 낮추고 둘째, 공시가격 현실화 로드맵을 2023년에 연구용역 등을 거쳐 새로 발표하겠다는 것입니다. 참고로 관련 공청회에서 나온 한국조세재정연구원 자료에 따르면 현실화율 목표치를 80%로 낮추거나 90% 현실화율 목표연도인 2030년을 2040년으로 늦추는 방안 등을 제시하고 있습니다(출처 한국조세재정연구).
공시가격 현실화 로드랩이 수정되면 무엇보다 재산세, 종부세 등의 기준이 되는 과세표준이 낮아지므로 부동산 보유세 등이 줄어드는 효과가 있습니다. 정비사업 관련해서는 재건축초과이익부담금 예정액이 줄어들 것으로 예상됩니다. 준공시점 현실화율이 낮아지면 종료시점가액이 낮아지고 이에 따라 재건축 초과이익이 감소하기 때문입니다.