Q. 최근 상가조합원이 아파트를 분양받는 경우 재건축부담금 산정방식이 일부 변경됐다는데 어떤 내용인가요?
A. 재건축 상가 조합원이 아파트를 분양받는 경우 개시시점 주택가격에 현재 상가 조합원 소유한 부동산의 가액을 반영하도록 재건축초과이익 환수에 관한 법률이 개정되었습니다.
개정 사유는 부대시설ㆍ복리시설을 소유한 조합원이 재건축사업에 따라 종료시점 부과대상 주택을 공급받는 경우에는 부대시설 및 복리시설의 가격을 산정하여 그 총액을 부과대상 주택가격 총액에 합산하도록 함으로써 재건축초과이익을 합리적으로 산정하고 재건축부담금 부과의 형평을 도모하려는 것입니다.
개정 전 질의회신 등에 따르면 상가 조합원이 아파트를 분양받는다면 상가는 주택이 아니므로 개시시점 가액에서 제외되는 것으로 보았습니다. 따라서 초과이익이 과도하게 산정되는 결과를 낳았습니다.
예를 들어 동일 재건축구역에서 다른 조건이 일정함을 전제로 아파트 조합원의 개시시점 가액이 5억, 종료시점 가액 10억 , 개발비용 2억, 정상주택가격 상승률 10%라고 가정하면 초과이익은 10억(종료시점 가액)-5억(개시시점 가액)-2억(개발비용)-5,000만원(정상주택가격상승분=개시가액 5억×10%)이라면 초과이익은 2억5,000만원이 됩니다. 반면 상가 조합원은 개정 전 산식에 따르면 10억(종료시점)-0원(개시시점)-2억(개발비용)-0원(정상주택가격상승분=개시가액 0원×10%)이 되어 초과이익은 8억이 됩니다. 이렇듯 개시시점 가액을 인정하지 않는다면 자산 유형이 다르기는 하나 조합원으로서 현물로 출자하였다는 점은 동일함을 고려하면 초과이익이 과도하게 산정되는 불합리한 결과를 낳게 됩니다.
반면 바뀐 법은 상가조합원의 개시시점 가액을 감정평가액으로 하도록 규정하고 있습니다. 다만, 부대복리시설 조합원이 주택을 분양받는 경우를 규정한 도시정비법 시행령 제63조의 주택을 분양받는 근거에 따라 산정방식에 차이가 있습니다. (재건축부담금 법 제9조제1항 – 중략 - 다만, 주택법에 따른 부대시설 또는 복리시설을 소유한 조합원이 종료시점 부과대상 주택을 공급받는 경우에는 본문에 따라 산정된 부과대상 주택가격총액에 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률에 따른 감정평가법인등이 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가ㆍ산정한 부대시설 및 복리시설의 가격 총액을 합산하여야 한다.)
첫째, 재건축에서 근린생활시설을 아예 짓지 않을 때입니다. 신축 상가가 없는 경우는 기존 부대시설ㆍ복리시설의 가액이 분양주택 중 최소분양단위규모의 추산액에 정관등으로 정하는 비율(정관등으로 정하지 아니하는 경우에는 1로 합니다)을 곱한 가액보다 크다면 아파트를 분양받을 수 있습니다. 개정 시행령은 이 경우 개시시점 기준 해당 조합원 소유 상가의 감정평가액을 그대로 인용하도록 규정하고 있습니다. 도시정비법 시행령 제63조제2항제2호 다목 ‘새로 건설한 부대시설ㆍ복리시설 중 최소분양단위규모의 추산액이 분양주택 중 최소분양단위규모의 추산액보다 클 것’이 적용될 때도 같습니다. 도시정비법 시행령 제63조제2항제2호 나목에 따라 기존 부대시설ㆍ복리시설의 가액에서 새로 공급받는 부대시설ㆍ복리시설의 추산액을 뺀 금액이 분양주택 중 최소분양단위규모의 추산액에 정관등으로 정하는 비율을 곱한 가액보다 클 때는 산정방식이 다릅니다. 이 경우는 개시시점 감정평가액에 관리처분계획수립을 위한 종후자산 총 평가액에서 해당 조합원이 분양받는 종후자산 아파트 세대가 차지하는 비율을 곱하여 가액을 산정합니다. 예를 들어 개시시점 평가액이 10억이고 전체 종후자산평가액이 7,000억이고 해당 조합원이 분양받는 종후자산 아파트 가액이 15억이라면 10억(개시시점 평가액)×15억(해당 조합원 분양아파트 평가액)/7,000억(종후평가 총액)≒2,142,857원으로 계상됩니다. 종후자산 비율은 조합이 요청하는 종료(준공)시점 기준 종후자산 평가액 비율을 곱하여 산정할 수 있습니다.