Q. 관리처분 목적 종전자산 감정평가가 완료되기 전에 감정평가 금액을 사전에 공개하고 토지등소유자가 의견을 제시할 수 있나요?
A. 관리처분계획수립을 위한 종전자산 감정평가는 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 제72조제1항에 따라 사업시행계획인가 이후, 분양신청 관련사항을 토지등소유자에게 통지할 때 평가금액도 첨부됩니다. 분양신청이 종료되면 동법 제74조에 따라 ‘분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물 명세 및 사업시행계획인가 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격’ 즉, 종전자산 평가액을 포함한 관리처분계획의 인가를 신청할 수 있습니다.
도시정비법은 대개 인·허가에 앞서 공람 및 의견청취 절차를 거치는데 관리처분계획인가 역시 법 제78조제1항에 따라 인가신청 전 30일간의 공람기간에 관계서류의 사본을 토지등소유자에게 공람하고 의견을 듣게 하고 있습니다. 따라서 토지등소유자는 공람기간 중에 즉, 종전자산 감정평가 완료 후에 감정평가에 관한 의견을 제시할 수 있습니다.
그런데 반대로 감정평가가 완료되기 전에 감정평가 금액을 미리 통지하고 감정평가에 대한 조합원이 의견을 제시할 수 있을까요? (감정평가에 대해 조합원으로서 평가완료 전 의견을 제시하는 것과 금액이 공개를 전제로 의견을 제출하는 것과는 다릅니다.)
결론부터 얘기하면 감정평가에 대한 사전공람은 어렵습니다. 그 이유는 다음과 같습니다. 첫째, 무엇보다 감정평가의 공정성을 저해할 수 있기 때문입니다. 종전자산 감정평가는 조합원별 상대적 출자비율을 결정하는 것으로서 조합원별 이해관계에 큰 영향을 줄 수 있어 높은 공정성이 요구됩니다. 관련하여 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률(이하 감정평가법) 제25조는 감정평가 업무를 수행하는데 있어 ‘품위를 유지하여야 하고, 신의와 성실로써 공정하게 하여야 하며, 고의 또는 중대한 과실로 업무를 잘못하여서는 아니 된다’는 신의성실 의무를 규정하고 있습니다. 평가액을 사전 공개하는 것은 신의성실의무 위반이라 할 수 있습니다.
둘째, 감정평가 사전공개는 감정평가의 비밀엄수 의무에 반합니다. 감정평가법 제26조는 감정평가사는 업무상 알게 된 비밀을 누설하지 못하게 하고 있습니다. 다만, 다른 법령에 특별한 규정이 있는 경우에는 예외를 두고 있는데 감정평가액 사전공개는 비밀엄수 규정에 부합하지 않습니다. 사전 공개가 가능하려면 법령에 의한 예외를 적용할 수 있는지 살펴보아야 하는데 도시정비법에서는 관리처분 관련 서류를 인가 신청 전에 공람하도록 규정하고 있을 뿐 서류작성 전부터 공람하도록 규정하고 있지 않습니다.
셋째, 감정평가 유도·요구 금지 규정에 위배됩니다. 감정평가법 제28조의2는 ‘누구든지 감정평가법인등(감정평가법인 또는 감정평가사사무소의 소속 감정평가사를 포함한다)과 그 사무직원에게 토지등에 대하여 특정한 가액으로 감정평가를 유도 또는 요구하는 행위를 하여서는 아니 된다’고 규정하고 있습니다. 그러므로 의뢰인이 특정 금액이 산정되도록 요구할 수도 없으며 감정평가사도 이에 응하여서도 안 됩니다. 언뜻 감정평가액의 사전공개가 반드시 요구금지 의무 위반이라고 보지 않을 수 있으나 공개의 취지가 대부분 감정평가액 요구와 연결될 개연성이 높다 할 것입니다.
감정평가액의 유도는 이를 요청한 사람도 처벌할 수 있는데 감정평가법 제49조제6의2호는 특정한 가액으로 감정평가를 유도 또는 요구하는 행위를 한 자에 대해 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처하도록 되어있습니다. 관련하여 감정평가액을 공개하는 것이 아닌 감정평가에 적용하는 비교표준지, 거래사례를 미리 공개하는 것은 가능하지 않느냐는 문의가 간혹 있습니다. 그러나 평가에 적용할 사항을 공개하는 것도 감정평가 관련 법령위반으로 볼 수 있습니다. 비교표준지나 거래사례는 감정평가액의 산출과정에서 주요한 사항이므로 감정평가액을 사전에 공개하는 것과 마찬가지이기 때문입니다.