손실보상에서 개발이익은 배제되어야 하는가.헌법재판소나 대법원 판례는 개발이익을 배제하고 손실보상을 해 주는 것이 맞다고 본다. 개발이익은 사업시행자의 투자에 의한 것으로서 피수용자인 토지소유자의 노력이나 자본에 의하여 발생한 것이 아니다. 개발이익은 공공사업의 시행에 의하여 비로소 발생하는 것이므로, 그것이 피수용 토지가 수용 당시 갖는 객관적 가치에 포함된다고 볼 수 없다. 이런 논리에서 개발이익이 배제돼야 한다고 본다.재개발조합을 상대로 손실보상금증액을 청구한 행정소송 사건에서 개발이익을 배제하지 않은 법원감정을 법원 스스로 배
관리처분인가를 받기 전에 현금청산자에 대한 수용재결을 진행한 것이 유효하다는 법원의 판결이 나왔다. 사업시행인가를 받았다면 사업시행자에게 수용권이 부여된다는 것이 재판부의 판단이다.서울행정법원 제11부는 지난달 21일 A도시환경정비사업의 현금청산자인 B씨를 비롯한 9명이 서울지방토지수용위원회를 상대로 낸 ‘수용재결취소’ 소송에서 원고 청구를 기각하는 판결을 내렸다.판결문에 따르면 A구역의 사업시행자는 지난 2017년 6월부터 7월까지 분양신청을 진행했지만, 토지등소유자인 B씨 등은 분양신청을 하지 않았다. 이에 2019년 3월부터
Q. 재개발사업에서 사업시행계획인가를 준비 중에 있습니다. 세입자와 관련하여 주거이전비를 검토하는데 주거이전비는 어떻게 산정되는지 궁금합니다.A. 도시정비법은 주거이전비와 관련하여 지급대상을 판단하는 기준일은 자체적으로 규정하고 그 외 사항에 대해서는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 토지보상법) 시행규칙 제54조를 준용하는데 공익사업으로 보는 재개발사업이 주거이전비 대상이 됩니다.이에 따라 재개발사업은 사업시행계획서에 세입자의 주거 및 이주 대책이 포함되고(법 제52조), 관리처분계획에 세입자별 손실보상을
1. 정비사업비 적정성 점검1) 정비사업비 추정액과 분양수입 적정성 점검-사업추진일정표, 용역계약서 : 사업계획 변경으로 인한 설계비 등이 증액될 가능성이 있는지와 (건축공사비, 정비사업전문관리용역, 설계비, 도시계획용역비 등) 사업시행계획인가 변경 시 이를 고려한 추가 용역내용이 정비사업비에 반영되어 있는지 점검한다.-공사계약서 : 시공사 공사계약서의 물가 상승분이 반영 되었는지 점검한다.-은행대출금리 : 이주비 금융비용 이자율이 인근지역에 비해 적정한 수준인지와 이주기간의 지연으로 인해 이자비용이 증가될 가능성이 있는지 점검한다
1. 개요=정비사업조합에 대한 점검을 수행하는 점검자는 조합원에게 과도한 분담금 증액이 발생하는 것을 사전에 예방하기 위한 목적으로 정비사업비에 미 반영된 용역금액이 있는지와 사업변경에 따른 추가비용이 적절하게 계상되어 있는지 등을 점검해야 한다.정비사업비의 점검 사항으로는 다음과 같다.-정비계획 및 설계변경이 예상되는 경우 설계비, 도시계획용역비, 정비사업 전문관리용역비 등에 추가되는 비용이 반영되어 있는가?-사업비 항목이 누락되어 있는가?-이주비 금융비용이 인근사례 및 은행 대출 금리에 비해 적정한가?-모든 비용에 과세, 면세로
이번 호에서는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 토지보상법) 시행규칙 개정안에 대해 살펴보고자 한다.도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 제65조제1항은 “정비구역에서 정비사업의 시행을 위한 토지 또는 건축물의 소유권과 그 밖의 권리에 대한 수용 또는 사용은 이 법에 규정된 사항을 제외하고는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률을 준용한다”고 규정한다. 재건축사업과 달리 강제수용 법리가 적용되는 재개발사업에서는 많은 부분에서 토지보상법을 준용하여 현금청산(손실보상) 절차를 진행하게 된다.
토지보상법은 도로를 사도법에 의한 사도와 사실상의 사도, 그리고 그 외의 도로 3종류로 구분하면서 ①‘사도법에 의한 사도’는 ‘인근토지에 대한 평가액의 5분의 1 이내’로 ②‘사실상의 사도’는 ‘인근토지에 대한 평가액의 3분의 1 이내’로 ③‘그 외의 도로’는 ‘일반 토지의 평가방법과 동일하게’ 평가하도록 규정한다(토지보상법 시행규칙 제26조제1항).이렇듯 도로의 종류에 따라서 손실보상 평가금액에 큰 차이가 발생하기 때문에 어느 도로에 해당하는가의 문제에 있어서 사업시행자와 토지소유자의 입장이 대립되기 마련이다.특히 ‘예정공도’는
정부가 지난 2월 4일 부동산대책을 제시하였다. 아직까지 정책의 세세한 모습이 확정되지 않았고 시장에 어떤 결과를 가져올지 미지수이지만 위 부동산대책 중 ‘공공 직접시행 정비사업’에 대해서는 시장에서 논란이 계속되고 있다.왜냐하면 공공 직접시행 정비사업 등 새롭게 발표된 방식으로 사업이 추진되는 지역의 경우 2021.2.4. 이후 부동산을 매수하더라도 아파트분양권을 못 받고 현금청산 대상자가 되는 내용이 포함되어 있기 때문이다. 위헌논란도 상당하다. 이러한 우려에 대해 정부는 “공익사업은 현금청산이 원칙이고 감정평가 후 실시하는 합
앞으로 시장·군수는 5년마다 빈집실태 조사를 의무적으로 실시해야 한다. 또 5년마다 빈집정비계획을 수립해야 한다. 지금은 시장·군수의 선택사항이지만 강제사항으로 바뀌는 것이다.국회 국토교통위원회는 지난 12일 전체회의를 열고 이런 내용이 담긴 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법을 위원장 대안으로 가결했다. 더불어민주당 윤준병 의원이 대표발의한 개정안과 더불어민주당 김윤덕 의원이 대표발의한 개정안을 합친 안이다.개정안에 따르면 시장·군수 등은 빈집을 효율적으로 정비 또는 활용하기 위해 빈집정비에 관한 계획을 5년마다 수립·시행해야
이번 호에서는 정비사업구역 내 임차인의 보증금 반환청구권에 대해 이야기 하고자 한다.정비사업구역 내 임차인들은 상가건물 임대차보호법, 주택임대차보호법 등에 따라 보호받으며 임대차 기간동안 임대차목적물을 점유할 권리를 가진다. 임차인들은 서로 다른 시기에 임대차계약을 체결하였고, 서로 다른 임대기간을 가지지만 정비사업의 특성상 공사가 시작되기 전에 모든 임차인들이 사업구역 밖으로 이주하여야 하기에 위 임대차계약의 효력을 일률적으로 멈출 필요가 있다. 만약 그렇지 않으면 정비사업 기간이 상당히 지연되게 될 것이다.이러한 이유로 도시 및
재개발 조합이 조합원이 아닌 거주자들을 상대로 주거이전비, 이주비 등 손실보상금을 지급하지 않은 상태에서 명도(인도)를 구하는 본안소송을 제기하거나 가처분신청을 하는 경우가 있다.세입자라고 주장하는 거주자가 실제 임대차 계약을 체결한 사람이 아닌 것으로 보이는 경우, 막무가내로 대화를 거부하는 경우 등 여러 사정 때문에 법적 조치를 먼저 취하는 것으로 보인다.도시정비법에 의하면 관리처분계획이 인가되면 토지등소유자는 사용수익권을 상실한다. 다만 손실보상이 완료되지 않은 경우에는 토지등소유자가 사용수익할 수 있다. 제81조제1항 본문과
이번 호에서는 영업손실보상 대상의 시간적 요건에 대해 살펴보고자 한다.재개발사업조합이 진행하는 현금청산절차에서는 첨예한 법적 다툼이 발생하기 마련이다. 상가 세입자의 영업보상 문제는 이러한 법적 다툼의 대표적인 예로 꼽을 수 있다.영업손실보상문제의 첫 단추는 영업손실보상 대상자 선정에서 시작되는데, 전국의 많은 재개발조합에서 해당 상가 세입자가 영업손실보상 대상인지 아니면 단순히 이전비만 보상해야 하는지 고민하는 사례가 많다.먼저 규정 내용부터 살펴보자, 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 제65조제1항은 “정비구역에서 정비사
규모가 큰 재개발사업의 경우에는 종교시설, 노유자시설과 같이 상대적으로 넓은 필지를 소유한 특수시설이 포함된 경우가 많다. 이러한 시설은 그 특성상 분양신청을 하는 경우는 극히 드물기 때문에 조합에 대토보상을 요구하는 경우가 대부분이다.종교시설의 대토보상과 관련하여 여러 논의가 있으나 오늘 필자가 말하고자 하는 것은 명도와 관련된 측면이다. 한 사업구역의 명도소송을 진행하면 그 구역 내에 종교시설이 있는지부터 먼저 살피게 될 정도로 종교시설에 대한 명도는 그 보상과 함께 얽혀 언제나 쉽지 않다.도시정비법은 분양신청 여부에 따라 분양
1. 문제의 소재=1명의 토지등소유자가 수 개의 부동산을 소유하고 있다가 조합설립인가 후 어느 하나를 양도한 경우에 양수인은 독립된 조합원 지위와 조합원 분양권을 기대하였다가 도시정비법 제39조제1항제3호에 따라 1인의 조합원으로 산정되어 양도인과 조합과 분쟁이 발생하는 경우가 있다(법 제39조제1항제3호 상 대표 조합원을 제외한 나머지 토지등소유자의 경우 조합원의 권리인 분양신청권을 행사 보유할 수 없는지 여부).광주 소재 모 재개발 조합에서도 다세대주택을 소유하고 있던 ‘갑’이 조합설립인가 후 그 중 1개 호실을 ‘을’에게 매도
어느 재건축조합이 분양신청을 하지 않은 현금청산자들을 상대로 제기한 매도청구소송이 1년 넘게 계속되었다.대부분의 현금청산자들과는 매도청구소송 과정에서 현출된 법원의 감정평가금액을 매매대금으로 하는 매매계약의 합의가 이루어졌으나, 그 중 끝까지 법원 감정결과를 다투며 과도한 증액을 요구하는 A에 대해서만 매도청구소송이 계속 중이었다.A를 제외한 다른 점유자들이 모두 이주하여 다른 건물에 대해서는 철거를 완료한 조합으로서는 최후의 1인이었던 A에 대해 명도단행가처분을 제기하였고, 법원 감정결과에 따른 매매대금을 공탁한 조합은 명도단행가
1. 문제의 소재소규모주택정비법 제36조제1항의 경우 사업시행계획 인가·고시 이후 90일 이내에 협의를 하여야 하며 협의가 불성립한 경우 협의 기간의 만료일 다음날부터 60일 이내에 매도청구소송을 제기하도록 정하고 있다. 이때 사업시행계획 인가·고시 전 또는 협의 기간의 만료 전에 매도청구 소송을 제기하는 것이 부적법한지 문제될 수 있다.2. 관련 법령빈집 및 소규모주택정비에 관한 특례법(이하 소규모주택정비법) 제36조제1항은 분양신청을 하지 아니한 자에 대해 사업시행자는 사업시행계획이 인가·고시된 날부터 90일 이내에 토지, 건축
서울 동작구 사당5구역이 아파트 508세대 규모의 단지로 재건축된다.시는 지난 3일 제16차 도시계획위원회에서 ‘사당5 단독주택재건축 정비계획 및 정비구역 변경안’을 수정·가결했다고 밝혔다. 이 구역은 동작구 사당동 303 일대로 2만265㎡ 면적에 건폐율 30% 이하, 용적률 210% 이하를 적용해 평균 10층(최고 12층) 높이로 아파트 508세대를 건설한다. 임대주택은 20세대를 공급할 예정이다.도시계획위는 심의를 통해 경관의 부정적인 영향을 최소화하기 위해 특별건축구역을 적용했다.2030 생활권 계획을 반영해 마을보서 노선
A재개발조합의 조합원 甲은 분양신청기간 내에 분양신청을 하지 아니하였고, 조합과 청산금에 관한 협의가 이루어지지 아니하자, 조합에게 재결신청의 청구를 하였고, 조합은 관할 지방토지수용위원회에 甲의 소유 토지 등에 관한 수용재결을 신청하였다. 그러나 관할 지방토지수용위원회는 조합과 甲사이에 실질적인 협의가 선행되지 아니한 상황에서 한 조합의 재결신청은 부적법하다는 이유로 각하하는 재결을 하였다. 위 토지수용위원회의 각하재결은 적법한지 여부?1. 사례의 쟁점=첫째, 반드시 조합과 현금청산대상자 사이에 실질적 협의가 선행되어야만 적법한
◯ 지난 호에 이어서 설명을 드리겠습니다.9. 열람·복사 요청 절차 및 자료 제공(1) 열람·복사 요청을 할 수 있는 자◯ 조합원, 토지등소유자가 할 수가 있습니다(법 제124조제4항).◯ 세입자는 열람·복사 요청을 할 수가 없으며, 토지등소유자도 할 수가 있기 때문에 재건축조합의 경우 미동의자나 모든 조합의 현금청산자등 조합원의 지위에 있지 않는 자도 소유권이 자신의 소유로 있는 동안은 당연히 열람·복사 요청을 할 수가 있습니다.(2) 열람·복사 요청 방식◯ 열람·복사 요청은 사용목적등을 기재한 서면 또는 전자문서로 하여야 합니다
정비사업에서 조합원이 분양신청기간 내에 분양신청을 하지 않거나 분양신청을 하였다가 분양신청기간 내에 철회한 경우, 분양신청을 하였으나 인가된 관리처분계획에 의하여 분양대상에서 제외된 경우에는 현금청산 대상자가 된다. 조합은 그 해당일로부터 150일 이내에 토지·건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하여야 한다.이 기간 내에 조합이 현금청산금을 지급하지 않았다면 조합원이 조합에 점유를 이전해 준 종전자산인 토지와 건축물을 조합이 계속 점유할 수 있을까.실제로 대법원에서 다루어진 사례다. 조합은 분양신청을 하지 않은 조합원에