1. 문제의 소재=1명의 토지등소유자가 수 개의 부동산을 소유하고 있다가 조합설립인가 후 어느 하나를 양도한 경우에 양수인은 독립된 조합원 지위와 조합원 분양권을 기대하였다가 도시정비법 제39조제1항제3호에 따라 1인의 조합원으로 산정되어 양도인과 조합과 분쟁이 발생하는 경우가 있다(법 제39조제1항제3호 상 대표 조합원을 제외한 나머지 토지등소유자의 경우 조합원의 권리인 분양신청권을 행사 보유할 수 없는지 여부).
광주 소재 모 재개발 조합에서도 다세대주택을 소유하고 있던 ‘갑’이 조합설립인가 후 그 중 1개 호실을 ‘을’에게 매도하였고, 위 ‘갑’과 ‘을’이 분양신청 기간 중 각 분양신청을 한 사례가 있었고, 이에 대해서 피고 조합이 도시정비법 제39조제1항제3호에 따라 ‘갑’과 ‘을’을 대표하는 1인만을 조합원으로 봐야 하고, 분양신청권은 조합원의 권리에 해당하므로 조합원 지위 1인에 대응하는 1개의 분양권만 인정하는 것으로 관리처분계획을 수립하자 ‘갑’과 ‘을’ (이하 ‘원고 등’이라 함)은 개별로 분양신청권이 인정되어야 한다고 주장하면서 관리처분계획 일부 취소 소송을 제기하였다.
2. 광주고등법원의 판결 내용
가. 나머지 토지등소유자의 조합원 지위 인정 여부=정비구역 내 토지등소유자는 조합원으로서 정비사업을 위해 자신이 소유한 토지등을 조합에 현물출자할 의무를 부담하고, 조합설립인가 이후에 토지등소유권을 양수한 자들 또한 현물출자 의무를 부담하는 것은 마찬가지인데, 제39조제1항제3호에 따라 조합원의 자격을 취득할 수 없다고 볼 경우에 관한 손실보상규정을 따로 마련하고 있지 않은 점 등을 모두 종합하여 보면 이 사건 조합원 자격 규정을 수인의 토지등소유자 중 대표 조합원 1인 이외의 나머지 토지등소유자를 재개발조합과의 사단적 법률관계에서 완전히 탈퇴시켜 비조합원으로 취급하겠다는 취지로 해석할 수는 없고, 수인의 토지등소유자 전원이 조합원의 자격은 보유하되 수인을 대리할 대표조합원 1인을 선출하여 그 1인을 조합에 등록하도록 함으로써 조합 운영의 절차적인 편의를 도모하고 있는 것이라고 해석함이 상당하므로(대법원 2009.2.12. 선고 2006다53245 판결 등 참조), 이 사건 조합원 자격 규정에 따라 조합원을 수인을 대표하는 1인으로 보는 경우에도 대표조합원 외 나머지 토지등소유자들의 조합원 지위 자체는 인정된다고 보아야 한다.
나. 나머지 토지등소유자의 독자적인 분양신청권 인정 여부=①구 도시정비법 등 관계 법령은 분양대상자를 ‘토지등소유자’로 규정하고 있다는 점 ②구 도시정비법 제39조제1항제1호는 수인이 1개의 부동산을 공유하고 있는 경우 대표하는 1명을 조합원으로 본다고 규정하고 있음에도 시 도 조례에 따라 분양신청권을 여러 개 부여할 수 있는 예외 규정을 두고 있으며, 1세대 또는 1명이 수채를 소유한 경우 조합원의 수는 1명을 산정되나 제76조제1항제7호 나·다목에서는 이러한 경우에도 소유한 주택 수만큼 분양을 받을 수 있는 예외를 규정하고 있는 등 조합원의 수와 분양대상자의 수가 반드시 일치하는 것으로 볼 수 없는 점 ③나머지 토지등소유자의 분양신청권을 제한할 아무런 명문의 규정이 존재하지 않는데도 구 도시정비법 및 관계법령의 유추 확장 해석을 통해서 나머지 토지등소유자의 분양신청권을 박탈하는 것은 허용될 수 없다는 점 ④수인이 1개 부동산만을 현물 출자하게 되는 공유의 경우와 수인이 여러 개 부동산을 현물 출자하게 되는 도시정비법 제39조제1항제3호 경우는 구별된다는 점 등을 두루 살펴볼 때 원고들은 피고 조합의 조합원으로서 분양신청권을 단독으로 보유 행사할 수 있다고 보아야 하므로, 원고들의 분양대상자 지위를 인정하지 않은 피고 조합의 관리처분계획은 위법하여 취소되어야 한다.
3. 결어=참고로 법제처에서는 이미 오래 전에 ‘대표자로서 조합원이 되지 못하는 토지등소유자는 관리처분계획 상 주택을 공급받을 수 있는 토지등소유자에 해당하지 않는다’고 유권해석하여 대표자가 아닌 양도인 또는 양수인은 조합원이 될 수 없고, 분양 대상 조합원도 될 수 없다는 입장을 밝혔다. 정비업계도 실무적으로 위 법제처의 해석에 맞춰 다주택자의 부동산에 대한 분양자격을 처리해 온 것이 사실이다.
위 항소심 판결에 대해서 대법원에서 심리 불속행 기각 결정을 내렸는데 법제처 해석 및 실무례와 배치되는 원심 판결이었다는 점에서 대법원의 구체적인 최종 판단이 이뤄지지 않은 점은 아쉽지만 개별 분양자격을 인정하는 선행적 판결이 나왔다는 의미가 있다고 보이며, 후속 소송 등에서 좀 더 구체화되어야 할 것이다. 판결 역시 현행법 체계 하에서 분양신청권을 제한할 근거를 찾지 못했다는 결론인데 추후 혼선을 막기 위해서 필요하다면 여러 이해관계자들의 의견을 취합하여 법률 개정 등 입법적 조치도 필요한 사안으로 보인다.