1. 정비사업비 적정성 점검
1) 정비사업비 추정액과 분양수입 적정성 점검
-사업추진일정표, 용역계약서 : 사업계획 변경으로 인한 설계비 등이 증액될 가능성이 있는지와 (건축공사비, 정비사업전문관리용역, 설계비, 도시계획용역비 등) 사업시행계획인가 변경 시 이를 고려한 추가 용역내용이 정비사업비에 반영되어 있는지 점검한다.
-공사계약서 : 시공사 공사계약서의 물가 상승분이 반영 되었는지 점검한다.
-은행대출금리 : 이주비 금융비용 이자율이 인근지역에 비해 적정한 수준인지와 이주기간의 지연으로 인해 이자비용이 증가될 가능성이 있는지 점검한다.
-사업시행인가서 : 사업시행계획인가에서 확정된 연면적 기준으로 용역비가 산정 및 정산되어 있는지 점검한다(정비사업전문관리용역, 설계용역, 도시계획용역 등).
-정비사업비 내역서 : 예비비가 과도 또는 과소하게 산정되었는지 점검한다.
-기타 : 인근지역 현황 및 민원제기로 인해 민원보상비가 발생할 가능성이 있는지 점검한다(일조보상권, 전파방해 등).
-부동산 정보지 : 일반분양가격이 인근 시세에 비해 과도하게 높은지 점검한다(입지가 유사한 인근아파트시세와 비교함).
-사업추진일정표 : 일반분양 시기 및 방법 등으로 인해 추가 소요 비용가능성이 있는지 점검한다(후분양, 이자후불제 등).
2) 정비사업비 누락항목 점검
-공사비 : 건축시설공사비(철거비 포함), 공사비 부가가치세, 정비기반시설공사비, 지장물 이설비, 인입공사비, 기타공사비(대지조성비, 미술장식품공사비, 사업시행인가조건 공사비 등)
-보상비 : 국공유지 매입비, 현금청산비용, 영업손실보상, 주거이전비, 기타이주촉진비(이사비용, 조사비용 등)
-외주용역비 : 측량비, 지질조사비, 문화재조사비, 설계비, 감리비, 신탁등기비(재건축사업), 정비사업전문관리업비, 법무비(현금청산, 매도청구, 기타 조합관련소송비), 세무회계비, 안전진단비, 감정평가수수료, 도시계획용역비, 교통영향평가비, 환경영향평가비, 친환경에너지 인증관련비, 범죄예방관련비, 이주관련비, 기타용역(임대주택, 국공유지매입, 모델하우스, 광고선전비 등)
-부담금 : 상하수도부담금, 도시가스부담금, 광역교통시설부담금, 학교용지부담금
-기타경비 : 조합(추진위)운영비, 총회비, 이주비이자 등, 채권매입비, 제세공과금, 재건축부담금, 예비비
2. 정비사업비 점검사례
-과도한 일반분양가격번영 : 인근에 신축된 아파트에 비하여 입지가 열악함에도 분양가격이 높음.
-공사비 중 공사계약서상 물가상승분 누락 : 계약서상 시공사와의 계약체결일 기준으로 물가상승률을 반영하는 것으로 되어 있으나, 조합에서는 정비사업비 산정 시 시공사 공사비 물가상승분을 미포함함.
-분양신청 시에만 정비사업비를 크게 줄임 : 사업시행계획인가 시의 정비사업비를 별도의 사유 없이 분양신청 시 크게 축소한 후 조합원에게 통지함.
-재건축부담금 누락 : 재건축사업의 경우 재건축부담금 항목을 포함하여 정비사업비를 산정하여야 하나 이를 누락함.
-조속재결 비용 누락 : (구)도시정비법에 따라 현금청산자가 되어 조합에 조속재결을 요청했으나, 조합은 이를 이행하지 않아, 지연이자 가산금이 추가로 발생함에도 정비사업비에 반영하지 않았음.