1. 조합설립인가 시 A, B 공동으로 소유했던 상태에서 A를 대표자로 선임하였다가 조합설립인가 이후 대표자를 B로 변경하였을 경우 B가 조합원 자격을 유지할 수 있는지=투기과열지구에서 조합원 지위양도 제한을 규정한 도시정비법 상 원칙이 공동소유자간 대표조합원 변경의 경우에도 적용되는지 여부가 문제된다.서울시는 투기과열지구 내 도시정비법상 재건축조합의 조합설립인가 이후 대표조합원을 변경할 수 있는지 여부에 관하여 ①도시정비법은 공동소유자 간 대표조합원 변경에 대하여 별도의 제한규정을 두고 있지 않고 ②도시정비법 제39조제2항은 투기
Q. 조합설립에 동의하지 않거나 분양신청을 받지 않고 현금청산이 되는 경우 조합설립인가일에 따라 청산기준 날짜가 달라질 수 있나요?A. 재건축에서 조합설립에 동의하지 않거나 사업시행계획인가 이후 분양신청을 할 때 조합원 분양을 받지 않은 경우가 있습니다. 해당 토지등소유자는 조합원 자격을 상실하고 현금청산자로서 청산절차가 진행되는데 이때 적용되는 청산 기준일자가 「도시 및 주거환경정비법」 개정 과정에 따라 또는 정비사업 유형별로 달라집니다.먼저 재건축정비사업에서 조합설립에 동의하지 않은 사안에 대해 살펴보겠습니다. 재건축 미동의자는
1. 사안의 개요=원고는 구 도시정비법에서 정한 주택재개발정비사업조합이고, 피고들은 이 사건 각 부동산을 점유하고 있다. 원고는 2017.1.23. 관리처분인가 고시를 득하고 원고는 2018.2.27. 인천광역시지방토지수용위원회에 재결을 신청하면서 피고 1에 대하여 ‘영업권’ 보상항목에 대한 재결을 함께 신청하였다. 인천광역시지방토지수용위원회는 2018.5.4. 수용재결에서 피고 1의 영업인 OOO에 관한 ‘이전비’ 명목으로 458만원의 보상금을 결정하였다. 원고는 수용개시일 전날인 2018.6.27. 피고 1에 대하여 결정된 보상
1. 감정평가법인 선정하는 경우◯ 재건축조합과 재개발조합에서 감정평가법인을 선정하게 되는데 조합 총회에서 하여야 한다.◯ 일반적으로 재건축조합은 조합 총회에서 선정하게 되는데, 재개발조합은 시장·군수가 선정하는 것이라고 알고 있는 분들이 많은데, 도시 및 주거환경정비법 제74조(관리처분계획의 인가 등)에 의하면, 재개발조합은 시장·군수가 2인 이상을 선정·계약하고, 재건축조합은 시장·군수가 1인 이상, 조합이 조합총회의 의결로 1인 이상을 선정하도록 되어 있다.◯ 그런데 위와 같이 선정해야 하는 것은 아래 사항을 감정할 때에만 적용
교회 부지(900㎡)와 건물 및 아파트(사택으로 이용)를 소유하고 있는 재개발조합원 甲 교회는 조합과 교회부지 980㎡ 중 900㎡은 종교부지와 대토하기로 하고, 나머지 80㎡은 타 조합원과 동일한 절차에 따라 현금보상하며, 甲의 예배당 신축비용과 성물의 제작 및 설치비용을 부담하는 등의 내용으로 협의하면서 협의 완료시점은 관리처분계획 수립총회까지로 하였다. 그 후 甲교회는 조합원 분양신청기간에 사택의 소유자로서 아파트의 분양을 희망한다는 취지의 분양신청을 하였고 관리처분계획 수립총회 전까지 甲교회와 조합은 협약서상의 합의는 결국
재건축사업은 매도청구소송이라는 민사소송 절차에 의해 매매의 형식으로 소유권을 확보하기 때문에 현금청산자는 법원의 감정결과에 따른 시가 상당의 매매대금으로 보상받는다.개발이익이 배제되는 재개발사업의 손실보상과는 달리, 매도청구소송에서의 시가는 해당 재건축사업으로 인해 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격을 의미한다. 그러나 기준시점 당시 현실화·구체화되지 아니한 미실현이익이나 장래 조합원의 비용부담을 전제로 한 개발이익은 배제한다는 것이 감정평가실무기준이 정하는 원칙이자 판례의 확립된 입장이다(대법원 2017다218246 판
A재개발조합은 세입자 甲을 상대로 부동산 인도를 구하는 소를 제기하여 승소판결을 받았고, 이에 피고 甲은 집행정지를 신청하여 항소심 판결선고시까지 위 승소판결에 기한 강제집행이 정지되었다. 그 후 조합은 甲이 이 사건 부동산을 인도한 이후 甲을 피공탁자로 하여 토지보상법에 따른 주거이전비 등을 공탁하였고, 조합은 이 사건 강제집행정지 결정이 있었던 시점부터 부동산의 인도일까지 인도 의무 지체로 인하여 원고에게 발생한 손해를 배상할 의무가 있다고 주장하면서 피고를 상대로 손해배상청구소송을 제기하였다. 손해배상청구소송의 인용여
1. 재건축 사업에서 조합 설립 인가 후 대표 조합원 변경 가부=서울시는 투기과열지구 내 도시정비법상 재건축조합의 조합설립인가 이후 대표조합원을 변경할 수 있는지 여부에 관하여 도시정비법은 공동소유자 간 대표조합원 변경에 대하여 별도의 제한규정을 두고 있지 않고, 도시정비법 제39조제2항은 투기과열지구 내 재건축주택에 대한 투기수요를 차단하기 위하여 신설된 것이므로 위 조합원 지위양도 제한 규정이 기존 공동소유자간 대표조합원 변경까지 제한한다고 보기는 어렵다는 취지로 유권해석한 바 있다(대법원 역시 공유자 중 1인을 조합원으로 보고
정비사업과 관련하여 자문을 받은 사례. 정비사업 구역 내에 있는 집합건물 중에 대지사용권이 없는 구분소유권이 있다. 대지사용권이 없이 전유부부만 소유하고 있는 토지등소유자이므로 정비사업에 대해 극히 비협조적인 입장을 보인다. 조합 입장에서는 현물출자받을 재산은 토지인데 대지지분이 없는 수분소유자를 조기에 배제하고자 한다.집합건물의 구분소유자는 대지에 대해 소유권이든 사용권이든 권리를 확보하여야 한다. 이런 이유로 집합건물법은 대지사용권은 전유부분의 처분에 따르도록 하고 대지사용권을 전유부분과 분리하여 처분할 수 없도록 규정한다. 대
이번 호에서는 대법원 2021.8.26. 선고 2019다257474 판결에 대해 이야기하고자 한다. 재개발사업구역 내 모든 건축물은 철거된다. 철거된 후 재개발사업조합은 조합원들의 뜻에 따라 새로운 아파트와 상가를 멋지게 짓는다. 이를 위해서 재개발사업조합은 사업구역 내 기존 부동산의 소유권을 모두 취득하는 것이 필요하며 관련 근거를 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 제81조 등에서 규정하고 있다.즉, 종전의 토지 또는 건축물의 소유자·지상권자·전세권자·임차권자 등 권리자는 관리처분계획인가의 고시가 있은 때에는 종전의 토지
매도청구는 재건축사업조합이 현금청산자에게 부동산의 값을 받고 그 소유권을 넘겨달라는 청구를 의미한다. 재건축사업에는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률이 준용되지 않으므로 현금청산자의 부동산을 강제수용할 수는 없다. 그 대신 매도청구를 통해 현금청산절차를 진행하게 된다. 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’)에서는 매도청구의 절차, 방법 등에 대해 자세한 규정을 두고 있다.먼저 매도청구절차를 살펴보면 재건축사업조합은 사업시행계획인가의 고시가 있은 날부터 30일 이내에 현금청산자에게 조합설립 또는 사업시행자의
주거이전비 등을 지급 받지 못한 현금청산자가 수용대상 부동산 인도를 거부한 것이 토지보상법 위반죄에 해당하지 않는다는 판결이 나왔다. 또 현금청산자에게 그동안 부동산을 사용한데 따른 부당이득 반환을 청구할 수 없다는 판결도 내려졌다. 주거이전비나 이사비 등이 지급되지 않았다면 손실보상이 완료된 것으로 볼 수 없다는 대법원 판결 이후 관련 소송에서 현금청산자의 손을 들어주는 판결이 나오고 있는 것이다.대법원 제3부(주심 김재형)는 지난달 29일 한 재개발구역의 현금청산대상자 A씨를 대상으로 한 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상
주거재생혁신지구의 최대 면적이 2만㎡ 이내로 허용된다. 또 토지 등의 소유자에게는 현물보상으로 최대 2주택까지 공급할 수 있게 된다.국토교통부는 지난 16일 ‘도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법’ 시행령을 마련하고, 내달 17일까지 입법예고에 들어갔다. 개정안에 따르면 주거재생혁신지구 사업은 해당 지구 내 전체 건축물 중 20년을 경과한 건축물과 빈집, 공사중단 건축물, 위험건축물의 합이 2/3 이상이어야 한다. 또 과도한 토지 수용을 방지하기 위해 지구면적도 2만㎡ 이내로 제한했다.현물보상이나 손실보상을 위한 기준도 구체적으로
도시 및 주거환경정비법은 관리처분계획의 인가·고시 이후에는 소유자나 임차인 등 권리자의 사용·수익이 정지되도록 규정하면서, 손실보상이 완료되지 아니한 권리자에 대해서는 예외적으로 사용·수익권이 정지되지 않는 것으로 규정한다.주거 공간을 인도하기 이전에 손실보상을 받을 수 있도록 법적으로 보장하는 것이다. 안정적인 주거 이전을 확보하도록 하는 사회보장적 제도이므로, 법원은 엄격하게 해석한다.최근에 나온 대법원 판례. 재개발 정비사업조합이 현금청산자에 대해 토지와 지장물에 대한 수용재결을 신청하면서 이주정착금, 주거이전비, 이사비에 대
이번 호에서는 대법원 2021.6.30. 선고 2019다207813 판결의 의미에 대해 이야기하고자 한다.재개발사업조합은 관리처분계획인가 이후 현금청산절차를 진행한다. 현금청산절차는 부동산인도와 수용재결로 나누어 볼 수 있는데, 조합은 위 절차에 상당한 관심을 가진다. 법적 분쟁이 극에 달하는 시기이기도 하거니와 위 절차를 얼마나 신속히 진행하는지에 따라 전체 사업 기간이 달라질 수 있기 때문이다.일반적으로 조합은 수용재결 결정에서 정한 손실보상금을 현금청산자에게 지급하고 사업구역 내 부동산의 소유권을 취득한다. 조합이 수용재결 결
1. 문제의 소재=원고는 주택재개발조합, 피고는 사업 구역 내에 토지와 건물을 소유하고 있는 사람으로 원고에게 분양신청을 하지 않은 현금청산대상자다. 원고는 피고와 손실보상 협의가 이루어지지 않자 토지수용위원회에 수용재결을 신청하였고, 토지수용위원회는 신청에 따라 피고 소유 부동산에 관하여 수용재결을 하였다. 원고는 수용재결에서 정한 손실보상금을 수용개시일 전에 공탁하였다. 원고가 손실보상금을 공탁한 후에도 피고가 원고에게 부동산을 인도하지 않자 원고는 피고를 상대로 부동산 인도를 구하는 이 사건 소를 제기했다.2. 원심 판단=원고
16. 총회의결사항 및 반드시 총회에서 의결하여야 하는 사항◯ 도시 및 주거환경정비법 제45조(총회의 의결)제1항, 동법 시행령 제42조(총회의 의결사항)에는 조합 총회에서 의결할 사항에 대하여 규정하고 있다.◯ 아울러 법 제46조(대의원회)와 동법 시행령 제43조(대의원회가 총회의 권한을 대행할 수 없는 사항)에는 총회의결사항중 대의원회가 대행하여 의결할 수 없는 사항을 규정하고 있다.◯ 따라서 위 조문들을 잘 배열을 해 보면 반드시 총회에서만 의결할 수 있는 사항과 대의원회에서 의결할 수도 있는 사항으로 구분을 할 수 있다.◯
잔여지는 공익사업에 일부 편입되고 남은 토지를 말한다. 도로나 철도건설 사업에서는 필연적으로 잔여지가 많이 발생한다. 토지의 경계가 반듯하지 않고 불규칙하기 때문이다.반면 택지개발사업, 재개발사업 등 대규모 면적사업에서는 그 경계를 조정할 수 있기에 잔여지가 많이 발생하지 않는다. 즉, 한 필지 전체를 다 편입시키는 방법으로 경계를 설정할 수 있기 때문이다. 다만, 재개발사업에서도 큰 면적의 임야 등이 존재하는 경우 예외적으로 잔여지가 발생하는 사례가 가끔 있다.이 경우 해당 잔여지가 현금청산 대상이라면 조합에서는 어떤 법적 절차를
재개발조합이 현금청산자의 부동산을 넘겨받기 위해서는 손실보상금은 물론 주거이전비 등을 먼저 지급해야 한다는 대법원의 첫 판결이 나왔다. 현금청산자에게 손실보상을 완료해야 부동산 인도를 청구할 수 있는데, 손실보상에는 주거이전비 등이 포함된다는 것이다.대법원은 지난 30일 A재개발조합이 현금청산자를 상대로 낸 ‘부동산 인도 청구의 소’에서 원고의 승소 판결을 내린 원심을 파기하고, 사건을 서울고등법원으로 환송했다고 밝혔다.사건의 발단은 이렇다. A재개발조합은 구역 내 토지와 건물을 소유한 B씨가 분양신청을 하지 않자 현금청산자로 분류
재개발사업 등으로 인해 이주하게 되는 주거용 건축물의 세입자에게 지급되는 주거이전비와 관련하여 ‘세입자’의 범위에 무상거주자를 포함하도록 관련 법령이 개정됨에 따라 조합 입장에서는 사업비 부담이 늘어나게 되었다.기존에는 주거이전비 보상대상인 ‘세입자’에 대해서 관련 법령에 세입자에 대한 정의나 범위가 명확히 규정되어 있지 않았던 까닭에, 우리 대법원은 세입자란 문언상 임대차보증금이나 임료를 내고 남의 집을 빌려쓰는 사람을 의미하고 무상으로 거주하는 사람은 여기에 해당하지 않는다고 보았다(2017두40068 판결 등).그 결과 재개발