1. 감정평가법인 선정하는 경우
◯ 재건축조합과 재개발조합에서 감정평가법인을 선정하게 되는데 조합 총회에서 하여야 한다.
◯ 일반적으로 재건축조합은 조합 총회에서 선정하게 되는데, 재개발조합은 시장·군수가 선정하는 것이라고 알고 있는 분들이 많은데, 도시 및 주거환경정비법 제74조(관리처분계획의 인가 등)에 의하면, 재개발조합은 시장·군수가 2인 이상을 선정·계약하고, 재건축조합은 시장·군수가 1인 이상, 조합이 조합총회의 의결로 1인 이상을 선정하도록 되어 있다.
◯ 그런데 위와 같이 선정해야 하는 것은 아래 사항을 감정할 때에만 적용되고, 아래 사항 이외에 다른 사항에 대하여 감정을 할 때에는 조합총회에서 모두 선정할 수 있다. 도시정비법 제74조제1항에 기재된 3호, 5호, 8호만 해당된다.
3. 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액(임대관리 위탁주택에 관한 내용을 포함한다).
5. 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물 명세 및 사업시행계획인가 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격(사업시행계획인가 전에 제81조제3항에 따라 철거된 건축물은 시장·군수등에게 허가를 받은 날을 기준으로 한 가격).
8. 세입자별 손실보상을 위한 권리명세 및 그 평가액
◯세대당 5만원(50%할인가)인데 비하여 그 조합의 경우에 권리분석업무만 세대당 1,085,000원으로 계산되어, 권리분석업무를 하는데 14억3,000여만원이나 계산이 나왔다.
◯ 따라서 그 이외 사항에 대하여 감정을 할 때에는 시장·군수가 선정할 필요가 없고 조합 자체적으로 선정할 수가 있는 것이다.
2. 감정평가법인의 업무
◯ 일반적으로 감정평가법인이 하는 업무는 아래와 같다.
① 관리처분계획(변경)수립을 위한 종전자산 감정평가
② 관리처분계획(변경)수립을 위한 종후자산 감정평가(설계변경시 포함)
③ 사업시행계획(변경)인가 신청을 위한 정비기반시설 감정평가
④ 법인세 과표산정을 위한 출자자산 감정평가
⑤ 추정분담금 산정 및 검증
⑥ 재건축초과이익부담금 예정액 산정(재건축조합의 경우에 해당)
⑦ 분양가상한제적용 일반분양가 산정, 현금청산 감정평가, 부가가치세 과표안분 감정평가 등 기타 재건축사업시행관련 감정평가 일체
⑧ 상기 업무와 관련된 자문, 사후관리 등 부대 업무
3. 계약서 내용중 주요 체크 사항
◯ 일반적으로 제2조 정도에 업무의 내용 및 범위를 아래와 같이 규정한다.
제2조(업무의 내용 및 범위) ①“을”은 “갑”의 재건축정비사업 시행과 관련하여 다음 각호의 업무를 수행한다.
◯ 그런데 조합에서 2개 업체를 선정하였더라도 감정평가보고서가 1개만 있어도 되는 업무가 있다. 따라서 아래와 같이 단서조항을 삽입하는 것이 좋다.
단, 아래의 업무중 조합에 선정된 2개 감정평가업체 모두가 감정평가를 하여 그 결과를 산술평균하여야 하는 업무인 경우에는 2개 감정평가업체 모두가 이 업무를 수행하지만 그렇지 않고 1개 감정평가보고서만으로도 가능한 업무를 위한 감정평가일 경우에는 2개 업체가 각각 50:50의 비율로 1개 평가업무를 수행한다.
◯ 그리고 감정평가 보수 및 지급방법에 대하여 보통 아래와 같이 기재하고 있다.
제6조(감정평가의 보수 및 지급 방법) ①“갑”이 “을”에게 지급할 감정평가의 보수는 “감정평가업자의 보수에 관한 기준”(국토교통부 공고 제2016-1220호(<붙임 2> 참조), 이하 “보수기준”이라 한다.) 제3조(감정평가업자의 보수)에서 정하는 바에 따라 산출한 금액(단, 부가가치세는 별도 가산함)으로 하되, 감정평가 수수료는 보수기준 제4조에 따라 수수료요율체계 하한수수료(0.8)를 적용하여 산정한다.
②제2조제1항, 제2항 제1호에 따라 “을”이 컨소시엄을 구성하여 해당 감정평가를 공동 수행한 경우 “갑”은 제1항에 따라 산정된 감정평가 보수를 각 50%씩 안분하여 “을”에게 지급한다.
③제2조제1항제5호의 용역보수는 일금삼천만원(부가세 별도)으로 하고, 제2조제1항제6호의 용역보수는 보수기준 제6조제2항제2호를 준용(50% 할인율 적용)하여 산정하며, 기타 제2조제1항 각호관련 사전 분석, 상담 및 자문등에 대해서는 제2조제1항 각호의 업무를 수행한 수행한 대가에 포함된 것으로 하여 별도로 보수를 청구하지 아니한다.
④“갑”은 제1항 내지 제3항에서 정한 감정평가의 보수를 “을”로부터 감정평가서를 납품(제출) 받은 날로부터 30일 이내에 지급한다. 다만, “갑”의 시공사로부터의 “갑”에 대한 자금결제(대여) 일정을 고려하여 “갑”과 “을”이 상호협의하여 지급기간 만료일로부터 2개월의 범위내에서 연장할 수 있다.
⑤감정평가 보수의 산정 및 지급 등과 관련하여 본 계약서에 명시되지 아니한 사항에 대하여는 보수기준에 따르며, 보수기준에 명시되지 아니한 사항은 “갑”과 “을”이 협의하여 정한다.
◯ 그런데 제6조제1항에 “감정평가업자의 보수에 관한 기준”(국토교통부 공고 제2016-1220호) 에 따라 보수를 지급하는 것으로 되어 있는데, 위 보수기준이 개정될 수 있으므로 본 용역에 적용되는 보수기준은 해당 업무를 조합에서 요청하여 평가업무에 착수할 시점의 보수기준에 따르도록 하는 것이 좋다.
◯ 따라서 아래와 같이 단서조항을 삽입하는 것이 조합과 감정평가법인 모두에게 타당할 것이다.
단, 위 “감정평가업자의 보수에 관한 기준”(국토교통부 공고 제2016-1220호) 이 개정될 경우에는 조합이 감정평가업무를 의뢰할 당시의 “감정평가업자의 보수에 관한 기준”(국토교통부 공고)에 따라 보수를 지급한다,
◯ 그리고 가끔 계약해지 조항에 아래와 같이 위약금 같은 것을 기재하는 경우가 있는데, 이 조항은 삭제하는 것이 좋겠다.
제12조(계약의 해지) ③“갑”이 제1항 이외의 사유로 “을”과의 계약을 해지하는 경우에는 “갑”은 “을”에게는 제6조에 의해 산정한 감정평가 보수를 다음과 같이 정산하여 지급한다.
1. 현장조사 착수전 해지 : 총 (예상)감정평가보수의 30%
2. 현장조사 착수이후 감정평가서 작성전 해지 : 총 (예상)감정평가보수의 40%
3. 감정평가서 작성이후 해지 : 총 (예상)감정평가보수의 50%
◯ 위 조항은 한번 본건 계약을 체결하면 조합은 어떠한 경우에도 감정평가법인을 교체할 수 없도록 만들게 되고, 감정평가법인으로서는 아무 한 일 없이 향후 남은 용역비의 30%를 지급받게 되어 매우 부당하고 불공정한 조항이 된다. 따라서 삭제하는 것이 좋겠다.