1. 조합설립인가 시 A, B 공동으로 소유했던 상태에서 A를 대표자로 선임하였다가 조합설립인가 이후 대표자를 B로 변경하였을 경우 B가 조합원 자격을 유지할 수 있는지=투기과열지구에서 조합원 지위양도 제한을 규정한 도시정비법 상 원칙이 공동소유자간 대표조합원 변경의 경우에도 적용되는지 여부가 문제된다.
서울시는 투기과열지구 내 도시정비법상 재건축조합의 조합설립인가 이후 대표조합원을 변경할 수 있는지 여부에 관하여 ①도시정비법은 공동소유자 간 대표조합원 변경에 대하여 별도의 제한규정을 두고 있지 않고 ②도시정비법 제39조제2항은 투기과열지구 내 재건축주택에 대한 투기수요를 차단하기 위하여 신설된 것이므로 위 조합원 지위양도 제한 규정이 기존 공동소유자간 대표조합원 변경까지 제한한다고 보기는 어렵다는 취지로 유권해석한 바 있다.
서울시 주거정비과 해석을 살펴보면 도시정비법 제39조제2항에서 “주택법 제63조제1항에 따른 투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축사업 시행 시 조합설립인가 후, 건축물 또는 토지를 양수한 자는 조합원이 될 수 없다”고 규정하고 있으나, 질의한 공동소유자 간 대표조합원 변경에 대해 별도 제한 규정을 두고 있지 않다. 또한 제39조제2항의 조합원 자격 제한(신설 2003.12.31.) 개정이유를 보면 “투기과열지구 내 재건축조합설립인가 후 재건축사업 단지안의 주택 또는 토지를 양수하더라도 조합원 자격의 취득을 제한함으로써 재건축주택에 대한 투기수요를 차단하려는 것”으로 기존 공동소유자간 대표조합원 변경을 제한한다고 보기 어려울 것이다(서울시 주거정비과 2021.6.4.).
2. 조합설립인가 시 C가 단독으로 소유했던 상태에서 조합설립인가 이후 일부를 D에게 증여하고 C를 그대로 대표자로 선임하였을 경우 C가 조합원 자격을 유지할 수 있는지 여부=국토교통부는 본건과 같이 투기과열지구 내에서 원 조합원(본건: C)의 100% 지분을 일부분 배우자(본건: D)에게 증여(지분율 각각 50%식 공동)한 후 원 조합원(C)을 대표하는 1인의 조합원으로 하고, 나머지는 공동명의 토지등소유자로 하는 것은 가능하다고 유권해석한 바 있다.
국토부 주택정비과 해석을 살펴보면 도시정비법 제39조제2항에 따르면 투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후, 재개발사업을 시행하는 경우에는 관리처분계획의 인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매·증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 일체의 행위를 포함하되, 상속·이혼으로 인한 양도‧양수의 경우는 제외한다)한 자는 제1항에도 불구하고 조합원이 될 수 없다. 다만, 양도인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 양도인으로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 그러하지 아니하다고 규정하고 있음. 이는 투기과열지구 내에서 조합원 지위양도를 제한하는 것으로, 조합원이 변경되지 않는 경우의 지분 양도는 별도로 제한하고 있지 않다(국토부 주택정비과 2021.2.24.)
또 법제처는 도시정비법 제39조제3항 관련 투기과열지구에서 재건축사업의 조합설립인가 후 조합원으로부터 주택 지분의 일부를 양수한 경우 양수인의 손실보상 대상 여부인지에 관한 질의에 “양수인은 도시정비법 제39조제3항에 따른 손실보상 대상에 해당하지 않는다”고 답변하였다.
법제처의 해석에 비추어보더라도 투기과열지구에서 C로부터 지분 일부를 양수한 자인 D는 양도인 C를 통하여 분양신청 등 조합원의 권리를 행사하게 되기 때문에 도시정비법 상 손실보상 대상자가 되지 아니하므로 C는 대표조합원으로서 조합원의 지위를 유지하고, D는 공동명의 토지등소유자로서의 지위를 가지게 될 것이다.