정비사업과 관련하여 자문을 받은 사례. 정비사업 구역 내에 있는 집합건물 중에 대지사용권이 없는 구분소유권이 있다. 대지사용권이 없이 전유부부만 소유하고 있는 토지등소유자이므로 정비사업에 대해 극히 비협조적인 입장을 보인다. 조합 입장에서는 현물출자받을 재산은 토지인데 대지지분이 없는 수분소유자를 조기에 배제하고자 한다.
집합건물의 구분소유자는 대지에 대해 소유권이든 사용권이든 권리를 확보하여야 한다. 이런 이유로 집합건물법은 대지사용권은 전유부분의 처분에 따르도록 하고 대지사용권을 전유부분과 분리하여 처분할 수 없도록 규정한다. 대지 공유자는 대지의 분할을 청구하지도 못한다.
대지사용권을 갖지 않은 구분소유자가 있을 수 있다. 대지에 근저당권이 설정된 상태에서 건물이 신축되면서 건축주가 대지에 대한 권리를 확보하지 못한 경우가 대표적인 사례다.
대지 소유자는 대지사용권을 갖지 않은 구분소유자에 대해서는 전유부분을 철거하라고 청구할 권리가 있고, 시가로 구분소유권을 매도할 것을 청구할 수도 있다. 무단으로 대지를 점유하기 때문이다.
그런데 그 구분소유자 소유의 전유부분만 따로 떼어서 철거하는 것은 불가은한 일이 아닌가. 1동의 건물 자체가 일체로 건축되어 전체 건물이 존립과 유지에 있이 불가분의 일체를 이루는 것이므로, 1동의 집합건물 중 일부 전유부분만을 떼어내거나 철거하는 것은 사실상 불가능하다. 그렇다면 재판을 통해서 해당 전유부분만의 철거청구를 하는 것이 허용되지 않는 것은 아닌가.
대법원은 이렇게 본다. 구분소유자 전체를 상대로 각 전유부분과 공용부분의 철거 판결을 받거나 동의를 얻는 등으로 집합건물 전체를 철거하는 것은 가능하다. 바로 건물 전체를 철거하는 경우다.
집합건물법상의 재건축이든 도시정비법상의 정비사업이든 1동의 건물 전체를 철거하는 경우가 있으므로, 일단 해당 전유부분만의 철거 판결을 받아 둘 수 있다는 것이다. 해당 전유부분만의 철거가 물리적으로는 불가능하더라도 법적으로 불가능한 것은 아니다. 집합건물법은 이러한 경우를 예정하여 철거청구에 대한 규정을 둔 것이다.
앞서 본 바와 같이 해당 구분소유권에 대해 시가에 매도청구를 하는 것도 가능하다. 대지 소유자들은 해당 구분소유자에 대해 대지의 불법점유를 이유로 손해배상 내지 부당이득반환청구를 할 수도 있다. 매도청구소송과 임료 상당의 반환청구 소송을 함께 제기하여 매매대금의 상당 부분을 해결한다. 도시정비법상의 매도청구, 현금청산, 손실보상과 별개의 방법으로 대지사용권 없는 구분소유권을 취득할 수 있다. 훨씬 간단하게 문제를 해결할 수 있다.
집합건물법은 다수 구분소유자들 사이의 문제를 규율한다. 의외로 합리적이고 용이하게 문제를 해결할 수 있는 길을 찾을 수 있다. 조합이나 추진위원회 운영에서 묘수가 될 수도 있다.