재개발사업 등으로 인해 이주하게 되는 주거용 건축물의 세입자에게 지급되는 주거이전비와 관련하여 ‘세입자’의 범위에 무상거주자를 포함하도록 관련 법령이 개정됨에 따라 조합 입장에서는 사업비 부담이 늘어나게 되었다.
기존에는 주거이전비 보상대상인 ‘세입자’에 대해서 관련 법령에 세입자에 대한 정의나 범위가 명확히 규정되어 있지 않았던 까닭에, 우리 대법원은 세입자란 문언상 임대차보증금이나 임료를 내고 남의 집을 빌려쓰는 사람을 의미하고 무상으로 거주하는 사람은 여기에 해당하지 않는다고 보았다(2017두40068 판결 등).
그 결과 재개발조합은 조합원 또는 현금청산자와 주로 가족관계에 있어 무상으로 거주하는(법적인 의미로는 사용대차관계에 있는) 점유자들을 주거이전비 보상대상에서 제외시켜 왔다.
그러나 국민권익위원회는 2019. 4.경 주거이전비 보상대상인 ‘세입자’ 범위에 유상거주자 뿐만 아니라 무상거주자를 포함시켜 법령에 명확히 규정하도록 국토교통부에 제도개선을 권고하였고, 얼마 지나지 않아 국토교통부는 보도자료를 통해 이를 수용하겠다는 입장을 밝혔다.
그 결과 2020.12.11. 토지보상법 시행규칙이 개정되어 공익사업의 시행으로 인해 이주하게 되는 주거용 건축물의 세입자에 무상으로 사용하는 거주자를 명시적으로 포함시켰다(제54조제2항).
위 개정 이후 무상거주자가 뒤늦게 주거이전비를 지급해 달라는 행정소송을 제기하는 경우가 많아졌는데, 무상거주자를 주거이전비 보상대상에 포함시킨 개정 취지에만 매몰되어 이들을 모두 구제하고자 무분별하게 개정 토지보상법 시행규칙을 소급 적용해서는 안 된다. 이미 이주가 모두 끝나 주거이전비 보상을 완료한 경우에는 예상치 못한 사업비 증가를 초래하기 때문이다.
사업시행계획인가 고시일에 확정적으로 주거이전비청구권을 취득한다고 보는 것이 확립된 우리 대법원의 입장이므로(2006두2435 판결 등), 최소한 개정 이후 최초로 사업시행계획인가 고시를 받은 경우부터 위 개정 토지보상법 시행규칙을 적용하여 무상거주자도 주거이전비 대상에 해당한다고 봄이 타당하다. 앞으로 사업시행계획을 수립하려는 조합으로서는 정비사업비 추산액 산정시 무상거주자에 대한 주거이전비까지 손실보상비로 반영하셔야 한다.