재건축사업은 매도청구소송이라는 민사소송 절차에 의해 매매의 형식으로 소유권을 확보하기 때문에 현금청산자는 법원의 감정결과에 따른 시가 상당의 매매대금으로 보상받는다.
개발이익이 배제되는 재개발사업의 손실보상과는 달리, 매도청구소송에서의 시가는 해당 재건축사업으로 인해 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격을 의미한다. 그러나 기준시점 당시 현실화·구체화되지 아니한 미실현이익이나 장래 조합원의 비용부담을 전제로 한 개발이익은 배제한다는 것이 감정평가실무기준이 정하는 원칙이자 판례의 확립된 입장이다(대법원 2017다218246 판결).
법원 감정인은 시가 감정평가에 있어 거래사례비교법을 주된 방법으로 사용하는데, 이 방법의 기본 원칙은 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교하는 것이다. 거래사례가 제대로 선정되지 않으면 필연적으로 감정평가 결과의 적정성도 담보할 수 없기에, 감정평가실무기준에서는 수집된 거래사례 중에서도 적정성 여부를 검토하여 거래사정이 정상적이라고 인정되는 사례만을 선정하도록 규정하고 있다. 특히 재건축사업구역 내에서는 매도자와 매수자 간의 사정에 따라 시세 차이가 천차만별이기 때문에 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 정상적인 거래사례를 선정하는 것이 매우 중요하다.
그렇다면, 소위 분양권 프리미엄이 붙은 조합원 부동산은 매도청구소송의 시가 산정을 위한 거래사례로 선정할 수 있을까. 결론부터 말하면 제외해야 한다.
조합원 부동산에 부착된 분양권(또는 입주권)은 조합원의 권리 중 가장 핵심적인 권리로 조합원 지위와 일체로서 양도가능하고 이를 분리할 수 없다. 분양권은 분담금이라는 조합원의 부담을 전제로 한 개발이익으로서 장래의 사업 완성에 따른 기대가치를 포함하고 있으며, 사업 전반에 대한 리스크 부담의 궁극적인 과실로서 조합원만 수취할 수 있는 사업의 결과물이다. 반면 비조합원은 이러한 분양권을 가지지 않는다.
조합원 부동산과 비조합원 부동산의 결정적인 차이가 바로 분양권의 유무다.
실제로 분양권이 있는 조합원 부동산 매물의 경우 현재 아파트 자체의 가치보다도 분양권의 가치에 훨씬 더 중점을 두어 분양신청한 평형 타입 등에 따른 차이만 있을 뿐 프리미엄이 반영된 시세로 거래되고 있다. 이는 곧 철거되어 사라질 종전 건물보다 향후 얻게 될 신축 건물의 경제적 가치가 더 크다고 평가하는 시장경제원리를 충실히 따른 결과이다. 단순히 같은 단지 동일 면적 아파트의 거래사례라고 하여 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 정상적인 거래사례라고 볼 수 없는 것이다.
비조합원인 매도청구 대상자가 분양권 프리미엄으로 인해 높은 시세가 형성된 조합원 부동산 거래사례와 동등한 가격으로 평가해달라고 하는 것은 본질적으로 다른 것을 같게 평가해 달라는 것으로, 향후 분담금 및 재건축사업 리스크는 전혀 부담하지 않고 그 반대급부로서 형성된 리스크 프리미엄을 자신도 동등하게 향유하겠다고 주장하는 것과 다름없다.
이러한 관점에서 리스크 프리미엄을 공제하지 않아야 한다는 현금청산자의 주장은 결국 기준시점에서 현실화·구체화되지 아니한 개발이익까지 사후적으로 포함하여 시가를 산정해야 한다는 것으로 그 타당성을 인정할 수 없다고 판시한 법원의 판결은 타당하다(서울고등법원 2019나2024764 판결).
만약 비조합원도 분양권 프리미엄이 반영된 조합원 부동산과 동등한 수준의 매매대금을 지급받을 수 있다고 한다면, 애초부터 조합에 가입하거나 분양신청을 할 필요 없이 사업적 리스크는 회피한 채 프리미엄만을 환가받을 수 있다는 부당한 결론에 이르게 된다. 굳이 재건축사업의 조합원으로 참여할 이유가 없어지는 것이다.
따라서 매도청구소송의 시가 산정시 현실화·구체화되지 아니한 개발이익 또는 조합원의 비용부담을 전제로 한 개발이익이라고 볼 수 있는 분양권 프리미엄은 배제되어야 한다.