Q. 조합설립에 동의하지 않거나 분양신청을 받지 않고 현금청산이 되는 경우 조합설립인가일에 따라 청산기준 날짜가 달라질 수 있나요?
A. 재건축에서 조합설립에 동의하지 않거나 사업시행계획인가 이후 분양신청을 할 때 조합원 분양을 받지 않은 경우가 있습니다. 해당 토지등소유자는 조합원 자격을 상실하고 현금청산자로서 청산절차가 진행되는데 이때 적용되는 청산 기준일자가 「도시 및 주거환경정비법」 개정 과정에 따라 또는 정비사업 유형별로 달라집니다.
먼저 재건축정비사업에서 조합설립에 동의하지 않은 사안에 대해 살펴보겠습니다. 재건축 미동의자는 매도청구 절차를 거친다는 점은 동일하나 청산시점은 「도시정비법」<법률 제14567호, 2017.2.8.> 적용 전후를 기준으로 다릅니다.
조합설립인가를 <법률 제14567호> 시행일인 2018.2.9. 이전에 받았다면 구법에 따라 조합설립인가 이후에 매도청구 소송이 제기됩니다. 구법 제39조에 따르면 사업시행자는 주택재건축사업 또는 가로주택정비사업을 시행할 때 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 「집합건물 소유관리법」) 제48조의 규정을 준용하여 매도청구를 하도록 되어 있었습니다. 즉, 매도청구가 「도시정비법」이 아니라 「집합건물 소유관리법」기반이었습니다.
반면 개정 이후에는 법 제64조에 따라 매도청구 제기시점이 사업시행계획인가의 고시가 있는 날 이후이며 근거법률도 「도시정비법」입니다. 조합설립에 동의할 것을 서면으로 촉구하는 기간도 다른데 과거에는 2개월이나 현재는 30일입니다.
사업시행계획인가 이후 분양신청을 하지 않는 경우도 ①분양신청을 하지 아니한 자 또는 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자 ②관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자 등의 청산대상자는 대동소이하나 조합설립인가시점에 따라 청산기준일자가 달라집니다.
<법률 제14567호, 2017.2.8.> 부칙을 기준하면 제19조(손실보상 시기에 관한 적용례)에 의해 법률 제12116호 도시 및 주거환경정비법 일부개정법률의 시행일인 2013년 12월 24일 전후에 조합설립인가를 신청하였는지 여부입니다. 따라서 2013년 12월 24일 이전에 조합설립인가를 신청하였다면 구법 규정에 따라 분양신청완료일, 관리처분계획인가 받은 날 다음날을 기준으로 해당 사안에 따라 150일 이내에 현금으로 청산합니다.
반면 2013년 12월 24일 이후는 관리처분계획이 인가·고시된 다음 날부터 90일 이내에 청산대상자와 손실보상에 관한 협의를 하여야 하도록 되어 있습니다. 현금청산과 유사하게 구역지정 공람공고일에 따라 보상대상자를 구분하는 경우도 있습니다.
영업손실보상 대상자 구분이 그것인데 영업손실 보상은 관련 조항의 연혁 추적이 필요해서 다소 복잡합니다. 첫째, 현행 영업손실 대상자의 인정시점은 정비구역 지정 공람공고일입니다(시행령 제54조제2항). 그런데 과거 「도시정비법」이 영업손실보상대상자를 판단하는 기준일을 달리 규정했던 적이 있었습니다. 따라서 이 기준을 가르는 날짜가 필요한데 기준시점을 이해하는 것이 다소 난해한 이유는 경과규정이 일단 관련 단서조항이 시행규칙에 있고 그 내용이 많기 때문입니다.
관련 조항을 살펴보면 부칙 <국토교통부령 제491호, 2018.2.9.> 제2조(손실보상에 관한 경과조치)는 제2항에서 ‘국토해양부령 제506호 도시 및 주거환경정비법 시행규칙 일부개정령 시행 전에 정비계획을 수립(변경수립을 포함한다)하기 위하여 종전의 「도시 및 주거환경정비법 시행령」(대통령령 제24007호로 개정되기 전의 것을 말한다) 제11조에 따라 공람공고를 한 경우 영업손실을 보상할 때에는 종전의 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」(국토교통부령 제1호로 개정되기 전의 것을 말한다) 제45조에 따른다’고 규정되어 있습니다.
상기 사항을 간단하게 정리하면 다음과 같습니다. 영업손실보상대상은 2012.08.02.이전에 정비구역 공람공고를 한 정비구역은 사업시행계획인가고시일을, 이후는 정비구역 공람공고일 기준으로 판단합니다.