재건축사업의 경우 세입자 손실보상 규정이 적용되지 않는다는 법제처의 해석이 나왔다. 앞서 지난 20014년 1월 헌법재판소도 같은 취지의 결정을 내린 바 있다. 지난달 25일 법제처는 재건축사업에 대해서도 세입자 손실보상에 관한 규정이 적용되는지 여부를 묻는 질의에 “재건축사업의 시행자는 포함되지 않는다”고 회신했다. 현행 도시 및 주거환경정비법에 따르면 정비사업은 정비기반시설이나 노후·불량건축물의 정도에 따라 주거환경개선사업과 재개발사업, 재건축사업으로 구분된다. 사업의 목적이나 내용, 대상지역 등을 비교하면 전자가 후자보다 공공
Q. A 재개발조합입니다. 우리 조합은 관리처분계획인가 후 현금청산 절차를 진행 중입니다. 그런데 현금청산자, 조합원, 세입자 중 일부가 건물 인도를 거부하고 있어 많은 걱정을 하고 있습니다. 관리처분계획인가가 되면 조합이 건물인도를 받을 수 있는 것이 아닌지, 그리고 위 사람들에게 손해배상을 구할 수 있는지 궁금합니다. A. 재개발사업에서 현금청산 절차는 법적 분쟁이 가장 빈번히 발생하며 이해당사자들 사이에 갈등이 극에 달하는 시기이다. 현금청산금을 조금이라도 더 받기 위해 제기하는 소송, 건물인도를 구하는 소송, 법원 집행관의
Q. 영업휴업보상이 정비구역 공람공고, 사업시행인가 시기 등에 따라 보상기준이 달라질수 있나요? A. 지난 회에서 도시 및 주거환경정비법 시행 초기에는 재개발사업 보상절차 등에 대해 대부분 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률을 준용하였으나 영업손실 휴업기간 등을 도시정비법에 직접 규정하면서 경과규정이 생겨났고 이에 따라 정비구역지정 공람공고 시점 등에 따라 영업보상의 기준 등이 달라질 수 있음을 설명하였습니다. 금번 회에는 영업보상 경과규정 중에 가장 중요하다고 할 수 있는 영업손실 보상대상을 판단하는 기준일에 대
서울 용산구 한남뉴타운이 정부의 초과이익환수제 재시행 등 재건축사업 규제 이후 반사이익을 받고 있다. 건설사들의 눈길이 한강변 조망 등 우수한 입지조건에 따라 높은 사업성이 예상되고 있는 한남뉴타운에 집중되고 있는 것이다. 각 사업장 별로 사업시행인가가 가시화되면서 시공권 확보를 위한 건설사들의 물밑 작업이 한창이다. 현재 대림산업과 대우건설, 현대건설, GS건설 등 대형건설사는 물론 중견건설사들 역시 시공권에 높은 관심을 보이고 있다. 이러한 가운데 한남3구역의 경우 연내 사업시행인가를 받을 것으로 예상된다. 나머지 2·4·5구
재개발 정비구역 내 세입자가 이사비를 지급받지 못해 명도요구를 거절한 것이 정당하다는 판결이 나왔다. 이에 따라 철거 및 이주를 앞둔 일선 조합들의 주의가 요구되고 있다. 인천지방법원(판사 오현석)은 지난달 5일 인천의 한 재개발조합이 세입자 A씨를 상대로 낸 건물명도소송에서 “주거이전비와 이사비의 성격을 살펴보면 생활보호를 위한 사회보장적 차원이라는 성격과 사업추진 원활이라는 정책적 목적 등을 겸유하고 있기 때문에 손실보상에 해당된다”며 “재개발사업 찬성 조합원의 세입자가 보상금을 지급 받지 못한 경우 이사하고 나가라는 명도요구에
재개발조합이 세입자의 영업손실을 보상하기 위해 협의를 진행할 경우 감정평가를 거쳐야 한다는 법제처의 유권해석이 나왔다. 법제처는 지난달 18일 정비사업에 따른 영업손실 보상을 위한 협의 시 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’에 따른 감정평가를 거쳐야 하는지에 대해 묻는 질의에 이 같이 해석했다. 현행 ‘도시 및 주거환경정비법’에 따르면 관리처분계획 수립 시 감정평가를 거쳐 세입자별 손실보상을 위한 권리명세와 평가액을 산정하도록 규정하고 있다. 하지만 손실보상 협의 시에는 별도의 감정평가 절차를 거쳐야 하는지에
건설용지는 종전 부동산 평가액 (토지 및 건물 평가액), 국공유지불하대금, 추가구입용지비, 재결에 의한 추가 청산금 지급액에 토지조성원가를 합한 가액을 말한다. 토지조성원가는 건축공사 착공이전에 토지를 본래의 용도대로 사용할 목적으로 투입된 원가를 말한다. 토지조성원가는 재고자산인 건설용지(토지)의 취득원가로서 향후 진행률에 의해 분양원가명세서상 건설용지비로 원가화 된다. 토지조성원가에는 종전부동산 감정평가용역비, 신탁등기관련 법무사용역비, 철거용역비, 석면조사 및 처리비, 영업손실보상금, 경관용역비, 지질조사비, 측량비, 토목공사
1. 관리처분계획의 내용=재건축조합 또는 재개발조합은 사업시행계획인가를 받은 뒤에 조합원 분양신청을 받게 되는데, 조합원 분양신청이 끝나면 신축건축물중 조합원분양분과 일반분양분의 숫자가 정해지게 되어 대략적인 분양수입이 정해지게 된다. 이러한 분양수입규모와 사업에 소요되는 비용 등을 산출한 뒤, 각 조합원이 부담하여야 할 부담금을 산출하게 되는데, 조합원들이 현재 소유하고 있는 부동산의 가격(종전자산가액)은 사업시행인가고시일을 기준으로 하여 감정평가하도록 법에 규정되어 있고, 분양받을 신축건축물의 분양가도 종후감정평가를 통하여 거의
재개발조합과 현금청산대상자 사이에 ‘손실보상금의 존부나 범위’에 관한 다툼이 있어서 재결신청을 지연한 경우 또는 ‘손실보상금에 관한 협의가 진행 중이었다는 사정과 사업의 불확실성이나 자금부족 등’으로 수용재결에 따른 보상금을 지급할 수 없음이 예상되는 경우 재결신청 지연을 정당화할 특별한 사정에 해당되는지 여부(서울행정법원 2018년). 중대한 사업시행변경인가 및 재분양신청공고가 있는 경우 지연가산금 기산일이 변경되는지 여부. 1. 도시정비법에 따른 정비사업에서 재결신청 지연을 정당화할 특별한 사정=토지보상법
1. 분양신청 안한 자의 조합원지위 상실=조합이 사업시행계획인가를 받게 되면 인가고시가 있은 날로부터 120일 이내에 분양신청기간등을 토지등소유자에게 통지하고, 통지한 날로부터 30일 이상 60일 이내에 분양신청을 받아야 한다(20일의 범위내에서 한 차례만 통지가능). 이때 조합원 분양신청기간내에 분양신청을 하지 않은 자는 조합이 신축하는 건축물등을 분양받지 않겠다는 뜻이고, 이 경우 분양신청을 하지 않는 토지등소유자는 분양신청기간이 종료한 그 다음날에 조합원지위를 상실하게 되고, 그 이후의 각종 조합총회에 참석 및 표결권을 행사할
사업시행계획에 대한 변경 인가를 받았더라도 수용을 위한 보상금 산정 기준시점은 최초 사업시행인가일이라는 대법원의 판결이 나왔다. 사업시행계획의 주요 내용이 변경되는 이른바 ‘중대한 변경인가’를 받았더라도 최초 인가가 유효하다면 당시를 기준으로 한 보상금 평가가 정당하다는 것이다. 대법원 제3부(재판장 민유숙 대법관)은 지난달 26일 부산의 한 재개발정비사업조합을 상대로 낸 손실보상증액 소송에서 이 같이 판결했다고 밝혔다. 판결문에 따르면 지난 2011년 5월 부산지방법원은 사업시행계획 무효 소송에서 “사업내용이 본질적으로 변경되어
1. 토지(용지비)원가=토지는 조합원이 조합에 현물출자한 종전 부동산 평가액, 국공유지평가액, 기타 토지조성원가를 말하며 향후 수익사업과 관련한 부분은 공사진행률에 따라 용지비로 공사원가에 산입된다. 조합원분양수익인 불입청산금을 조합의 익금이 아닌 현금출자금으로 보는 경우에는 일반분양분 상당액만 진행률에 의해 공사원가화 되나, 조합원분양수익과 관련된 부분은 조합원(미)완성건물로 계정 대체되어 법인의 손익에 영향을 미치지 못한다. 여기서 쟁점사항은 종전 부동산 평가액 중 건물평가액을 토지의 취득원가에 산입할 수 있는 지 여부이다. 2
3. 토지보상법상 보상절차를 거치지 않고 도시정비법상 현금청산을 위한 협의 등 절차를 거친 후 한 재결신청청구는 유효하며, 재결을 신청하지 않은 조합의 부작위는 위법(대법원 2015.11.27 선고 2015두48877 판결)=대법원은 “구 도시정비법상 현금청산대상자와 사업시행자간 청산금 협의에 앞서 사업시행인가 신청, 인가처분·고시 및 분양신청 통지·공고 절차가 선행하고 이를 통해 수용 대상인 토지 등의 명세가 작성·고시되며 세부사항이 토지등소유자에게 개별적 통지나 공고되므로 토지등소유자에 대해 별도로 토지보상법상 토지·물건조서의
Q. A 재개발조합입니다. 개정된 도시 및 주거환경정비법에서는 시장 등으로부터 조합설립인가 등을 언제 얻었는지에 따라 현금청산 시기, 지연손해금 적용 여부가 달라진다고 들었습니다. 이에 대한 내용이 궁금합니다. A. 도시정비법은 2002.12.30. 제정되어 2003.7.1.부터 시행되었다. 약 16년의 역사를 가진 법률로 그 기간 동안 어느 법률보다 많은 개정작업을 거쳤다. 법률 개정의 이유는 다양한 데서 찾을 수 있다. 그 내용이 시대 상황에 맞지 않거나 다른 법률의 규정과 충돌되거나 또는 법률 시행에 부당한 결과가 뒤따를 경우
1. 총회 소집절차 가. 법령 내용 (법 제44조) ① 조합에는 조합원으로 구성되는 총회를 둔다. ②총회는 조합장이 직권으로 소집하거나 조합원 5분의 1 이상 또는 대의원 3분의 2 이상의 요구로 조합장이 소집한다. ③제2항에도 불구하고 조합임원의 사임, 해임 또는 임기만료 후 6개월 이상 조합임원이 선임되지 아니한 경우에는 시장·군수등이 조합임원 선출을 위한 총회를 소집할 수 있다. ④제2항 및 제3항에 따라 총회를 소집하려는 자는 총회가 개최되기 7일 전까지 회의 목적·안건·일시 및 장소를 정하여 조합원에게 통지하여야 한다. ⑤
甲은 조합의 분양신청기간 내에 분양신청을 하지 않아 그 기간 종료일 다음날에 조합원의 지위를 상실하고 현금청산자가 되었다. 조합은 지방토지수용위원회의 수용재결에 따라 甲을 피공탁자로 하여 甲소유 토지 및 물건에 대한 손실보상금과 지연가산금을 각 공탁하였다. 이러한 경우 현금청산기간이 경과한 날로부터 공탁한 날까지 이자를 지급해야 하는지 여부(서울행법2018.4) 1. 사례의 정리=조합정관 제44조의 규정은 조합과 현금청산대상자 사이에 청산 금액에 관한 협의가 있는 경우에 적용되는 것이고 청산 금액에 관한 협의가 이루어지지
Q. 분양신청을 완료한 재개발조합입니다. 관리처분과 청산자 손실보상을 준비 중인데 관리처분 감정평가와 현금청산 감정평가는 어떤 차이가 있나요? A. 지난 회에서 관리처분과 현금청산 목적의 감정평가는 공히 감정평가의 일반원칙에 의해 평가액을 결정한다는 것은 동일하나 주요 근거법률이 도시 및 주거환경정비법과 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 중 어느 것인가에 따라 감정평가업자선정 등의 사항이 달라짐을 살펴 보았습니다. 이번 시간에는 양자의 차이에서 가장 중요한 부분이라 할 수 있는 감정평가의 기준시점에 대해 알아보겠습니다. 기준시점
현금청산대상자에 대한 수용보상금의 가격산정 기준일?(2018.4.서울고법) 이사비의 보상대상자에 소유자와 세입자 모두 포함되는지 여부 및 이사비 지급 청구권의 취득시점?(2018.4.서울행법) 1. 사례의 검토=구 도시 및 주거환경정비법 제47조와 구 도시정비법 시행령(2018.2.9. 대통령령 제28628호로 전부개정되기 전의 것) 제48조는 사업시행자는 현금청산대상자에 대하여 그 해당하게 된 날부터 150일 이내에 토지·건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하되 청산금액은 사업시행자와 현금청
Q. 분양신청을 완료한 재개발조합입니다. 관리처분과 청산자 손실보상을 준비중인데 관리처분 감정평가와 현금청산 감정평가는 어떤 차이가 있나요? A. 관리처분과 현금청산 관련 감정평가는 유사한 측면과 차이점이 공존하는데 이것은 평가의 근거법령이 무엇이냐에 기인하고 감정평가에서 근거법률을 이해하는 것은 매우 중요한 사안입니다. 양자는 평가대상 물건의 시가를 산정한다는 점에서 동일합니다. 감정평가는 평가 관련 일반사항을 규정한 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률, 감정평가에 관한 규칙, 감정평가 실무기준 등의 법령에 의거하여 물건의 가치를
도시 및 주거환경정비법 상 사업시행자가 현금청산대상자에 대한 수용재결을 신청하기 위해서는 사전에 도시정비법에 따른 협의절차를 거치는 것이 필수적이다. 그런데 전부 개정되기 전의 구 도시정비법은 시행령 제48조에서 “사업시행자가 도시정비법 제47조의 규정에 의하여 토지등소유자의 토지, 건축물 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하는 경우 청산금액은 사업시행자와 토지등소유자가 협의하여 산정하고 이 경우 시장․군수가 추천하는 감정평가업자 2 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한 금액을 기준으로 협의할 수 있는 것”으로 규정하고 있을