Q. A 재개발조합입니다. 우리 조합은 관리처분계획인가 후 현금청산 절차를 진행 중입니다. 그런데 현금청산자, 조합원, 세입자 중 일부가 건물 인도를 거부하고 있어 많은 걱정을 하고 있습니다.
관리처분계획인가가 되면 조합이 건물인도를 받을 수 있는 것이 아닌지, 그리고 위 사람들에게 손해배상을 구할 수 있는지 궁금합니다.
A. 재개발사업에서 현금청산 절차는 법적 분쟁이 가장 빈번히 발생하며 이해당사자들 사이에 갈등이 극에 달하는 시기이다. 현금청산금을 조금이라도 더 받기 위해 제기하는 소송, 건물인도를 구하는 소송, 법원 집행관의 강제집행, 강제집행 과정에서의 물리적 충돌 등의 편하지 않은 사건이 현금청산 절차에서 발생한다.
조합 입장에서는 적법하고 신속히 현금청산 절차를 진행하여 어떻게든 예정된 착공시기, 사업기간을 지키려고 노력한다. 그렇지 않을 경우 사업비용이 증가하여 수많은 조합원의 부담금이 증가할 수 있기 때문이다.
이에 반해 일부 현금청산자, 세입자는 현금청산 절차에서 어떤 수를 쓰더라도 돈을 더 받고 싶고, 이 돈을 받고서는 건물인도를 할 수 없다는 의지가 강하다.
이러한 경제적인 문제에 더해 해당 지역에서 상호 비난, 유언비어 등으로 서로 마음까지 다쳐있는 있는 사례가 많아 갈등 해결이 결코 쉽지만은 않다.
그렇다면 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)에서는 현금청산 절차에 대해 어떻게 규정하고 있을까.
먼저 도시정비법 제81조제1항에 따르면 건축물의 소유자 임차권자 등 권리자는 관리처분계획인가의 고시가 있은 때에는 종전의 토지 또는 건축물을 사용하거나 수익할 수 없다고 규정하고 있다.
따라서 조합원, 현금청산자, 세입자를 불문하고 원칙적인 건물인도의 시기는 관리처분계획인가의 고시로 볼 수 있다.
다만 조합원을 제외한 현금청산자, 세입자의 경우 손실보상이 완료될 때까지 종전의 토지 또는 건축물을 사용하거나 수익할 수 있으므로(제81조제1항제2호) 이들의 건물인도 시기는 조합이 협의보상금을 지급한 때 또는 수용보상금을 공탁하여 토지 등 소유권을 취득하는 수용개시일로 보는 것이 타당하다.
따라서 단순히 관리처분계획인가가 되었다고 하여 조합이 건물인도를 받을 수 있다는 말은 타당하지 않다.
한편 조합과 현금청산자 사이에 현금청산금에 대한 협의가 이루어지는 비율은 높지 않다.
많은 경우 조합은 수용보상금을 지급 또는 공탁하면서 현금청산자의 토지, 건물의 소유권을 취득하게 되고 위와 같은 방법으로 손실보상을 받은 현금청산자, 세입자는 건물인도를 할 의무가 발생한다.
그럼에도 이를 거부하는 경우가 있다. 이 경우 조합이 현금청산 절차에서 선택할 수 있는 법적 절차는 무엇일까.
조합은 당연히 건물인도 청구를 할 수 있고 승소 판결을 받아 강제집행을 할 수 있다. 이에 더해 건물인도를 지연한 자들에 대해 아래와 같은 논리로 손해배상과 부당이득 청구도 할 수 있다.
첫째, 조합은 수용재결로 현금청산자의 토지 등의 소유권을 취득하는 바, 그 이후 해당 토지 등에 대한 임료상당의 부당이득을 청구할 수 있다.
둘째, 조합은 건물인도 지체로 인해 사업 시행이 지연되어 받은 손해배상을 청구할 수 있다.
이 때의 손해배상액은 인도의무가 지체된 기간 동안의 기본이주비, 사업비에 관한 대출금에 대한 이자 그리고 이주비를 신청하지 않은 조합원에게 조합이 추가로 부담하게 되는 이자가 포함된다.
최근 대법원도 건물인도를 지체하여 재건축사업 시행을 지연시킨 조합원에게 같은 논리로 조합의 손해배상 청구를 인용한 바 있다(대법원 2018.7.12. 선고 2014다88093 판결 등 참조).
셋째, 사례를 찾아보기 쉽지 않지만 조합 정관, 조합원총회의 결의 또는 조합과 조합원 사이의 약정 등에서 현금청산자가 조합원 지위를 상실하기 전까지 발생한 정비사업비 중 일정 부분을 분담하기로 미리 정하였을 경우에는 정비사업비까지 청구할 수 있다(대법원 2016.12.29. 선고 2013다217412 판결 등 참조). 아무쪼록 모든 사업지구에 원만하고 신속한 현금청산 절차가 이루어지길 희망해 본다.