Q. 분양신청을 완료한 재개발조합입니다. 관리처분과 청산자 손실보상을 준비중인데 관리처분 감정평가와 현금청산 감정평가는 어떤 차이가 있나요?
A. 관리처분과 현금청산 관련 감정평가는 유사한 측면과 차이점이 공존하는데 이것은 평가의 근거법령이 무엇이냐에 기인하고 감정평가에서 근거법률을 이해하는 것은 매우 중요한 사안입니다.
양자는 평가대상 물건의 시가를 산정한다는 점에서 동일합니다. 감정평가는 평가 관련 일반사항을 규정한 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률, 감정평가에 관한 규칙, 감정평가 실무기준 등의 법령에 의거하여 물건의 가치를 평가하는데 이때의 가치는 다른 사정이 없는 한 ‘시장가치’를 말합니다.
그러나 관리처분과 현금청산은 기준시점, 평가대상, 평가를 수행하는 감정평가업자 등이 다르고 평가방법도 다소 상이할 수 있습니다. 그 이유는 관리처분 관련 감정평가는 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)을 현금청산 평가는 재개발의 경우 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 토지보상법), 재건축은 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률을 적용하기 때문입니다.
분양신청을 하지 않는다는 같은 사안이나 재개발은 토지보상법에 의해 평가하나 재건축은 평가에서 보상법규를 적용하지 않는 이유도 위에서 언급한 법률의 차이에 의한 것입니다.
이번 회에서는 평가를 수행하는 감정평가업자의 차이에 대해 살펴보겠습니다. 재개발은 보상법에 의해 사업시행자, 시·도지사, 소유자 인원과 면적 과반의 동의를 받은 경우 소유자가 추천하는 각 1인의 감정평가업자가 평가하나 매도청구는 관할 법원에서 지정하는 법원에 등록된 감정평가업자 1인이(물건이 많은 경우 각 재판부별로 선정) 평가액을 산정합니다. 반면 관리처분은 재건축은 사업시행자, 시장·군수가 각 1인을, 재개발은 시장·군수가 평가업자 2인 모두를 선정합니다.