Ⅰ. 사실관계 및 쟁점甲재개발정비사업조합(이하 ‘甲조합’이라 함)은 2007. 9. 4. 사업시행기간을 ‘사업시행인가일로부터 3년’으로 하는 사업시행인가를 받았고, 2008. 4. 22. 관리처분인가를, 2008. 12. 31. 사업시행변경인가(사업시행기간을 2011. 9. 3.까지로 1년 연장)를 받은 후, 이주를 개시하여 2009. 8. 17. 착공 및 동년 9월경 건축물의 철거가 완료되었다.조합원 A는 2007. 11월경 분양신청 기간내에 분양신청은 하였으나 이후 분양계약 체결기간(2009. 11. 23. ~ 2009. 11.
1. 재개발조합의 토지수용보상금 부담재개발조합에서는 사업시행계획인가 후 조합원들을 상대로 조합원 분양신청을 받게 됩니다.그런데 이 분양신청 기간내에 분양신청을 하지 않은 조합원이나 분양계약 기간중에 분양계약을 체결하지 않은 조합원은 현금청산자가 되어 자신이 정비구역내에 소유한 부동산을 조합에 소유권을 이전하고 현금청산금을 받게 됩니다.현금청산금 금액에 대하여 조합과 협의가 이루어 지면 협의된 금액을 받고, 만약에 협의가 이루어지지 않으면 토지수용으로 강제 취득절차를 진행하게 됩니다.이때 토지수용절차는 지방토지수용위원회의 수용재결을
1. 들어가며2012년 2월 1일 개정되어 동년 8월 2일부터 시행된 구 도시 및 주거환경정비법 제47조제2항에서는, 현금청산사유 발생일로부터 150일 이내에 현금으로 청산하지 않은 경우에는 ‘정관 등으로 정하는 바에 따라 해당 토지등소유자에게 이자를 지급하도록 하는 규정’을 신설했다.개정법에 따라 甲조합은 2013.3.24.자 조합총회에서 정관을 개정하여 ‘기간내에 현금청산을 하지 않을 경우 시중은행 주택담보대출 최저금리(청산자로 분류된 날로부터 150일이 경과한 다음날 금리 적용)를 적용하여 이자를 지급’하도록 정했다.이러한 경
현금청산자가 수차례 송부한 재결신청청구서 우편물을 조합이 고의로 수취 거부했다면 우편물이 송달된 것으로 봐야 한다는 대법원의 판결이 나왔다. 우편물 수령을 거부해 재결신청이 늦어진 만큼 지연가산금을 지급할 의무가 있다는 취지다.대법원 제1부(주심 이기택 대법관)는 지난 20일 A주택재개발구역의 현금청산자인 B씨가 조합을 상대로 낸 손실보상금 소송에서 원고 패소 판결을 내린 원심 판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원으로 환송했다.판결문에 따르면 조합원이었던 B씨는 2015년 7월부터 9월까지로 정한 분양신청기간 내에 분양신청을 하지
1. 문제의 소재=도시 및 주거환경정비법 제72조제4항은 “사업시행자는 제2항에 따른 분양신청기간 종료 후 제50조제1항에 따른 사업시행계획인가의 변경(경미한 사항의 변경은 제외한다)으로 세대수 또는 주택규모가 달라지는 경우 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 분양공고 등의 절차를 다시 거칠 수 있다”고 규정하고 있고, 동조 제5항에서는 “사업시행자는 정관 등으로 정하고 있거나 총회의 의결을 거친 경우 제4항에 따라 제73조제1항제1호 및 제2호에 해당하는 토지등소유자에게 분양신청을 다시 하게 할 수 있다”고 규정하고 있다.위 규정
이번 호에서는 사업시행인가와 손실보상금 산정 기준에 대해 살펴보고자 한다. 사업시행자인 조합은 정비사업을 시행하기 위하여 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 ‘토지보상법’)을 준용하여 사업구역내 토지, 건물 또는 그 밖의 권리를 취득하거나 사용할 수 있다,여기에 뒤따라야 하는 것이 현금청산 절차인데, 현금청산절차에서는 손실보상의 기준일이 중요하다. 손실보상의 기준일에 따라 손실보상의 범위가 달라지기 때문이다. 손실보상의 기준일이 과거일수록 손실보상금이 낮게 평가될 가능성이 높아지는 바, 손실보상금 기준일은 현
■ 당신의 실력을 테스트 해 보세요~◯ 조합 총회의 의사정족수와 의결정족수, 그리고 직접 참석비율과 관련하여 아래의 사항에 답할 수 있는지 우리의 실력을 테스트 해 봅시다~① 조합총회를 개회하려면 총 조합원의 몇%가 참석해야 하는가요?② 위 정족수에는 서면결의서 숫자도 포함되는가요?③ 반드시 직접 참석을 해야만 하는 직접참석비율이있는가요? 10%, 20%, 50%중 어느 것?④ 의결을 하려면 의결정족수는 어떻게 되는가요? 참석자의 과반수인가요? 총 조합원의 과반수? 총 조합원의 2/3이상?1. 총회 개의 요건 (의사정족수)가. 법령
재개발조합은 도시 및 주거환경정비법 제73조제1항 등에 따라 현금청산자와 협의절차를 거쳐야 하고 협의가 성립되지 않은 경우 관할 지방토지수용위원회에 수용재결을 신청할 수 있다. 이 경우 특별한 사정이 없으면 관할 지방토지수용위원회는 정당한 현금청산금(손실보상금)으로 현금청산자의 토지 등을 수용한다는 내용의 수용재결을 내린다. 재개발조합은 위 인용재결에서 정한 현금청산금을 지급 또는 공탁함으로써 현금청산자의 토지 등의 소유권을 취득한다.그리고 재개발사업에서 수용절차, 손실보상금 등은 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법
한국감정평가사협회(회장 김순구)와 대한국토·도시계획학회(회장 김현수)는 지난 18일 ‘도시개발과정에서의 정당보상 실현 특별세미나’를 개최했다.이번 세미나는 헌법에서 보장하고 있는 정당보상을 합리적으로 실현하고 보상제도의 법률적·제도적 미비점에 대한 개선 방안을 강구하기 위해 마련됐다.먼저 협회 한준규 감정평가심사위원장은 ‘원도심 개발에 있어서의 정당보상’을 주제로 발표했다.한 위원장은 보상법제의 ‘객관적 가치 보상, 개발이익 배제 보상’의 정당성 여부와 재개발사업 재결신청기간 특례제도의 문제점을 지적하면서 재개발사업에서 현실적이고
헌법재판소는 지난 2020.4.23. 관리처분계획인가의 고시가 있으면 별도의 영업손실보상 없이 재건축사업구역 내 임차권자의 사용·수익을 중지시키는 도시 및 주거환경정비법(2017.8.9. 법률 제14857호로 개정된 것, 이하 도시정비법) 제81조제1항 본문 중 재건축사업구역 내 임차권자에 관한 부분(이하 심판대상조항이라 한다)이 임차권자의 재산권을 침해하지 않는다고 결정하였다.토지보상법이 준용되는 재개발사업에서는 상가 세입자에 대한 영업손실보상이 되어 왔으나 토지보상법이 준용되지 않은 재건축사업에서는 영업손실보상이 이루어지지 않았
1. 문제의 소재=이 사건 조합은 현금청산대상자들의 조속재결신청 청구 후 60일 이내에 제1차 수용재결신청을 하였으나 지토위가 이에 대해 수용재결신청서 기재사항 부적절, 협의 부적정 등의 사유로 반려 처분을 하였고, 이에 위 사유들을 보완하여 제2차 수용재결신청을 하였으나 그 사이에 조속재결신청청구일로부터 60일이 도과해버렸다. 이에 대해서 지토위가 수용재결신청신청서 접수 단계에서 반려 처분을 할 수 있는 권한이 있는지 여부 및 만약 반려처분을 할 권한이 없다면 이 사건 조합 역시 60일 이내에 적법히 수용재결 신청을 한 것으로 되
노후화된 지역을 대상으로 진행되는 정비사업의 특성상 위반건축물 내지 무허가건축물의 문제는 상존하기 마련이다. 위반건축물과 무허가건축물은 구분되는 개념이긴 하나, 실무에서는 정교한 구분 없이 무허가건물이라고 통칭된다. 아래에서는 무허가건물에 대한 명도소송에서 있을법한 사례를 소개하고자 하니, 한 번쯤 함께 생각해 보셨으면 한다.[CASE 1] A사업구역 내에서 건물을 임차하여 카센터를 운영하던 甲은 건물을 무단으로 증축하여 기존 검사소를 확장하였다. 甲은 건물의 다른 부분은 몰라도 증축부분은 본인 소유인데, 본인한테는 아무런 손실보상
1. 문제의 소재=재개발 사업을 진행하다보면 관리처분계획인가 후 이주 절차를 진행하게 되고 그 이주 과정에서 주거 세입자 등에게는 요건 충족한 자에 한하여 주거이전비, 이사비 등이 지원되고 임차 상인 등 영업권자에게는 요건 충족한 자에 한하여 영업 보상 등이 이뤄지게 된다. 이 과정에서 구역 내 조합원이 직접 상가 영업을 향유하는 경우가 있는데 이와 같은 경우에도 해당 조합원이 영업 보상 대상이 되는지 여부에 대해서는 실무상 많은 다툼이 있어왔다.어떤 조합에서는 법령 상 보상 근거가 없고 해당 조합원 역시 사업시행자 지위에 준한다고
재건축 세입자에 보상 규정이 없는 도시 및 주거환경정비법이 헌법에 위반되지 않는다는 헌법재판소의 결정이 나왔다. 그동안 일선 재건축 현장에서는 상가세입자 등이 보상을 요구하면서 이주를 거부하는 사례가 적지 않았다. 재건축의 경우 원칙적으로 세입자에 대한 이주는 해당 건축물을 소유한 조합원이 책임지는 것이 일반적이다. 문제는 법적 근거가 없는 무리한 보상을 요구함에 따라 일부 조합에서는 사업지연 우려로 보상을 해왔다는 점이다. 하지만 헌재가 재건축 세입자 보상에 대한 합헌 결정을 내리면서 향후 이주 절차가 신속하게 진행될 것으로 예상
헌법재판소가 재건축조합의 세입자 보상의무를 규정하지 않은 현행 도시 및 주거환경정비법에 대해 합헌 결정을 내렸다. 이에 따라 세입자가 영업손실보상 등을 요구하면서 이주를 거부하는 사례가 줄어들 전망이다.헌재는 지난달 23일 서울중앙지방법원이 신청한 ‘도시 및 주거환경정비법 제81조제1항 위헌제청’에 대해 헌법에 위반되지 않는다고 결정했다.이번 위헌제청은 A주택재건축정비사업이 구역 내 임차인들을 상대로 점포의 인도를 구하는 소송을 제기함에 따라 진행됐다. 당시 임차인들은 손실보상 등이 선행 또는 동시에 이행돼야만 인도청구에 응할 수
1. 관리처분계획인가의 내용=정비사업조합(사업시행자)은 조합원 분양신청기간이 종료되면 분양신청종료 현황을 기반으로 관리처분계획(분양설계, 분양대상자의 주소및성명, 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액, 보류지 등의 명세와 추산액 및 처분방법, 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행계획인가 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격, 정비사업비의 추산액, 세입자별 손실보상을 위한 관리명세 및 그 평가액 등)을 수립하여 시장·군수 등의 인가를 받아야 한다.2. 관리처분계획인가에 따른 양도소득세=기존에 조합원이 소
1. 분양공고 및 분양신청=정비사업조합은 사업시행계획인가의 고시가 있은 날(사업시행계획인가 이후 시공자를 선정한 경우는 시공자와 계약을 체결한 날)부터 120일 이내에 분양에 관련내용을 일간신문에 공고해야 한다.분양신청기간은 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내로 한다. 다만 정비사업조합이 관리처분계획의 수립에 지장이 없다고 판단하는 경우에는 분양신청기간을 20일의 범위에서 한 차례만 연장할 수 있다. 투기과열지구의 정비사업에서 관리처분계획에 따라 분양대상자 및 그 세대에 속한 자는 분양대상자 선청일부터 5년 이내에는 투기과열지구
A재개발조합의 조합원으로 분양신청까지 한 甲은 오래전부터 자신이 소유한 건물에서 영업을 계속 해오던 자이다. 甲은 재개발사업으로 인해 휴업(또는 폐업)하게 되었다며 영업손실보상을 받을 때까지는 이주를 하지 않겠다고 주장한다. A조합은 어떻게 대응해야 할까.▲조합원의 특별한 지위=분양신청을 한 조합원은 자신이 소유하던 종전 토지 또는 건물을 현물출자하는 대신 향후 재개발사업의 시행으로 완공되는 건축물을 분양받고, 종전 자산의 가격과 분양받은 건축물의 가격 사이에 차이가 있다면 이를 청산할 의무만 있는 자로서 실질적으로는 사업시행자에
신축되는 건축물을 분양받지 않고 재개발 구역을 떠나기로 결심한 현금청산자들에게 보상금을 언제, 얼마나 받을 수 있는지는 매우 중요한 문제다. 협의가 이루어지지 않으면 재결에 의하여 결정되기를 기다려야 하는데, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 ‘토지보상법’)은 재결신청을 사업시행자가 하도록 하고 있다. 아울러 재결신청 지연으로 토지소유자 등이 불이익을 입는 것을 방지하기 위해 이들에게 재결신청청구권을 부여하고, 사업시행자가 재결신청청구를 받은 날부터 60일 이내에 재결신청을 하지 않으면 지연가산금을 지급하도
이번 호에서는 헌법재판소가 2019.12.27. 2014헌바381호로 결정한 재건축초과이익 환수에 관한 법률 제3조 등에 대한 합헌결정의 내용을 살펴보고자 한다.헌법재판소는 2019.12.27. 재판관 6:2의 의견으로 구 재건축초과이익 환수에 관한 법률(이하 ‘재건축이익환수법’) 제3조, 제5조, 일반분양분의 종료시점 주택가액을 분양시점 분양가격을 기준으로 산정하도록 규정한 재건축초과이익 환수에 관한 법률 제7조 중 ‘분양시점 분양가격’부분 및 개시시점 주택가액과 종료시점 주택가액의 산정 기준과 절차를 규정한 구 재건축초과이익 환