A재개발조합의 조합원으로 분양신청까지 한 甲은 오래전부터 자신이 소유한 건물에서 영업을 계속 해오던 자이다. 甲은 재개발사업으로 인해 휴업(또는 폐업)하게 되었다며 영업손실보상을 받을 때까지는 이주를 하지 않겠다고 주장한다. A조합은 어떻게 대응해야 할까.
▲조합원의 특별한 지위=분양신청을 한 조합원은 자신이 소유하던 종전 토지 또는 건물을 현물출자하는 대신 향후 재개발사업의 시행으로 완공되는 건축물을 분양받고, 종전 자산의 가격과 분양받은 건축물의 가격 사이에 차이가 있다면 이를 청산할 의무만 있는 자로서 실질적으로는 사업시행자에 준하는 지위를 가지고 있다(대법원 2009다28394판결).
즉, 조합원이 소유하던 토지 또는 건물에 대해서는 공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 ‘토지보상법’)이 정하는 수용재결 등 손실보상을 논할 필요가 없는 것이다.
▲조합원에게 영업손실보상을 해 줘야 하는지=세입자인 영업권자나 현금청산자의 경우 일정한 요건을 갖추면 토지보상법이 정하는 영업손실보상 대상이라는 점에는 이론의 여지가 없으나, 조합원도 영업손실보상 대상인지에 관해서는 명시적인 규정 내지 대법원 판결이 존재하지 않아 논란이 될 수 있다. 위에서 본 바와 같이 조합원의 토지 또는 건물은 손실보상 대상이 아닌 데 반해, 영업손실에 대하여 별도로 보상이 필요한지가 문제의 핵심이다.
그러나, 아래와 같은 점에서 조합원의 영업손실에 대해서도 별도의 보상이 필요하다고 보여진다. 첫째, 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’) 및 토지보상법에서는 영업손실보상 대상자를 세입자로만 한정하지 않고 조합원이라는 이유로 보상대상에서 제외하는 규정이 없다. 둘째, 영업권 또한 재산적 가치를 가지므로 단순히 토지 또는 건물만 소유하고 있는 조합원과 차등을 두는 것이 공평의 관점에 부합한다. 마지막으로 국토교통부 및 서울시 등도 민원질의사례에서 같은 취지로 회신한 바 있다.
대다수의 재개발조합 역시 조합원의 경우에도 실무적으로 현금청산자, 영업권자처럼 협의 또는 수용재결의 절차를 거쳐 영업손실을 보상하고 있다.
▲조합원은 영업손실보상을 이유로 건물인도를 거부할 수 있는지=주의해야 할 점은 조합원이 영업손실보상 대상이 된다고 하여 이를 이유로 건물의 인도까지 거부할 수 있는 것은 아니라는 점이다. 조합원은 자발적인 의사에 기해 사업시행자에 준하는 지위를 갖고 정관에 의한 출자 및 이주의무를 지기 때문에, 재산권을 수용당하는 대가로 현금으로 보상을 받는 여타의 현금청산자 또는 영업권자와는 분명히 다르다. 따라서 조합원은 영업손실보상이 완료되지 않았다는 이유로 건물인도를 거부할 수 없다.
최근 서울북부지방법원 또한 조합원에 대한 부동산명도단행가처분 사건에서, ‘재활용사업에 관한 영업보상이 이루어지지 않았으므로 조합의 인도청구에 응할 의무가 없다’는 조합원의 항변을 기각하고 부동산 인도결정을 내린 바 있다(2019.11. 서울북부지방법원).
▲입법적 해결이 뒷받침되어야=위와 같은 결론에 다소 논리모순이 있는 것처럼 보이나, 토지등소유자의 종전자산 권리가액 평가에 토지 또는 건물만을 대상으로 하고 있는 현행 도시정비법 체계 하에서는 어쩔 수 없는 해석이라고 생각한다. 조합원의 영업손실보상은 토지보상법에 의한 현금보상절차가 아닌, 종전자산 가격에 그 가치가 반영될 수 있도록 영업권도 종전자산 권리가액 평가에 포함하는 방향으로 법 개정이 뒷받침되어야 할 것이다.