1. 문제의 소재=재개발 사업을 진행하다보면 관리처분계획인가 후 이주 절차를 진행하게 되고 그 이주 과정에서 주거 세입자 등에게는 요건 충족한 자에 한하여 주거이전비, 이사비 등이 지원되고 임차 상인 등 영업권자에게는 요건 충족한 자에 한하여 영업 보상 등이 이뤄지게 된다. 이 과정에서 구역 내 조합원이 직접 상가 영업을 향유하는 경우가 있는데 이와 같은 경우에도 해당 조합원이 영업 보상 대상이 되는지 여부에 대해서는 실무상 많은 다툼이 있어왔다.
어떤 조합에서는 법령 상 보상 근거가 없고 해당 조합원 역시 사업시행자 지위에 준한다고 보아서 별도의 보상을 하지 않은 경우도 있고, 어떤 조합에서는 구역 내 조합원이 법령 상 뚜렷한 보상의 근거가 없지만 반대로 보상을 하지 말라는 법적 근거도 없고 주택 소유 조합원과 달리 상가 소유 조합원은 이주 후 입주 시까지 실질적인 영업 손실이 있음을 이유로 총회 결의 등을 거쳐서 영업 보상을 해주는 경우도 있는 바, 이에 대해서 관련 법령 및 하급심 판례 등을 살펴보고자 한다.
2. 관련 법령 및 그 해석=도시정비법 제65조제1항은 정비사업의 시행을 위한 토지 또는 건축물의 소유권과 그 밖의 권리에 대한 수용 또는 사용에 대하여 도시정비법에 규정된 사항을 제외하고는 토지보상법을 준용하도록 하며 도시정비법 시행령 제54조는 영업손실 평가기준 및 보상대상자 인정시점을 규정하고 있다. 그리고 토지보상법 제77조제1항, 토지보상법 시행규칙 제45조는 일정한 요건을 갖춘 영업을 폐지하거나 휴업함에 따른 영업 손실에 대하여 영업이익과 시설의 이전비용 등을 보상하도록 하면서 영업손실을 보상해야 하는 대상 및 구체적인 산정 기준을 두고 있다.
이상의 도시정비법령 및 토지보상법령은 영업손실 보상 대상이 되는 영업을 특정하고 그에 대한 보상액을 산정하고는 있으나 그 영업의 주체가 누구여야 되는지에 대하여는 별도의 규정을 두고 있지 않다. 따라서 관련법령의 해석만으로 조합원을 영업 손실 보상 대상에 포함시켜야 하는지 여부에 대하여 결론을 도출하기는 어렵다.
다만 ①조합원은 무이자 이주비를 받아 이주에 따른 보상을 받는데 이주비 외에 별도의 손실보상을 해주는 것은 조합원 간의 형평에 반할 수 있다는 점 ②주거이전비와 관련하여 조합원이면서 다른 주거이전비 지급 요건을 갖춘 세입자인 자에게 주거이전비 청구권이 인정되지 않는다는 점(대법원 2009다28394 판결) 등을 종합하여 볼 때 특정 조합원에 대한 영업손실보상은 결국 다른 조합원들의 부담이 되어 부당하다고 볼 수 있다.
같은 취지에서 인천지법 2018구합702 판결은 “분양신청을 조합원인 토지등소유자에게는 손실보상청구권이 인정되지 않는다”고 하여 조합원인 영업권자의 손실보상청구를 부정한 판례도 있다. 물론 이에 대하여 ①영업손실의 경우 이주비 대여만으로 보전되기 어렵다는 점 ②조합원들 간의 실질적인 형평을 고려해야 한다는 점에서 영업권자에 대한 손실 보상이 필요하다는 반론 또한 가능하다.
3. 검토=즉 결론적으로 조합원에게 영업보상금을 지급해야 하는지에 대한 뚜렷한 법률 규정이나 확정된 판례는 존재하지 않는다고 할 것이다. 다만 참고로 설사 조합원에게 영업보상금을 지급하는 것이 타당하다고 가정하여도 조합원이 영업손실보상금을 지급 받지 못하였다는 점을 근거로 하여 건물인도(이주)를 거부할 수 있는 것은 아니다. 조합원은 사업시행자에 준하는 지위를 갖고 최고 자치 규범이라고 할 수 있는 정관 규정에 의하여 이주의무를 진다는 점에서 인도 의무 이행에 앞서 보상 의무 선이행이 필요한 현금청산자와는 다른 지위에 있고 영업손실보상금 지급 여부와 관계없이 건물인도(이주)의무를 진다고 보아야 하기 때문이다.