재건축 세입자에 보상 규정이 없는 도시 및 주거환경정비법이 헌법에 위반되지 않는다는 헌법재판소의 결정이 나왔다. 그동안 일선 재건축 현장에서는 상가세입자 등이 보상을 요구하면서 이주를 거부하는 사례가 적지 않았다. 재건축의 경우 원칙적으로 세입자에 대한 이주는 해당 건축물을 소유한 조합원이 책임지는 것이 일반적이다. 문제는 법적 근거가 없는 무리한 보상을 요구함에 따라 일부 조합에서는 사업지연 우려로 보상을 해왔다는 점이다. 하지만 헌재가 재건축 세입자 보상에 대한 합헌 결정을 내리면서 향후 이주 절차가 신속하게 진행될 것으로 예상되고 있다. 이번 심판을 담당한 법무법인 현의 김래현 수석변호사에게 헌재 결정에 대한 의미를 들어봤다.
▲이번 헌법재판소 결정의 주요 내용과 의미를 설명한다면=최근 아현2구역 등 재건축과 관련해 이주 단계에서 조합과 세입자 간의 첨예한 갈등이 자주 발생했다. 대부분은 보상에 대한 문제가 이유였다. 재개발의 경우 주거세입자에게는 주거이전비와 이사비 등의 보상을, 상가세입자 등 영업권자에게는 통상 휴업보상에 상당하는 보상을 강제하고 있다. 하지만 재건축은 조합에 보상을 의무화하지 않고 있는 상황이다. 따라서 일부에서는 재건축도 재개발과 같이 세입자에 대한 보상을 법제화해야 한다는 문제를 제기해왔다. 나아가 세입자에 대한 별도 보상을 강제하고 있지 않은 현행 도시 및 주거환경정비법이 위헌의 소지가 있다는 일선 판사의 제청으로 헌법재판소에서 심리를 하게 됐다. 이에 대해 헌재는 1년 6개월간의 심리 끝에 재건축은 사업 특성상 임차인에 대한 별도의 보상이 의무화되지 않고, 따라서 현행 도시정비법은 합헌이라고 판단하게 된 것이다. 이번 헌재 결정으로 향후 별도의 법령 개정이 없는 한 재건축사업에서는 더 이상 세입자들이 보상 불이행을 이유로 조합의 명도 요구를 거절할 수 없게 됐다.
▲세입자 보상과 관련해 재개발과의 비교가 주요 쟁점사항이었다. 재건축은 보상기준이 없음에도 합헌 결정이 나올 수 있었던 이유는=손실보상 부담의 주체 측면에서 재개발은 조합원 강제가입제를 원칙으로 하고 있어 세입자에 대한 손실보상이 이뤄지더라도 전 조합원이 부담을 지게 되는 구조다. 하지만 재건축의 경우에는 사업에 동의한 자만이 조합원이 된다는 점에서 차이가 있다. 즉 임차인의 손실을 조합이 부담케 할 경우 결국 사업에 동의한 조합원들만이 책임을 지게 되고, 이럴 경우 임대차 계약과 아무런 관련이 없는 제3자인 일반 조합원이 영업손실 보상의무를 부담하게 된다는 것이다. 나아가 재건축구역 내 세입자들은 향후 재건축사업으로 사용수익이 중지될 것을 예정하고, 차임 등에 반영해 임대차 계약을 체결할 수 있다는 점도 고려했다. 실제로 임차인들은 저렴한 차임의 혜택을 누리면서 그간 보상의 필요성이 없는 계약 관계를 형성해왔기 때문에 경제적 이익 외에 별도의 보상까지는 불필요하다고 본 것이다.
▲그동안 일선 재건축 현장에서 세입자 보상과 관련해 어떤 문제들이 있어왔나=재건축구역 내 세입자들은 조합이 보상해야 하는 근거가 없는 주거이전비나 영업보상 등을 요구하면서 이주하지 않고 버티는 경우가 많았다. 이로 인해 조합은 이주비와 사업비 금융비용 등 천문학적인 경제적 손해가 발생하게 됐고, 이주가 늦어짐에 따른 착공 지연을 우려해 비용지급의 법적 근거가 없음에도 별도의 예산을 책정해 세입자들에게 일정 금원을 보상하는 경우가 있었다. 문제는 이러한 보상금을 노리고 구역 내 세입자로 들어오거나, 외부 단체가 조직적으로 구역 내 이주과정에 개입하면서 부당한 이득을 꾀하는 사례가 발생하고 있다는 점이다. 하지만 이번 헌재 결정으로 향후에는 보상과 관련한 공방은 종식될 것으로 기대하고 있고, 세입자도 법에서 규정하고 있지 않은 무리한 보상 등을 요구하면서 이주를 지연시키는 등의 관행도 사라지게 될 전망이다. 또 법원에서도 헌재 결정의 취지를 십분 반영해 명도 소송 등에서 보상금 지급 항변을 하는 경우 신속한 판결을 통해 조합의 사업지연으로 선량한 조합원들이 피해를 받지 않도록 해야 할 것이다.
▲이번 결정이 향후 재건축 조합에 어떤 영향을 미칠 것이라 예상하는지=일단 재건축사업에서 세입자 보상 이슈라는 큰 쟁점이 헌재 결정으로 깔끔하게 정리됐기 때문에 현재 이주를 진행 중인 현장과 이주 개시를 앞두고 있는 현장에는 조합에 유리한 무기가 될 것으로 생각한다. 서울시의 경우 타 시도와는 달리 용적률 인센티브를 통해 재건축구역 내 세입자에 대한 보상을 유도하는 제도가 있다. 일정 메리트가 있다고 하더라도 어디까지나 자율적인 조합의 판단과 참여를 전제로 이뤄져야 하는데, 일선 실무에서는 마치 법령상 근거가 없는 세입자 보상을 서울시가 나서서 강제하는 모양새로 진행되는 경우가 많다. 하지만 헌재 결벙을 계기로 서울시도 향후 어떤 방식으로든지 재건축 조합에 세입자 보상을 사실상 강제하는 잘못된 관행은 개선해야 할 것이다.
심민규 기자 smk@arunews.com